Une réponse ministérielle très intéressante pour le praticien des autorisations d'urbanisme vient d'être publiée :

Texte de la réponse Réponse publiée au JO le : 06/07/2010 page : 7645 : "La réforme du code de l'urbanisme a été conduite dans le sens de la simplification et de la clarification des procédures administratives. Elle a conduit à diminuer de façon importante les pièces exigées au titre de l'urbanisme en privilégiant le système déclaratif et en arrêtant une liste exhaustive des pièces nécessaires à l'instruction des demandes d'autorisation. Toutefois, le système déclaratif ne remet pas en cause les responsabilités qui incombent à chacun. Aussi, lorsqu'un copropriétaire demande un permis de construire, il lui appartient d'obtenir l'accord des copropriétaires au préalable. Lorsque cet accord n'a pas été recueilli, le permis obtenu grâce à une fausse déclaration est illégal. Cette pratique constitue une fraude et la jurisprudence (CE, 17 juin 1955, Silberstein) autorise, dans le cas où la preuve de la fraude est apportée, le retrait du permis par l'autorité compétente sans conditions de délais sur demande de la copropriété. Cette décision s'effectue sous réserve d'une procédure contradictoire dans laquelle le bénéficiaire du permis présente ses observations écrites. Par ailleurs, lorsque le permis est obtenu avec l'accord de la copropriété, un copropriétaire peut engager un recours dans le délai de deux mois prévus par l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme. Il n'est donc pas dans l'intérêt du demandeur de passer outre l'avis des copropriétaires. Il n'y a, en conséquence, aucune modification à apporter à la réglementation en vigueur"

Il n'est pas nécessaire de rajouter de nombreuses observations à celles tout à fait pertinentes publiées sous cette réponse sur le site de mon Confrère, Patrick E. Durand, auquel renvoie le lien suivant : http://jurisurba.blogspirit.com/

Je me bornerai donc à faire quelques brèves remarques :

Cette position de l'administration a pour objet de clarifier un débat doctrinal qui s'était engagé quant aux conséquences de la suppression de l'obligation de fournir le titre habilitant à construire (art. R.421-1-1 ancien du Code de l'urbanisme) et son remplacement par la production d'une simple attestation du pétitionnaire de sa qualité pour déposer une demande de permis de construire (art. R.423-1) intégrée d'ailleurs dans le formulaire Cerfa de demande comme le fait justement remarquer mon confrère.

Pour certains, l'exemption du « titre habilitant à » dans le nouveau régime traduisait la volonté claire de l'administration de ne plus avoir à contrôler l'autorisation du pétitionnaire non propriétaire et à entrer ainsi dans des considérations étrangères au droit de l'urbanisme.

Pour d'autres, au contraire, le nouvel article R.423-1 du Code de l'urbanisme a repris en l'adaptant l'article R.421-1-1 du même code, en sorte que la jurisprudence qui s'est développée autour de la théorie du « propriétaire apparent » trouverait toujours à s'appliquer, l'administration demeurant tenue de retirer un permis qui aurait été délivré au terme d'une fausse attestation.

C'est cette dernière position qui a été logiquement retenue par l'administration dans la réponse ministérielle susvisée.

Toutefois et à notre sens, il serait inexact de considérer que le nouvel article R.423-1 du Code ne serait qu'une reprise de l'article R.421-1-1.

Au plan pratique, il nous semble que le nouveau système ne sera pas sans conséquences.

Au stade de l'instruction tout d'abord, sous le régime antérieur à la réforme, le service instructeur devait s'assurer de la qualité du pétitionnaire lorsque celui-ci ne s'identifiait pas comme propriétaire du terrain concerné par la demande.

Bien que la qualité du pétitionnaire demeure dans le nouveau régime une condition de la légalité du permis, ceci ne sera plus désormais le cas puisqu'une « attestation » qui résultera de la simple signature apposée par le pétitionnaire sur le formulaire Cerfa de demande selon laquelle il a bien qualité, sans d'ailleurs qu'il ait à préciser à quel titre (propriétaire, mandataire, coïndivisaire, bénéficiaire d'une expropriation), satisfera aux exigences de l'article R.423-1 du Code de l'urbanisme.

De ce point de vue, si comme on peut le penser les auteurs de la réforme ont eu pour but de décharger l'administration du soin de vérifier des titres sur lesquels il lui était difficile de prendre position eu égard à leur nature de droit privé et à leur possible complexité (on songe particulièrement aux travaux soumis à permis de construire dans les copropriétés qui devaient être autorisés dans certains conditions fixées par la loi du 10 juillet 1965), le résultat paraît acquis puis qu'aucun contrôle ne doit plus (on pourrait même écrire « ne peut plus ») être effectué à ce stade.

Si contrôle il peut y avoir, c'est postérieurement à la délivrance du permis lorsqu'un tiers (par exemple un copropriétaire) soulèvera soit l'absence de toute autorisation pour les travaux soumis à permis soit la validité de l'autorisation si elle concerne un projet de travaux différent de celui ayant fait l'objet du permis.

Dans l'un comme dans l'autre cas, il nous semble qu'il y aura bien eu attestation d'une fausse qualité puisque le copropriétaire ne se sera pas assuré d'une autorisation préalable portant bien sur les travaux soumis à permis de construire.

Il serait effectivement possible à l'administration ayant accordé le permis de le retirer sans condition de délai , comme cela était antérieurement le cas lorsque le permis était obtenu par fraude.

Mais ceci suppose que l'administration, une fois le permis délivré, se livre à un contrôle du titre et l'on ne voit pas bien pour quelles raisons elle ferait a posteriori ce qu'elle est dispensée de faire a priori en vertu du nouveau texte.

C'est plutôt sur le contrôle du Juge administratif sur la légalité du permis lorsqu'il a été demandé par une personne sans qualité qu'il y lieu de s'arrêter pour montrer en quoi l'article R.423-1 du Code de l'urbanisme peut l'affecter.

Sous le régime antérieur, il était admis que l'administration ne pouvait exercer qu'un contrôle limité sur les titres habilitant les personnes non propriétaires à solliciter un permis pour les raisons que l'on a indiquées plus haut.

Ceci justifiait la position de la jurisprudence de ne retenir l'illégalité du permis à ce titre que lorsqu'un manque ou un défaut évident aurait du être décelé par le service instructeur. L'illégalité se réduisait en quelque sorte à un défaut de vigilance de l'autorité administrative.

Si tel n'était pas le cas, et même si le titre était vicié, la légalité du permis pour ce motif n'était pas affectée par le défaut de qualité du demandeur.

Désormais il nous semble que la situation risque d'être différente car si l'administration n'exerce plus de contrôle, c'est dans le cadre contentieux (sur recours de tiers) et sur la base de l'ensemble des éléments que le demandeur aura attesté lui donner qualité que devrait, selon nous, porter le contrôle du Juge.

Et le vice tenant au défaut de qualité qui sera contrôlé par le Juge devrait être relevé chaque fois que l'examen des éléments fournis par le pétitionnaire et appréciés par le Tribunal avec les moyens dont celui-ci dispose empêcheront de lui reconnaître le droit d'obtenir le permis.

Même si ce contrôle devra connaître des limites, il nous semble que celui-ci devrait être plus poussé que le contrôle antérieur.

C'est peut-être un paradoxe né de la nouvelle disposition du Code de l'urbanisme que d'avoir, en réduisant le rôle de l'administration pour s'assurer de la qualité du demandeur, indirectement renforcé le contrôle du Juge administratif sur le respect de l'article R.423-1 du Code de l'urbanisme.

Ce n'est pas parce que cet effet est involontaire qu'il ne faut pas s'en féliciter.