Sur le principe, lorsqu'un Maître d'Ouvrage qui subit des désordres de construction obtient une indemnisation, qu'elle soit versée par une entreprise, un Maître d'oeuvre ou par une assurance, il est libre de l'affecter à ce qu'il veut.

Il peut donc, bien évidemment, financer les travaux nécessaires aux reprises. Mais il peut aussi tout à fait l'utiliser pour toute autre chose (rembourser un prêt, financer des vacances...)

Ce n'est pas forcément très opportun (s'il a été indemnisé, c'est qu'il y a un problème qu'il vaudrait peut-être mieux régler...) mais il est libre. Après, il ne faudra pas qu'il se plaigne d'une aggravation des désordres, en revanche, puisqu'elle sera due essentiellement à l'absence de réparation.

Par contre, cette règle n'est pas valable dans tous les cas.

En effet, en matière d'assurance Dommages Ouvrage, il est impératif d'affecter l'indemnisation versée par l'assureur à la reprise des désordres, comme la Cour de Cassation l'a décidé (voir par exemple arrêt du 17 décembre 2003, n°02-19034).

La raison de cette obligation, selon la Cour, est la suivante : « les dispositions du texte susvisé (article 242-1 du Code des Assurances) instituent une procédure spécifique de préfinancement des travaux de réparation des désordres de nature décennale d'un immeuble avant toute recherche de responsabilités, rendant obligatoire l'affectation de l'indemnité ainsi perçue à la reprise des désordres ».

Autrement dit, l'obligation de l'assureur étant de préfinancer les travaux nécessaires, il s'agit donc d'un mécanisme ayant spécifiquement pour objet de permettre la réalisation des travaux (et pas uniquement l'indemnisation du Maître d'Ouvrage). Ce dernier doit donc nécessairement faire les travaux.

Dernière chose : généralement, l'indemnisation de la Dommages Ouvrage se fonde sur un rapport d'Expert qui préconise une technique réparatoire. Or la Dommages Ouvrage a une obligation de préconiser les travaux nécessaires et suffisants pour résorber le dommage, elle engage donc sa responsabilité sur le type de travaux réalisés.

Autrement dit, s'ils sont mal faits, on peut agir de nouveau contre l'assureur. Dans ces conditions, il est prudent de suivre ses préconisations techniques. En effet, si on choisit de réaliser d'autres travaux, il est à craindre qu'en cas de difficulté, la Dommages Ouvrage décline toute responsabilité, puisque ce ne sont pas ses préconisations qui ont été suivies.

En outre, inutile de vouloir faire d'autres travaux, plus simples et moins chers que ceux préconisés par la Dommages Ouvrage, en espérant garder la différence. En effet, l'assureur peut demander la restitution des sommes versées, non utilisées pour faire les travaux.

La Cour de Cassation considère en effet que « l'indemnité due par l'assureur dommages-ouvrage ne peut excéder ce qui est nécessaire à la réparation des dommages » (voir arrêt du 7 décembre 2003, n°01-17608).

Et si vous avez un désaccord avec l'assureur Dommages Ouvrage, il est toujours possible d'avoir recours à l'expertise judiciaire.

Photo par kekremsi

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Comme je l'ai rappelé précédemment, certaines assurances sont obligatoires, comme par exemple l'assurance automComme je l'ai rappelé précédemment, certaines assurances sont obligatoires, comme par exemple l'assurance automobile, mais également en matière de construction l'assurance décennale des locateurs d'ouvrage, ou encore l'assurance Dommages Ouvrage.

Mais parfois, même avec la meilleure volonté du monde, celui qui est assujetti à cette obligation ne peut la remplir, parce que... l'assurance ne veut pas.

Le phénomène est bien connu de certains automobilistes. Mais cela peut aussi arriver en matière de construction. Les causes sont multiples. Cela peut être à raison d'une forte sinistralité de l'entrepreneur, ou, concernant par exemple le Maître d'Ouvrage qui cherche à souscrire une Dommages Ouvrage, un refus motivé par le caractère peu important financièrement des travaux.

Dans ce cas là, il faut savoir que tout n'est pas perdu, et qu'il demeure possible de s'assurer.

Pour cela, il faudra saisir le Bureau Central de Tarification.

C'est un organisme qui a pour objet, lorsque votre assureur refuse de vous assurer pour une assurance obligatoire entrant dans la compétence dudit Bureau (automobile, décennale ou Dommages Ouvrage, catastrophe naturelle, responsabilité médicale) de forcer celui-ci à vous assurer moyennant le paiement d'une une prime fixée par le BCT.

La procédure est simple. Il faut tout d'abord avoir saisi votre assureur de votre demande par lettre recommandé avec avis de réception, dont on garde copie, et ce en envoyant la demande au siège social de l'assureur et non à un courtier.

Il faut ensuite que l'assureur vous oppose un refus. Si ce refus est explicite (courrier de refus) il convient de saisir le BCT sous 15 jours de la lettre de refus, à peine d'irrecevabilité. Si ce refus est explicite, c'est-à-dire l'assureur ne répond pas, il faut saisir le BCT dans un délai de 15 jours à compter de l'expiration d'un délai de 45 jours suivant la réception de votre demande (date figurant sur l'accusé de réception).

La saisine du BCT est obligatoirement par courrier recommandé avec avis de réception, comprenant un certain nombre de pièces justificatives.

Et voilà.

Photo par Andrew Steinmetz

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Bien que l'assurance décennale soit obligatoire pour les entreprises de construction, il arrive parfois que des entreprises ne soient pas assurées.

Cela peut être dû au fait que l'entreprise, sciemment, n'a pas pris d'assurance (cela arrive hélas...) ou par exemple, parce qu'elle a omis de régler ses cotisations d'assurance et que son contrat a été résilié.

Tout d'abord il faut souligner qu'en principe, le fait d'avoir un architecte doit éviter ce genre de mésaventure. En effet une des premières missions de l'architecte est de vérifier les attestations d'assurance de l'entreprise.

Supposons toutefois que cela lui a échappé, ou encore que le contrat a été résilié après que l'entreprise ait été choisie.

Le Maître d'Ouvrage est-il perdu ?

Pas nécessairement.

Tout d'abord, en principe l'assurance est mobilisable pour tous les chantiers dont l'ouverture se fait pendant sa période de validité. Donc normalement, si le contrat est résilié a posteriori, le chantier est quand même couvert.

Ensuite, il faut souligner qu'il s'agit de l'assurance décennale, qui ne peut être mobilisée que si les dommages relèvent de la garantie décennale, déjà amplement évoquée ici et là.

Ça a l'air d'une lapalissade, mais en fait non.

En effet, le Maître d'Ouvrage dont l'entreprise n'est pas assurée en décennale ne perd que ce que celle-ci lui aurait apporté. Donc, rien si la responsabilité de l'entreprise est engagée sur le fondement contractuel (non levée des réserves, par exemple) ou au titre de la garantie de parfait achèvement, ce qui ne permet pas de mobiliser l'assurance décennale.

Le Maître d'Ouvrage n'est perdant que si le dommage qui affecte sa construction est de caractère décennal.

Or même là la situation n'est pas désespérée. Car si le dommage est de caractère décennal, la Dommages Ouvrage a vocation à l'indemniser. Parfois, même, la Dommages Ouvrage peut indemniser à raison des réserves...

Donc le Maître d'Ouvrage qui dispose d'une Dommages Ouvrage a un premier filet de sécurité.

Ensuite, si le Maître d'Ouvrage a un architecte, il a un second filet de sécurité. Rappelons en effet que si un dommage est suffisamment grave pour recevoir une qualification décennale, il y a de fortes chances que l'architecte en soit au moins partie responsable, à tout le moins pour défaut de vigilance dans le cadre de sa mission de direction de chantier. Et, de toutes façons, il faut rappeler que si le dommage est décennal, la condamnation in solidum de tous les locateurs d'ouvrage est présumée...

Autrement dit, si vous avez un architecte, et que votre dommage est décennal, vous pourrez obtenir sa condamnation (celle de son assureur, à tout le moins), même s'il n'est pas vraiment responsable des dommages, et laisser le soin audit assureur de tenter de récupérer la mise chez l'assureur de l'entrepreneur... s'il y arrive. En tout cas la difficulté pèse dès lors sur l'assureur du Maître d'oeuvre, plus sur le Maître d'Ouvrage.

Donc, si l'entreprise n'est pas assurée, ce n'est pas nécessairement la fin du monde, surtout si le Maître d'Ouvrage a une Dommages Ouvrage et un architecte. Autant de bonnes raisons de prendre ces garanties.

Photo par Paul (dex)

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J'ai déjà évoqué dans d'autres billets la notion de réception, et les raisons pour lesquelles il est souhaitable de réceptionner ses travaux.

Il faut rappeler qu'en principe, la réception suppose l'élaboration d'un procès verbal de réception, accompagné ou non de réserves.

Toutefois, il arrive parfois que les travaux ne fassent pas l'objet d'une réception écrite. Pourtant les parties (Maître d'ouvrage et entreprise, tout au moins) sont bien d'accord sur le fait que les travaux sont terminés. Mais, soit qu'il existe un conflit, soit par négligence, aucun écrit n'a été régularisé.

Cela peut poser un problème non négligeable par la suite, si un désordre survient. En effet la garantie décennale ne peut être mobilisée que si la réception a eu lieu, pareil avec l'assurance Dommages Ouvrage.

On se demande alors si la réception ne peut être considérée comme étant intervenue, afin que l'assurance puisse (veuille bien!) intervenir.

Dans ce cas, il faut savoir que la réception, à défaut de PV exprès, pourra être considérée comme tacitement intervenue si deux conditions sont remplies : d'une part, la prise de possession de l'ouvrage globablement achevé par le Maître de l'Ouvrage, et d'autre part le paiement des travaux (on tolère une retenue de garantie, généralement de 5%).

Si ces deux critères sont réunis, la réception peut être considérée comme acquise et les assurances, mobilisées.

Image par Mugley

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Comme je l'exposais dans un précédent billet, il est de l'intérêt du Maître d'Ouvrage de réceptionner les travaux afin de pouvoir bénéficier des garanties déclenchées par la réception (garantie décennale, biennale, garantie de parfait achèvement).

Je rappelle toutefois que les réserves à la réception sont exclues de la garantie décennale, notamment parce que la décennale n'indemnise que les vices cachés au moment de la réception, or les réserves sont au contraire nécessairement connues à ce moment là, surtout s'il y a un maître d'oeuvre.

On peut dès lors imaginer que la tentation soit grande, au moment de la réception, "d'oublier" certaines réserves pourtant connues pour les faire rentrer dans le domaine d'intervention de l'assurance.

Toutefois, je ne saurais trop déconseiller ce type de manoeuvre. Il est en effet très dangereux de ne pas noter des réserves. En effet, tout dommage existant au moment de la réception, et qui ne serait pas noté en qualité de réserve, est réputé accepté par le Maître d'Ouvrage. Autrement dit, ne pas signaler un désordre à la réception équivaut à accepter de le prendre à sa charge.

Or si le dommage n'est pas réservé, il n'y a aucune raison pour que l'entreprise le reprenne ensuite, puisque sa mission contractuelle, qui englobait notamment la reprise des réserves, est finie faute, précisément, de réserves.

Vous vous dites : pas grave, je solliciterai l'assurance. Sauf que dans ce cas de figure, une des premières questions que se posera l'assureur sera de vérifier si le dommage qu'on veut lui faire prendre en charge n'aurait pas été apparent à la réception (et donc aurait dû faire l'objet d'une réserve). Et comme en toute logique l'assurance sera sollicité assez peu de temps après la réception, il risque d'être assez facile pour son expert de constater que tel désordre, dont on prétend qu'il est apparu après la réception, est en réalité assez ancien et antérieur à la réception.

Donc, ne pas inscrire les réserves est un jeu franchement dangereux, à la limite de l'escroquerie à l'assurance de surcroît.

Bref, il vaut mieux bien noter toutes les réserves, c'est tout de même la solution la plus sûre.

Photo par Hamed Saber

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Une des pires situations que peut subir un Maître d'Ouvrage faisant construire sa maison, est lorsque l'entreprise commet des fautes dans la construction avant réception. En effet, il faut rappeler que la garantie décennale ne fonctionne qu'après réception.

Donc pour les problèmes survenant avant réception, le seul interlocuteur est l'entreprise, et une procédure collective (qui généralement démontre l'insolvabilité) est vite arrivée.

Or la situation est pratiquement similaire lorsque la réception est certes intervenue, que des réserves ont été notées, mais que l'entreprise ne peut/ne veut pas les lever. Souvent, c'est parce qu'elle a déposé le bilan et qu'il n'y a plus personne en face.

Sauf à ce que le défaut de levée des réserves soit imputable à l'architecte (auquel cas on peut songer à mettre sa responsabilité en jeu) on n'a plus que ses yeux pour pleurer.

Sauf que, pas tout à fait.

Il existe deux petites dispositions de l'article L 242-1 du Code des Assurances, consacré à l'assurance Dommages Ouvrage, qui sont très intéressantes.

Petit rappel : en principe, la Dommages Ouvrage ne prend en charge que les dommages cachés au moment de la réception, et qui sont de nature décennale (donc portent atteinte à la solidité de l'immeuble ou le rendent impropre à sa destination).

Donc, en principe, les réserves ne peuvent pas être prises en charge par la Dommages Ouvrage, ni par les autes assurances, et ce pour deux raisons. Premièrement, elles sont connues à la réception, donc par définition, ne sont pas des vices cachés. En outre, la réception suppose que les ouvrages soient globalement terminés. Un ouvrage affecté d'une réserve qui mettrait en jeu sa solidité ou sa destination ne peut sérieusement être considéré comme terminé.

Toutefois, l'article précité du Code des Assurances dispose :

« L'assurance mentionnée au premier alinéa du présent article (...) garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :

Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ;

Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations ».

Autrement dit, la Dommages Ouvrage peut prendre en charge les réserves, dans ces deux cas. Une autre bonne raison de souscrire cette assurance, non ?

Photo par j.o.h.n. walker's

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Le bâtiment, ce n'est pas toujours simple. Les entreprises vont, viennent, déposent le bilan... Le Maître d'Ouvrage ne traite pas toujours forcément avec le dirigeant de l'entreprise ; quand il s'agit de Bouygues, c'est normal, quand c'est la SARL du coin de la rue, moins.

La période de travaux est toujours un peu dangereuse. En effet, une fois que la réception intervient, la garantie Dommages Ouvrage prend effet, de même que l'assurance décennale de l'entreprise. Dans ce cas, la disparition de celle-ci est moins grave.

« Moins » grave, parce que tous les dommages n'ont pas vocation à être pris en charge par l'assureur décennal ou la Dommages Ouvrage, comme par exemple les réserves à la réception, qui restent du domaine de la responsabilité propre de l'entreprise. En outre, tant que la réception n'est pas prononcée, aucune assurance ne joue.

Certes, avoir recours un architecte peut éviter les problèmes ou à tout le moins les limiter, mais cela ne suffit pas toujours.

D'où l'importance de trouver une entreprise sérieuse. Et là, le Maître d'Ouvrage normal qui est totalement profane en la matière est bien ennuyé. S'il a un architecte celui-ci peut dans une certaine mesure opérer un filtrage pour écarter les entreprises manifestement douteuses.

Sinon, une solution utile est de faire des vérifications simples qui pourront écarter certaines très mauvaises surprises.

En effet il m'est arrivé de voir un cas où le Maître d'Ouvrage croyait avoir contracté avec l'entreprise A, de bonne réputation, pour s'apercevoir au final que le devis avait été falsifié et qu'il avait contracté, en réalité, avec l'entreprise B, nouvellement créée par un ancien salarié de A... ce qui fabrique, sur le plan juridique, une situation pratiquement inextricable.

Il est donc bon, lorsqu'on vous présente un devis de travaux, de vérifier au moins l'identité de l'entreprise, ses coordonnées, et de faire quelques recherches sur Infogreffe ou Société.com.

Pour cela, cherchez sur le devis le numéro de RCS de l'entreprise, et vérifiez sur les sites précités que les éléments indiqués sur le devis correspondent bien à la réalité (siège social, capital social, nom du dirigeant...)

Une recherche sur l'annuaire peut également aider. Si vous relevez des curiosités, comme par exemple une adresse mal orthographiée, ou un numéro de téléphone différend de celui de l'annuaire... méfiez-vous.

Vous pouvez également vérifier si l'entreprise a déposé ses comptes sociaux ; un défaut d'informations de ce côté n'est jamais bon signe.

Image par [puamelia]

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Dans un billet précédent, j'exposais les grandes lignes de l'assurance Dommages-ouvrage. Je rappelais qu'elle traitait exclusivement des dommages matériels.

En effet, il faut rappeler qu'il s'agit d'une assurance consistant à préfinancer les dommages subis, afin que le Maître d'Ouvrage soit rapidement indemnisé des désordres subis sans avoir à attendre l'issue d'une procédure souvent longue et coûteuse.

Elle n'a donc pas vocation à indemniser tous les préjudices subis.

L'assurance DO a vocation à réparer les conséquences matérielles des malfaçons subies par les ouvrages, et qui ont un caractère décennal. (Pour un billet sur les principes de la garantie décennale, aller voir là).

L'assurance DO prend aussi en charge les travaux non prévus à l'origine, qui auraient été indispensables pour éviter le dommage et dont la réalisation est ainsi nécessaire pour le faire cesser (non façons).

En revanche, elle ne prend pas en charge les dommages immatériels, c'est à dire ceux ne pouvant être indemnisés par une réparation "matérielle" de l'ouvrage : préjudice de jouissance, préjudice esthétique, préjudice moral...

Pour être indemnisé de ces chefs de préjudice, il est nécessaire d'engager une action contre les véritables responsable des dommages.

Photo par Uqbar is back

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Supposons que ça y est, le Tribunal a désigné un Expert dans un litige vous concernant, la consignation a été réglée par le demandeur, et l'Expert a fixé une réunion.

Et après, que se passe t'il ? Cela change un peu si vous êtes en défense ou en demande, mais pas énormément. Dans les deux cas, vous aurez reçu un courrier recommandé de l'Expert vous indiquant la date et le lieu de l'expertise.

Si vous êtes en demande, généralement, ça se passe tout simplement chez vous, dans votre appartement, maison, copropriété, garage, parking... (rayez la mention inutile)

On va faire simple et imaginer qu'il s'agit d'un appartement.

Tout d'abord, vous allez avoir pas mal de monde chez vous. Dites vous bien qu'en plus de vous-mêmes, votre avocat et l'Expert, viendront deux à trois personnes par partie convoquée : la partie en question, son avocat, et souvent l'Expert technique de ce dernier.

Par exemple, vous avez fait construire une maison et êtes insatisfaits des travaux de plomberie. Comme vous avez découvert les désordres après la réception, il s'agit probablement d'un désordredécennal.

Aussi, votre avocat aura assigné l'assurance Dommages Ouvrage, le plombier et s'il le connaît, l'assureur décennal du plombier.

Pour ce qui est de l'assurance Dommages Ouvrage, elle est généralement représentée par un avocat et un Expert technique missionné par la compagnie d'assurance. Idem pour l'assureur du plombier.

Le plombier viendra probablement, lui aussi flanqué de son avocat.

Il est cependant à noter que souvent, l'assurance prend en charge la défense de son assuré, ce qui fait un seul avocat et un seul conseil technique pour les deux.

Aussi, il y aura au moins vous-mêmes, l'Expert, votre avocat, peut être votre propre architecte-conseil, enfin les avocats de l'assureur Dommages Ouvrage, du plombier ainsi que de son assureur, le plombier lui-même, un ou deux conseils techniques. Cela représente tout de suite huit à dix personnes. Et là on parle d'une affaire simple concernant une seule entreprise. Pour chaque nouvelle entreprise mise en cause vous pouvez compter deux à trois personnes de plus, parfois quatre si l'assureur et l'assuré ont chacun un avocat différent.

Prévoyez si possible un endroit où au moins l'Expert pourra s'installer et poser ses papiers. La table des repas fera l'affaire. Dégagez la, amenez toutes vos chaises. Dans l'idéal, tout le monde pourra s'asseoir (même sur un tabouret). Les derniers arrivés resteront debout façon chaises musicales. Si vous avez de la moquette au sol... prévoyez un bon paillasson à l'entrée.

Vous trouvez qu'il y a trop de monde ? N'essayez pas d'en laisser à la porte. Toute personne présente doit avoir complet accès à l'Expert et aux désordres, sous peine que l'expertise ne soit pas contradictoire. Ne faites pas comme un demandeur qui, une fois, a tenté de refuser l'accès à une avocate dont il n'aimait pas les talons aiguille sur son plancher.

Une fois tout ce petit monde présent, l'Expert commencera par rappeler pourquoi il est là, quels sont les désordres, et précisément quelle mission lui a été dévolue.

Laissez le dire, en principe, votre avocat est présent à ce stade s'il est nécessaire d'interrompre (et il ne s'en privera pas si le besoin s'en fait sentir).

Une fois qu'il aura fait son exposé, l'Expert donnera la parole aux différents intervenants. En principe, le demandeur s'exprime en premier. Ce sera le moment idéal pour que votre avocat décrive précisément les problèmes rencontrés. En tant que demandeur, vous aurez également la parole. L'Expert est là pour se faire une idée précise du déroulement des choses et est tout disposé à ce qu'on lui donne des explications.

Dans mon exemple, le plombier, assisté de son avocat, pourra faire des observations, de même que les avocats des assureurs.

Une fois que l'Expert aura entendu tout le monde, il ira examiner le désordre allégué. Dans mon exemple, la plomberie. Tout le monde le suivra pour jeter un petit coup d'oeil et se faire une idée. S'il y a plusieurs désordres, l'Expert ira de l'un à l'autre, suivi de la petite troupe qui lui posera des questions et fera des remarques. Rien de particulier à ce stade.

Il faut ici préciser un point. Comme je l'indiquais, vous n'avez demandé l'assistance de l'Expert que pour une plomberie défectueuse. Mais, entre temps, pas de chance, votre VMC s'est détraquée. Vous vous dites, merveilleux, l'Expert pourra regarder tout ça aussi.

Eh bien non. L'Expert ne pourra traiter QUE de la question qui lui a confiée le juge. Si vous voulez qu'il regarde aussi la VMC, il faudra faire une nouvelle demande en justice (pas de panique, rien de bien compliqué).

Une fois que l'Expert aura vu tout ce qu'il souhaite, il fera généralement ensuite une synthèse rapide et précisera de quels documents il a besoin. En principe, comme votre avocat est consciencieux, il aura déjà communiqué à l'Expert tous les documents utiles qui étaient en votre possession ; cette obligation de communication de pièce concernera surtout les autres. Il est assez mal vu de refuser de communiquer des éléments, et l'Expert tire toutes conséquences d'un tel refus.

Tout le monde s'en ira à ce moment. En général, une heure et demie à trois heures se seront écoulées, selon la complexité du dommage.

Quelques jours après la réunion, l'Expert adressera une « note aux parties », à savoir un compte rendu de la réunion, comprenant la demande de documents et souvent la convocation à une autre réunion.

Une expertise nécessite rarement moins de deux réunions (plus généralement trois ou quatre en moyenne).

Et la fois d'après...il suffira de recommencer.

Et une fois que tout cela sera fini, vous pourrez tirer les fruits du travail de l'Expert.

Dans un billet précédent, je relatais le déroulement d'une expertise judiciaire et on m'a demandé en commentaire ce qui se passe après.

Lorsqu'une expertise est terminée, toutes les parties qui y ont participé disposent du rapport qu'a rédigé l'Expert. On ne peut pas s'y tromper, généralement c'est un pavé qui comporte non seulement au début son avis, mais également une copie de tous les documents qui ont été échangés.

En principe, le début du pavé en question – c'est-à-dire le rapport proprement dit, l'avis de l'expert – est clair et exploitable.

C'est-à-dire qu'il indique précisément quels sont les désordres, les origines de ces désordres, et le montant des réparations nécessaires. Le bon rapport d'expertise mentionne également qui est responsable de tel désordre, et dans le cas de plusieurs responsables, donne une idée de leur quote-part de responsabilité.

Du côté du demandeur, tout ce qui importe est de savoir si les désordres dont il se plaint sont constatés et s'ils sont évalués. Généralement, c'est le cas, donc pas de problème, surtout si on est dans le cadre d'une responsabilité décennale (voir ce billet-ci puis ce billet-là) vu que les constructeurs sont solidairement responsables. Pour ce qui est de savoir si vous êtes dans le cas d'une responsabilité décennale, demandez à votre avocat, en principe il saura ça par coeur.

L'étape suivante consiste à se faire indemniser des préjudices. Deux solutions existent : la solution amiable, et la solution judiciaire.

La solution amiable

La solution amiable consiste à prendre contact avec l'ensemble des avocats des parties, et à suggérer que les parties en question payent à hauteur de la quote-part retenue par l'Expert les préjudices retenus par ce dernier.

L'intérêt d'une telle solution est qu'elle est assez rapide : compte tenu du temps pour se mettre d'accord, rédiger le protocole transactionnel et obtenir les chèques, on peut s'en sortir en principe en deux à trois mois. Parfois c'est un peu plus long, mais de toutes façons, généralement plus court qu'une procédure judiciaire.

La solution amiable fonctionne généralement si les montants des préjudices ne sont pas trop élevés et si le rapport est particulièrement clair et argumenté, donc difficile à contester.

Elle ne fonctionne toutefois pas systématiquement, dans la mesure où il est généralement préférable que toutes les parties veuillent bien participer. Si l'une ou plusieurs d'entre elle ne le souhaitent pas, il faut généralement chercher une solution judiciaire.

La solution judiciaire

En matière judiciaire, il est également important de savoir si le rapport est clair et exploitable. En effet, s'il l'est vraiment, on peut avant toute chose, afin d'obtenir le règlement rapide des sommes, tenter un référé.

C'est-à-dire qu'il faut identifier, au sein du rapport, les sommes d'argent qui sont indiscutablement à la charge de telle ou telle partie. Dès lors, on peut tenter un référé provision. Ce type de référé peut également être tenté à l'encontre de l'assureur Dommages Ouvrage.

Si à l'issue du référé on a obtenu tout ce qu'on veut, on peut s'arrêter là. C'est toutefois rarement le cas. En effet, comme je l'indique dans mon billet consacré au référé provision, le juge n'accordera que les sommes qui font l'objet d'une obligation non sérieusement contestable. En la matière, il s'agira du montant des réparations.

Ce n'est pas le cas des préjudices divers que l'on peut solliciter (préjudice de jouissance, déménagement le temps des travaux...). Ces préjudices ne peuvent être accordés que dans le cadre d'un procès au fond.

Donc, une fois que le référé est achevé, il convient généralement d'intenter un procès au fond pour obtenir le reste.

Il faut savoir que tant dans l'instance de référé que au fond, les frais dits « irrépétibles », c'est-à-dire essentiellement vos frais d'avocat, pourront au moins en partie être supportés par les responsables des désordres. Il en ira de même des frais d'expertise.

Une fois que tout cela est terminé, il suffit de récolter les chèques, et ensuite le dossier peut être archivé.

A noter : le demandeur qui récupère des sommes, de quelque façon que ce soit, en fait absolument ce qu'il veut. Il n'est pas obligé – même si c'est fortement conseillé – de les consacrer à réparer les dommages. Il n'est pas davantage obligé de faire réaliser les travaux par l'entreprise retenue dans le rapport d'expertise.

Etonnant, non ?

En matière de construction, l'expertise judiciaire est généralement une étape incontournable. En effet, il est souvent particulièrement difficile pour un profane ou pour un juriste d'évaluer la consistance d'un désordre, son importance, les réparations nécessaires ou de déterminer les responsabilités.

Il est donc utile de disposer d'un document technique reprenant toutes ces questions et qui pourra éclairer le Tribunal.

Pourquoi diligenter une expertise judiciaire ?

La question peut se poser dans la mesure où, souvent, le Maître d'ouvrage dispose d'une assurance Dommages Ouvrage, les entrepreneurs qui sont intervenus sont assurés, de sorte qu'une expertise amiable peut avoir lieu.

Eh bien, tout simplement parce que devant un Tribunal, une telle expertise amiable... ne vaut rien, ou presque. Tout au plus, elle donne quelques indications au juge. Mais seul un rapport établi par un Expert judiciaire désigné par le Tribunal peut avoir un poids véritable.

En outre, une expertise amiable est souvent partiale. L'assureur de l'entrepreneur tentera de minimiser les fautes commises par son assuré, l'assureur Dommages Ouvrage essaiera de s'en tirer au meilleur compte.

Parfois, l'assureur fera tout pour faire traîner le dossier, dans l'espoir que l'affaire soit prescrite.

Ainsi à moins que le Maître d'ouvrage considère que la réparation proposée par les assureurs est adéquate, ce qui est rare, il a tout intérêt à solliciter une mesure d'expertise judiciaire impartiale.

Comment procéder ?

La demande d'expertise peut se faire avant tout procès, ou en cours de procès si la demande a déjà été formulée. Dans les deux cas, il est très fortement conseillé de consulter un avocat, qui saura parfaitement comment s'y prendre.

Votre avocat formulera ainsi une demande devant le juge, qui consistera à expliquer quels désordres vous subissez suite à la construction, et à demander la désignation d'un Expert qui aura une mission précise.

Cette mission consistera généralement à examiner les désordres, déterminer leur cause et les modes de réparation, et donner un avis sur les responsabilités.

En général, à moins que la demande ne paraisse tout à fait fantaisiste au juge, ce dernier ordonnera l'expertise.

Avant que les opérations d'expertise ne puissent débuter, le juge ordonnera qu'une consignation soit versée. Il s'agit d'une somme d'argent, momentanément conservée par le service financier du Tribunal, et qui constitue une avance sur les honoraires de l'Expert.

En pratique, elle est généralement de 1000 à 1500 Euros. La plupart du temps, c'est au Maître d'ouvrage d'avancer ce montant. A la fin de l'expertise, le Tribunal reverser la somme à l'Expert.

Il faut néanmoins savoir qu'au final, ce sont les personnes responsables des désordres qui règleront l'Expert, de sorte que le Maître d'ouvrage sera dédommagé.

Déroulement de l'expertise

Une fois désigné, l'Expert écrira à toutes les parties concernées pour les convoquer à des réunions, celles-ci se déroulant généralement sur les lieux.

Lors des réunions, les entrepreneurs concernés se présenteront, assistés de leur avocat et souvent d'un Expert amiable mandaté par leur assureur. Très souvent donc, une réunion d'expertise rassemble un grand nombre de personnes, qui doivent toutes pouvoir accéder aux lieux.

Il est hors de question pour le Maître d'ouvrage de refuser l'entrée à quelqu'un au motif qu'il ne veut pas tout ce monde dans son appartement.

Le rôle de l'avocat du Maître d'ouvrage est d'expliquer à l'Expert quels sont les désordres et de lui donner tout document pertinent de nature à lui permettre de comprendre la situation : plans, devis, procès verbaux de réception, factures... L'Expert pourra également examiner avec profit les éventuels rapports rédigés avant son intervention par les experts Dommages Ouvrage ou d'assurance.

Le rôle des avocats des entrepreneurs et de leurs experts particuliers est au contraire de discuter l'existence des désordres, leur importance, ou leur imputabilité à leur client. Ainsi une expertise peut se dérouler courtoisement, ou de façon plus houleuse.

Outre son avocat, le Maître d'ouvrage est libre de se faire assister d'un architecte ou d'un expert amiable, à même d'adresser à l'Expert judiciaire des observations techniques pertinentes. En effet, l'avocat a au cours de l'expertise un rôle essentiellement juridique, et ne peut apporter d'assistance technique.

La fin de l'expertise

Une fois que l'Expert estime avoir examiné tout ce qui était nécessaire, il cesse de provoquer des réunions.

Il adresse généralement aux parties une note de synthèse, dans laquelle il explique la position qu'il compte prendre dans son rapport définitif.

Les parties ont alors un délai (généralement d'un mois) pour formuler des observations sur cette position, soit pour aller dans le sens de l'Expert, soit pour tenter de le faire changer d'avis.

Une fois ces observations formulées, l'Expert dépose un rapport qui met en évidence les causes des désordres, les responsabilités et le montant des travaux de reprise nécessaires.

Dès lors, il appartient à l'avocat du Maître d'ouvrage d'exploiter ce rapport dans une demande formulée au Tribunal afin d'obtenir l'indemnisation des dommages subis.

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Dans des billets précédents, j'avais évoqué la garantie décennale (tout d'abord ici, et ensuite là) qui bénéficie au Maître d'ouvrage.

J'avais précisé que la garantie décennale pouvait être mise en jeu dans un délai de dix ans à compter de la réception.

Lorsqu'un Maître d'ouvrage s'aperçoit des désordres affectant sa construction, son premier mouvement est naturellement de tenter un recours amiable afin d'obtenir que l'assureur du constructeur fautif l'indemnise.

L'assurance est un système merveilleux, les assureurs sont des gens formidables. Sauf que parfois... ils n'ont aucune envie d'indemniser les assurés ou les tiers ayant subi un dommage, et ne bougent pas tant qu'ils n'ont pas une décision judiciaire les condamnant.

Du coup, certains d'entre eux n'hésitent pas à faire traîner un dossier plusieurs mois ou plusieurs années, afin qu'au moment où le Maître d'ouvrage, excédé, va finalement consulter un avocat, le délai de dix ans soit écoulé. L'assureur a alors beau jeu d'invoquer la prescription décennale pour refuser toute prise en charge.

J'ai pu traiter récemment un tel dossier. La construction avait été achevée en 1993 (ce qui avait pour effet de faire s'achever le délai en 2003). Des fissures ont été constatées en 1996 puis 1999. L'assureur du constructeur responsable a fait traîner le dossier en proposant une indemnisation d'environ 1200 Euros, c'est-à-dire de moins de 1% du montant total nécessaire aux travaux de remise en état. Il a ainsi réussi à atteindre le début de l'année 2004 sans qu'une action judiciaire soit engagée. Et aujourd'hui il est diablement difficile de mettre en oeuvre les moyens juridiques nécessaires pour démontrer au Tribunal qu'en réalité, la prescription n'est pas acquise.

Dès lors, si vous avez des difficultés relatives à la construction, n'attendez surtout pas le bon vouloir de l'Expert d'assurances et, tout particulièrement si vous ne bénéficiez pas d'une assurance Dommages Ouvrage, consultez au plus vite un avocat avant qu'il ne soit trop tard.

Pour continuer au chapitre des protections dont bénéficie le Maître d'ouvrage, voici, en réponse à un commentaire, un rapide billet concernant la garantie de livraison dont il bénéficie dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle.

Il convient de noter que cette garantie s'applique, peu important que le constructeur fournisse les plans de la maison ou pas.

Cette garantie obligatoire protège le Maître d'ouvrage contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution du constructeur de maison individuelle, à prix et délais convenus.

En principe, le garant est un établissement de crédit, qui joue en pratique un rôle de caution. Son rôle consiste ainsi à s'assurer que la maison individuelle sera achevée, sans dépassement du prix convenu à l'origine. Le garant peut ainsi devoir désigner une autre entreprise pour terminer les travaux en cas de carence du constructeur, et prendre en charge les surcoûts.

Puisque la garantie a pour effet de permettre l'achèvement de la maison, elle cesse à la réception de celle-ci, ou, si des réserves ont été formulées dans les huit jours de la réception, à leur levée.

Le mécanisme de cette garantie est donc bien distinct de celui tant de la Dommages Ouvrage que de la garantie décennale, qui ne concernent que les désordres cachés, donc nécessairement non réservés à la réception.

Cette garantie de livraison n'a en effet pas vocation à offrir une protection « longue durée » mais à assurer au Maître d'ouvrage que l'ouvrage sera terminé.

Mais comme un bonheur ne vient jamais seul, il est tout à fait envisageable que des désordres apparaissent plus de huit jours après la réception. Ainsi, après que la garantie de livraison ait été mise en jeu, il est possible de solliciter la réparation des désordres cachés dans le cadre de la garantie de parfait achèvement ou de la garantie décennale.