Il est toujours intéressant de relever et d'analyser les arrêts rendus par l'Assemblée plénière de la Cour de cassation, notamment, comme en l'espèce, quand elle désavoue une de ses chambres après un premier renvoi de cassation.

La question posée à l'Assemblée plénère et tranchée par elle le 9 mai 2008 pourrait peut-être être d'ailleurs étendue à d'autres hypothèses, bien que les faits ayant fait l'objet de cette décision étaient tout de même particuliers.

En droit, se posait laquestion de savoir quel était le fondement juridique de l'action d'un agent immobilier pour perte de sa commission, non à l'égard du vendeur, son mandant, mais de l'acquéreur.

L'agent immobilier était titulaire d'un mandat non exclusif qui lui avait été donné par un vendeur en vue de vendre son appartement. Le prix en avait été fixé commission comprise à la charge du vendeur.

L'agent immobilier fait visiter l'appartement à un couple se faisant appeler sous un certain nom, et transmet au vendeur l'offre de prix reçu.

Un an plus tard, cet agent immobilier apprend que ces personnes avaient fait usage d'une fausse identité en se présentant à lui et avaient acquis le bien du vendeur, directement auprès de celui-ci, sans, bien entendu, payer la commission prévue au mandat.

Un procès s'en suit, l'agent immobilier assignant les acquéreurs en réparation de son préjudice. A l'exclusion semble-t-il du vendeur non attrait dans la cause en raison de la fraude commise par les acquéreurs et, on peut en tout le supposer, de l'absence de mauvaise foi du vendeur.

Si le vendeur avait été dans la cause, le fondement de l'action aurait ,de toute évidence, repose sur la responsabilité contractuelle.

Or, ce n'est pas le vendeur qui est assigné, mais l'acquéreur. Celui-ci se trouve donc assigné sur le fondement de l'article 1382 du code civil, c'est à dire la responsabilité délictuelle de droit commun pour faute prouvée.

La cour d'appel d'Aix-en-Provence le 16 octobre 2001 condamne les vrais-faux acquéreurs à des dommages et intérêts estimant que la faute commise, les manoeuvres frauduleuses entreprises, n'avaient que pour seul but d'échapper au paiement de la juste commission devant revenir à l'agent immobilier, cette faute ayant privé celui-ci de sa commission et le préjudice subi étant au moins égal à son montant.

Faute, préjudice, lien de causalité, raisonnement classique. On pouvait en tout cas le croire.

Or, contre toute attente sans doute, un pourvoi en cassation est interjeté par les acquéreurs à l'encontre dudit arrêt sur le fondaement des articles 1382 du code civil, 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ( dite loi Hoguet ) et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pris pour son application.

La première chambre civile de la Cour de cassation le 27 avril 2004 casse l'arrêt de la cour d'appel d'Aix estimant que le mandat établi entre l'agent immobilier et le vendeur mettait la commission de l'agent à la seule charge du vendeur, et qu'ainsi cet agent ne pouvait invoquer contre l'acquéreur, non concerné, la commission prévue.

La cour d'appel de Nîmes saisie comme cour de renvoi n'accepte pas de suivre le raisonnement de la 1° chambre civile et, par arrêt du 23 janvier 2007, condamne les aquéreurs.

Nouveau pourvoi à l'encontre de l'arrêt de la cour de Naîmes formé par les acquéreurs.

L'affaire est alors renvoyée devant l'Assemblée plénière de la Cour de cassation.

Celle-ci par arrêt du 9 mai 2008 juge que " même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ".

L'Assemblée plénière relevant aussi que les vrais-faux acquéreurs avaient acquis le bien à un prix conforme à leur offre " net vendeur " à l'insu de l'intermédiaire et que la cour de renvoi ( Nîmes ), avait fait ressortir la connaissance par le couple du droit à rémunération de l'agent immobilier.

Faute, fraude, manoeuvres frauduleurses, lien de causalité établi entre la faute commise et le préjyudice subi c'est à dire la perte de sa commission pour l'agent immobilier, ont été les éléments juridiques déterminants pour établir, sur le fondement de la responsabilité délictuelle de l'article 1²382 du code civil, la responsabilité, et donc la condamnation, des aquéreurs.

L'arrêt ainsi rendu est sans ambiguité. S'il y a faute prouvée, qui sera sans doute une fraude avérée, avec ou sans complicité, dans le but d'exclure le droit à commission de l'agent immobilier, les auteurs de celle-ci pourront être condamnés à réparer la préjudice subi par la perte intervenue.