Maître GACEM, avocat à Bordeaux ( avocat, bordeaux,divorce, licenciement, avocat bordeaux, pension alimentaire,droit des étrangers, droit de la famille, bail,avocat, Bordeaux )

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que l'état des lieux doit être établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il est joint au contrat.

Lorsque l'état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

A défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage. Lorsque la détermination du montant du loyer est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions prévues à l'article 19, ces références sont jointes au contrat ainsi que les termes dudit article.

La loi du 22 décembre 2010 ( art 22 ) complète ses dispositions en prévoyant

* que l'état des lieux peut être dressé par un tiers mandaté par les parties ;

* qu'en dehors de l'intervention d'un huissier, l'état des lieux est établi contradictoirement et amiablement ;

* qu'en cas d'intervention d'un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement ni indirectement à la charge du locataire

* que lorsque l'état des lieux est rédigé par un huissier, le coût de son intervention est fixé par décret en conseil d'État.

Etait déjà imposée la notification au préfet de l'assignation en constat de clause résolutoire du bail d'habitation ou en résiliation ou des demandes reconventionnelles tendant aux mêmes fins.

Désormais les demandes additionnelles en résiliation pour impayés doivent aussi être notifiées au Préfet. (L. n° 2010-1609, 22 déc. 2010, art. 4-I, 2°)

Dans un arrêt du 8 décembre 2010, ( FS-P+B n° 09-71.124 ), la cour de cassation au visa de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 a cassé l'arrêt de cour d'appel qui avait écarté la demande en remboursement de provision sur de charges de la locataire alors même qu'elle n'avait émis aucune réserve à la réception du décompte précédant la régularisation annuelle au motif que le bailleur n'avait pas tenu à sa disposition les pièces justificatives des charges ni communiqué le mode de répartition des charges.

Cet arrêt offre l'occasion de rappeler les dispositions de l'article 23 de la loi du juillet 1989 qui prévoit la possibilité de récupérer ses charges par provision mais avec l'obligation par le bailleur de procéder à une régularisation annuelle afin de comparer les provisions versées et les charges réellement dues pour permettre le remboursement du trop perçu ou le paiement du solde.

Un mois avant la régularisation, le bailleur doit communiquer le décompte par nature des charges et dans les immeubles collectifs le mode de répartition.

Durant le mois qui suit l'envoi du décompte, le bailleur doit tenir à disposition du locataire les justificatifs.

Cette argumentation pourrait être développée pour faire échec à une clause résolutoire et l'expulsion si éventuellement le montant des charges provisionnées et à rembourser par le bailleur permet de solder par compensation la dette locative ou la réduire de telle sorte qu'elle soit inférieure à deux mois d'impayés, seuil nécessaire pour faire jouer la clause résolutoire.

la loi du 8 février 2008 a modifié l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit l'essentiel des baux d'habitation.

A compter du 9 février 2008, le bailleur ne peut plus exiger de son locataire qu'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer sans charge au lieu de deux.

Cette réforme est l'occasion de rappeler le régime de ce dépôt de garantie dans le contrat de location ( loi 6 juillet 1989).

Son objet est de garantir l'exécution des obligations locatives par le locataire ; c'est à dire le paiement des sommes dont il est redevable envers le bailleur soit loyer, charges récupérables et coût des réparations locatives éventuellement.

Dans la mesure où le locataire sortant a satisfait à toutes ses obligations, le dépôt de garantie doit lui être restitué en intégralité par le bailleur dans le délai de deux mois à compter de la remise des clés.

Durant la location, cette somme ne produit pas d'intérêts au bénéfice du locataire.

En revanche, à compter de l'expiration du délai de deux mois suivant la remise des clés, cette somme ou le solde après déduction, produit intérêt au taux légal au profit du locataire dès lors que celui ci met en demeure son ancien bailleur.

Il convient alors de communiquer la nouvelle adresse au bailleur afin qu'il puisse procéder au paiement.

C'est celui qui a reçu le dépôt qui demeure débiteur de son remboursement. Ainsi, si en cours de location, le bailleur initial vend le bien loué, il demeure tenu à la restitution.

A défaut de restitution le locataire peut sasir le Juge.

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