Comme je l'ai déjà exposé précédemment, tous travaux sur parties communes en copropriété doivent faire l'objet de votes en assemblée générale selon diverses majorités.

S'il s'agit de travaux d'entretien, par exemple, c'est la majorité de l'article 24 de la loi de 1965. S'il s'agit de travaux sur parties communes demandés par un copropriétaire, c'est la majorité de l'article 25.

Si ces travaux ont pour effet d'annexer une partie commune (par exemple un palier devient une partie privative) c'est la majorité de l'article 26.

Mais dans certains cas, il s'agit pour la copropriété de s'interroger sur la possibilité de surélever l'immeuble, généralement pour créer de nouvelles parties privatives.

Dans ce cas, la solution, très simple, résulte de l'article 35 de la loi de 1965:

"La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l'unanimité de ses membres".

Donc, c'est l'unanimité ou rien.

En outre si surélévation il y a et que des copropriétaires subissent un préjudice, ils ont droit à une indemnité (article 36).

Photo paul (dex)

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Le principe édicté par la loi de 1965 sur la copropriété est clair : le copropriétaire dispose de ses parties privatives comme il l'entend, tant qu'il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble. Pour les parties communes, il en a la jouissance de même que l'ensemble des autres copropriétaires, et il doit participer à leur entretien.

En principe, parties communes et parties privatives sont strictement séparées et le Syndicat des Copropriétaires n'a aucun droit sur les parties privatives.

Toutefois, il arrive que pour entretenir ou réparer des parties communes, il soit indispensable de passer par les parties privatives.

Dans ce cas, le copropriétaire a l'obligation de laisser l'accès, tout particulièrement si les travaux ont fait l'objet d'un votre en Assemblée Générale, pour peu que « la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable » (loi de 1965, article 9).

Il faut toutefois préciser que cet accès n'est garanti que si l'intervention dans les parties privatives est indispensable. Si c'est simplement la solution la plus commode ou la moins coûteuse, le Syndicat des Copropriétaires doit faire en sorte de mettre en oeuvre une autre solution permettant d'éviter de passer par des parties privatives.

Donc, par exemple, s'il s'agit d'avoir accès à une gaine technique située en plein milieu d'un appartement, le copropriétaire doit laisser l'accès. S'il s'agit de réparer un balcon, accessible depuis l'extérieur, la solution n'est pas nécessairement la même.

Cela ne veut pas dire pour autant que le Syndicat des Copropriétaires peut faire les travaux sans que le copropriétaire n'ait rien à redire.

En effet la loi précise que si le copropriétaire subit un préjudice à raison des travaux, soit parce que son lot subit une diminution définitive de valeur (par exemple, les travaux ont empiété définitivement sur la surface habitable), soit parce qu'il subit un trouble de jouissance grave, même temporaire (impossibilité d'habiter sur place), soit à raison de dégradations (absence de remise en état des lieux après les travaux), doit être indemnisé.

Dans ces conditions, le copropriétaire doit demander une indemnisation pour compenser son préjudice. S'il ne parvient pas à l'obtenir à l'amiable avec son Syndicat des Copropriétaires, il devra saisir un Juge.

Il faut enfin préciser à ce sujet que souvent, le Règlement de Copropriété précise que le copropriétaire doit souffrir l'accès dans ses parties privatives sans indemnisation, ce qui est contraire à ce que je viens d'exposer.

Or le principe d'indemnisation est d'ordre public, c'est-à-dire que le Règlement de Copropriété ne peut y déroger. Ainsi toute disposition du Règlement de Copropriété qui empêche ce principe d'indemnisation est considérée comme nulle et ne sera pas appliquée par le Juge.

Sur le principe, lorsqu'un Maître d'Ouvrage qui subit des désordres de construction obtient une indemnisation, qu'elle soit versée par une entreprise, un Maître d'oeuvre ou par une assurance, il est libre de l'affecter à ce qu'il veut.

Il peut donc, bien évidemment, financer les travaux nécessaires aux reprises. Mais il peut aussi tout à fait l'utiliser pour toute autre chose (rembourser un prêt, financer des vacances...)

Ce n'est pas forcément très opportun (s'il a été indemnisé, c'est qu'il y a un problème qu'il vaudrait peut-être mieux régler...) mais il est libre. Après, il ne faudra pas qu'il se plaigne d'une aggravation des désordres, en revanche, puisqu'elle sera due essentiellement à l'absence de réparation.

Par contre, cette règle n'est pas valable dans tous les cas.

En effet, en matière d'assurance Dommages Ouvrage, il est impératif d'affecter l'indemnisation versée par l'assureur à la reprise des désordres, comme la Cour de Cassation l'a décidé (voir par exemple arrêt du 17 décembre 2003, n°02-19034).

La raison de cette obligation, selon la Cour, est la suivante : « les dispositions du texte susvisé (article 242-1 du Code des Assurances) instituent une procédure spécifique de préfinancement des travaux de réparation des désordres de nature décennale d'un immeuble avant toute recherche de responsabilités, rendant obligatoire l'affectation de l'indemnité ainsi perçue à la reprise des désordres ».

Autrement dit, l'obligation de l'assureur étant de préfinancer les travaux nécessaires, il s'agit donc d'un mécanisme ayant spécifiquement pour objet de permettre la réalisation des travaux (et pas uniquement l'indemnisation du Maître d'Ouvrage). Ce dernier doit donc nécessairement faire les travaux.

Dernière chose : généralement, l'indemnisation de la Dommages Ouvrage se fonde sur un rapport d'Expert qui préconise une technique réparatoire. Or la Dommages Ouvrage a une obligation de préconiser les travaux nécessaires et suffisants pour résorber le dommage, elle engage donc sa responsabilité sur le type de travaux réalisés.

Autrement dit, s'ils sont mal faits, on peut agir de nouveau contre l'assureur. Dans ces conditions, il est prudent de suivre ses préconisations techniques. En effet, si on choisit de réaliser d'autres travaux, il est à craindre qu'en cas de difficulté, la Dommages Ouvrage décline toute responsabilité, puisque ce ne sont pas ses préconisations qui ont été suivies.

En outre, inutile de vouloir faire d'autres travaux, plus simples et moins chers que ceux préconisés par la Dommages Ouvrage, en espérant garder la différence. En effet, l'assureur peut demander la restitution des sommes versées, non utilisées pour faire les travaux.

La Cour de Cassation considère en effet que « l'indemnité due par l'assureur dommages-ouvrage ne peut excéder ce qui est nécessaire à la réparation des dommages » (voir arrêt du 7 décembre 2003, n°01-17608).

Et si vous avez un désaccord avec l'assureur Dommages Ouvrage, il est toujours possible d'avoir recours à l'expertise judiciaire.

Photo par kekremsi

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Généralement, le Règlement de Copropriété d'un immeuble mentionne que les copropriétaires doivent laisser l'accès, même à l'intérieur de leurs parties privatives, lorsqu'il est nécessaire de réaliser des travaux sur parties communes.

Fort bien, vu que si un copropriétaire peut bloquer à lui tout seul des travaux votés en Assemblée Générale, on est pas sortis.

Le problème, c'est que le Syndicat des Copropriétaires ne se préoccupe pas toujours d'éviter que les droits des copropriétaires concernés soient préservés.

J'avais vu ainsi un exemple voici quelques temps. Une colonne commune, passant dans la cuisine d'un copropriétaire, fuyait de sorte qu'il fallait intervenir en passant par chez lui. Sauf que la colonne d'une part était encastrée (normal) et que d'autre part, la cuisine du copropriétaire était construite autour. Là aussi, rien que de très normal, puisqu'en pratique cette colonne était située derrière un angle du mur, et que le copropriétaire était libre d'aménager sa cuisine comme il l'entendait.

L'ennui était donc qu'il fallait démonter la cuisine, et casser le doublage pour parvenir à la colonne.

Donc, outre les travaux communs proprement dit, il fallait ensuite tout remettre en place, soit refermer l'accès à la colonne, remettre de l'enduit et un coup de peinture, et remonter les meubles de cuisine à leur emplacement.

Bien entendu, tout cela a un coût. Et, bien entendu, le Syndicat des Copropriétaires, représenté par son syndic, refusait de prendre quoi que ce soit en charge, au motif que le copropriétaire devait laisser l'accès aux travaux communs, votés en Assemblée Générale et/ou urgents.

Donc le copropriétaire se retrouvait avec une note pas totalement négligeable, qui ne lui était absolument pas imputable : il n'était aucunement responsable de ce que la colonne commune fuyait à son niveau.

Dans un cas de figure tel, à savoir lorsque des travaux communs entraînent pour le copropriétaire un préjudice, la loi de 1965 a tout prévu.

Ainsi l'article 9 de la loi dispose expressément que : « Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité ».

Dans notre cas, le copropriétaire a donc droit à une indemnité puisqu'il subit des dégradations à raison de l'exécution des travaux.

Et cette indemnité est due par le Syndicat des Copropriétaires, puisque selon l'article 14 de cette même loi il : « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Bon à savoir, non ?

Photo par billjacobus1

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On voit souvent dans les jugements des condamnations « in solidum ». Ah, vous dites-vous, ces juristes aiment le latin...

Pas tant que ça à vrai dire, mais cette expression a un sens bien précis. Elle signifie que toutes les personnes ainsi condamnées, le sont pour le tout, et qu'elles ne peuvent exiger de ne régler que la quote-part leur revenant en réalité.

Je m'explique par un exemple en matière de construction.

Un Maître d'Ouvrage subit des désordres de construction de sa maison. Après expertise, il est déterminé que l'entreprise est responsable du dommage à hauteur de 80%, et le Maître d'oeuvre, à hauteur de 20%.

Mais l'entreprise n'est pas assurée (cas pas si rare que ça, et qui incidemment est un délit pénal...)

Donc le Maître d'Ouvrage assigne l'entreprise, ainsi que le Maître d'oeuvre et l'assurance de ce dernier.

Il obtient une condamnation in solidum de ces trois parties, et le tribunal précise ensuite qu'entre l'entreprise et le Maître d'oeuvre, le partage de responsabilité est de 80% pour la première et de 20% pour le second.

Cela signifie que le Maître d'Ouvrage choisit à qui il demande l'exécution, et il peut très bien solliciter à l'assurance du Maître d'oeuvre seule le règlement de l'intégralité de la condamnation, et elle devra payer. A elle, ensuite, de récupérer les 80% auprès de l'entreprise (bonne chance...)

C'est donc une règle protectrice du créancier, qui n'a pas à s'épuiser en poursuites contre tous, mais n'a dans ce cas qu'un seul interlocuteur.

Photo par Mikebaird

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Sur la page d'accueil de ce blog, j'indique que lorsqu'un client me soumet une difficulté, l'engagement d'une procédure est prudemment évalué.

Il me semble intéressant d'approfondir un peu cette notion. En effet, souvent, l'idée que se fait le client de l'avocat est que ce dernier va nécessairement partir tête baissée dans une procédure, parfois longue et coûteuse.

Or le conseil sur l'opportunité de l'engagement de la procédure est primordial. Parfois, le meilleur conseil qu'un avocat peut donner à son client est de ne surtout pas engager de procès !

Pour clarifier le propos, donnons un exemple, qui est parfaitement réaliste compte tenu des dossiers que l'on peut avoir à étudier en matière de construction.

Prenons des travaux réalisés par une entreprise, sans que soit intervenu un architecte, ou alors supposons qu'un architecte est intervenu mais qu'il est irréprochable, de sorte qu'il ne faut même pas penser à engager sa responsabilité.

Des dommages surgissent, et ce avant la réception, c'est-à-dire avant que les garanties décennale,biennale et accessoirement, de parfait achèvement, puissent débuter.

L'entreprise quitte le chantier qu'elle ne finit pas, et laisse le Maître d'Ouvrage avec des dégâts.

Dans une situation pareille, la consistance de la faute - les dommages - et l'imputabilité à l'entreprise défaillante sont évidents.

La logique voudrait donc que l'on engage un procès afin d'obtenir une indemnisation de l'entreprise en question.

Si les dommages sont peu contestables - voire, encore mieux, qu'ils ont été constatés par un Expert judiciaire - il est raisonnablement certain que le Maître d'Ouvrage pourra obtenir la condamnation de l'entreprise à l'indemniser.

Sauf que voilà. Il existe un risque, non négligeable, que l'avocat puisse fournir au Maître d'Ouvrage un très joli jugement, qui ne débouchera sur rien. Autrement dit, soit en cours de procédure, soit lorsqu'elle voit qu'elle est condamnée, l'entreprise dépose le bilan puis entre en liquidation judiciaire.

Cela signifie en pratique que le Maître d'Ouvrage, malgré le jugement, ne pourra jamais récupérer un centime. Autrement dit, il aura exposé des frais - d'avocat, d'honoraires d'Expert judiciaire, d'huissier, de conseil technique.... - qui non seulement ne lui permettront pas d'obtenir l'indemnisation de ses dommages, mais qui auront été finalement versés à fonds perdus.

Entendons nous bien : cela ne veut pas dire que l'avocat ne doit pas être payé dans un tel cas de figure (ho, hé, il a fait son travail, et bien, puisqu'il a obtenu une condamnation).

Cela veut tout simplement dire que tout le (bon) travail effectué l'aura été en pure perte, faute pour le client, au final, d'obtenir le versement d'une quelconque somme d'argent.

C'est la raison pour laquelle il me semble primordial, avant d'engager un procès, de tenter, si possible, d'évaluer non seulement les chances de succès en termes juridiques, mais également les chances pratiques de recouvrer des sommes par la suite.

Cela est d'autant plus important quand le montant des désordres est, somme toute, assez peu important, de sorte qu'il est pratiquement moins cher de les refaire à ses frais que de s'engager dans une procédure hypothétique.

Si les chances pratiques de recouvrer des sommes sont nulles, il n'est ainsi pas nécessairement utile d'engager la procédure. Et c'est en ce sens que votre avocat doit vous conseiller.

Photo par Lel4nd

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A la demande générale (ou presque) voici un article qui traite des suites de l'expertise judiciaire, déjà abordées dans ce billet, mais davantage sous l'angle des délais.

Comme je l'indiquais dans mon précédent billet sur les suites de l'expertise judiciaire, sauf à abandonner toute procédure (par exemple parce que l'expert a donné tort aux demandeurs... oui, ça arrive), il existe deux possibilités: la solution amiable et la solution judiciaire.

La solution amiable

Concernant la solution amiable, c'est variable. Mais cela reste tout de même la solution la plus rapide. Si vous avez en face de vous des gens réactifs et pas trop de monde en cause, un accord peut se conclure en un ou deux mois, règlement compris; cela peut aller plus vite, toutefois, en cas d'urgence (quinze jours...)

Parfois en revanche, la solution amiable est longue. Cela peut arriver soit parce que les négociations durent. Par exemple j'ai vu un cas où tout le monde était d'accord pour le principe de la solution amiable, mais plusieurs mois ont été nécessaires pour négocier précisément les modalités. Il faut savoir que dans ce type de cas, sauf péril en la demeure (et encore...) l'ensemble de la négociation va se faire par courrier, et je peux vous dire par expérience que ça ne se passe pas si rapidement.

En outre, une fois l'accord trouvé, il faut encore que tout le monde signe le protocole. Là aussi, ça se passe généralement par courrier. Autrement dit, l'avocat A fait signer à son client. Puis il envoie à l'avocat B qui envoie le document à son client (au pire) ou fait venir son client à son cabinet pour le faire signer directement (au mieux). Je vous laisse imaginer la vitesse du processus si ça se passe en été... Au pire du pire, il m'est arrivé qu'un protocole, signé par presque tout le monde, soit perdu par la poste entre l'avocat Z et son client... Je vous laisse imaginer l'angoisse, il a fallu refaire toutes les signatures à partir de zéro. Enfin, on y est arrivé mais les demandeurs devaient s'impatienter un peu.

Autre solution, la procédure. On peut agir en référé, ou au fond.

Le référé

Comme je l'expliquais dans des billets précédents consacrés au référé, il s'agit de procédures rapides, où le juge statue selon l'évidence. Il n'y aura condamnation que si l'affaire présente ce caractère d'évidence. Autant dire qu'il ne faut tenter cette procédure que si le rapport d'expertise est clair et facilement exploitable (malheureusement ce n'est pas toujours le cas).

En termes de délais, il faut compter au moins un mois entre le moment où votre avocat finalise le projet d'assignation, et l'audience. Ce délai est en effet nécessaire pour faire signifier l'assignation, parfois à plusieurs défendeurs, et pour leur laisser un délai raisonnable pour se préparer.

Vous allez me dire : mais pourquoi laisser aux adversaires tout ce temps ? Eh bien, en raison du principe du contradictoire. Chacun doit avoir le temps d'examiner les arguments qui sont présentés contre lui, et d'y répondre. Si on ne laisse pas un délai assez important entre l'assignation et le moment de l'audience, il y a de fortes chances que l'affaire soit renvoyée à une date ultérieure. A Paris, par exemple, ce ne sera jamais moins d'un mois.

D'ailleurs, quand on parle de renvoi, il faut savoir que statistiquement, l'affaire fera souvent l'objet d'un renvoi. Parce qu'un confrère a été saisi deux jours avant l'audience par son client, ou parce qu'il est indisponible ce jour-là... Dans ces conditions, le renvoi sera accordé dans 95% des cas et ce n'est pas vraiment la peine de s'y opposer (sauf motif grave), donc autant s'incliner gracieusement.

Dans ce cas, nous en sommes donc à, facilement, deux mois entre l'assignation et la date de la plaidoirie.

Une fois l'affaire plaidée, il faut compter environ un mois pour avoir la décision (rarement moins).

Puis quelques jours de plus pour obtenir le texte de la décision. A partir de ce moment, si la décision est favorable (entendez : vos adversaires ont été condamnés à vous verser des sous), soit l'adversaire paie sans se faire prier (fréquent avec des compagnies d'assurance, moins avec les autres parties...) soit il faut faire une exécution forcée à leur encontre, par huissier, en vertu de la décision rendue. Là les délais sont variables au cas par cas. Cela peut mettre moins d'un mois comme bien plus longtemps.

Je sais, c'est long tout ça. Mais moins que si on fait une procédure au fond...

La procédure au fond

Tout d'abord il faut rédiger l'assignation. Si l'affaire est compliquée, comptez quelques heures de travail. Pour une de mes assignations les plus lourdes, avec des désordres multiples et une argumentation qui devait être solide, il m'a fallu environ 15 heures. Bref, deux jours de travail environ consacrés à la chose.

Puis on fait signifier et une fois que l'huissier nous retourne l'assignation signifiée avec toutes les mentions officielles, il faut aller la déposer au tribunal (c'est le "placement"). C'est ce placement qui informe le tribunal de ce qu'un litige est engagé. Et là, on attend la convocation à la première audience de procédure.

Pour plus de détails sur la procédure devant le Tribunal de Grande Instance (c'est souvent celui qui est saisi) je vous conseille la lecture de ce billet.

Mais, en gros, voilà comment ça se passe : une première audience de procédure a lieu, pendant laquelle le juge regarde si tout le monde a bien un avocat et si les pièces ont été correctement communiquées par le demandeur. A l'audience suivante (deux à trois mois plus tard) les défendeurs devront formuler leur argumentation sous forme de conclusions. S'ils ne le font pas, l'affaire fera l'objet d'un ou deux renvois. Compter trois à six mois de plus.

Puis le demandeur doit répondre aux arguments adverses. Hop, deux à trois mois de plus. Puis le juge s'assure que tout le monde a échangé son argumentation. Je vous laisse imaginer la durée du processus quand il ya quatre ou cinq parties, voire une douzaine comme cela arrive dans les dossiers un peu compliqués.

Une fois que tout le monde a formulé ses arguments, la phase de procédure est clôturée. Ne comptez pas moins d'un an entre la date de l'assignation et cette clôture. Généralement, il faut plus de temps.

Puis l'audience est fixée, généralement quelques mois après la clôture (eh oui, l'encombrement des tribunaux n'est pas un vain mot). Par exemple, j'ai eu récemment une clôture en décembre 2010. La plaidoirie est en mai...

Une fois l'affaire plaidée, il faut attendre deux à trois mois la décision. Et à ce moment, on peut soit exécuter la décision (et les explications que je formulais sur le référé s'appliquent ici) ou bien... on est reparti pour un tour devant la Cour d'Appel. Pour plus de détail sur la question, je conseille ce billet.

Et voilà pourquoi votre fille est mue... heu, pardon, voilà pourquoi je conseile les solutions amiables.

J'ai déjà évoqué dans d'autres billets la notion de réception, et les raisons pour lesquelles il est souhaitable de réceptionner ses travaux.

Il faut rappeler qu'en principe, la réception suppose l'élaboration d'un procès verbal de réception, accompagné ou non de réserves.

Toutefois, il arrive parfois que les travaux ne fassent pas l'objet d'une réception écrite. Pourtant les parties (Maître d'ouvrage et entreprise, tout au moins) sont bien d'accord sur le fait que les travaux sont terminés. Mais, soit qu'il existe un conflit, soit par négligence, aucun écrit n'a été régularisé.

Cela peut poser un problème non négligeable par la suite, si un désordre survient. En effet la garantie décennale ne peut être mobilisée que si la réception a eu lieu, pareil avec l'assurance Dommages Ouvrage.

On se demande alors si la réception ne peut être considérée comme étant intervenue, afin que l'assurance puisse (veuille bien!) intervenir.

Dans ce cas, il faut savoir que la réception, à défaut de PV exprès, pourra être considérée comme tacitement intervenue si deux conditions sont remplies : d'une part, la prise de possession de l'ouvrage globablement achevé par le Maître de l'Ouvrage, et d'autre part le paiement des travaux (on tolère une retenue de garantie, généralement de 5%).

Si ces deux critères sont réunis, la réception peut être considérée comme acquise et les assurances, mobilisées.

Image par Mugley

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Une des pires situations que peut subir un Maître d'Ouvrage faisant construire sa maison, est lorsque l'entreprise commet des fautes dans la construction avant réception. En effet, il faut rappeler que la garantie décennale ne fonctionne qu'après réception.

Donc pour les problèmes survenant avant réception, le seul interlocuteur est l'entreprise, et une procédure collective (qui généralement démontre l'insolvabilité) est vite arrivée.

Or la situation est pratiquement similaire lorsque la réception est certes intervenue, que des réserves ont été notées, mais que l'entreprise ne peut/ne veut pas les lever. Souvent, c'est parce qu'elle a déposé le bilan et qu'il n'y a plus personne en face.

Sauf à ce que le défaut de levée des réserves soit imputable à l'architecte (auquel cas on peut songer à mettre sa responsabilité en jeu) on n'a plus que ses yeux pour pleurer.

Sauf que, pas tout à fait.

Il existe deux petites dispositions de l'article L 242-1 du Code des Assurances, consacré à l'assurance Dommages Ouvrage, qui sont très intéressantes.

Petit rappel : en principe, la Dommages Ouvrage ne prend en charge que les dommages cachés au moment de la réception, et qui sont de nature décennale (donc portent atteinte à la solidité de l'immeuble ou le rendent impropre à sa destination).

Donc, en principe, les réserves ne peuvent pas être prises en charge par la Dommages Ouvrage, ni par les autes assurances, et ce pour deux raisons. Premièrement, elles sont connues à la réception, donc par définition, ne sont pas des vices cachés. En outre, la réception suppose que les ouvrages soient globalement terminés. Un ouvrage affecté d'une réserve qui mettrait en jeu sa solidité ou sa destination ne peut sérieusement être considéré comme terminé.

Toutefois, l'article précité du Code des Assurances dispose :

« L'assurance mentionnée au premier alinéa du présent article (...) garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :

Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ;

Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations ».

Autrement dit, la Dommages Ouvrage peut prendre en charge les réserves, dans ces deux cas. Une autre bonne raison de souscrire cette assurance, non ?

Photo par j.o.h.n. walker's

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On me pose assez souvent des questions du type suivant : "Je suis copropriétaire et j'ai posé/modifié/changé le garde corps/la fenêtre/le grillage/la dalle de ma terrasse. On me cherche des noises. Pourtant, j'ai fait comme le voisin / cela ne change rien à l'immeuble / Cela est plus en harmonie qu'avant avec l'immeuble. Que faire ?"

Autrement dit, ces questions portent toutes sur des travaux, parfois menus, réalisés à l'extérieur de l'immeuble en copropriété.

En réalité, la réponse à ce type de question est très simple, elle réside dans l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. Rappelons les termes de cet article :

"Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (...) b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci".

Autrement dit, dès qu'un copropriétaire veut faire des travaux soient qui touchent à des parties communes (percement de la façade pour poser une ventilation, changement de canalisations communes...) soit qui simplement affectent, au sens modifient, l'aspect extérieur de l'immeuble (pose d'une plaque ou enseigne, changement des volets...), il est contraint de solliciter l'avis de l'Assemblée Générale des copopriétaires, qui votera sur la question.

Tout ce qui touche à l'apparence de l'immeuble doit faire l'objet d'une décision en AG. Si ce n'est pas le cas et que les travaux sont malgré tout réalisés, aussi modestes soient-ils, le Syndicat des copropriétaires est en droit d'exiger une remise en état.

Il faut savoir que cette règle s'applique même si la modification de l'immeuble consiste à faire des travaux dans un jardin à jouissance privative, si le gros oeuvre en dessous (partie commune) est touché. Tous travaux même légers affectant la façade (par exemple pour y fixer un grillage, une enseigne) doivent faire l'objet d'une autorisation.

Il faut donc être très prudent quant aux travaux réalisés et il est préférable de solliciter l'accord de la copropriété avant d'agir, cet accord devant impérativement prendre la forme d'une autorisation en AG.

Le bâtiment, ce n'est pas toujours simple. Les entreprises vont, viennent, déposent le bilan... Le Maître d'Ouvrage ne traite pas toujours forcément avec le dirigeant de l'entreprise ; quand il s'agit de Bouygues, c'est normal, quand c'est la SARL du coin de la rue, moins.

La période de travaux est toujours un peu dangereuse. En effet, une fois que la réception intervient, la garantie Dommages Ouvrage prend effet, de même que l'assurance décennale de l'entreprise. Dans ce cas, la disparition de celle-ci est moins grave.

« Moins » grave, parce que tous les dommages n'ont pas vocation à être pris en charge par l'assureur décennal ou la Dommages Ouvrage, comme par exemple les réserves à la réception, qui restent du domaine de la responsabilité propre de l'entreprise. En outre, tant que la réception n'est pas prononcée, aucune assurance ne joue.

Certes, avoir recours un architecte peut éviter les problèmes ou à tout le moins les limiter, mais cela ne suffit pas toujours.

D'où l'importance de trouver une entreprise sérieuse. Et là, le Maître d'Ouvrage normal qui est totalement profane en la matière est bien ennuyé. S'il a un architecte celui-ci peut dans une certaine mesure opérer un filtrage pour écarter les entreprises manifestement douteuses.

Sinon, une solution utile est de faire des vérifications simples qui pourront écarter certaines très mauvaises surprises.

En effet il m'est arrivé de voir un cas où le Maître d'Ouvrage croyait avoir contracté avec l'entreprise A, de bonne réputation, pour s'apercevoir au final que le devis avait été falsifié et qu'il avait contracté, en réalité, avec l'entreprise B, nouvellement créée par un ancien salarié de A... ce qui fabrique, sur le plan juridique, une situation pratiquement inextricable.

Il est donc bon, lorsqu'on vous présente un devis de travaux, de vérifier au moins l'identité de l'entreprise, ses coordonnées, et de faire quelques recherches sur Infogreffe ou Société.com.

Pour cela, cherchez sur le devis le numéro de RCS de l'entreprise, et vérifiez sur les sites précités que les éléments indiqués sur le devis correspondent bien à la réalité (siège social, capital social, nom du dirigeant...)

Une recherche sur l'annuaire peut également aider. Si vous relevez des curiosités, comme par exemple une adresse mal orthographiée, ou un numéro de téléphone différend de celui de l'annuaire... méfiez-vous.

Vous pouvez également vérifier si l'entreprise a déposé ses comptes sociaux ; un défaut d'informations de ce côté n'est jamais bon signe.

Image par [puamelia]

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Dernièrement je visitais une maison fraîchement acquise par des amis. Ceux-ci m'indiquent qu'ils vont faire d'importants travaux, comprenant notamment l'abattage de murs et le percement du sol du rez-de-chaussée pour créer un escalier d'accès au sous-sol.

Aussi, je leur demande s'ils ont sollicité les services d'un architecte pour ces travaux qui vont probablement toucher la structure de la maison.

Réponse : « l'architecte, c'est nous ! »

Je peux certes comprendre que nombre de particuliers ne souhaitent pas investir dans les services d'un architecte, souvent perçu comme onéreux et inutile lorsqu'il ne s'agit pas de déposer de Permis de Construire.

Pourtant... il me semble plus judicieux de recourir à un tel Maître d'oeuvre lorsque les travaux dépassent la simple décoration intérieure.

En effet, la présence de l'architecte offre des avantages tant pendant les travaux qu'après.

Pendant les travaux

Tout simplement, la présence de l'architecte permet d'être raisonnablement certain que les travaux seront bien faits. En effet, même s'il n'a pas vocation à être constamment sur le dos des entrepreneurs (il est censé venir sur place une ou deux fois par semaine) il dirige le chantier, vérifie ce qui est fait et fait refaire ce qui est mal fait.

Il a pour cela un bon moyen de pression puisque c'est lui qui dit au Maître d'Ouvrage ce qu'il peut payer à l'entrepreneur, en fonction des travaux réalisés. En cas de malfaçons, il va tout simplement conseiller au Maître d'Ouvrage de ne pas payer tant que le travail n'est pas satisfaisant.

En outre, en amont, en principe, il conçoit les travaux ce qui est une garantie de qualité.

Dans mon exemple, il pourra s'assurer qu'il n'y a pas de danger à abattre des murs et s'assurera, notamment, qu'il ne s'agit pas de murs porteurs dont la disparition mettrait en danger la structure. Idem pour le percement de la trémie d'escalier.

Alors, évidemment, à l'issue d'un chantier où tout s'est bien passé, le Maître d'Ouvrage aurait tendance à dire que l'architecte n'a servi à rien. Mais peut être que tout s'est bien passé notamment parce que l'architecte était là...

A la fin des travaux

Outre sa mission de direction pendant le chantier, l'architecte doit assister le Maître d'Ouvrage pour la réception des travaux, dont il est souhaitable qu'elle intervienne dès que les travaux sont achevés.

L'architecte doit notamment aider le Maître d'Ouvrage à lister toutes les réserves à la réception et les indiquer sur le procès verbal de réception.

Il assiste donc le Maître d'Ouvrage pour toutes les finitions des travaux, et doit intervenir auprès des entreprises pour qu'elles reprennent les éventuelles réserves.

L'architecte offre ainsi une assistance pour la bonne fin des travaux, ce qui est parfois difficile à faire soi même.

En outre, comme je l'indiquais plus haut, il assiste également le Maître d'Ouvrage pour le règlement des entreprises, en ce qu'il vérifie que les sommes demandées correspondent bien à des travaux convenablement effectués.

En cas de problème avec ou sans réception des travaux

Il faut savoir que parfois, l'architecte est, en cas de problème, le seul recours qui pourra effectivement permettre de résoudre les éventuels désordres affectant les travaux, que la réception soit intervenue ou non (surtout si elle n'est pas intervenue, puisque les assureurs n'assurent qu'après réception).

Il est redevable d'une responsabilité étendue tant en termes de réalisation des travaux que de conseil. En outre il est généralement très correctement assuré (ne pas oublier de lui demander son attestation d'assurance avant de signer avec lui).

De la sorte, si, par exemple, la réception n'est pas intervenue et que l'entreprise est défaillante, c'est l'assureur de l'architecte qui prendra finalement en charge la réparation des dommages.

Donc, en synthèse, avoir un architecte offre non seulement la compétence de ce dernier pour les travaux, mais une garantie supplémentaire en cas de problème. C'est pourquoi il me semble que cela constitue un investissement opportun.

Photographie par Split Rock Lighthouse

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J'ai déjà évoqué dans plusieurs précédents billets la question de la réception, et notamment j'ai expliqué la raison pour laquelle il est souhaitable de réceptionner ses travaux.

Toutefois, il faut bien faire attention, lors de la réception, de s'assurer que toutes les réserves sont bien indiquées.

Je rappelle sur ce point que les réserves sont les éléments qui ne sont pas réceptionnés, parce que pas ou mal finis le jour de la réception.

Ils sont donc notés sur le procès verbal de réception et doivent faire ensuite l'objet d'une levée des réserves. Je rappelle également que la garantie décennale ne fonctionne pas pour les réserves, puisqu'elles ne constituent pas un vice caché au moment de la réception, bien au contraire.

Il est donc essentiel de bien noter les réserves à la réception, même celles qui paraissent tellement évidentes qu'on pourrait penser inutile de les mentionner.

En effet, tout ce qui ne fait pas l'objet d'une réserve au moment de la réception est considéré comme accepté par le Maître d'Ouvrage.

Donc si vous omettez une réserve et que vous reprochez ensuite la malfaçon à l'entrepreneur, il pourra tout à fait objecter que le désordre a été accepté tel quel et qu'il n'a aucune obligation de réparation.

Enfin, il faut faire attention à la façon de noter les réserves. En effet, il faut bien faire attention à ce que le procès verbal lui même soit comporte la liste des réserves, et si cette liste est sur une feuille de papier différente, il faut alors que le procès verbal y fasse une référence expresse et précise.

Il est également souhaitable de signer et dater la ou les feuilles de réserves tout comme le procès verbal de réception, et de numéroter les pages, de sorte que le procès verbal et les feuilles de mentionnant les réserves ne constituent qu'un seul et même document.

En effet, il n'est pas impossible qu'un constructeur de mauvaise foi prétende que rien n'est noté sur le procès verbal lui même de sorte qu'il n'y a aucune réserve (cas réel). Or si la feuille de réserve n'est pas signée ou datée, et/ou que le procès verbal n'y fait pas allusion, il est à craindre que les réserves ne soient pas prises en compte.

Donc, soyez vigilant.

Après il s'agit de faire lever les réserves, question à laquelle j'ai consacré un billet.

Image de Holowac

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Lorsqu'un Maître d'Ouvrage est mécontent des travaux réalisés, une des voies habituelles pour se faire indemniser consiste à solliciter une expertise.

On peut parfois se passer d'une telle mesure, mais elle est souvent incontournable pour les raisons exposées dans ce billet.

La façon pratique de solliciter une mesure d'expertise, généralement avant l'engagement d'un procès, consiste à faire rédiger une Assignation par un avocat. Cette Assignation reprendra en détail les désordres allégués, les listera précisément, et demandera qu'un Expert soit désigné afin d'examiner précisément ces derniers.

L'Ordonnance qui sera rendue par le Juge sur la base de cette Assignation sera généralement brève ; notamment, elle ne reprendra pas les désordres mais fera expressément référence à ce qui est décrit dans l'Assignation.

Autrement dit, la mission de l'Expert sera déterminée par le texte de l'Assignation et les éventuelles pièces jointes (par exemple, un constat d'huissier).

Dès lors, il est essentiel que l'Assignation décrive précisément les désordres que l'Expert devra examiner, sans en omettre aucun.

En effet, une fois que l'audience de demande de désignation d'Expert est achevée, la liste des désordres qu'il va examiner est « cristallisée » et il ne peut, sous peine de dépassement de sa mission, examiner d'autres désordres.

Si des désordres ont été oubliés, ou que de nouveaux désordres apparaissent, il sera dès lors impératif de repasser devant le Juge pour demander l'extension de la mission de l'Expert, ce qui implique une nouvelle Assignation, de nouveaux frais d'huissier et un complément d'honoraires pour votre avocat : bref, d'autres coûts.

En outre, l'Expert devra donner son accord pour l'extension de mission, et un refus de sa part risque fort d'entraîner un refus du Tribunal.

Autrement dit, il est important, au moment de formuler la demande de désignation d'Expert, de ne rien oublier et de bien mentionner tous les désordres.

Si tel n'est pas le cas, c'est rattrapable, mais cela coûtera plus cher.

Dans un billet précédent, un de mes éminents commentateurs s'étonnait que je conseille vivement de réceptionner ses travaux.

Aussi la présente note a pour objet de répondre brièvement à cette interrogation.

Tout d'abord, il faut rappeler que la réception est l'acceptation par le Maître d'Ouvrage des ouvrages globalement achevés, même si des finitions sont encore à réaliser. Elle résulte en principe d'un acte signé du Maître d'Ouvrage et des autres intervenants.

Il ne s'agit toutefois pas de réceptionner des travaux s'ils ne sont pas achevés. On ne réceptionne PAS une charpente à nu... (sauf cas exceptionnel qui n'est pas l'objet de cette note).

Donc, pour le raisonnement, je considèrerai que les travaux peuvent essentiellement être réceptionnés car achevés.

Donc, la raison pour laquelle il est intéressant de réceptionner, c'est qu'après la réception, on peut bénéficier de la majorité des avantages qui existent avant de réceptionner, mais qu'en outre, la réception est le point de départ de nouvelles garanties.

Tout d'abord, comme je l'indiquais dans des billets précédents, la réception permet de bénéficier de la garantie décennale.

Or, les entreprises étant assurées au titre de la garantie décennale (c'est une obligation), le Maître d'Ouvrage est raisonnablement certain d'être payé en cas de condamnation.

La réception permet également de bénéficier de la garantie de parfait achèvement et de la garantie biennale de bon fonctionnement.

Enfin, elle conditionne la mobilisation de la garantie Dommage Ouvrages.

Voici pour les garanties qui s'ouvrent à la réception. Passons à celles dont on continue de bénéficier malgré la survenance de la réception.

Tout d'abord, il faut savoir que pendant les travaux, le Maître d'Ouvrage et l'entrepreneur ont chacun des obligations, à savoir réaliser les travaux pour l'entrepreneur et payer les factures pour le Maître d'Ouvrage. Il s'agit d'un mécanisme contractuel et chacun peut forcer l'autre à réaliser sa prestation en suspendant la sienne. L'exemple type est celui du Maître d'Ouvrage qui ne paye pas le solde des travaux tant que les finitions ne sont pas correctement réalisées.

Or cette garantie contractuelle, qui s'applique pendant les travaux, peut être mise en œuvre après réception, notamment au titre des dommages réservés à la réception. En outre, pour les travaux réservés, la garantie Dommages Ouvrage peut également être mobilisée.

Autrement dit, vous bénéficiez après réception, pour les dommages et défauts de finitions constatés lors de cette dernière, de la même garantie que celle qui est de nature à forcer l'entrepreneur, pendant les travaux, à réaliser ses ouvrages.

Dans ces conditions, il n'est pas utile de retarder la réception pour obtenir la réalisation des finitions : même si l'ouvrage est réceptionné, l'entrepreneur doit ces finitions.

Il et donc de l'intérêt du Maître d'Ouvrage de réceptionner pour pouvoir AUSSI bénéficier des autres garanties débutant à la réception.

En outre, la garantie contractuelle peut parfois s'appliquer après réception pour des dommages non réservés et n'ayant pas le caractère décennal.

Au surplus, après réception, le Maître d'Ouvrage peut se prévaloir des éventuels défauts de conformité de l'ouvrage.

Ainsi et pour résumer, après réception, on peut tout de même bénéficier des bénéfices du contrat tout en profitant des garanties qui viennent se surajouter.

Dès lors, si les ouvrages sont raisonnablement achevés et que votre architecte vous indique que vous pouvez réceptionnez, faites-lui confiance et faites-le.

On me pose souvent la question de savoir que faire alors qu'une réception de travaux arrive à grands pas.

J'expliquerai sous peu dans un billet pourquoi il est de l'intérêt du Maître d'Ouvrage de réceptionner l'ouvrage.

D'ores et déjà, voici quelques pistes pour le Maître d'Ouvrage perdu qui n'est pas trop satisfait des travaux.

Un seul conseil : à moins que VRAIMENT, les travaux ne soient pas achevés, réceptionnez. La réception peut intervenir dès que les travaux sont globalement achevés, même si les finitions ne sont pas terminées.

Notez sur le procès verbal de réception tout ce qui ne va pas. Mieux vaut trop en écrire que pas assez. Si vous avez un architecte, demandez son aide, il est payé pour ça. Si vous êtes seuls, tentez d'être précis.

Ne signez un procès verbal de réception qu'après l'avoir bien lu et si vous êtes d'accord avec les réserves.

Au besoin, rajoutez les réserves non inscrites.

Sachez aussi que si vous n'êtes pas content du travail et attendez que des reprises soient faites, vous pouvez éventuellement opérer une retenue sur les sommes restant dues à l'entreprise. L'usage est de 5% ; cela peut toutefois être différent et plus adapté au niveau des travaux pas ou mal finis.

Sur ce point, restez raisonnables, ne retenez pas 10.000 Euros pour une éraflure dans la peinture... (Sauf si c'est sur votre Picasso, bien sûr.)

Une fois l'ouvrage réceptionné, s'il y a des réserves à lever, confiez le travail à votre architecte ou sinon, adressez un courrier recommandé à votre entrepreneur en lui demandant de procéder à la levée des réserves.

Une fois que c'est fait, vous pourrez établir un procès verbal de levée des réserves, qui déclenchera le paiement du solde du prix.

Et si vous avez des problèmes avec votre entrepreneur ou autre, allez donc voir un avocat, vous verrez, il a plein d'idées.

Dans plusieurs de mes billets (voir le mot-clé construction pour les consulter) j'évoque la garantie décennale et ses modalités.

On m'a récemment demandé si en tant qu'entrepreneur, il était obligatoire de s'assurer en décennale.

La réponse est oui. L'assurance de responsabilité décennale est une assurance obligatoire, que l'on doit toujours souscrire quand on est une entreprise de construction.

D'abord, l'absence d'assurance est un délit pénal : autant éviter les ennuis.

Ensuite, il est vraiment, mais VRAIMENT intéressant de s'assurer.

Certes, il faut payer des primes d'assurance. Mais il faut se rappeler qu'en matière de construction, les litiges sont nombreux, très nombreux. Il est extrêmement improbable qu'une entreprise de construction – ou une personne à son compte – fasse carrière sans que sa responsabilité soit engagée une seule fois.

En outre, la garantie décennale est exclusive de toute notion de faute. Si vous pensez que vous êtes un artisan soigneux et que vous ferez toujours correctement votre travail, tant mieux mais cela ne voudra pas dire automatiquement qu'un jour, vous ne perdrez pas un procès.

Et là, vous serez bien heureux de ne régler que la franchise et que votre assureur prenne en charge les dommages, dont les montants peuvent parfois être supérieurs au montant de votre marché.

Autrement dit, assurez vous, ça vous évitera de vous mettre en infraction avec la loi et c'est tout bénéfice.

Pour choisir votre assurance, n'hésitez pas d'ailleurs à solliciter plusieurs compagnies et à comparer les offres, elles ne se valent pas toutes.

Parfois, on voit arriver un dossier, pas mauvais. Bon, même. Et puis on se rend compte que la pire difficulté qu'on rencontrera, c'est le client.

Petit retour en arrière. Atterrit sur mon bureau voici quelques mois une affaire d'empiètement. Monsieur Dupont est très mécontent car en raison des travaux réalisés sur l'immeuble voisin, il a perdu quelques décimètres carrés du terrain qui entoure sa maison, en proche banlieue parisienne.

Pas de quoi fouetter un chat me direz vous ? D'abord, le droit de propriété, c'est sacré. La preuve : à l'origine, la devise de la France, à la Révolution, c'était « Liberté Egalité Propriété ». La fraternité n'est apparue que plus tard.

Et puis, pas de chance, la perte des décimètres carrés en question empêchent désormais Monsieur Dupont de garer convenablement sa voiture.

La copropriété voisine – qui ne contestait pas sa faute – et Monsieur Dupont ont passé un certain temps à essayer de régler leur différend à l'amiable.

Plusieurs projets, plus ou moins onéreux, ont été envisagés pour remettre les choses en l'état. Un premier projet à minima prévoyait quelques travaux simplissimes. La copropriété voisine l'a voté, mais ne l'a jamais mis en œuvre. Quelques temps plus tard, un autre projet, de meilleure qualité, a été refusé par cette même copropriété, car trop cher à son goût.

Et puis Monsieur Dupont a perdu patience et a intenté une action en justice.

Cela s'est plutôt bien passé, puisque l'immeuble voisin a été condamné à faire les travaux sous astreinte, le Tribunal ayant retenu le premier projet, le plus simple.

Faisant mauvaise fortune bon cœur, la copropriété a finalement décidé de mettre en œuvre le second projet, plus cher, mais qui lui permettait de faire des travaux complémentaires lui bénéficiant aussi à elle et pas seulement à Monsieur Dupont.

Elle prévoit de faire cela en urgence, afin d'éviter le paiement de l'astreinte, et naturellement de prendre en charge la totalité des frais, Monsieur Dupont n'ayant ainsi rien à payer.

Eh bien non. Monsieur Dupont se plaint aujourd'hui de ce que ses voisins vont faire des travaux différents de ceux retenus par le Tribunal, qui je le rappelle avait dans sa modération retenu la solution a minima. Monsieur Dupont est très mécontent parce que ces travaux vont en outre profiter à d'autres que lui, et qu'en raison de leur rapidité d'exécution, il ne percevra probablement aucune somme au titre de l'astreinte.

Il est ainsi fermement décidé à contester la décision prise par les voisins. Qui lui est plus favorable que ce qu'avait décidé le Tribunal. Qui ne lui coûterait pas un seul centime. Et ce afin que seuls les travaux a minima soient réalisés.

Et voilà un bon dossier qui va mal tourner. Parce que devant les tribunaux, la bonne foi et la loyauté sont primordiales ; elles participent du raisonnement juridique lui-même.

Si je vais dire au Juge que mon client conteste la décision de ses voisins, et que je lui explique qu'il veut que ces derniers ne fassent que les travaux à minima, même si les travaux plus complexes ne lui coûtent rien, au mieux il va me rire au nez et rejeter purement et simplement toutes mes demandes.

Au pire, il va constater la mauvaise foi de Monsieur Dupont et le condamner à des dommages et intérêts pour procédure abusive, et à une conséquente indemnité au titre des frais d'avocat exposés par l'adversaire.

Monsieur Dupont ne veut rien entendre. Il veut absolument en découdre une fois de plus, au risque d'être condamné.

C'est pas gagné, tout ça.