Le contrat d'assurance perte d'emploi lié à un emprunt immobilier a pour objet de garantir un risque susceptible de survenir indépendant de la volonté des parties. Or, la rupture conventionnelle du contrat de travail supposant un accord de l'employeur et du salarié, doit etre exclue de la garantie perte d'emploi associée à la conclusion d'un prêt immobilier.

Arrêt de la Cour d'Appel de Nîmes du 8/11/2011

Par un arrêt du 9 juin 2011 pris sur le fondement des articles 815-3 et 117 du code de procédure civile, la Cour de cassation considère qu'un acte délivré au nom d'une indivision est affecté d'une irrégularité de fond entraînant sa nullité à défaut de régularisation. Ainsi, un huissier ne peut valablement délivrer un commandement de quitter les lieux au nom d'une indivision dépourvue de toute capacité d'ester en justice.

Des parents et leur enfant ont donné à bail commercial à une société commerciale des locaux à usage de restaurant dont ils étaient propriétaires indivis. Il était annexé au bail une promesse de vente par laquelle la société preneuse se réservait la faculté d'acquérir les locaux. La société ayant levé l'option, elle a assigné les vendeurs pour faire déclarer la vente parfaite.

La Cour d'appel de Versailles fait droit à la demande et déclare que le fils a vendu sa quote-part indivise de l'immeuble, soit 50% du bien. La Cour ajoute que la portion indivise appartenant au fils dans la totalité du bien n'était en rien contraire aux dispositions de l'article 815-3 du Code civil, eu égard au fait que la promesse n'avait pas été signée par les parents indivisaires. Dès lors, l'argument selon lequel la vente portait sur l'ensemble du bien n'était pas recevable.

Par un arrêt du 12 mai 2010, la Cour de cassation a confirmé la décision et retient que si les parents n'avaient pas signé la promesse annexée au bail, le fils propriétaire indivis avait lui apposé sa signature à l'acte, de sorte que la vente d'un immeuble indivis faite par un seul des indivisaires est valable pour la portion indivise qui lui appartient. La vente était donc parfaite entre le fils, pour sa part indivise, et la société commerciale, soit l'équivalent de 50% du bien.

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On sait qu'aux termes de la loi du 6 Juillet 1989, le bailleur qui souhaite faire jouer la clause résolutoire stipulée dans un bail d'habitation pour défaut de paiement doit, au moins deux mois avant l'audience et à peine d'irrecevabilité, faire notifier l'assignation au représentant de l'état dans le département, par l'intermédiaire d'un huissier mais par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Cet arrêt précise cependant que cette notification au Prefet n'est imposée que lorsque c'est le bailleur qui a pris l'initiative de faire résilier le bail.

Lorsque l'initiative de la résiliation émane du locataire, la notification n'est pas requise et l'irrecevabilité de l'action en résiliation n'est pas encourue.

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Le bailleur qui a signifié au preneur à bail commercial un congé sans offre de renouvellement doit payer une indemnité d'éviction.

Il dispose toutefois d'un droit de repentir dont la Cour de Cassation, par un arrêt du 9 mars 2011, vient de préciser les contours.

En effet, par cette décision, la Cour de Cassation a considéré que le congé avec offre de renouvellement, notifié sous réserve d'un pourvoi en cassation formé contre un arrêt d'appel, était dépourvu du caractère irrévocable et ne ppuvait valablement caractériser l'exercice par le bailleur de son droit de repentir.

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Deux décisions interessantes viennent préciser le régime relatif à la vente et la garantie des vices cachés.

* dans la mesure où l'acheteur d'un bien affecté de vice en accepet la réparation par le vendeur, celui-ci se prive de tout droit de solliciter ensuite la résolution de la vente ( voir ici)

*le vendeur professionnel doit prouver qu'il a rempli son obligation de conseil à l'égard de l'acquéreur d'un bien notamment sur l'adéquation entre ce bien et l'usage auquel il est destiné. A défaut, il engage sa responsabilité à l'égard de l'acquéreur ( voir ici)

Faute pour le locataire d'avoir sollicité expréssement la suspension de la clause résolutoire, le juge qui ne peut se substituer aux demandes des parties, est contraint de prononcer la résiliation du bail demandé par la bailleresse alors que même que les arriérés de loyers ont été régularisés.

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Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aussi, la participation des copropriétaires aux charges implique une présentation des documents comptables qui leur sont communiqués en vue d'approuver les comptes annuels permettant de distinguer les différentes charges selon leur nature.

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La clause du compromis de vente obligeant l'acquéreur à déposer une demande de permis de construire ne peut être invoquée que par l'acquéreur au bénéfice duquel cette clause a été instituée.

En conséquence, le vendeur ne peut se prévaloir de cette clause et du défaut par l'acquéreur de la réalisation des démarches en vue d'une dépôt de permis de construire pour se dégager de son obligation de réitérer l'acte authentique devant notaire.

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Pour la Cour de cassation, la condition suspensive inserée dans un compromis de vente par laquelle la vente est suspendue à l'obtention d'un permis de construire, n'a pas d'autre finalité que de protéger l'acheteur.

En conséquence, l'acquéreur est en droit d'acquérir le terrain même s'il n'a pas obtenu le permis de construire.

En revanche, le vendeur ne peut se prévaloir de la non-réalisation de la clause qui ne rend pas caduque à son égard la promesse de vente.

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La valeur d'un fonds de commerce repose essentiellement sur les éléments incorporels qui le composent :

- la qualité de l'emplacement ;

- l'achalandage du magasin ;

- sa notoriété ;

- sa clientèle tangible ;

- sans oublier les conditions juridiques et financières du contrat de bail, qui donnent la « valeur des murs ».

Elle s'appuie aussi, évidemment, sur l'évolution des chiffres d'affaires et bénéfices réalisés les 3 dernières années par le vendeur.

Cette méthode, utilisée par les experts et les tribunaux, est la plus courante. Elle consiste à déterminer le chiffre d'affaires annuel moyen au regard des 3 derniers exercices et à lui appliquer un pourcentage qui varie selon la nature de l'activité (généralement compris entre 40 et 100%). Il est recommandé de se rapprocher des chambres de commerce et de métiers, et des chambres notariales pour connaître les pratiques et usages en vigueur localement.

A noter : il existe des barèmes fiscaux indicatifs précisant pour chaque profession le mode de calcul de la valeur du fonds de commerce.

Cette méthode consiste à appliquer un coefficient aux bénéfices annuels moyens réalisés ces 3 dernières années. Ce coefficient est la conjonction de l'observation du marché et du diagnostic que vous avez réalisé. Il peut varier de 1 à 8, mais il est généralement compris entre 3 et 5.

A noter : le bénéfice à retenir est le bénéfice déclaré fiscalement. Il peut être réévalué en intégrant les éléments déductibles tels que la rémunération du dirigeant, les amortissements ou les intérêts d'emprunt.

L'évaluation peut aussi être déterminée par comparaison, en observant les prix pratiqués sur le marché pour des fonds de commerce semblables par leur nature, leur volume d'affaires et leur emplacement.

Elle peut également être déterminée au regard du loyer du local commercial ou du prix au mètre-carré.

L'obligation d'exploiter est une condition d'application du statut des baux commerciaux.

Son inexécution ne peut cependant entraîner la résiliation du bail commercial en l'absence d'une clause spéciale imposant l'exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués. En conséquence, si le bail est muet sur ce point, le bailleur ne peut demander la résiliation judiciaire du bail pour défaut d'exploitation du fonds dans les lieux loués.

Arrêt publié au bulletin

Selon l'article 15 de la loi (n°89-462) du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé d'un bail d'habitation est par principe de 3 mois lorsqu'il émane du locataire mais peut etre réduit à 1 mois en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi.

Qu'en est il en cas de rupture conventionnelle du contrat de travail?

Selon le ministre du logement, dans une réponse ministérielle du 16 mars 2010 (JOAN Q. n°40307), en principe "en cas de rupture conventionnelle du contrat de travail à durée indéterminée, le locataire qui donne congé bénéficie, sous réserve de l'interprétation des tribunaux de l'ordre judiciaire, d'un délai de préavis réduit à un mois. En effet, cette rupture conventionnelle du contrat de travail conduit à une perte d'emploi, condition pour bénéficier d'un préavis réduit".

En revanche, il est rappelé que le congé fondé sur la perte de l'emploi doit avoir lieu rapidement après cet évènement, car la "période de chômage plus ou moins longue avant la délivrance du congé, ne permet pas au locataire de bénéficier d'un délai de préavis réduit".

On sait que la loi du 6 Juillet 1989 prévoit un délai de préavis réduit à un mois au lieu de trois mois pour le congé donné par le locataire en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de changement de sa situation professionnelle consécutive à une perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi.

La jurisprudence est venue préciser que :

Le paiement des charges locatives par provision assorti d'une régularisation périodique est subordonné au respect par le bailleur de son obligation de communiquer au locataire le mode de répartition de ces charges ainsi que de tenir à sa disposition les pièces justificatives.

Lors de la régularisation, le bailleur doit, au terme de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, alinéa 7 :

* d'une part, un mois avant cette régularisation, communiquer au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ;

* d'autre part, durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives.

Que l'une de ces deux formalités vienne à faire défaut, et le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées.

Cette solution est sévére mais de portée atténuée dans la mesure où la régularisation et la mise à disposition des pièces justificatives prévue à l'article 23 de la loi du 6 Juillet 1989 peut être faite même en cours de procédure judiciaire.

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Par un arrêt du rendu le 30 Septembre 2010, la Cour de Cassation a estimé qu'un calcul erroné du TEG est un motif permettant à l'emprunteur immobilier de demander la déchéance du droit aux intérêts du prêteur.

Pour être conforme à la législation, l'offre de prêt doit comporter l'ensemble des mentions obligatoires, mais également fournir une information exacte concernant le calcul effectué, qu'il s'agisse du taux effectif global ou du montant des mensualités. A défaut, le prêteur encourt la déchéance de son droits aux intérêts conventionnels.

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