Le principe édicté par la loi de 1965 sur la copropriété est clair : le copropriétaire dispose de ses parties privatives comme il l'entend, tant qu'il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble. Pour les parties communes, il en a la jouissance de même que l'ensemble des autres copropriétaires, et il doit participer à leur entretien.

En principe, parties communes et parties privatives sont strictement séparées et le Syndicat des Copropriétaires n'a aucun droit sur les parties privatives.

Toutefois, il arrive que pour entretenir ou réparer des parties communes, il soit indispensable de passer par les parties privatives.

Dans ce cas, le copropriétaire a l'obligation de laisser l'accès, tout particulièrement si les travaux ont fait l'objet d'un votre en Assemblée Générale, pour peu que « la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable » (loi de 1965, article 9).

Il faut toutefois préciser que cet accès n'est garanti que si l'intervention dans les parties privatives est indispensable. Si c'est simplement la solution la plus commode ou la moins coûteuse, le Syndicat des Copropriétaires doit faire en sorte de mettre en oeuvre une autre solution permettant d'éviter de passer par des parties privatives.

Donc, par exemple, s'il s'agit d'avoir accès à une gaine technique située en plein milieu d'un appartement, le copropriétaire doit laisser l'accès. S'il s'agit de réparer un balcon, accessible depuis l'extérieur, la solution n'est pas nécessairement la même.

Cela ne veut pas dire pour autant que le Syndicat des Copropriétaires peut faire les travaux sans que le copropriétaire n'ait rien à redire.

En effet la loi précise que si le copropriétaire subit un préjudice à raison des travaux, soit parce que son lot subit une diminution définitive de valeur (par exemple, les travaux ont empiété définitivement sur la surface habitable), soit parce qu'il subit un trouble de jouissance grave, même temporaire (impossibilité d'habiter sur place), soit à raison de dégradations (absence de remise en état des lieux après les travaux), doit être indemnisé.

Dans ces conditions, le copropriétaire doit demander une indemnisation pour compenser son préjudice. S'il ne parvient pas à l'obtenir à l'amiable avec son Syndicat des Copropriétaires, il devra saisir un Juge.

Il faut enfin préciser à ce sujet que souvent, le Règlement de Copropriété précise que le copropriétaire doit souffrir l'accès dans ses parties privatives sans indemnisation, ce qui est contraire à ce que je viens d'exposer.

Or le principe d'indemnisation est d'ordre public, c'est-à-dire que le Règlement de Copropriété ne peut y déroger. Ainsi toute disposition du Règlement de Copropriété qui empêche ce principe d'indemnisation est considérée comme nulle et ne sera pas appliquée par le Juge.

Sur le principe, lorsqu'un Maître d'Ouvrage qui subit des désordres de construction obtient une indemnisation, qu'elle soit versée par une entreprise, un Maître d'oeuvre ou par une assurance, il est libre de l'affecter à ce qu'il veut.

Il peut donc, bien évidemment, financer les travaux nécessaires aux reprises. Mais il peut aussi tout à fait l'utiliser pour toute autre chose (rembourser un prêt, financer des vacances...)

Ce n'est pas forcément très opportun (s'il a été indemnisé, c'est qu'il y a un problème qu'il vaudrait peut-être mieux régler...) mais il est libre. Après, il ne faudra pas qu'il se plaigne d'une aggravation des désordres, en revanche, puisqu'elle sera due essentiellement à l'absence de réparation.

Par contre, cette règle n'est pas valable dans tous les cas.

En effet, en matière d'assurance Dommages Ouvrage, il est impératif d'affecter l'indemnisation versée par l'assureur à la reprise des désordres, comme la Cour de Cassation l'a décidé (voir par exemple arrêt du 17 décembre 2003, n°02-19034).

La raison de cette obligation, selon la Cour, est la suivante : « les dispositions du texte susvisé (article 242-1 du Code des Assurances) instituent une procédure spécifique de préfinancement des travaux de réparation des désordres de nature décennale d'un immeuble avant toute recherche de responsabilités, rendant obligatoire l'affectation de l'indemnité ainsi perçue à la reprise des désordres ».

Autrement dit, l'obligation de l'assureur étant de préfinancer les travaux nécessaires, il s'agit donc d'un mécanisme ayant spécifiquement pour objet de permettre la réalisation des travaux (et pas uniquement l'indemnisation du Maître d'Ouvrage). Ce dernier doit donc nécessairement faire les travaux.

Dernière chose : généralement, l'indemnisation de la Dommages Ouvrage se fonde sur un rapport d'Expert qui préconise une technique réparatoire. Or la Dommages Ouvrage a une obligation de préconiser les travaux nécessaires et suffisants pour résorber le dommage, elle engage donc sa responsabilité sur le type de travaux réalisés.

Autrement dit, s'ils sont mal faits, on peut agir de nouveau contre l'assureur. Dans ces conditions, il est prudent de suivre ses préconisations techniques. En effet, si on choisit de réaliser d'autres travaux, il est à craindre qu'en cas de difficulté, la Dommages Ouvrage décline toute responsabilité, puisque ce ne sont pas ses préconisations qui ont été suivies.

En outre, inutile de vouloir faire d'autres travaux, plus simples et moins chers que ceux préconisés par la Dommages Ouvrage, en espérant garder la différence. En effet, l'assureur peut demander la restitution des sommes versées, non utilisées pour faire les travaux.

La Cour de Cassation considère en effet que « l'indemnité due par l'assureur dommages-ouvrage ne peut excéder ce qui est nécessaire à la réparation des dommages » (voir arrêt du 7 décembre 2003, n°01-17608).

Et si vous avez un désaccord avec l'assureur Dommages Ouvrage, il est toujours possible d'avoir recours à l'expertise judiciaire.

Photo par kekremsi

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Généralement, le Règlement de Copropriété d'un immeuble mentionne que les copropriétaires doivent laisser l'accès, même à l'intérieur de leurs parties privatives, lorsqu'il est nécessaire de réaliser des travaux sur parties communes.

Fort bien, vu que si un copropriétaire peut bloquer à lui tout seul des travaux votés en Assemblée Générale, on est pas sortis.

Le problème, c'est que le Syndicat des Copropriétaires ne se préoccupe pas toujours d'éviter que les droits des copropriétaires concernés soient préservés.

J'avais vu ainsi un exemple voici quelques temps. Une colonne commune, passant dans la cuisine d'un copropriétaire, fuyait de sorte qu'il fallait intervenir en passant par chez lui. Sauf que la colonne d'une part était encastrée (normal) et que d'autre part, la cuisine du copropriétaire était construite autour. Là aussi, rien que de très normal, puisqu'en pratique cette colonne était située derrière un angle du mur, et que le copropriétaire était libre d'aménager sa cuisine comme il l'entendait.

L'ennui était donc qu'il fallait démonter la cuisine, et casser le doublage pour parvenir à la colonne.

Donc, outre les travaux communs proprement dit, il fallait ensuite tout remettre en place, soit refermer l'accès à la colonne, remettre de l'enduit et un coup de peinture, et remonter les meubles de cuisine à leur emplacement.

Bien entendu, tout cela a un coût. Et, bien entendu, le Syndicat des Copropriétaires, représenté par son syndic, refusait de prendre quoi que ce soit en charge, au motif que le copropriétaire devait laisser l'accès aux travaux communs, votés en Assemblée Générale et/ou urgents.

Donc le copropriétaire se retrouvait avec une note pas totalement négligeable, qui ne lui était absolument pas imputable : il n'était aucunement responsable de ce que la colonne commune fuyait à son niveau.

Dans un cas de figure tel, à savoir lorsque des travaux communs entraînent pour le copropriétaire un préjudice, la loi de 1965 a tout prévu.

Ainsi l'article 9 de la loi dispose expressément que : « Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité ».

Dans notre cas, le copropriétaire a donc droit à une indemnité puisqu'il subit des dégradations à raison de l'exécution des travaux.

Et cette indemnité est due par le Syndicat des Copropriétaires, puisque selon l'article 14 de cette même loi il : « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Bon à savoir, non ?

Photo par billjacobus1

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On voit souvent dans les jugements des condamnations « in solidum ». Ah, vous dites-vous, ces juristes aiment le latin...

Pas tant que ça à vrai dire, mais cette expression a un sens bien précis. Elle signifie que toutes les personnes ainsi condamnées, le sont pour le tout, et qu'elles ne peuvent exiger de ne régler que la quote-part leur revenant en réalité.

Je m'explique par un exemple en matière de construction.

Un Maître d'Ouvrage subit des désordres de construction de sa maison. Après expertise, il est déterminé que l'entreprise est responsable du dommage à hauteur de 80%, et le Maître d'oeuvre, à hauteur de 20%.

Mais l'entreprise n'est pas assurée (cas pas si rare que ça, et qui incidemment est un délit pénal...)

Donc le Maître d'Ouvrage assigne l'entreprise, ainsi que le Maître d'oeuvre et l'assurance de ce dernier.

Il obtient une condamnation in solidum de ces trois parties, et le tribunal précise ensuite qu'entre l'entreprise et le Maître d'oeuvre, le partage de responsabilité est de 80% pour la première et de 20% pour le second.

Cela signifie que le Maître d'Ouvrage choisit à qui il demande l'exécution, et il peut très bien solliciter à l'assurance du Maître d'oeuvre seule le règlement de l'intégralité de la condamnation, et elle devra payer. A elle, ensuite, de récupérer les 80% auprès de l'entreprise (bonne chance...)

C'est donc une règle protectrice du créancier, qui n'a pas à s'épuiser en poursuites contre tous, mais n'a dans ce cas qu'un seul interlocuteur.

Photo par Mikebaird

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Sur la page d'accueil de ce blog, j'indique que lorsqu'un client me soumet une difficulté, l'engagement d'une procédure est prudemment évalué.

Il me semble intéressant d'approfondir un peu cette notion. En effet, souvent, l'idée que se fait le client de l'avocat est que ce dernier va nécessairement partir tête baissée dans une procédure, parfois longue et coûteuse.

Or le conseil sur l'opportunité de l'engagement de la procédure est primordial. Parfois, le meilleur conseil qu'un avocat peut donner à son client est de ne surtout pas engager de procès !

Pour clarifier le propos, donnons un exemple, qui est parfaitement réaliste compte tenu des dossiers que l'on peut avoir à étudier en matière de construction.

Prenons des travaux réalisés par une entreprise, sans que soit intervenu un architecte, ou alors supposons qu'un architecte est intervenu mais qu'il est irréprochable, de sorte qu'il ne faut même pas penser à engager sa responsabilité.

Des dommages surgissent, et ce avant la réception, c'est-à-dire avant que les garanties décennale,biennale et accessoirement, de parfait achèvement, puissent débuter.

L'entreprise quitte le chantier qu'elle ne finit pas, et laisse le Maître d'Ouvrage avec des dégâts.

Dans une situation pareille, la consistance de la faute - les dommages - et l'imputabilité à l'entreprise défaillante sont évidents.

La logique voudrait donc que l'on engage un procès afin d'obtenir une indemnisation de l'entreprise en question.

Si les dommages sont peu contestables - voire, encore mieux, qu'ils ont été constatés par un Expert judiciaire - il est raisonnablement certain que le Maître d'Ouvrage pourra obtenir la condamnation de l'entreprise à l'indemniser.

Sauf que voilà. Il existe un risque, non négligeable, que l'avocat puisse fournir au Maître d'Ouvrage un très joli jugement, qui ne débouchera sur rien. Autrement dit, soit en cours de procédure, soit lorsqu'elle voit qu'elle est condamnée, l'entreprise dépose le bilan puis entre en liquidation judiciaire.

Cela signifie en pratique que le Maître d'Ouvrage, malgré le jugement, ne pourra jamais récupérer un centime. Autrement dit, il aura exposé des frais - d'avocat, d'honoraires d'Expert judiciaire, d'huissier, de conseil technique.... - qui non seulement ne lui permettront pas d'obtenir l'indemnisation de ses dommages, mais qui auront été finalement versés à fonds perdus.

Entendons nous bien : cela ne veut pas dire que l'avocat ne doit pas être payé dans un tel cas de figure (ho, hé, il a fait son travail, et bien, puisqu'il a obtenu une condamnation).

Cela veut tout simplement dire que tout le (bon) travail effectué l'aura été en pure perte, faute pour le client, au final, d'obtenir le versement d'une quelconque somme d'argent.

C'est la raison pour laquelle il me semble primordial, avant d'engager un procès, de tenter, si possible, d'évaluer non seulement les chances de succès en termes juridiques, mais également les chances pratiques de recouvrer des sommes par la suite.

Cela est d'autant plus important quand le montant des désordres est, somme toute, assez peu important, de sorte qu'il est pratiquement moins cher de les refaire à ses frais que de s'engager dans une procédure hypothétique.

Si les chances pratiques de recouvrer des sommes sont nulles, il n'est ainsi pas nécessairement utile d'engager la procédure. Et c'est en ce sens que votre avocat doit vous conseiller.

Photo par Lel4nd

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Bien que l'assurance décennale soit obligatoire pour les entreprises de construction, il arrive parfois que des entreprises ne soient pas assurées.

Cela peut être dû au fait que l'entreprise, sciemment, n'a pas pris d'assurance (cela arrive hélas...) ou par exemple, parce qu'elle a omis de régler ses cotisations d'assurance et que son contrat a été résilié.

Tout d'abord il faut souligner qu'en principe, le fait d'avoir un architecte doit éviter ce genre de mésaventure. En effet une des premières missions de l'architecte est de vérifier les attestations d'assurance de l'entreprise.

Supposons toutefois que cela lui a échappé, ou encore que le contrat a été résilié après que l'entreprise ait été choisie.

Le Maître d'Ouvrage est-il perdu ?

Pas nécessairement.

Tout d'abord, en principe l'assurance est mobilisable pour tous les chantiers dont l'ouverture se fait pendant sa période de validité. Donc normalement, si le contrat est résilié a posteriori, le chantier est quand même couvert.

Ensuite, il faut souligner qu'il s'agit de l'assurance décennale, qui ne peut être mobilisée que si les dommages relèvent de la garantie décennale, déjà amplement évoquée ici et là.

Ça a l'air d'une lapalissade, mais en fait non.

En effet, le Maître d'Ouvrage dont l'entreprise n'est pas assurée en décennale ne perd que ce que celle-ci lui aurait apporté. Donc, rien si la responsabilité de l'entreprise est engagée sur le fondement contractuel (non levée des réserves, par exemple) ou au titre de la garantie de parfait achèvement, ce qui ne permet pas de mobiliser l'assurance décennale.

Le Maître d'Ouvrage n'est perdant que si le dommage qui affecte sa construction est de caractère décennal.

Or même là la situation n'est pas désespérée. Car si le dommage est de caractère décennal, la Dommages Ouvrage a vocation à l'indemniser. Parfois, même, la Dommages Ouvrage peut indemniser à raison des réserves...

Donc le Maître d'Ouvrage qui dispose d'une Dommages Ouvrage a un premier filet de sécurité.

Ensuite, si le Maître d'Ouvrage a un architecte, il a un second filet de sécurité. Rappelons en effet que si un dommage est suffisamment grave pour recevoir une qualification décennale, il y a de fortes chances que l'architecte en soit au moins partie responsable, à tout le moins pour défaut de vigilance dans le cadre de sa mission de direction de chantier. Et, de toutes façons, il faut rappeler que si le dommage est décennal, la condamnation in solidum de tous les locateurs d'ouvrage est présumée...

Autrement dit, si vous avez un architecte, et que votre dommage est décennal, vous pourrez obtenir sa condamnation (celle de son assureur, à tout le moins), même s'il n'est pas vraiment responsable des dommages, et laisser le soin audit assureur de tenter de récupérer la mise chez l'assureur de l'entrepreneur... s'il y arrive. En tout cas la difficulté pèse dès lors sur l'assureur du Maître d'oeuvre, plus sur le Maître d'Ouvrage.

Donc, si l'entreprise n'est pas assurée, ce n'est pas nécessairement la fin du monde, surtout si le Maître d'Ouvrage a une Dommages Ouvrage et un architecte. Autant de bonnes raisons de prendre ces garanties.

Photo par Paul (dex)

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J'évoquais dans un précédent billet le cas du copropriétaire qui gagne son procès contre le Syndicat des Copropriétaires, et plus particulièrement la question des frais d'avocat. Je rappelais à ce sujet que la loi de 1965 prévoyait que le copropriétaire qui avait gagné ne participait pas à la dépense commune relative aux honoraires d'avocat et dépens supportés par le SDC.

Autrement dit, les frais d'avocat exposés par le SDC pour sa défense devaient être répartis entre copropriétaires, à l'exclusion de celui contre qui l'action était menée, et qui avait gagné.

Mais qu'en est-il des autres frais? Plus précisément, supposons que le copropriétaire gagne contre le SDC, qui est condamné à lui verser des dommages et intérêts.

La question se pose, de savoir si le copropriétaire gagnant doit participer à la dépense commune, constituée par la condamnation dont il bénéficie, ou si au contraire il est exclu. Autrement dit, doit-il payer des charges, au titre des sommes qu'il va ensuite lui-même percevoir ?

Eh bien, la réponse est oui. Le copropriétaire gagnant doit participer à la dépense commune qui a pour objet de l'indemniser.

La raison est simple : par principe, tout copropriétaire doit participer à toutes dépenses communes à proportion de ses tantièmes quels qu'ils soient.

Par exception, il est dispensé de participer à la dépense correspondant à la défense du SDC, et ce depuis la loi SRU de 2000, au motif que le faire participer à cette dépense spécifique est inéquitable.

Toutefois, la loi ne dit rien des indemnités éventuellement versées par le SDC au copropriétaire lésé (même si on peut considérer que c'est tout aussi inéquitable). Celui-ci doit donc participer à la dépense commune.

Photographie par Papalars

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J'ai déjà évoqué dans d'autres billets la notion de réception, et les raisons pour lesquelles il est souhaitable de réceptionner ses travaux.

Il faut rappeler qu'en principe, la réception suppose l'élaboration d'un procès verbal de réception, accompagné ou non de réserves.

Toutefois, il arrive parfois que les travaux ne fassent pas l'objet d'une réception écrite. Pourtant les parties (Maître d'ouvrage et entreprise, tout au moins) sont bien d'accord sur le fait que les travaux sont terminés. Mais, soit qu'il existe un conflit, soit par négligence, aucun écrit n'a été régularisé.

Cela peut poser un problème non négligeable par la suite, si un désordre survient. En effet la garantie décennale ne peut être mobilisée que si la réception a eu lieu, pareil avec l'assurance Dommages Ouvrage.

On se demande alors si la réception ne peut être considérée comme étant intervenue, afin que l'assurance puisse (veuille bien!) intervenir.

Dans ce cas, il faut savoir que la réception, à défaut de PV exprès, pourra être considérée comme tacitement intervenue si deux conditions sont remplies : d'une part, la prise de possession de l'ouvrage globablement achevé par le Maître de l'Ouvrage, et d'autre part le paiement des travaux (on tolère une retenue de garantie, généralement de 5%).

Si ces deux critères sont réunis, la réception peut être considérée comme acquise et les assurances, mobilisées.

Image par Mugley

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Le bâtiment, ce n'est pas toujours simple. Les entreprises vont, viennent, déposent le bilan... Le Maître d'Ouvrage ne traite pas toujours forcément avec le dirigeant de l'entreprise ; quand il s'agit de Bouygues, c'est normal, quand c'est la SARL du coin de la rue, moins.

La période de travaux est toujours un peu dangereuse. En effet, une fois que la réception intervient, la garantie Dommages Ouvrage prend effet, de même que l'assurance décennale de l'entreprise. Dans ce cas, la disparition de celle-ci est moins grave.

« Moins » grave, parce que tous les dommages n'ont pas vocation à être pris en charge par l'assureur décennal ou la Dommages Ouvrage, comme par exemple les réserves à la réception, qui restent du domaine de la responsabilité propre de l'entreprise. En outre, tant que la réception n'est pas prononcée, aucune assurance ne joue.

Certes, avoir recours un architecte peut éviter les problèmes ou à tout le moins les limiter, mais cela ne suffit pas toujours.

D'où l'importance de trouver une entreprise sérieuse. Et là, le Maître d'Ouvrage normal qui est totalement profane en la matière est bien ennuyé. S'il a un architecte celui-ci peut dans une certaine mesure opérer un filtrage pour écarter les entreprises manifestement douteuses.

Sinon, une solution utile est de faire des vérifications simples qui pourront écarter certaines très mauvaises surprises.

En effet il m'est arrivé de voir un cas où le Maître d'Ouvrage croyait avoir contracté avec l'entreprise A, de bonne réputation, pour s'apercevoir au final que le devis avait été falsifié et qu'il avait contracté, en réalité, avec l'entreprise B, nouvellement créée par un ancien salarié de A... ce qui fabrique, sur le plan juridique, une situation pratiquement inextricable.

Il est donc bon, lorsqu'on vous présente un devis de travaux, de vérifier au moins l'identité de l'entreprise, ses coordonnées, et de faire quelques recherches sur Infogreffe ou Société.com.

Pour cela, cherchez sur le devis le numéro de RCS de l'entreprise, et vérifiez sur les sites précités que les éléments indiqués sur le devis correspondent bien à la réalité (siège social, capital social, nom du dirigeant...)

Une recherche sur l'annuaire peut également aider. Si vous relevez des curiosités, comme par exemple une adresse mal orthographiée, ou un numéro de téléphone différend de celui de l'annuaire... méfiez-vous.

Vous pouvez également vérifier si l'entreprise a déposé ses comptes sociaux ; un défaut d'informations de ce côté n'est jamais bon signe.

Image par [puamelia]

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Dans un billet précédent, j'exposais les grandes lignes de l'assurance Dommages-ouvrage. Je rappelais qu'elle traitait exclusivement des dommages matériels.

En effet, il faut rappeler qu'il s'agit d'une assurance consistant à préfinancer les dommages subis, afin que le Maître d'Ouvrage soit rapidement indemnisé des désordres subis sans avoir à attendre l'issue d'une procédure souvent longue et coûteuse.

Elle n'a donc pas vocation à indemniser tous les préjudices subis.

L'assurance DO a vocation à réparer les conséquences matérielles des malfaçons subies par les ouvrages, et qui ont un caractère décennal. (Pour un billet sur les principes de la garantie décennale, aller voir là).

L'assurance DO prend aussi en charge les travaux non prévus à l'origine, qui auraient été indispensables pour éviter le dommage et dont la réalisation est ainsi nécessaire pour le faire cesser (non façons).

En revanche, elle ne prend pas en charge les dommages immatériels, c'est à dire ceux ne pouvant être indemnisés par une réparation "matérielle" de l'ouvrage : préjudice de jouissance, préjudice esthétique, préjudice moral...

Pour être indemnisé de ces chefs de préjudice, il est nécessaire d'engager une action contre les véritables responsable des dommages.

Photo par Uqbar is back

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Suite et bientôt fin des billets sur le raisonnement juridique, déjà évoqué là et puis là.

On me demandait en commentaire à cet endroit si la rigueur du raisonnement juridique ne devait pas, parfois, s'accompagner de correctifs, de type équité, considérations humaines ou humanitaires...

Ah, l'équité.

En principe, du moins en droit civil, elle n'a jamais sa place sauf pour déterminer s'il est juste qu'une partie paie les frais d'avocat de l'autre. J'avais fait un billet sur cette question des frais d'avocat, juste là.

Le problème, c'est que l'équité, c'est l'arbitraire. Un juge peut considérer qu'ordonner telle chose est juste, et un autre juge avoir un avis tout différent.

Or, l'essence du droit, c'est la sécurité juridique. Autrement dit, une personne qui fait quelque chose doit être assurée de la conséquence juridique de son acte.

Si le juge, en décidant en équité, fait perdre cette sécurité juridique, c'est fort grave car le justiciable ne sait plus à quoi s'attendre. Et être condamné sans savoir à l'avance qu'on risque de l'être est très, très désagréable.

A peu près aussi désagréable que, symétriquement, de faire des actes sans savoir par la suite quelles seront leurs conséquences.

Cette notion de sécurité juridique justifie le principe de la non rétroactivité de la loi. Ainsi, une nouvelle loi ne s'applique qu'à l'avenir afin que les personnes ayant agi sous l'empire de l'ancienne loi, et étant présumés la connaître, continuent à être régis par l'ancienne loi.

L'exception est la rétroactivité de la loi pénale plus douce, afin qu'une personne condamnée puisse bénéficier d'une amélioration de son sort. On imagine en effet mal que celui condamné à de la prison pour un délit qui est devenu une contravention, et qui n'est ainsi plus passible que d'une amende, aille (ou reste) en prison alors que d'autres personnes commettant le même acte s'en sortent en mettant la main au portefeuille.

Bref, l'équité ça a l'air bien mais elle n'a guère droit de cité dans le prétoire, sauf pour l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, déjà évoqué.

Et pourtant, parfois on voit le juge donner son avis, comme ça, mine de rien, et glisser un peu d'équité dans un océan de droit.

J'ai ainsi pu consulter récemment un jugement qui l'illustrait fort bien.

Une des parties au procès, que l'on va appeler Primus, avait indubitablement commis une faute de négligence. En pratique, cela avait coûté une jolie somme à son cocontractant, Secundus, qui avait dû rembourser ladite somme à un tiers, tiens, justement, appelons le Tertius.

Sauf que juridiquement, Primus ne pouvait être condamné à indemniser Secundus.

En effet, en raison des éléments du litige, le juge a décidé, avec raison, mais peut être à contrecoeur, que juridiquement il n'y avait pas de lien direct entre la faute de Primus et la perte de Secundus. (Ce qui nous ramène aux développements du précédent billet sur le préjudice).

En réalité, de façon pratique, (vous me suivez, c'est bon ?) si Primus n'avait pas fait de faute, il y aurait eu une bonne chance que Secundus ne doive rien restituer. En effet, en l'absence de négligence de Primus, Secundus aurait eu en main les éléments pour négocier avec Tertius et probablement conserver la somme litigieuse.

Toujours est-il que, malgré la perfection juridique de la décision, le juge a manifestement considéré qu'il n'était pas très juste que Primus s'en sorte aussi bien.

Alors, il l'a condamné à verser à Secundus une somme pas tout à fait négligeable au titre de ses frais d'avocat.

Et il l'a aussi condamné à rembourser Secundus des sommes qu'il avait dû payer à Tertius pour l'indemniser de ses propres frais d'avocat.

Bref, Primus a supporté la charge totale des condamnations relatives aux frais irrépétibles.

Ainsi, le juge a utilisé la seule arme à sa disposition pour montrer sa désapprobation envers Primus et le condamner autant que possible.

Donc, oui, parfois, le juge tempère la rigueur du raisonnement juridique. Mais il n'en a pas beaucoup l'occasion ni les moyens.

PS : Ah, au fait, que ceux que « Primus » et « Secundus » n'ont pas fait sourire en coin aillent donc suivre un cours de PLA.

Comme promis, voici la suite du billet consacré au raisonnement juridique illustré par le trouble du voisinage.

La réflexion sur le préjudice, elle aussi, est particulière. En effet, le système juridique français n'accepte de réparer que le préjudice subi. Un Tribunal français ne prononcera jamais des dommages et intérêts pharaoniques afin de décourager pour l'avenir celui qui se fait condamner. Ainsi, la réparation est strictement proportionnée au préjudice subi.

Aussi, il faut établir exactement le préjudice subi.

En matière de trouble de voisinage, il peut s'agir d'une perte de jouissance d'une pièce de l'appartement, rendue inhabitable (ou juste peu agréable...) en raison de sa fenêtre donnant sur l'origine de la nuisance (évacuation de garage, par exemple).

Dans ce cas, le préjudice est évalué en pourcentage de la valeur locative perdu en raison de la nuisance. Il peut également être constitué par la perte de valeur de l'appartement, si le trouble ne peut cesser.

Il peut en outre y avoir des préjudices particuliers subis par les occupants.

Par exemple, l'occupant d'un appartement qui subit des émanations venant d'un garage proche peut solliciter l'indemnisation de son préjudice de santé.

En revanche, la victime du trouble de voisinage ne peut raisonnablement espérer obtenir l'indemnisation pour des « préjudices » qui ne sont pas directement liés au trouble.

Autrement formulé, si la victime a pris des dispositions relevant de sa convenance plus que du fait du trouble subit, elle ne peut espérer obtenir indemnisation du préjudice qu'elle allègue.

Par exemple, supposons que la victime prétende que le trouble était tellement insupportable qu'elle a choisi de déménager. Elle a ainsi mis en location le bien qu'elle habitait auparavant. Elle demande dès lors qu'on lui rembourse son déménagement.

Si la personne en question, qui habitait Paris, s'était transportée à quelques rues ou dans un autre arrondissement, l'indemnisation aurait pu avoir lieu. Sauf que cette personne avait en réalité acheté une maison pour sa retraite en province. Dès lors son déménagement résultait de sa convenance et non du trouble, et ne pouvait donner lieu à indemnisation.

En outre, cette dame demandait qu'on lui rembourse les frais de peinture de son ancien appartement, et d'achat des meubles qu'elle y avait placés afin de louer les lieux meublés. Là encore, son déplacement étant de simple convenance, elle ne pouvait se voir remboursée ses frais de peinture et d'achat suédois.

D'autant qu'on n'est pas strictement obligé de repeindre et meubler un appartement avant de le meubler...

Enfin, cerise sur le gâteau, cette personne prétendait que du fait qu'elle percevait des loyers, elle devait payer des impôts dessus, qu'il fallait lui rembourser. Cette demande n'a pas fait long feu...

En bref, pour demander une indemnisation, il faut toujours établir le lien nécessaire existant entre la faute ou la responsabilité établie et les conséquences subies. Les « préjudices » relevant de la convenance de la victime, voire de la responsabilité d'une autre personne, n'ont pas à être indemnisés.

Il est vrai que parfois le client ne comprend pas bien le raisonnement et peste quelque peu devant son avocat qui ne veut pas faire docilement ce qu'on lui demande.

Alors, parfois l'avocat cède, fait la demande... et avertit son client qu'elle n'a aucune chance.

Sur ce point, il faut savoir que le juge ne voit pas nécessairement d'un bon oeil les demandes disproportionnées ; elles décrédibilisent le dossier plus qu'elles ne le servent.

En effet, les juges aiment les demandes précises, et argumentées.

Le raisonnement consistant à demander une somme pharamineuse en pensant qu'il en restera toujours quelque chose n'est pas souvent gagnant.

Le juge qui estime une demande non fondée, même si elle est très élevée, la refusera en bloc et n'accordera pas une petite fraction de la somme sollicitée.

En revanche, le juge qui voit une demande précise, qui n'est pas forcément un chiffre rond, justifiée par des documents, et soigneusement expliquée, est plus enclin à l'accorder. Pour ma part j'intègre très souvent des tableaux de calcul dans mes écritures, afin que les sommes demandées soient aisément compréhensibles.

Aussi, le travail de l'avocat est aussi de conseiller son client sur la meilleure façon de présenter ses demandes, de les justifier, de les articuler. Mieux vaut demander des sommes raisonnables de façon bien étayées, et les obtenir, que demander des sommes énormes que le juge refuse parce qu'il ne comprend pas pourquoi diable il devrait les accorder...

Pour compléter cet exposé, quelque peu aride il est vrai, je ferai un ultime billet [Edit :consultable en cliquant sur ce lien] concernant le raisonnement juridique et la qualification, qui traitera de la transcription de ce raisonnement au stade des juridictions, et plus précisément de la différence fondamentale qui existe en les juridictions habituelles et la Cour de Cassation.

Et avant cela, histoire de répondre à une question qui m'a été posée, je ferai une note un peu plus courte et plus anecdotique sur l'équité.

Je tâcherai de mettre en ligne ces billets rapidement. Ne retenez pas votre souffle quand même.

Je suis bien consciente que le titre de ce billet peut paraître long, rébarbatif et universitaire. Mais le billet qui va suivre a pour ambition de tenter d'expliquer un concept assez complexe, et de permettre sa compréhension par un exemple qui peut être compris de tous. D'où le titre.

En effet, je souhaite rédiger quelques billets ayant pour objet de décrypter certains comportements, éléments, appartenant au monde du droit et qui sont peu, voire mal perçus de la majorité des gens.

Combien de fois (et encore une ce matin) ai-je été consternée en assistant à une audience se déroulant entre un professionnel et un profane, et en constatant que ce dernier répondait à côté aux arguments de l'avocat, faute de raisonner de la même façon que lui, et ne relatait pas des éléments qui existaient, n'en tirait pas argument, parce qu'il n'en avait pas perçu l'importance...

Et combien de fois ai-je entendu un client, une connaissance, ..., clamer que la justice c'est n'importe quoi ou que les jugements sont aberrants, incompréhensibles...

Optimiste que je suis, je mets ces réactions sur le compte de l'ignorance, de l'incompréhension, et pense que le meilleur remède consiste à donner des explications les plus claires possibles.

Or, si l'on veut commencer par la base, il faut commencer par expliquer le raisonnement juridique.

En effet, ce raisonnement juridique est le fondement du travail du juriste en général, et de l'avocat en particulier.

Un avocat qui ne connaît pas un texte de loi ou un article du code peut toujours faire une recherche, et de par sa formation il sait où chercher pour trouver rapidement.

Un avocat qui ne peut pas formuler un raisonnement juridique est singulièrement démuni.

Avoir un aperçu de ce raisonnement peut aider à appréhender une décision de justice qui peut par ailleurs avoir l'air incompréhensible, ou comprendre un peu mieux pourquoi il est préférable qu'une discussion devant un Tribunal ait lieu entre professionnels.

Aussi, dans un souci de compréhension, d'information, il me paraît nécessaire d'aborder cette question complexe afin, si possible, de permettre à toute personne intéressée par le droit de disposer de clés d'interprétation.

Après cette introduction un peu longuette, passons dans le vif du sujet.

Le fondement du raisonnement juridique est constitué par l'opération de qualification.

Il s'agit pour l'avocat de prendre en considération les faits tels qu'ils existent, et de leur appliquer une règle de droit, ce qui aboutit à un résultat. C'est assez proche d'un raisonnement mathématique consistant à faire une opération sur des nombres pour obtenir un résultat.

J'en arrive au développement de mon exemple : le trouble de voisinage. Il s'agit d'une règle de jurisprudence, c'est-à-dire que la règle n'est écrite dans aucun texte de loi mais a été élaborée peu à peu par les tribunaux.

La règle est simple : nul ne doit subir un trouble anormal dû à son voisin.

Déjà, il convient d'identifier le mot clé : c'est « anormal ». Autrement dit, il existe des troubles normaux de voisinage, que l'on est bien forcé de supporter en raison du choix de l'homme de vivre près de ses semblables.

La conséquence de cette règle est que, en cas de trouble anormal de voisinage, la victime du trouble est en droit de demander l'indemnisation du préjudice qu'elle a subi.

Une fois que la règle est définie, il faut alors procéder au raisonnement juridique, et se demander d'abord si les faits présentés par la victime sont constitutifs de troubles anormaux, ensuite quel type de préjudice en découle et quelle indemnisation est susceptible de compenser ce préjudice, pour enfin déterminer les mesures que doit prendre le voisin pour que le trouble cesse.

Ainsi, il faut d'abord établir le caractère anormal du trouble. Il peut s'agir de bruits, d'odeurs, d'émanations, d'une vue bouchée... le caractère anormal sera généralement établi à l'aide de mesures (mesures acoustiques, de qualité de l'air) ou de constats qui, en établissant l'existence du trouble et en le comparant à la norme, permettent de déterminer si le trouble excède la norme généralement acceptable.

En outre, le caractère anormal varie selon les situations. Il est compréhensible dans un vieil immeuble sans véritable isolation phonique qu'on entende un peu les voisins ; cela ne veut pas dire pour autant qu'ils crient à longueur de journée. Il est également à peu près normal, si l'on s'installe dans une zone industrielle, de ne pouvoir se plaindre du bruit des usines qui y fonctionnent, et ce d'autant plus si les usines en question existaient au moment de l'installation.

En revanche, il n'est pas normal en pleine zone urbaine de subir des émanations de gaz parce que le garage voisin ne règle pas ses évacuations...

Il s'agit ainsi de procéder à une réflexion sur le caractère anormal, que la victime du trouble ne perçoit pas nécessairement, et surtout dans un cadre de voisinage où les situations sont souvent exacerbées.

Une fois établi le caractère anormal du dommage, il faut déterminer le type de préjudice subi et l'indemnisation qui en découle.

Eu égard à la longueur du présent billet, ceci fera l'objet d'une note ultérieure.

Le cybersquatting est une pratique consistant à enregistrer un nom de domaine correspondant au nom d'une personne physique ou morale connue, sans que ce nom appartienne en aucune façon à celui qui sollicite cet enregistrement.

Le but de la manœuvre est ensuite de revendre ce nom de domaine au prix fort lorsque le véritable propriétaire du nom souhaite ouvrir un site et qu'il constate que ledit nom n'est plus disponible.

Cette manœuvre peut en outre se révéler lucrative sur un autre plan. En effet, nombre d'internautes, cherchant des informations sur la personne connue en question, tomberont sur le site qui est enregistré à ce nom et exploité par le tiers indélicat, ce qui est susceptible d'apporter des revenus à ce dernier (bannières publicitaires, etc...)

Il est cependant très fortement déconseillé de s'adonner à cette pratique. Certes, il peut paraître redoutablement facile et profitable d'enregistrer un nom de domaine sur lequel on n'a aucun droit : les registrars ne pratiquent que très peu de contrôles.

Par contre, une fois que le véritable propriétaire du nom s'aperçoit de la chose, l'affaire a tendance à se corser. En effet, si le cybersquatteur enregistre une marque, il commet un acte de contrefaçon. S'il enregistre le nom d'une personne, il porte atteinte aux droits de la personnalité de cette personne.

Dans tous les cas, la réplique est souvent cinglante et brutale.

C'est ce qui est arrivé à un Monsieur Stéphane H, qui avait eu la peu judicieuse idée de déposer le nom de domaine "michel-edouard-leclerc.fr", espérant sans doute revendre au plus offrant le nom de domaine reproduisant celui du directeur de la célèbre chaîne de supermarchés.

Pour améliorer les choses, Monsieur H exploitait sur la page correspondant à ce nom de domaine un site pornographique, ce qui n'a certainement fait qu'augmenter le mécontentement de Monsieur Leclerc.

Saisi de l'affaire, le Juge des référés a considéré que le comportement de Monsieur H. causait un trouble manifestement illicite justifiant une mesure de radiation immédiate du nom de domaine.

Il a également décidé que le préjudice subi par Monsieur Leclerc n'était pas sérieusement contestable, de sorte que Monsieur H. a été condamné à lui verser une somme de 3.000 Euros à titre de provision.

Monsieur H a de surcroît été condamné à verser à Monsieur Leclerc une somme de 1.500 Euros pour compenser les frais d'Avocat que ce dernier a été forcé d'exposer pour protéger son nom.

Dès lors, même si la chose paraît amusante et facile, évitez d'enregistrer comme nom de domaine des noms qui ne vous appartiennent pas. Votre bonne foi sera difficile à prouver et les conséquences financières risquent d'être lourdes.

Enfin, si vous êtes victimes d'un cybersquatteur, voici la preuve que le problème peut être réglé rapidement et efficacement. Le tout est de s'adresser à la bonne juridiction avec un dossier bien préparé par votre avocat.

Comme je l'avais annoncé, voici la seconde partie de la synthèse consacrée à la garantie décennale, et plus précisément, aux conditions qu'il faut remplir pour qu'elle puisse être mise en oeuvre.

Ces conditions sont édictées par l'article 1792 du Code Civil qui dispose :

« Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ».

Tout d'abord, la garantie décennale ne concerne que les "ouvrages". Avant la réforme qui a abouti à l'article 1792 précité, on parlait d'édifices, ce qui était plus restrictif. L'ouvrage est une définition large qui englobe l'ensemble de la construction, avec ses éléments constitutifs et d'équipement.

Il s'agit naturellement de tous les bâtiments, mais également des voies et réseaux divers, opérations immobilières telles que golfs, parcs et jardins, piscines... Constitue un ouvrage toute opération immobilière nouvelle, mettant en oeuvre les techniques du bâtiment. En revanche, cet ouvrage doit être ancré au sol : par exemple, pas de garantie décennale pour un mobil home.

Autrement dit, si vous faites repeindre votre appartement, n'espérez guère bénéficier d'une garantie décennale. Si vos faites surélever votre pavillon ou faites réaliser une rénovation lourde se traduisant par l'apport d'éléments nouveaux, cette garantie peut être mise en oeuvre.

Ensuite, quels dommages sont concernés par la garantie décennale? La question est d'importance car tous les désordres ne sont pas concernés. En effet, il faut que le désordre ait été caché à la réception de l'ouvrage. Plus précisément, il faut qu'il n'ait pas été apparent.

Le critère du caractère apparent du dommage est cependant très strict : on considère qu'est un dommage apparent celui que tout maître d'ouvrage profane aurait pu constater, tant dans sa manifestation que dans ses causes et ses conséquences. Autrement dit, ne sera considéré comme dommage apparent que celui qui saute aux yeux.

Par exemple, la piscine devait avoir dix mètres de longueur et elle n'en a que huit. En revanche, si le matériau recouvrant les parois de ladite piscine n'est pas convenablement étanche, le Maître d'ouvrage est dans l'incapacité de le voir et le dommage sera considéré comme caché, donc susceptible de concerner une garantie décennale. Plus compliqué, supposons l'existence d'une fissure clairement visible. Si les conséquences dommageables n'apparaissent qu'ensuite, le maître d'ouvrage pourra recourir à la garantie décennale.

Attention : le point de départ de la garantie débute à la réception de l'ouvrage. Ainsi, il n'est guère avisé pour un Maître d'ouvrage de refuser la réception au motif qu'il considère que subsistent quelques défauts d'achèvement. Il sera mieux protégé lorsque la garantie aura commencé. Il est donc préférable de réceptionner l'ouvrage et d'inscrire les réserves sur le procès verbal (l'assistance de l'architecte est vivement conseillée à ce stade). Certes, les désordres réservés échappent à la garantie décennale, puisqu'ils ne sont plus cachés mais apparents, mais le Maître d'ouvrage a d'autres moyens, qui feront l'objet d'un billet ultérieur [Edit : voir le billet sur la garantie de parfait achèvement et celui sur la garantie de livraison de la maison individuelle] d'obtenir la levée des réserves, qui en toute hypothèse sont nécessairement minimes, sinon il n'y aurait pas réception.

Cela ne veut cependant pas dire qu'il faut réceptionner à tout prix. Si l'ouvrage n'est manifestement pas terminé, il est préférable de refuser la réception.

Enfin, le désordre caché affectant l'ouvrage doit compromettre sa solidité ou le rendre impropre à sa destination. Ces deux conditions sont alternatives, de sorte qu'il suffit qu'une seule soit remplie pour que la garantie décennale puisse être mise en jeu. Naturellement, elle peut l'être si les deux conditions sont cumulativement remplies.

L'atteinte à la solidité de l'ouvrage. Les tribunaux refusent de prendre en compte les désordres mineurs comme des fissures minuscules. Le critère d'atteinte à la solidité ne se réfère pas, fort heureusement, à une telle atteinte à la solidité de l'ouvrage que ce dernier court un risque d'effondrement. Il concerne plutôt la stabilité et le caractère durable de l'ouvrage.

Le critère est ainsi rempli si des fissurations en façade rendent l'ouvrage moins étanche et plus vulnérable aux assauts du temps. En revanche, une fissure purement esthétique n'est pas prise en compte.

L'impropriété de l'ouvrage à sa destination. Voici un critère un peu plus complexe. Là encore, la solution retenue n'est pas maximaliste, et il ne faut pas que l'ouvrage soit totalement inhabitable pour que le critère soit retenu.

En outre, l'importance du vice en soi est hors de propos. L'impropriété à destination a pu résulter d'un écrou mal serré. Autrement dit, un seul vice caché, même minime, peut entraîner l'impropriété.

Cette impropriété de l'ouvrage à sa destination peut se manifester de façons extrêmement variées. Une chambre dont l'étanchéité est mal faite et dans laquelle il fait très froid est impropre à sa destination. Il en va de même pour l'absence d'étanchéité de la toiture, ou des fissures présentes dans le carrelage de tout un appartement.

En revanche, certains vices ne portent pas atteinte à la destination de l'ouvrage. C'est une fois de plus le cas des fissures mineures, au caractère purement esthétique et aisément réparables.

Ainsi, si le Maître d'ouvrage a la chance, dans son malheur, que l'ensemble de ces conditions soient remplies, il a de fortes chances d'obtenir en justice l'indemnisation de son préjudice. Celle-ci correspondra naturellement aux sommes nécessaires aux travaux réparatoires, mais également, le cas échéant, aux préjudices de jouissance ou autres qui auront été occasionnés par le dommage. Par exemple, il est fréquent qu'entre dans le préjudice, si les travaux nécessaires excluent l'habitation des lieux, le montant des frais de logement et de bouche des occupants momentanément délogés.

Enfin, il faut savoir que de tels litiges sont d'une grande technicité, de sorte que le Tribunal ne se détermine pratiquement jamais d'après les simples dires des parties. La mise en jeu de la garantie décennale donne quasi systématiquement lieu à une expertise judiciaire afin que le Tribunal puisse être éclairé, par un technicien compétent et impartial, sur la consistance des désordres et les conséquences de ces derniers. Eu égard à la longueur de cet article, le déroulement d'une expertise donnera lieu à un billet ultérieur.