Le blog de Maître Olivier DE PERMENTIER ------------------------- TOMASI GARCIA & Associés

La Voilà !

La fameuse coupe du slalom est dans notre cabinet pour une année.

Voici donc les images annoncées de la coupe elle-même et d'un article paru dans TPBM.

Pour un diaporama de la compétition, voir notre précédent article, ICI.

Voir également notre diaporama de la juris cup de ski 2008, ICI.

Voir l'article du "dauphiné", ICI.

COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, Formation de section, 11 février 2009, Pourvoi n° 07-21.728.

Commentaire de Maître Olivier DE PERMENTIER, Avocat, membre de la société TOMASI GARCIA et ASSOCIES.

COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, Formation de section, 11 février 2009, Pourvoi n° 07-21.728.

Commentaire de Maître Olivier DE PERMENTIER, Avocat, membre de la société TOMASI GARCIA et ASSOCIES.

Il est fréquent de rencontrer en matière d'action conduite au nom d'un syndicat de copropriétaires l'argument selon lequel le syndic n'était pas valablement habilité à conduire l'action.

La jurisprudence est fournie en la matière tant et si bien que peuvent se trouver des jurisprudences contradictoires ; Il faut admettre aussi la répugnance des juges du premier degré à admettre « l'argument procédurier... »

Dans une vision stricte, en cumulant les différentes jurisprudences de la Cour de cassation, émaillant les arrêts en droit de la copropriété depuis 1967, il pouvait être argué que l'habilitation devait, outre les mentions habituelles pouvant se comparer, quoique improprement, à un mandat écrit, préalable, spécial et exprès, contenir la liste exhaustive des dommages dont les réparations sont demandées ainsi que la liste exhaustive des personnes dont la responsabilité devait être recherchée.

Dans cette nouvelle espèce, les habilitations rectificatives interviennent après écoulement du délai de l'action.

Malheur au malheureux syndic !

COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE.

Formation de section.

11 février 2009.

Pourvoi n° 07-21.728.

LA COUR...

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 avril 1997 évoquait, en page 3, des fuites d'eau en provenance de la toiture dans les appartements 404 et 405, alors que l'instance avait trait à des insuffisances de chauffage et à des infiltrations d'air, que celui de l'assemblée du 15 avril 1998 se référait à des sinistres supposés dont ni l'existence, ni la nature n'étaient connues lors de son établissement, que celui de l'assemblée du 16 avril 1999 mentionnait des désordres imprécis devant être établis par une expertise préalable dont il n'était pas démontré qu'elle avait été diligentée, et exactement retenu que les procès-verbaux des assemblées des 13 avril 2000 et 25 avril 2003 n'étaient pas de nature à régulariser l'habilitation du syndic pour être intervenus alors que la garantie décennale avait expiré le 28 mars 2000, la cour d'appel a, par ces seuls motifs et sans dénaturation, procédant à la recherche prétendument omise, déduit à bon droit que l'action du syndicat était irrecevable faute d'habilitation régulière du syndic dans le délai de la garantie décennale ;

Attendu, d'autre part, que le syndicat ayant été déclaré irrecevable en son action faute d'habilitation régulière du syndic, le moyen s'attaque pour le surplus à des motifs surabondants ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Synthèse réalisée à la demande de la Confédération des artisans et petites entreprises du Bâtiment (CAPEB) des Alpes de Haute Provence

Par Maitre Pierre-Philippe COLJÉ, membre de la SCP TOMASI GARCIA & ASSOCIES

LA TVA A TAUX REDUIT

Synthèse réalisée à la demande de la Confédération des artisans et petites entreprises du Bâtiment (CAPEB) des Alpes de Haute Provence

Par Pierre-Philippe COLJÉ,

Maîtrise en Droit des affaires (Université de Toulon et du Var),

Diplôme d’études approfondies en Droit privé (Aix-Marseille III),

Mastaire en Droit (Aix-Marseille III),

Avocat au Barreau des Alpes de Haute Provence,

Membre de la SCP TOMASI-GARCIA & Associés,

Internet : http://tomasigarcia.free.fr

E-Mail : colje.avocat@free.fr

La CAPEB est régulièrement questionnée par ses adhérents pour connaître le taux de taxe sur la valeur ajoutée applicable à telle ou telle opération de construction ou de rénovation. Le taux de 19.6 % constitue le principe. Il est applicable à toutes les opérations qui ne sont pas expressément visées par un texte spécial prévoyant un taux réduit de 5, 5 % notamment. La banche du bâtiment est essentiellement concernée par l’article 279-0 bis du Code général des impôts (CGI) dont les dispositions, comme toutes les dispositions fiscales, d’interprétation stricte.

Il résulte de l’article 279-0 bis du CGI que :

1. La taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit sur les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur des locaux à usage d'habitation, achevés depuis plus de deux ans, à l'exception de la part correspondant à la fourniture d'équipements ménagers ou mobiliers ou à l'acquisition de gros équipements fournis dans le cadre de travaux d'installation ou de remplacement du système de chauffage, des ascenseurs ou de l'installation sanitaire dont la liste est fixée par arrêté du ministre chargé du budget.

2. Cette disposition n'est pas applicable aux travaux, réalisés sur une période de deux ans au plus :

a) Qui concourent à la production d'un immeuble au sens des deuxième à sixième alinéas du c du 1 du 7° de l'article 257 ;

b) A l'issue desquels la surface de plancher hors oeuvre nette des locaux existants, majorée, le cas échéant, des surfaces des bâtiments d'exploitations agricoles mentionnées au d de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme, est augmentée de plus de 10 %.

2 bis. La disposition mentionnée au 1 n'est pas applicable aux travaux de nettoyage ainsi qu'aux travaux d'aménagement et d'entretien des espaces verts.

3. Le taux réduit prévu au 1 est applicable aux travaux facturés au propriétaire ou, le cas échéant, au syndicat de copropriétaires, au locataire, à l'occupant des locaux ou à leur représentant à condition que le preneur atteste que ces travaux se rapportent à des locaux d'habitation achevés depuis plus de deux ans et ne répondent pas aux conditions mentionnées au 2. Le prestataire est tenu de conserver cette attestation à l'appui de sa comptabilité.

Le preneur doit conserver copie de cette attestation, ainsi que les factures ou notes émises par les entreprises ayant réalisé des travaux jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant la réalisation de ces travaux.

Le preneur est solidairement tenu au paiement du complément de taxe si les mentions portées sur l'attestation s'avèrent inexactes de son fait ».

En résumé, le taux de 5,5% de TVA s’applique aux travaux qui :

- portent sur des locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans,

- n’ont pas pour effet de concourir à la production d’un immeuble neuf,

- ne rendent pas à l’état neuf le gros œuvre (la majorité des fondations ou des autres éléments qui déterminent la résistance et la rigidité de l’ouvrage ou de la consistance des façades hors ravalement) ;

- ne rendent pas à l’état neuf plus de deux tiers de chacun des éléments de second œuvre (les planchers, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et le système de chauffage en métropole),

- n’augmentent pas la surface de plancher des locaux existants de plus de 10 % ni ne conduisent à une surélévation du bâtiment ou à une addition de construction.

Tous les travaux qui ne répondent pas à ces critères, sont soumis au taux de 19.6 %, sauf réserve d’éventuelles réformes à venir.

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Commentaire de Maître Olivier DE PERMENTIER, membre de la société TOMASI GARCIA & Associés.

odp.avocat@free.fr

Législation : les critères restrictifs de la demande de suspension de la saisie immobilière.

Commentaire de Maître Olivier DE PERMENTIER, membre de la société TOMASI GARCIA & Associés.

odp.avocat@free.fr

La réforme de la procédure de saisie immobilière a généré la législation de 2006, savoir :

--> Ordonnance n° 2006-461 du 21 avril 2006 réformant la saisie immobilière ;

--> Décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006 relatif aux procédures de saisie immobilière et de distribution du prix d'un immeuble ;

--> Code de la consommation : articles L331-1 à L331-11.

Ces dispositions ont transféré au Juge de l’exécution chargé des saisies immobilières le pouvoir d’accorder au débiteur en situation de surendettement, lors de la première audience dite d'orientation, une suspension de la procédure et l'autorisation de procéder lui-même à la vente amiable de son bien.

Ainsi, en droit positif, il résulte de la combinaison des dispositions des articles L 331-5 et R 331-14 du code de la consommation que la suspension de la procédure de saisie immobilière en cas de surendettement n’est pas de droit.

En effet, le texte de l’alinéa 2 de l’article L 331-5 indique que le Juge prononce la suspension provisoire des procédures d’exécution « si la situation du débiteur l’exige »…

La seule occurrence qu’il soit en surendettement n’est pas suffisante, ce qui s’évince de la cohérence des textes.

L’article R 331-14 exige en outre, ce qui est logique, que la demande de suspension soit nécessairement accompagnée de :

- un état des revenus de débiteur,

- un relevé des éléments actifs et passifs de son patrimoine,

- l’état de son endettement,

- la liste des procédures d’exécutions en cours.

Bien sûr, si des demandeurs à la suspension se gardent de communiquer ces éléments et maintiennent leur position floue en se contentant d’arguer que le plan de surendettement, seul document produit, justifie parfaitement de leur situation…

…En aucun cas ils ne satisfont se faisant aux exigences posées par les dispositions de l’article R 331-14.

Car le texte prévoit une véritable déclaration du passif et de l’actif, en dehors et au delà des critères par ailleurs retenus par les services de la commission de surendettement pour envisager une situation de surendettement.

Enfin, la logique de la considération selon laquelle ce texte est indépendant sera sans doute corroborée par des avancées jurisprudentielles (non encore advenues) qui permettrons d’envisager alors l’intégralité de la situation des débiteurs saisis, c'est-à-dire en comprenant les dettes professionnelles, ce que le régime du surendettement exclut en principe directeur, où des dettes constatées par acte authentique, exclues elles aussi par principe, du régime du surendettement.

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Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 Janvier 2009, N° 08-11.512

Commentaire de Maître Olivier DE PERMENTIER

Avocat, membre de la société TOMASI GARCIA & Associés

Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 Janvier 2009, N° 08-11.512

Commentaire de Maître Olivier DE PERMENTIER

Avocat, membre de la société TOMASI GARCIA & Associés

Selon l’article Article 678 du code civil :

On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue, ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.

La Cour de cassation rend ici un arrêt intéressant.

En effet, les demandeurs avait obtenus des propriétaires du fonds voisin l’autorisation de pratiquer des ouvertures à moins des 19 décimètres prévus par le code.

Par suite, les voisins édifiaient une clôture en limite des deux propriétés.

Les demandeurs saisissaient le Tribunal pour voir juger que l’autorisation de déroger aux dispositions de l’article 678 constituait un service foncier, savoir, une servitude de vue laquelle interdisait toute construction dans l’angle de vue, notamment, la fameuse clôture grillagée.

Habile analyse cependant rejetée par la Cour.

Un arrêt d’opportunité, à n’en pas douter, car une décision favorable aurait conduit, dans toutes les espèces, les gentils autorisant à se priver du droit de construire…

Selon la Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 Janvier 2009, N° 08-11.512 « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 8 octobre 2007), que les époux X... ont assigné les époux Pierre Y..., leurs voisins, en enlèvement de la clôture dont ils prétendaient qu'elle était érigée en violation de la servitude dont bénéficiait leur fonds ; Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes, alors, selon le moyen, que le propre d'une ouverture située à une distance inférieure à la distance légale par rapport au fonds voisin, si le droit de la maintenir est acquis par titre ou prescription, est de créer une servitude de vue ; que la cour d'appel, ayant elle-même constaté que les époux X... avaient un titre leur permettant de maintenir deux fenêtres à une distance du fonds voisin inférieure à la distance légale, devait nécessairement en déduire qu'ils bénéficiaient d'une servitude de vue interdisant aux propriétaires du fonds servant de construire un ouvrage à moins d'1, 90 mètre de cette vue ; que la cour d'appel a violé l'article 678 du code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté qu'il était précisé dans l'acte constitutif de servitude du 11 juillet 1996 que cette servitude foncière consistait pour les époux Pierre Y... dans l'obligation de tolérer l'ouverture de deux fenêtres avec vitrage transparent dans le mur de la maison cédée par M. Bruno Y... aux époux X... et dont la distance était inférieure à celle prévue par la loi, la cour d'appel a souverainement retenu que cette servitude était consentie non pour faire bénéficier le fonds de ceux-ci d'une servitude de vue mais seulement pour déroger aux prescriptions de l'article 678 du code civil et en a déduit que l'installation d'une clôture grillagée par les époux Pierre Y... à moins de 1, 90 mètre de la façade de la maison des époux X... ne contrevenait aucunement à cette servitude ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

Déclare le pourvoi de M. X... irrecevable ;

REJETTE le pourvoi de Mme X... ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept janvier deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes tendant à la reconnaissance de l'existence d'une servitude de vue à leur profit et à la charge du fonds des époux Pierre Y... et tendant à la suppression de l'ouvrage implanté par ces derniers en méconnaissance de cette servitude AUX MOTIFS QUE les époux X... ne bénéficiaient d'aucune servitude de vue ; que l'acte constitutif de servitude en date du 11 juillet 1996 stipulait que cette servitude foncière consistait pour les époux Pierre Y... dans l'obligation de tolérer l'ouverture de deux fenêtres avec vitrage transparent dans le mur de la maison appartenant à Monsieur Bruno Y... (vendue aux époux X...) et dont la distance était inférieure à celle prévue par la loi ; que l'installation d'une clôture à moins d'1m 90 de la façade des époux X... ne contrevenait aucunement à cette servitude consentie aux auteurs des nouveaux propriétaires, non pour faire bénéficier son fonds d'une servitude de vue, mais seulement pour déroger aux prescriptions de l'article 678 du code civil ;

ALORS QUE le propre d'une ouverture située à une distance inférieure à la distance légale par rapport au fonds voisin, si le droit de la maintenir est acquis par titre ou prescription, est de créer une servitude de vue ; que la Cour d'appel, ayant elle-même constaté que les époux X... avaient un titre leur permettant de maintenir deux fenêtres à une distance du fonds voisin inférieure à la distance légale, devait nécessairement en déduire qu'ils bénéficiaient d'une servitude de vue interdisant aux propriétaires du fonds servant de construire un ouvrage à moins d'1, 90 m de cette vue ; que la Cour d'appel a violé l'article 678 du code civil. »

Synthèse réalisée à la demande de la

Confédération des petites entreprises et artisans du Bâtiment (CAPEB) des

Alpes de Haute Provence

par Maître Pierre-Philippe COLJE,

LES REGLES DE L’ART EN MATIERE DE CONSTRUCTION

Synthèse réalisée à la demande de la Confédération des petites entreprises et artisans du Bâtiment (CAPEB) des

Alpes de Haute Provence

Par Maître Pierre-Philippe COLJÉ,

Maîtrise en Droit des affaires (Université de Toulon et du Var),

Diplôme d’études approfondies en Droit privé (Aix-Marseille III),

Mastaire en Droit (Aix-Marseille III),

Avocat au Barreau des Alpes de Haute Provence,

Membre de la SCP TOMASI GARCIA & Associés,

Internent : http://tomasigarcia.free.fr

E-Mail : colje.avocat@free.fr

De manière générale, les règles de l’art recouvrent l’ensemble des techniques et procédés de construction qui, employées à bon escient, tendent à assurer la pérennité de l’ouvrage et à lui conférer un aspect harmonieux. Ces règles reposent sur l’expérience et sont communément admises et respectées par chaque corps de métier. Elles constituent « l’ensemble des bonnes pratiques et des connaissances établies dans un domaine technique et à un moment donné ». Elles évoluent très vite à la faveur des nouveaux matériaux et techniques de construction de sorte qu’il est parfois difficile de s’y retrouver. En principe, les fournisseurs délivrent des fiches techniques de mise en œuvre de leurs matériaux relativement complètes. Il convient de s’y conformer pour éviter toute critique en cas de litige car les experts judiciaires, en fonction des réclamations élevées par les maîtres d’ouvrages, vont s’intéresser de très près au respect des règles de l’art qui est une obligation pour l’artisan.

La jurisprudence énonce que les règles de l’art se limitent « au savoir-faire habituel que le maître de l’ouvrage peut attendre des professionnels considérés, dans leur champ d’activité » (CA Toulouse, 5 avr. 1993, JCP G 1993, IV n° 1620). Elles s’imposent à l’artisan par l’effet même du rapport contractuel établi avec le maître de l’ouvrage car, au-delà des obligations définies par le contrat d’entreprise, l’article 1135 du Code civil dispose que « Les conventions obligent non seulement à ce qui est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature ». L’artisan est donc tenu de respecter les usages et donc les règles de l’art car, à défaut, il livrerait un ouvrage non-conforme et, par conséquent, serait susceptible de sanctions contractuelles très lourdes de conséquences. Le respect des règles de l’art est donc impératif. Mal inspiré serait celui qui déciderait de s’en affranchir. La jurisprudence précise que les règles de l’art doivent être respectées par tout entrepreneur, même agissant bénévolement chez un ami (CA Agen, 3 avril 1996).

Le non respect des règles de l’art, même en l’absence de désordre compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, est sanctionné par la mise en œuvre de la responsabilité contractuelle de l’artisan. La responsabilité contractuelle de l’artisan peut entraîner sa condamnation au profit du maître de l’ouvrage à payer les travaux de reprise ainsi que des dommages et intérêts éventuels en réparation d’un préjudice de jouissance. A ces condamnations s’ajouterons notamment la prise en charge des frais d’expertise et des frais judiciaires y compris ceux exposés par la partie adverse. Cela ne concerne cependant que les défauts de conformité cachés lors de la réception car les défauts de conformité apparents lors de la réception relèvent du même régime que les désordres et malfaçons de sorte que le maître de l’ouvrage ne pourra plus s’en plaindre s’il n’a pas formulé de réserve les concernant (Civ. 3e, 9 oct. 1991, Bull. civ III, n° 231 ; Civ. 3e, 20 janv. 1982, Bull. civ. III, n° 20).

Il résulte de l’article 1792 du Code civil que « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître de l’ouvrage ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ». Cela signifie que pèse sur le constructeur une véritable présomption de responsabilité permettant au maître de l’ouvrage d’agir contre lui sans avoir à rechercher une faute de sa part. Par conséquent, le constructeur ne pourra s’exonérer de sa responsabilité en rapportant la preuve de ce qu’il a parfaitement respecté les règles de l’art et donc commis aucune faute (Civ. 3e, 30 nov. 1983, Bull. civ. III, n° 253).

Les règles de l’art ont un périmètre bien plus vaste que les NF DTU établies par la COMMISSION GENERALE DE NORMALISATION DU BATIMENT/DTU. Elles ont également un périmètre plus large que les normes légales ou réglementaires en matière de construction. Les normes légales ou réglementaires, qui peuvent contenir des règles de l’art, s’imposent par leur nature même et doivent être scrupuleusement respectées. Les NF DTU, contrairement à une idée reçue et très largement répandue, n’ont pas en tant que telles de valeur réglementaire. Elles ont pour objet de « proposer des clauses techniques types pour les marchés de travaux relatifs à des ouvrages ou parties d’ouvrages couramment réalisés avec les techniques communément maîtrisées par la communauté des acteurs qualifiés de la construction ». Elles ne s’imposent cependant aux parties que si elles ont entendu s’y soumettre expressément (Civ. 3e, 27 févr. 2001, n° 99-18.114, RDI 2001, p. 175, obs. Ph. Malinvaud).

Dans le cadre des marchés publics, la référence aux NF DUT sera faite dans le cadre du CCAG et du CCTP. Le décret n° 84-74 du 26 janvier 1984 fixant le statut de la normalisation rend en tout état de cause obligatoire l’application des normes françaises homologuées dans les marchés passés avec l’état, les collectivités territoriales et leurs établissements publics, sauf les cas particuliers énumérés par le décret. Les marchés privés, surtout ceux impliquant des maîtres d’ouvrages personnes physiques, font moins systématiquement référence aux NF DTU. Or, l’engagement de l’artisan de respecter les NF DTU, outre l’argument de vente qu’il constitue, peut également être un avantage vis-à-vis de son assureur. Les conditions accordées par les assureurs dépendent en effet d’une évaluation du risque et un assureur considérera nécessairement qu’un artisan qui respecte les NF DTU représente un risque moindre qu’un artisan qui est susceptible de s’en affranchir. Il convient de noter à ce titre que l’annexe I de l’article A 243-1 du Code des assurances prévoit, en matière d’assurance des travaux de bâtiment, que le contrat doit comporter notamment une clause type indiquant que « l’assuré est déchu de tout droit à garantie en cas d’inobservation inexcusable des règles de l’art, telles qu’elles sont définies par la réglementation en vigueur, les normes françaises homologuées ou les normes publiées par les organismes de normalisation des autres Etats membres de l’Union européenne ou des Etats parties à l’accord sur l’espace économique européen, offrant un degré de sécurité et de pérennité équivalent à celui des normes françaises ». La déchéance du droit à garantie n’interviendra qu’en cas d’inobservation inexcusable des règles de l’art et autres normes obligatoires. Il s’agit d’une situation relativement exceptionnelle mais qui peut avoir des conséquences désastreuses pour l’artisan sur le plan financier.

Les règles de l’art au sens le plus large, apparaissent donc très contraignantes pour les constructeurs en termes de responsabilités. Il convient donc de les maîtriser et surtout de les appliquer. Toute démarche expérimentale en la matière peut s’avérer catastrophique. De nombreux domaines qui cherchent à actualiser des techniques anciennes ou à découvrir de nouveaux savoir-faire s’exposent nécessairement à des risques. En cas de litige, les experts judiciaires désignés par le Juge des référés à la requête du maître de l’ouvrage, auront naturellement tendance à s’appuyer sur les DTU qu’ils considèrent comme l’expression des règles de l’art et ce même en l’absence de stipulation contractuelle. Or, l’expérience montre que les Tribunaux amenés à statuer sur les réclamations du maître de l’ouvrage après expertise, ont tendance à homologuer de manière quasi-systématiques les conclusions de l’expert qui est considéré comme le mieux placé pour apprécier et trancher ces débats techniques. Des lors, l’artisan doit anticiper sur un éventuel litige en respectant les DTU (Norme française homologuée ou norme expérimentale) et, à défaut, des règles de l’art dont il pourra aisément rapporter la preuve de l’existence et du contenu exact. L’artisan doit également connaître autant que faire se peut les avis techniques (ou Documents techniques d’application).

Les DUT sont généralement composés de trois parties : 1- Le cahier des clauses techniques (CCT) qui correspond à l’ensemble des dispositions d’ordre technique nécessaires à la réalisation par l’artisan d’un ouvrage conforme à ce que l’on peut légitimement s’attendre sur le plan de ses fonctionnalités, de sa sécurité et de son comportement dans le temps dans des conditions normales d’utilisation ; 2- Le guide de choix des matériaux, produits ou composants à utiliser pour la réalisation de l’ouvrage (CGM) qui correspond à l’indentification des natures, caractéristiques ou performances des fournitures permettant la réalisation de l’ouvrage défini au CCT et conforme à ce que l’on peut légitimement en attendre ; Les matériaux, produits et composants sont généralement définis par référence aux agréments techniques européens (ATE) ; 3- Le cahier des clauses spéciales (CCS) qui correspond à des clauses administratives générales telles que la liste des travaux qui font partie du marché, les dispositions de coordination avec les autres corps d’état…. Les DTU ne sont pas délivrés gratuitement. Ils peuvent être achetés notamment auprès de l’AFNOR.

L’AVIS TECHNIQUE est délivré par la « Commission chargée de formuler les Avis Techniques » (créée en application de l’arrêté du 2 décembre 1969). Il a pour objectif de fournir une opinion autorisée sur les produits, procédés et équipements nouveaux. Il indique notamment dans quelles mesures le procédé ou produit satisfait à la réglementation en vigueur, est apte à l’emploi en œuvre et dispose d’une durabilité de service. En cela, ils constituent la source de certaines « règles de l’art ». Les avis techniques sont de simples documents d’information qui ne sont pas obligatoires et n’ont aucun caractère réglementaire. Cependant, leur connaissance et leur respect, comme dans le cas des NF DTU, peut être très secourable en cas de litige avec le maître de l’ouvrage.

La jurisprudence de la Cour de cassation est extrêmement sévère à l’égard des constructeurs quant au non respect des normes et règles de l’art notamment au travers de l’obligation de résultat. Selon la Cour de cassation, « l'obligation de résultat emporte à la fois présomption de faute et présomption de causalité entre la faute et le dommage » (Cass. 1re civ., 21 oct. 1997 : Juris-Data n° 1997-004156 ; JCP E 1998, p. 376, note B. Petit ; JCP G 1998, II, 10103, note Varet ; D. 1998, jurispr. p. 271, note Brun. – Pour une formule voisine, Cass. 1re civ., 16 févr. 1988 : Bull. civ. I, n° 42 ; RTD civ. 1988, p. 767, note Jourdain. Tout manquement aux règles de l’art est susceptible de constituer une violation de l’obligation de résultat. Tel est le cas de l'implantation d'un mur de façon défectueuse (Cass. 3e civ., 17 mars 1999 : AJDI 1999, p. 544). Les juges du fond doivent rechercher si l'entrepreneur a vérifié l'état du sol, sur lequel le maître de l'ouvrage s'était chargé des travaux de terrassement et de nivellement (Cass. 3e civ., 7 juill. 1981 : Bull. civ. 1981, III, n° 137. – Cass. 3e civ., 17 avr. 1984 : JCP G 1984, IV, p. 198. – V. supra n° 8). L'entrepreneur doit s'enquérir des autorisations administratives préalables nécessaires (Cass. 3e civ., 17 mars 1975 : JCP G 1975, IV, p. 155 ; Bull. civ. 1975, III, n° 109). Même solution à propos d'une fosse d'aisance non conforme aux règlements (Cass. 3e civ., 20 juin 1978 : Gaz. Pal. 1978, 2, somm. p. 348) ; à propos de la hauteur d'une clôture (Cass. 3e civ., 2 oct. 1979 : JCP G 1979, IV, p. 359).L'entrepreneur est encore responsable de la pose de portes non adaptées aux personnes handicapées (Cass. 3e civ., 26 mai 2003 : cité supra n° 14).

Commentaire Maître Olivier DE PERMENTIER

Lors des réponses aux questions ministerielles au Sénat en mai 2008, Mme DATY a été amené à préciser la position du gouvernement quant à l'assouplissement de la règle limitant les possibilités de quitter la société d'attribution.

Ainsi :

La participation à une société d'attribution est le seul mode en France d'acquisition de la jouissance d'un bien à temps partagé.

Les sociétés civiles d'attribution sont réglementées par les articles L. 212-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation et par la loi du 6 janvier 1986 relative plus précisément aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé.

Le retrait anticipé d'un associé n'est possible que par la voie d'une cession de ses parts, sauf à entraîner une nouvelle répartition des charges au préjudice des autres associés et à compromettre l'équilibre financier de la société.

La suppression ou la modification de l'alinéa 9 de l'article L. 212-9 du code de la construction et de l'habitation amènerait à favoriser celui qui souhaite sortir de la société, au mépris des droits de l'associé qui reste.

Les contrats de jouissance à temps partagé et produits de vacances à long terme sont actuellement régis par le code de la consommation dans sa rédaction issue de la loi du 8 juillet 1998 qui a transposé la directive n° 94/74/CE du Parlement européen et du Conseil du 26 octobre 1994.

En raison des nouveaux produits parus sur le marché européen depuis quelques années et dans le but d'une protection accrue du consommateur, une nouvelle directive est en cours de négociation, et amènera le Gouvernement, lors de sa transposition en droit national, à prendre de nouvelles dispositions aux fins de pallier les problèmes encore existants.

Rachida Dati, ministre de la justice, JO Sénat, 8 mai 2008, p. 924.

PS : VOIR EGALEMENT LES AUTRES ARTICLES SUR LA MULTIPROPRIETE

Cour d'appel, AIX EN PROVENCE, Chambre 4 section A, 18 Mai 2007, Numéro JurisData : 2007-338970

Commentaire de Maître Olivier DE PERMENTIER, membre de la société TOMASI GARCIA & ASSOCIES.

Cour d'appel, AIX EN PROVENCE, Chambre 4 section A, 18 Mai 2007, Numéro JurisData : 2007-338970

Commentaire de Maître Olivier DE PERMENTIER, membre de la société TOMASI GARCIA & ASSOCIES.

Quelle majorité pour que l’assemblée générale puisse modifier les clés de répartitions des charges ?

La question est en soit un vaste débat depuis … 1965.

Mais la question ici ne se pose pas.

Une assemblée ordinaire a pu voter légalement à la simple majorité une nouvelle répartition des charges d’ascenseur.

C’est le critère de l’utilité qui doit être appliqué pour ce service commun ; le copropriétaire d’un lot au sous sol non desservis comme celui d’un lot au rez de chaussée n’ont nul besoin de l’ascenseur.

Comme cependant le règlement de copropriété avait illicitement inclus sans distinction les charges d’ascenseur dans les charges générales, la clause se trouvait sans effet et la loi la réputait non écrite.

C’est donc dans le respect de l’économie des textes de la loi de 1965 que l’assemblée a pu voter à la seule majorité la modification de la répartition des charges.

Selon la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE, la clause de répartition des charges du règlement de copropriété, qui ne distingue pas les charges d'ascenseur des charges générales, est illicite en application des dispositions de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965. Elle doit en conséquence être déclarée non écrite. Ne peut dès lors faire l'objet de critiques la résolution prise par l'assemblée générale qui vote à la majorité une résolution tendant à une nouvelle répartition des charges d'ascenseur, dès lors que cette répartition obéit au critère d'utilité fixé par l'alinéa 1 de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Contribution de Maître Olivier DE PERMENTIER.

SCP TOMASI GARCIA & ASSOCIES

La participation aux charges, contrepartie de la détention de droits dans les sociétés d’attribution d’immeuble en temps partagé.

Contribution de Maître Olivier DE PERMENTIER.

Issu du club-trustee de droit anglo-saxon, le principe mis en œuvre dans notre droit continental se traduit par un régime de droit personnel de jouissance accordant à une personne un droit de séjour répétitif dans un immeuble.

Le contrat revêt en outre la forme particulière du contrat de société.

L’objet est donc la mutualisation de la jouissance d’un immeuble dont la contrepartie est la mutualisation des charges afférente à l’immeuble.

Bien souvent l’immeuble sera enfin un lot de copropriété.

La loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 régit en droit français les sociétés constituées en vue de l'attribution, en totalité ou par fractions, d'immeubles à usage principal d'habitation en jouissance par périodes aux associés auxquels n'est accordé aucun droit de propriété ou autre droit réel en contrepartie de leurs apports (L., art. 1er).

La loi du 6 janvier 1986 est applicable aux sociétés qui ont été antérieurement constituées pour le même objet.

À défaut de mise en harmonie avec les dispositions de la loi du 6 janvier 1986, les clauses contraires sont réputées non écrites.

L'objet de la société comprend la mise en place des équipements et la fourniture des services parahôteliers nécessaires aux attributions par périodes.

Les sociétés d'attribution à temps partagé sont civiles par leur objet. Elles peuvent être commerciales par leur forme.

Pour tout ce à quoi il n'est pas dérogé dans le régime particulier des sociétés d'attribution à temps partagé il y a lieu de faire application du droit commun des sociétés civiles et de la loi du 24 juillet 1966.

La « commercialisation » de l'opération a lieu sous forme de cession de parts ou actions.

Les associés sont tenus de satisfaire aux appels de fonds nécessaires à la réalisation de l'objet social.

Le recouvrement des charges est assuré par les soins des organes de gestion de la société ou délégué à un professionnel de la gestion immobilière.

Au plan pratique, le recouvrement des charges est une question essentielle car la société d'attribution est dépourvue d'autonomie financière ; elle n'a d'autres ressources que les versements effectués par les associés.

Les associés doivent apporter les fonds nécessaires tant au titre de l'acquisition, de la construction, de l'aménagement de l'immeuble social qu'à celui des charges.

L'article 3 de la loi du 6 janvier 1986 dispose :

« Les associés sont tenus envers la société... de participer aux charges dans les conditions prévues à l'article 9 de la présente loi »

Les charges sont donc recouvrées par voie d'appels auprès des associés, en application et dans les conditions des articles 3 et 9 de la loi.

L'article 13 (al. 1) de la loi précise à cet égard :

« La société, quelle qu'en soit la forme, peut exiger de chaque associé, en début d'exercice, le versement d'une provision au plus égale au montant des charges lui ayant été imparties lors de l'exercice précédent ou, s'il s'agit d'un nouvel associé, ayant été imputées à l'associé précédent au cours du dernier exercice écoulé, pour le même local, la même durée et la même période. »

En d'autres termes, il est prévu la possibilité de demander, en début d'exercice une provision égale au montant des charges de l'exercice précédent (sauf bien entendu pour le premier exercice pour lequel il pourra être demandé le paiement d'avances évaluées prévisionnellement : L., art. 13, al. 2 et 20, al. 4).

L’obligation de contribuer aux charges rendue obligatoire par les dispositions de l’article 3 de la loi du 6 janvier 1986 est transposée à l’article L212-3 du code de la construction et de l’habitation, selon lequel :

« les associés sont tenus de répondre aux appels de fonds nécessités par l'acquisition, la construction ou l'aménagement de l'immeuble social en proportion de leurs droits dans le capital. »

Dans les sociétés d'attribution par périodes, le recouvrement des charges doit donner lieu normalement à un seul versement annuel correspondant à l'apurement des comptes de l'exercice écoulé et à la reconstitution de la provision plafonnée au montant des charges de l'exercice écoulé.

En outre chaque associé doit régler les prestations personnelles qui pourraient lui être procurées, telles que : téléphone, service de ménage en cours de séjour, blanchisserie... en principe sur facturation en fin de séjour.

Il doit également supporter les frais de remise en état ou de remplacement en cas de détériorations ou de manquants constatés lors de l'établissement de l'état des lieux et de l'inventaire, en fin de période.

Dans l’hypothèse où la société possède des lots de copropriété, elle doit en contrepartie, acquitter les charges de copropriété relatives à chaque lot.

La société doit également assurer le règlement de ses charges de fonctionnement.

Ces deux types de charges sont alors mutualisés : il sont répartis entre les associés.

Ainsi les charges de copropriété acquittées par la société et les charges de fonctionnement de la société sont réparties en catégories.

C’est le contrat de société qui fixe librement les modes et clés de répartition.

La clé de répartition est assez souvent ainsi définie :

1. les charges patrimoniales qui sont induites par la détention de droits réels.

Le total de ces charges est divisé par le nombre de lots détenus, puis elles sont divisées par le nombre de parts par studio.

Le résultat donne le coût périodique par part.

La répartition se fait donc en multipliant le nombre de parts détenu par un associé par le coût périodique par action.

2. les charges d’usage général qui sont induites par l’entretien général annuel.

Le total de ces charges est divisé par le nombre de studios détenus, puis elles sont divisées par le nombre de jours de jouissance par studio.

Le résultat donne le coût périodique par jour de jouissance.

La répartition se fait donc en multipliant le nombre de jours de jouissance détenu par un associé par le coût périodique par jour de jouissance.

3. les charges d’usage haute saison ou basse saison qui sont induites par les dépenses spécifiques à ses saisons.

Le total de ces charges est divisé par le nombre de studios détenus, puis elles sont divisées par le nombre de jours de jouissance par saison.

Le résultat donne le coût périodique par jour de jouissance.

La répartition se fait donc en multipliant le nombre de jours de jouissance détenu par un associé par le coût périodique par jour de jouissance.