bail d'habitation (8)
Pour la Cour de cassation, le droit au maintien dans les lieux ( en l'occurence un logement HLM) ne se justifie pas dès lors que les locataires congédiés ont à leur disposition ou peuvent recouvrer, en exerçant leur droit de reprise, un local répondant à leurs besoins et à ceux des membres de leur famille.
Arret de la Cor de Cassation (Chambre sociale du 16 moi 2011)
Le bail commercial conclu pour un local partiellement utilisé en tant qu'habitation principale par le locataire doit répondre aux règles relatives au logement décent.
En conséquence et pour faire application des conditions posées par la loi en matière de logement décent, le juge doit fonder sa décision sur la situation effective et la réalité de l'occupation des lieux par le preneur et non de la simple dénomination du bail donnée par les parties.
On sait qu'aux termes de la loi du 6 Juillet 1989, le bailleur qui souhaite faire jouer la clause résolutoire stipulée dans un bail d'habitation pour défaut de paiement doit, au moins deux mois avant l'audience et à peine d'irrecevabilité, faire notifier l'assignation au représentant de l'état dans le département, par l'intermédiaire d'un huissier mais par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Cet arrêt précise cependant que cette notification au Prefet n'est imposée que lorsque c'est le bailleur qui a pris l'initiative de faire résilier le bail.
Lorsque l'initiative de la résiliation émane du locataire, la notification n'est pas requise et l'irrecevabilité de l'action en résiliation n'est pas encourue.
Selon l'article 15 de la loi (n°89-462) du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé d'un bail d'habitation est par principe de 3 mois lorsqu'il émane du locataire mais peut etre réduit à 1 mois en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi.
Qu'en est il en cas de rupture conventionnelle du contrat de travail?
Selon le ministre du logement, dans une réponse ministérielle du 16 mars 2010 (JOAN Q. n°40307), en principe "en cas de rupture conventionnelle du contrat de travail à durée indéterminée, le locataire qui donne congé bénéficie, sous réserve de l'interprétation des tribunaux de l'ordre judiciaire, d'un délai de préavis réduit à un mois. En effet, cette rupture conventionnelle du contrat de travail conduit à une perte d'emploi, condition pour bénéficier d'un préavis réduit".
En revanche, il est rappelé que le congé fondé sur la perte de l'emploi doit avoir lieu rapidement après cet évènement, car la "période de chômage plus ou moins longue avant la délivrance du congé, ne permet pas au locataire de bénéficier d'un délai de préavis réduit".
On sait que la loi du 6 Juillet 1989 prévoit un délai de préavis réduit à un mois au lieu de trois mois pour le congé donné par le locataire en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de changement de sa situation professionnelle consécutive à une perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi.
La jurisprudence est venue préciser que :
Le paiement des charges locatives par provision assorti d'une régularisation périodique est subordonné au respect par le bailleur de son obligation de communiquer au locataire le mode de répartition de ces charges ainsi que de tenir à sa disposition les pièces justificatives.
Lors de la régularisation, le bailleur doit, au terme de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, alinéa 7 :
* d'une part, un mois avant cette régularisation, communiquer au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ;
* d'autre part, durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives.
Que l'une de ces deux formalités vienne à faire défaut, et le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées.
Cette solution est sévére mais de portée atténuée dans la mesure où la régularisation et la mise à disposition des pièces justificatives prévue à l'article 23 de la loi du 6 Juillet 1989 peut être faite même en cours de procédure judiciaire.
L'avantage de cette clause dite résolutoire est connu : elle permet d'obtenir, par une procédure rapide, la résiliation de plein droit du bail dès lors que les causes du commandement préalable délivré par huissier n'ont pas été honorées.
Or, l'article L145-41 du Code de Commerce dispose par ailleurs que "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai".
A la question de savoir si les parties pouvaient dans le cadre du contrat de bail prévoir un délai inférieur, la Cour de Cassation a répondu nettement par la négative par un arrêt du 8 Décembre 2010.
En conséquence, une clause résolutoire qui prévoierait un délai inférieur à un mois serait nulle avec pour conséquence pratique d'obliger le bailleur, même en cas de manquement avéré et incontestable du locataire à ses obligations, à recourir à une procédure longue et aléatoire afin d'obtenir la résiliation du bail signé entre les parties.
La clause résolutoire contenue dans un bail commercial, parce qu'elle entraine automatiquement la résolution du bail pour les manquements qu'elle vise est d'interprétation stricte.
Par voie de conséquence, une telle clause ne peut être mise en oeuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail et uniquement si ce manquement est clairement visé et stipulé.