Les frais engendrés par une garantie exigée pour l'octroi d'un prêt immobilier doivent être inclus dans la calclu du taux effectif global ou TEG.

Cour de cassation, Civile 1, 9 décembre 2010, pourvoi numéro 09-14977.

Une personne emprunte 500.000 euros dans le cadre d'un prêt immobilier au Taux effectif global de 8,449%. Le prêt est garanti par INTERFIMO. Cette garantie engendre des frais qui ne sont pas répercutés dans le calcul du taux effectif global.

L'emprunteur demande la déchéance des droits aux intérêts. L'emprunteur reprochait à la banque de ne pas avoir intégré dans le taux effectif global, les frais liés à la garantie du prêt par un organisme. La Cour d'appel de DIJON refuse d'ordonner la déchéance des intérêts.

La Cour de cassation en parfaite conformité avec sa jurisprudence et les termes de la Loi casse la décision.

Dès lors que la garantie est une condition d'octroi du prêt, les frais que cette condition engendre doivent être intégrés au Taux effectif global.

Cette décision constitue donc une nouvelle cause de déchéance éventuelle des droits aux intérêts des prêts.

Elle pourrait se révéler extrêmement dangereuse pour les établissements bancaires qui sont susceptibles de voir contester l'ensemble des crédits immobiliers pour lesquels une garantie d'un organisme est exigé.

Il y aurait donc un risque pour le banques de voir nombres de leurs prêts contestés. L'enjeux est important car la sanction permet d'échapper aux intérêts rémunération essentielles de l'opération du prêt.

Les nombreuses décisions de la Cour de cassation en la matière montrent que, d'une certaine manière, tout emprunt est aujourd'hui contestable. Il semblerait dès lors qu'il convienne de réviser l'ensemble de la réglementation des frais bancaires.

Les questions des frais bancaires et du taux effectif global sont sources de contestation de tous les crédits aujourd'hui. Toute opération de prêt peut être contestée et les banques sont susceptibles de perdre leur droits aux intérêts.

Ne faudrait-il donc pas revoir dans son ensemble la question des frais bancaires dans l'intérêt des clients des banques mais également des banques ?

Par Olivier Vibert, Avocat, Paris,

Réf.: 2010-12-17