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ALGERIE : DROIT DE LA CONSTRUCTION et DROIT DE LA PROMOTION IMMOBILIERE (Partie 2): Promoteur immobilier et vente de biens

  • Par mohamed.chehat le
    (mis à jour le )
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Les nouvelles règles régissant l'activité de promotion immobilière

DE L'AGREMENT DU PROMOTEUR IMMOBILIER ET DE LA VENTE DE BIENS IMMOBILIERS

DOMAINES - AGREMENT - GARANTIES ET SANCTION


Il était devenu nécessaire de compléter le dispositif législatif et réglementaire dans le secteur de l'immobilier ou constructeurs et promoteurs se partagent et se disputent un secteur très convoité (le plan quinquennal 2010-2014 doté d'un budget de 286 milliards de dollars prévoit la réalisation de 2,5 millions de logements), par les entreprises algériennes mais aussi par beaucoup de grandes entreprises étrangères.


C'est Loi n° 11-04 du 17 février 2011 qui a fixé les règles régissant désormais l'activité de promotion immobilière, et complétée par le Décret exécutif N°12-84 du 20 février 2012, qui fixe les modalités d'octroi de l'agrément pour l'exercice de la profession de promoteur immobilier ainsi que les modalités de la tenue du tableau national des promoteurs immobiliers.


Ces deux textes ont permis de préciser certaines définitions tenant aux domaines relevant de cette activité, des compétences requises, des garanties, des responsabilités et des sanctions encourues...


La promotion immobilière est définie comme « l'ensemble des opérations de mobilisation de ressources foncières et financières ainsi que le management de projets immobiliers »


Et le promoteur comme :


« toute personne physique ou morale initiant la réalisation de nouveaux projets, la restauration, la réhabilitation, la rénovation, la restructuration, ou le confortement de constructions nécessitant l.une de ces interventions ou l'aménagement et l'habilitation de réseaux, en vue de les vendre ou de les louer »


La loi précisant que l'activité de promotion immobilière regroupe l'ensemble des opérations concourant à la réalisation de projets immobiliers destinés à la vente, la location ou la satisfaction de besoins propres.


Les projets immobiliers concernés peuvent porter sur des locaux à usage d'habitation ou professionnel et accessoirement des locaux à usage artisanal ou commercial.


Les opérations concernées ont été énumérées limitativement.


Ce sont :


. La réalisation des programmes de logements, de bureaux et des équipements collectifs d'accompagnement nécessaires à leur fonctionnement.


. L'acquisition et l'aménagement de terrains en vue de servir à la construction.


. La rénovation, la réhabilitation, la restructuration, la restauration et le confortement de constructions.


Il est précisé que « Toute personne physique ou morale initiant un projet immobilier conçu pour la vente ou la location est tenue de recourir aux services d'un entrepreneur dûment qualifié selon l'importance du projet immobilier.


La relation entre les deux parties est établie par contrat d'entreprise conclu après l'obtention des actes d'urbanisme requis.


Le promoteur immobilier « assure la responsabilité de la coordination de l'ensemble des opérations se rapportant aux études, à la recherche et la mobilisation de financements ainsi que l'exécution des travaux de réalisation du projet immobilier.


1.DE LA PROFESSION DE PROMOTEUR IMMOBILIER : conditions de l'octroi de l'agrément :


La loi du 17 FEVRIER 2011 avait déjà explicitement exposé que :


1. « Nul ne peut se prétendre de la qualité de promoteur immobilier ni exercer cette activité s'il n'est pas titulaire d'un agrément et n'est pas inscrit au tableau national des promoteurs immobiliers dans les conditions et modalités définies par la présente loi.


2. Le postulant à cette demande d'agrément doit jouir de ses droits civiques.


3. Et il doit justifier qu'il n'a jamais été sanctionné pour l'une des infractions ci-après :


. Faux et usage de faux en écriture privée, de commerce ou de banque ;

. Vol, recel, abus de confiance, banqueroute, extorsion de fonds, valeurs ou signatures ;

. Escroquerie et émission de chèque sans provision ;

. Corruption de fonctionnaires publics ;

. Faux témoignage, faux serment et fraude fiscale ;

. Délits prévus par les dispositions législatives sur les sociétés commerciales.


La même interdiction est encourue par les membres radiés disciplinairement et à titre définitif pour manquement à la probité des professions constituées en ordre.


4. l'octroi d'un agrément à un promoteur immobilier implique son inscription au tableau national des promoteurs immobiliers et vaut autorisation d'exercice de la profession sous réserve de l'accomplissement des autres formalités administratives et fiscales requises pour son obtention.


Le tableau national est tenu par le ministre chargé de l'habitat et de l'urbanisme.


Le décret du 20 FEVRIER 2012 a apporté enfin les précisions sur les conditions d'octroi et de retrait de cet agrément.


Il est précisé que l'agrément de promoteur immobilier est délivré par le ministre chargé de l'habitat, après avis favorable d'une commission d'agrément de la promotion immobilière.


Si le promoteur immobilier est une personne physique, il doit remplir les conditions suivantes :


. Être âgé de vingt-cinq (25) ans, au moins ;


. Être de nationalité algérienne ;


. Présenter les garanties de bonne moralité, et ne pas être frappé d'une des incapacités ou interdictions d'exercer.


. Justifier de ressources financières suffisantes pour la réalisation du ou de ses projets immobiliers


. Jouir de ses droits civiques ;


. Justifier d'une assurance contractée contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile et professionnelle de ses activités ;


. Justifier de capacités professionnelles en rapport avec l'activité .


C'est-à-dire posséder un diplôme supérieur dans le domaine de l'architecture, de la construction, juridique, économique, financier, commercial ou toute autre matière technique permettant d'assurer l'activité de promoteur immobilier.


Le décret précisant que si le demandeur ne remplit pas les conditions de capacités professionnelles prévues ci-dessus, il est tenu de présenter la justification qu'il bénéficie de la collaboration permanente et effective d'un gérant répondant à ces conditions.


* Cette précision, à mon sens vient atténuer la rigueur affichée et annoncée et malheureusement permettre des interprétations extensives et laisser s'installer des dérives incontrôlables...


Si le promoteur immobilier est une personne Morale, elle doit remplir les conditions suivantes :


. Être de droit algérien.


. Justifier de ressources financières suffisantes pour la réalisation du ou de ses projets immobiliers.


. Le ou les propriétaires doivent présenter une bonne moralité et ne pas être frappés d'une des incapacités ou interdictions d'exercer telles que prévues par les dispositions de l'article 20 de la loi n11-04 du 17 février 2011.


. Le gérant de la personne morale doit répondre aux conditions de bonne moralité, de capacités professionnelles telles que fixées ci-dessus pour la personne physique.


. En outre, le postulant à l'agrément de la profession de promoteur immobilier doit disposer de locaux à usage commercial adéquats permettant l'exercice convenable et raisonnable de la profession et équipés de moyens de communication.


2. DE LA VENTE DE BIENS IMMOBILIERS ET DE L'OBLIGATION DE GARANTIE :


La loi n° 11-04 du 17 février 2011 a aussi institué une obligation de garantie en matière de vente de biens immobiliers et l'a soumise désormais à l‘obligation d'un écrit et a une série de conditions qui valide juridiquement l'opération.


- C'est en premier lieu, l'exigence d'un contrat dûment établi en la forme authentique pour la mise en vente, par un promoteur immobilier, d'un bien immobilier construit ou d'un immeuble ou fraction d'immeuble à construire ou en cours de construction.


- C'est aussi, la précision que le bien immobilier, objet de la vente, doit, sous peine de nullité du contrat, répondre aux exigences techniques et fonctionnelles requises en matière d'habitabilité et de viabilité des locaux à usage d'habitation, professionnel, de commerce ou d'artisanat.


Le texte rappelant que la prise de possession et le certificat de conformité n'ont cependant pas l'effet exonératoire de la responsabilité décennale encourue par le promoteur immobilier, ni la garantie de parfait achèvement des travaux de réalisation à laquelle est tenu le promoteur immobilier pendant un délai d'un (1) an.


- c'est aussi l'exigence, par le biais du contrat de réservation, à livrer au réservataire, à son achèvement, un bien immobilier à construire ou en cours de construction, en contrepartie du versement par le réservataire d'une avance.


Le montant de l'avance versée par le réservataire doit être séquestré (« abrité ») dans un compte ouvert au nom du réservataire auprès de l'organisme de garantie des opérations de promotion immobilière prévu par la loi.


- La rupture du contrat de réservation peut intervenir à tout moment au cours de la réalisation du projet immobilier :


. Soit à la demande de l'une des parties avec l'acceptation de l'autre partie.


. Soit à la demande du réservataire, auquel cas le promoteur immobilier bénéficie d.une retenue à hauteur de quinze pour cent (15%) du montant de l'avance versée.


. Soit à la demande du promoteur, en cas de non-respect, par le réservataire, de ses engagements et après deux mises en demeure notifiées par huissier de justice, d'une durée d'un mois chacune, en l »absence d'une réponse.


- Trois (3) mois au plus tard après la réception provisoire de tout ou partie de l'immeuble, le promoteur immobilier est tenu de faire établir par-devant notaire, en contrepartie du paiement intégral du prix de cession par le réservataire, l'acte de vente de l'immeuble ou fraction d'immeuble réservée.


- la loi précisant que le contrat de vente sur plan et le contrat de réservation portant sur un bien immobilier à construire ou en cours de construction ne peuvent être conclus que par un promoteur immobilier.


Et que chacun des deux contrats doit comporter l'origine de la propriété du terrain, le numéro du titre foncier, s.il y a lieu, et les références du permis de lotir, du certificat d'aménagement et de viabilité ainsi que la date et le numéro du permis de construire.


Désormais, le transfert de propriété d'un bien immobilier objet d'un contrat de réservation a lieu à la date du paiement du prix définitif du bien immobilier réservé.


- Le contrat de vente sur plan doit être complété par un procès-verbal dressé contradictoirement, en la même étude notariale, pour constater la prise de possession effective par le souscripteur et la livraison de l'immeuble achevé par le promoteur immobilier en conformité avec les engagements contractuels.


Hormis le contrat de réservation prévu par la loi, tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d.une fraction d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel, et comportant l'obligation pour le souscripteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction, doit, à peine de nullité, revêtir la forme d'un contrat de vente sur plan.


- Le contrat de vente sur plan, prévu la loi ne peut être conclu lorsque le promoteur immobilier a fait état de prêts destinés au financement de la construction.


- Le contrat de vente sur plan doit, sous peine de nullité, indiquer la composante du prix de vente et l'échéancier de paiement par rapport à l'avancement des travaux.


Il doit, lorsque le fractionnement du paiement du prix est retenu, en indiquer les modalités.


Dans les contrats de vente sur plan, le paiement du prix est modulé sur l'état d'avancement des travaux de réalisation dans les limites fixées par voie réglementaire.


Il doit également mentionner si le prix est révisable ou non et, dans l'affirmative, les modalités de sa révision.


- La formule de révision des prix doit prendre pour base les éléments de variation du coût de revient et s'appuyer sur l'évolution des indices officiels des prix, des matériaux, des matériels et de la main-d'oeuvre, et sauf cas de circonstances imprévisibles, incontournables et exceptionnelles susceptibles de provoquer la rupture de l'équilibre économique du projet, le montant de la révision du prix ne saurait excéder, au maximum vingt pour cent (20%) du prix initialement prévu.


Dans tous les cas, les variations de prix doivent être justifiées.


Il doit, en outre, comporter, en annexe ou par référence à des documents déposés chez le notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques du bien immobilier.


- Le modèle de règlement de copropriété est obligatoirement remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat.


- Dans le cas d'un contrat de vente sur plan, la prise de possession de l'immeuble ou de la fraction de l'immeuble par l'acquéreur ne peut avoir lieu qu'après délivrance du certificat de conformité prévu par la loi N°90-29 du 1er décembre 1990 et la loi N°08-15 du 20 juillet 2008.


Par ailleurs, la loi a précisé les obligations relevant du promoteur :


Le promoteur immobilier ne peut exiger, ni accepter un quelconque versement ou dépôt, ou souscription ou acceptation d'effets de commerce, sous quelque forme que ce soit, avant la signature du contrat de vente sur plan ni avant la date à laquelle la créance est exigible.


- Tout retard constaté de remise effective du bien objet du contrat de vente sur plan entraîne des pénalités de retard à la charge du promoteur.


Le montant et l'échéance de la pénalité de retard ainsi que les modalités de son paiement sont fixés par voie réglementaire.


- Toute clause du contrat qui a pour objet d'exclure ou de limiter la responsabilité ou les garanties prévues par les dispositions de la présente loi et celles prévues par la législation et la réglementation en vigueur ou d'en limiter la portée, soit en écartant, soit en limitant la solidarité des sous-traitants du promoteur immobilier, est réputée nulle et non écrite.


- Les bureaux d'études, entrepreneurs et autres intervenants liés au maître de l'ouvrage par un contrat sont responsables pendant une période de dix (10) ans dans le cas où l'édifice périt en tout ou en partie par le fait de vices de construction, y compris par suite de la mauvaise qualité du sol d'assise.


- Le promoteur immobilier doit engager, au bénéfice de ses clients, sa responsabilité civile en matière immobilière.


Il est tenu, à ce titre, d'exiger de ses maîtres d'oeuvre, entrepreneurs et autres partenaires, toutes les garanties et assurances légalement requises.


Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble.


Comme elle a précisé les obligations incombant au réservataire :


- Le souscripteur à un projet immobilier est tenu de respecter les clauses du règlement de copropriété et de s'acquitter de toute contribution mise à sa charge au titre de la gestion et de la préservation du bien immobilier dont il est propriétaire.


- Le souscripteur à l'acquisition d'un terrain à bâtir est tenu de respecter les clauses du cahier des charges régissant le lotissement et de s'acquitter de toute contribution mise à sa charge.


- Dans le cas du contrat de réservation d'un immeuble ou fraction d'immeuble, le réservataire est tenu de verser au promoteur immobilier une avance en numéraire et dont le montant ne peut excéder vingt pour cent (20%) du prix prévisionnel du bien tel que convenu entre les parties.


- Le souscripteur à un contrat de vente sur plan est tenu d'honorer, à échéance prévue, les paiements mis à sa charge ; le non-paiement ouvrant droit, au bénéfice du promoteur immobilier, à une pénalité sur le montant échu.


- Le non-paiement de deux (2) tranches consécutives entraîne de droit la résiliation du contrat après deux mises en demeure, de quinze (15) jours chacune, notifiées par huissier de justice et restées sans suite.


3. CHAPITRE IV : DU FONDS DE GARANTIE ET DE CAUTION MUTUELLE DE L.ACTIVITE DE PROMOTION IMMOBILIERE :


En effet, et outre les autres assurances requises par la législation en vigueur et dans le cadre de l'exercice de sa profession, conformément à ses engagements, le promoteur immobilier, qui entreprend la réalisation d'un projet immobilier en vue de sa vente avant son achèvement, est tenu de souscrire une garantie de promotion immobilière à l'effet de garantir notamment :


. Le remboursement des paiements effectués par les acquéreurs sous forme d'avances ;


. L'achèvement des travaux ;


. La plus large couverture des engagements professionnels et techniques.


- Tous les promoteurs immobiliers agréés et inscrits au tableau national des promoteurs immobiliers doivent être affiliés au fonds de garantie et de caution mutuelle de l'activité de promotion immobilière tel qu'institué par le décret législatif N°93-01 du 19 janvier 1993 portant loi de finances pour 1993, désigné « le fonds de garantie ».


Le fonds de garantie a pour mission de veiller à la mise en place de garanties et assurances à la souscription desquelles sont tenus les promoteurs immobiliers.


- Tout retrait de l'agrément du promoteur immobilier pour l'un des motifs déterminés ci-dessous, ou pour quelque autre motif que ce soit, entraîne de droit la subrogation du fonds de garantie aux acquéreurs et lui confère le pouvoir de poursuivre les opérations d'achèvement des constructions par l'engagement d'un autre promoteur aux frais et en lieu et place du promoteur déchu dans la limite des fonds versés.


Dans ce cadre, il est interdit à tout acquéreur de poursuivre, au lieu et place du promoteur immobilier ayant fait l'objet de retrait de l'agrément, l'achèvement de la construction.


- Dans le cas de faillite ou de liquidation judiciaire d'un promoteur immobilier ayant procédé à une vente sur plan, le fonds de garantie bénéficie, par subrogation aux acquéreurs, d'un privilège de premier rang dans la limite des créances desdits acquéreurs et des fonds versés au promoteur immobilier en liquidation judiciaire et ou en faillite.


Le retrait de l'agrément du promoteur immobilier entraîne sa radiation du fonds de garantie.


4. CHAPITRE V : DE LA GESTION DES PROJETS IMMOBILIERS :


Tout promoteur immobilier est tenu d'élaborer et de mettre en place les instruments et les organes de gestion des biens immobiliers proposés à la cession.


Il est ainsi tenu d'élaborer un règlement de copropriété et préciser les charges et obligations auxquelles s'engagent les acquéreurs en souscrivant à un contrat de vente d'un bien immobilier.


Il doit, en outre, prévoir et réaliser, au titre des parties communes, les locaux nécessaires à l'administration des biens et à la conciergerie.


Et d'assurer ou de faire assurer l'administration du bien, pendant une durée de deux (2) ans à dater de la vente de la dernière fraction de l'immeuble concerné.


5. DES SANCTIONS :


Plusieurs sanctions sont prévues.


Certains relevant des sanctions administratives :


Ainsi de la suspension provisoire de l'agrément pour une durée n'excédant pas six (6) mois si le promoteur immobilier a failli à l'exécution partielle et injustifiée de ses engagements à l'égard des acquéreurs ou a fait preuve de non respect des règles de déontologie de la profession ;


Le retrait définitif de l'agrément pourrait même être prononcé si le promoteur immobilier ne remplit plus les conditions qui ont prévalu à l'obtention de l'agrément ou s'il a cessé son activité sans justifications et sans signalement préalable à l'autorité qui lui a délivré l'agrément ;


Le retrait de l'agrément est prononcé d'office si le promoteur immobilier décède ou s'il a fait l'objet d'une condamnation pour fraude fiscale ou s'il a fait l'objet d.une liquidation judiciaire.


D'autres sanctions pénales :


Ainsi est puni d'une amende de deux cent mille dinars (200.000 DA) à deux millions de dinars (2.000.000 DA.) tout engagement de travaux de restauration immobilière, de réhabilitation, de rénovation urbaine, de restructuration ou de confortement sans autorisation administrative préalable.


Est aussi d'une peine d'emprisonnement de deux (2) mois à deux (2) ans et à une amende de deux cent mille dinars (200.000 DA) à deux millions de dinars (2.000.000 DA.) toute mise en vente de biens immobiliers dans le cadre d'un projet immobilier qui s'effectue sans contrat de réservation.


Est puni d'un emprisonnement de deux (2) mois à deux (2) ans et d'une amende de deux cent mille dinars (200.000 DA) à deux millions de dinars (2.000.000 DA.), tout promoteur qui exige, accepte un versement, un dépôt, une souscription, un effet de commerce avant la signature du contrat de vente sur plan ou du contrat de réservation.


Est puni d'une amende de deux cent mille dinars (200.000 DA) à deux millions de dinars (2.000.000 DA.) tout promoteur immobilier qui, préalablement à la délivrance de l'immeuble dans les délais prévus par le contrat de vente sur plan, ne signifie pas à l'acquéreur le règlement de copropriété prévu par la loi.


Est puni d.une amende de deux cent mille dinars (200.000 DA) à deux millions de dinars 2.000.000 DA.) tout promoteur immobilier qui ne fait pas établir par-devant notaire, en contrepartie du paiement intégral du prix de cession par le réservataire, l'acte de vente de l'immeuble ou fraction d'immeuble réservée.


Est puni d'un emprisonnement de deux (2) mois à deux (2) ans et d.une amende de deux cent mille dinars (200.000 DA) à deux millions de dinars (2.000.000 DA) tout promoteur immobilier qui ne souscrit pas aux assurances et garanties prévues par la loi.



Maître Mohamed CHEHAT

Docteur en Droit

Avocat à la Cour



1 commentaire

Intéressant

  • Par ZADDI le

Merci pour cet article très instructif!


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