baux commerciaux (2)
Dans un arrêt rendu le 23 janvier 2008, la Cour de cassation rappelle que : "sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit au renouvellement institué par le chapitre V, titre IV du livre premier du Code de commerce ".
De telle sorte que le juge ne peut pas déclarer non écrite une clause contraire au droit au renouvellement d'un bail commercial, mais doit forcément en prononcer la nullité.
Cession de baux et commerces de proximité : publication du décret d'application de la loi Dutreil.
La loi Dutreil de 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises (1) a instauré la possibilité, pour le maire d'une commune, d'exercer un droit de préemption sur toutes les cessions de fonds de commerce ou de baux commerciaux qui s'inscrivent dans un périmètre de sauvegarde du commerce de proximité.
Cette possibilité n'était jusqu'à présent pas mise en oeuvre, faute de publication du décret d'application de la loi. La récente publication du décret permet donc désormais l'exercice de ce droit (2).
Le but de cette réforme est de permettre aux communes de préserver la diversité de l'activité commerciale et artisanale dans une zone délimitée, principalement en centre-ville.
Le conseil municipal peut en effet, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, à l'intérieur duquel sont soumises au droit de préemption les cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux.
Ce droit de préemption concerne tous les commerçants, y compris en cas de départ à la retraite ou d'adjudication, mais il est exclu en matière de procédure de sauvegarde ou de procédure collective.
Comment ce droit de préemption peut-il être mis en oeuvre ?
Ce texte impose de nouvelles obligations à la charge du cédant si le local commercial est situé dans un périmètre de sauvegarde.
Chaque cession est ainsi subordonnée, à peine de nullité de la vente qui peut s'exercer pendant un délai de cinq ans, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune au moins trente jours avant la date de cession. Cette déclaration précise le prix et les conditions de la cession.
Le bailleur doit également recevoir une copie de cette déclaration.
Le silence gardé par la commune au terme du délai de deux mois vaut renonciation à l'exercice de son droit de préemption.
Si la commune souhaite exercer son droit de préemption, elle doit consulter la Chambre de commerce et d'industrie et de la Chambre de métiers et de l'artisanat qui disposent alors d'un délai de deux mois pour donner leur avis.
La commune ne peut exercer son droit de préemption qu'aux prix et conditions proposés.
En cas de désaccord sur ce prix, le juge de l'expropriation sera compétent pour le fixer judiciairement. Tant que le prix n'est pas fixé, le cédant peut retirer sa déclaration et la commune peut renoncer à préempter.
Dans la mesure où la commune n'a pas vocation à exploiter des commerces, son droit sur le local commercial n'est que temporaire.
Elle devra donc, dans l'année qui suivra la prise d'effet de la cession, lancer un appel à candidatures afin de rétrocéder le fonds de commerce ou le droit au bail.
Le maire publie, par voie d'affichage en mairie pendant une durée de quinze jours, un avis de rétrocession. Cet avis comporte un appel à candidatures, la description du fonds ou du bail, le prix proposé et mentionne que le cahier des charges peut être consulté en mairie.
La rétrocession doit s'opérer obligatoirement en faveur d'un commerçant ou d'un artisan dûment immatriculé au registre du commerce ou au répertoire des métiers et qui répond au cahier des charges établi par le conseil municipal, afin d'assurer l'objectif de diversification des commerces.
Si, dans ce délai d'un an, aucun candidat locataire ne s'est présenté, le candidat initial, évincé par l'exercice du droit de préemption, bénéficiera d'un droit de priorité.
S'agissant du bailleur, une fois le droit de préemption exercé, il se retrouve confronté à un locataire "temporaire", qui n'est pas soumis aux dispositions légales concernant les baux commerciaux, qui n'est pas commerçant et qui n'exploitera pas le fonds de commerce.
Le décret d'application n'apporte aucune précision concernant ce défaut d'exploitation, pourtant passible de la résiliation du bail en droit commun, ou si des échéances interviennent pour un éventuel renouvellement du bail.
Dans le cadre de la rétrocession, l'accord du bailleur sur le candidat proposé par la commune est requis à peine de nullité. Si ce candidat ne lui convient pas, le bailleur dispose de la faculté de saisir le juge des référés.
Les dispositions prisent restreignent sensiblement les droits des bailleurs et des locataires de locaux commerciaux.
En pratique, ce décret risque de compliquer et d'allonger les délais des cessions de fonds de commerce et de baux commerciaux.
(1) Article 58 de la loi n°2005-882 du 2 août 2005
(2) Décret n°2007-1827 du 26 décembre 2007, publié au JO le 28 décembre 2007 (articles R 214-1 et suivants du code de l'urbanisme, complétant les articles L 214-1 et suivants du même code)