permis valant division (2)
Très intéressante décision rendue par le Conseil d'Etat le 2 aout 2011 (M. Reynaud, n°334287).
"Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que l'article NB5 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Meyreuil subordonnait la constructibilité en secteur NB1 à une superficie minimale de 4 000 m² et prévoyait qu'en cas de détachement d'une propriété bâtie, cette surface minimale devait continuer à s'appliquer à l'unité foncière restant attachée à la construction ; qu'en jugeant que cet article NB5, qui avait pour objet et pour effet de prendre en compte, pour le calcul de la superficie minimale, les terrains bâtis détachés de la parcelle objet du permis de construire, pouvait être appliqué malgré l'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 abrogeant l'article L. 111-5 qui en était la seule base légale, la cour administrative d'appel de Marseille a commis une erreur de droit ; que, par suite, et sans qu'il soit besoin d'examiner l'autre moyen du pourvoi, M. A est fondé à demander, pour ce motif, l'annulation de l'arrêt attaqué"
Cette décision tranche la question importante des effets de l'abrogation par la loi SRU du 13 décembre 2000 de l'article L.111-5 du Code de l'urbanisme.
Cet article, abrogé par la loi SRU du 13 décembre 2000, énonçait :
« Il ne peut plus être construit sur toute partie détachée d'un terrain dont la totalité des droits de construire, compte tenu notamment du coefficient d'occupation du sol en vigueur, a été précédemment utilisée. / Lorsqu'une partie est détachée d'un terrain dont les droits de construire n'ont été que partiellement utilisés, il ne peut y être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas été utilisés avant la division. (...) ».
L'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme a inspiré de nombreux règlements d'urbanisme qui ont, sur son fondement, posé des règles particulières en cas de division d'un terrain bâti en subordonnant la constructibilité des terrains issus de la division d'une parcelle supportant déjà des constructions à la condition que cette dernière dispose de la superficie prévue pour les terrains constructibles.
Ces règles particulières contenues dans les POS procédaient en fait d'un mélange des règles de l'article L.111-5 (règle générale d'urbanisme) et de celles ouvrant aux auteurs de règlements d'urbanisme la possibilité de prévoir des règles de superficies minimales de terrains en application de l'article L.123-1 du Code de l'urbanisme (et de l'article R.123-21).
Par le biais de la règle de superficie minimale des terrains, les auteurs de règlement se sont assurés que, conformément à l'objet de l'article L.111-5 du Code de l'urbanisme, les divisions de terrain ne pourraient générer plus de droit à construire que ceux attachés au terrain à détacher.
Cela a permis aux autorités compétentes de fonder de très nombreux refus d'autorisation d'urbanisme sur l'inconstructibilité de terrains issus de division de terrains bâtis.
Du fait de l'abrogation par la loi SRU du 13 décembre 2000 de l'ancien article L.111-5 ayant ouvert cette possibilité aux communes, les nouveaux règlements d'urbanisme (PLU) ne peuvent plus prévoir qu'un terrain issu d'une division s'apprécie au regard de la constructibilité résiduelle de l'unité foncière initiale (sauf application de l'article L. 123-1-1 du Code de l'urbanisme).
Mais, en qui concerne les POS en vigueur, la question était posée de savoir si les dispositions limitant la constructibilité sur le fondement de l'article L. 111-5 pouvaient continuer à justifier des refus de permis de construire sur la parcelle détachée du fonds au motif que la parcelle construire était d'une superficie inférieure à la surface minimale constructible prévue dans le POS.
Les juridictions du fond décidaient, jusque là et de manière continue, que cette abrogation n'avait pas eu pour conséquence de rendre de jure illégale les dispositions des POS contenant de telles dispositions.
C'était en se fondant sur les dispositions de l'article L.123-9 du Code de l'urbanisme prévoyant que les dispositions de l'article L.123-1 (définissant le contenu des POS) dans sa rédaction antérieure à la loi SRU étaient applicables aux POS approuvés avant cette loi, que les juridictions saisies ont pu considérer que tant que les POS n'avaient pas été révisés et mis en forme de plans locaux d'urbanisme, les prescriptions des POS subordonnant la constructibilité des terrains issus de division au respect des normes de superficie minimale par le reliquat bâti, étaient maintenus en vigueur et pouvaient donc, sans illégalité, être opposés par les maires aux demandes d'autorisations d'urbanisme (par exemple : CAA Marseille 14 mars 2008 n°06VE00659).
Ainsi, si les juridictions saisies prenaient acte de l'abrogation de l'article L.111-5 du Code de l'urbanisme, elles n'en tiraient pas la conséquence nécessaire puisque le mécanisme qui en était issu était, en quelque sorte, protégé par le cadre législatif qui le contenait, issu de l'habilitation législative de l'article L.123-1, qui demeurait applicable aux anciens POS au sens de l'article L.123-9 du Code de l'urbanisme.
La logique aurait en effet voulu que seules les règles relatives à la superficie minimale des terrains détachés destinés à être construits demeurent en vigueur à l'exclusion de celles imposant que le reliquat bâti respecte cette superficie minimale directement issues de l'article L.111-5 abrogé.
La décision du Conseil d'Etat du 2 aout 2011 vient opportunément régler la question et « faire le ménage » si l'on peut s'exprimer ainsi dans les éléments légaux constituant les dispositions des articles 5 des POS.
Elle considère que si les règles de superficie minimale inscrites dans les POS peuvent continuer à s'appliquer, celles ayant pour objet de prendre en compte, pour le calcul de la superficie minimale exigée pour construire, les terrains bâtis détachés de la parcelle objet du permis de construire étaient inapplicables du fait de l'abrogation de l'article L.111-5 du Code de l'urbanisme qui leur avait fait perdre leur base légale.
C'est donc une décision importante qui facilitera, à n'en pas douter, la délivrance d'autorisations d'urbanisme dans les communes rurales qui étaient nombreuses à continuer de se prévaloir de ces dispositions pour limiter les possibilités de construire.
Elle aura par ailleurs l'avantage de faire disparaître une différence de traitement difficilement justifiable entre les pétitionnaires, selon que leur territoire communal était régi par un POS ou un PLU.
Réponse publiée au JO le : 22/03/2011 page : 2878
M. Michel Vauzelle attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur les conditions de transfert partiel d'un permis de construire valant division parcellaire. Ce transfert partiel valant division à une pluralité de titulaires est admis par la règlementation depuis que le nouvel article R431-24 du code de l'urbanisme a supprimé l'exigence de l'unicité de maître d'ouvrage posée par l'ancien article R. 421-7-1. Les praticiens de l'urbanisme et notamment les notaires s'interrogent sur la possibilité de céder à chaque bénéficiaire du transfert partiel, l'assiette de la construction qui en est l'objet. En effet, en vertu de l'article R442-1,c du code de l'urbanisme les divisions résultant de ces cessions ne sont pas constitutives d'un lotissement dès lors qu'elles sont effectuées conformément au permis valant division, c'est-à-dire au plan de division approuvé par les autorités administratives. Cette opération revient à céder des terrains à bâtir en vue de l'implantation d'un bâtiment en franchise du respect de la règlementation des lotissements. L'acquéreur étant muni d'un permis de construire attendu par l'effet d'un transfert partiel ou conjoint. Certains considèrent que le recours à cette technique de vente de terrains sous couvert d'un permis de division doit être écarté lorsque le permis valant division porte sur la construction de maisons individuelles. Selon eux, l'article R442-1,d relatif aux divisions primaires, par le jeu d'une contre exception, maintient dans le champ du lotissement la division d'un terrain au profit d'un acquéreur qui a déjà obtenu son permis de construire, portant sur une maison individuelle. Ainsi, accorder un transfert partiel de permis valant division portant sur la construction d'une maison individuelle avec cession des lots à différents acquéreurs reviendrait à contourner la règlementation sur les lotissements. Il lui demande donc de bien vouloir préciser si le transfert partiel d'un permis valant division portant sur la construction d'une maison individuelle avec cession de lots aux divers acquéreurs contourne effectivement la règlementation des lotissements ou si cette procédure est possible et licite. Il l'interroge pour savoir si un propriétaire initial d'un terrain qui le divise, peut le faire au profit d'une pluralité d'acquéreurs de lots qu'ils construiront.
Texte de la réponse
L'article R. 431-24 du code de l'urbanisme permet de réaliser des opérations immobilières d'ensemble, y compris des maisons individuelles dites groupées, dans le cadre d'un seul permis de construire. Ce permis de construire, dit permis de construire valant division, autorise, d'une part, la construction de plusieurs bâtiments sur un même terrain, d'autre part, la division de ce terrain selon le plan de division annexé à la demande. L'article R. 442-1 ci exclut clairement du champ d'application de la procédure du lotissement les divisions effectuées, conformément à ce permis. Par ailleurs, les dispositions de l'article R. 431-24 ne s'opposent pas à ce que la division foncière intervienne avant tout commencement de construction, dès lors que les permis issus de la scission du permis initial sont légaux et auraient pu être délivrés de manière autonome. Toutefois, une telle division ne saurait ni remettre en cause le projet d'ensemble, ni permettre de contourner une autre réglementation. Ainsi, elle ne saurait conduire à céder des permis de construire distincts qui n'assureraient plus l'organisation initiale de l'ensemble du projet (accès, réseaux, espaces et équipements communs). de même, sauf à relever de la procédure du lotissement, elle ne saurait intervenir que dans les limites du champ d'application de l'article R. 442-1 d, c'est-à-dire dans la mesure où les droits à construire cédés préalablement à la division portent uniquement sur « un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu'une maison d'habitation individuelle ». En effet, toute cession de droits à construire une maison individuelle, emportant cession de l'assiette de la construction à édifier, entre dans le champ d'application des lotissements et ne peut donc être autorisée dans le cadre d'une scission de permis de construire valant division. Les acquéreurs de lots à bâtir une maison individuelle ne sauraient être privés des garanties assorties à la procédure des lotissements : bornage, garantie d'achèvement des travaux de voirie et espaces communs, maintien des règles d'urbanisme pendant cinq ans. Enfin, chaque fois qu'un propriétaire divise un terrain au profit d'une pluralité d'acquéreurs de lots qui édifieront chacun une maison individuelle, il doit effectivement engager une procédure de lotissement au sens de l'article L. 442-1 préalablement à la vente des lots ou à leur attribution en jouissance.