bail (4)
L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que l'état des lieux doit être établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il est joint au contrat.
Lorsque l'état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
A défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux.
Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage. Lorsque la détermination du montant du loyer est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions prévues à l'article 19, ces références sont jointes au contrat ainsi que les termes dudit article.
La loi du 22 décembre 2010 ( art 22 ) complète ses dispositions en prévoyant
* que l'état des lieux peut être dressé par un tiers mandaté par les parties ;
* qu'en dehors de l'intervention d'un huissier, l'état des lieux est établi contradictoirement et amiablement ;
* qu'en cas d'intervention d'un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement ni indirectement à la charge du locataire
* que lorsque l'état des lieux est rédigé par un huissier, le coût de son intervention est fixé par décret en conseil d'État.
Dans un bail d'habitation régi par les dipositions de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut mettre fin au bail en donnant son congé.
Il convient de respecter certaines règles énoncées à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Le congé du locataire n'a pas à être motivé mais doit clairement exprimer la volonté de mettre un terme au bail.
Le congé doit être adressé au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier.
La durée de préavis est en principe de trois mois
Si les parties en conviennent la durée de préavis peut être différente.
La loi du 6 juillet 1989 prévoit quelques exceptions à cette durée de principe et la réduit à un mois dans les cas suivants :
obtention d'un premier emploi
mutation
perte d'emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi
Ce délai est réduit à un mois pour les personnes suivantes :
locataire dont l'état de santé d'un locataire de plus de 60 ans justifie un changement de domicile
locataire bénéficiaire du RMI
L'obligation de notification d'une demande de résiliation du bail est de plus en plus étendue.
Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, "à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au moins deux mois avant l'audience".
Le législateur plus protecteur a étendu cette exigence à la demande reconventionnelle aux fins de constat ou de prononcé de résiliation( article 100 de la loi du 18 janvier 2005) et l' assignation tendant au prononcé de la résiliation lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur"( article 188 de la loi du 13 décembre 2000)
La cour de cassation dans un arrêt de la 3ème chambre civile en date du 16 avril 2008 ( N° 07-12.264 ) a précisé que ce formalisme s'imposait aux demandes de résiliation d'un bail d'habitation lorsqu'elle est motivée notamment par l'existence d'une dette locative.
Cela signifie qu'une assignation sollicitant la résiliation pour plusieurs motifs dont celui du non-paiement des loyers, sera soumise aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Le but de ce formalisme est de permettre une résolution du litige en faisant intervenir les organismes d'aide au logement,l e FSL ou les services sociaux.
Maître Messaouda GACEM exerce son activité juridique et judiciaire dans le ressort de la Cour d'appel de BORDEAUX, dans les contentieux suivants:
- Divorce et contentieux familial ( consentement mutuel, altération définitive du lien conjugal, faute... modification de pension alimentaire et droit de visite, changement de régime matrimonial)
- Droit du travail: paiement d'heures supplémentaires, modification du contrat de travail, contentieux disciplinaire: avertissement, rétrogradation...
- Droit des étrangers : demande de titre de séjour, contestation de reconduite à la frontière et d'obligation de quitter le territoire français.
- Droit civil: Bail d'habitation, expulsion, responsabilité civile et notamment en matière d'acccident de la circulation, crédit à la consommation, surrendettement, rétablissement personnel, recouvrement de créances, ventes, construction, vices cachés, expertise, assurances.
- Droit commercial: recouvrement de créances.
- Droit administratif: recours en excès de pouvoir contre les décisions de refus de séjour, refus de délivrance de visa, regroupement familial ( droit des étrangers, membre de l'Institut de Défense des Etrangers).
- Droit pénal