Le premier article que j'ai publié sur ce blog, en guise d'introduction, portait sur la maxime « nul n'est censé ignorer la loi ». Visiblement, malgré l'ancienneté de ma prose (bientôt de quatre ans tout de même...) cet article reste un des plus consultés. Il est vrai que la question reste d'actualité.
J'expliquais dans cet article que personne ne peut tirer argument de son ignorance de la loi pour échapper à son application.
Sauf que parfois, comprendre la loi est un véritable casse tête. Même pour l'avocat, c'est dire. La faute à qui ? Outre, parfois, l'épaisseur de la caboche du lecteur, il y a surtout l'inflation législative et une relative perte de qualité d'écriture des textes.
Je voulais illustrer cette difficulté en reparlant de la question du vice caché, que j'avais déjà abordée dans un précédent billet.
Il s'agira ici moins d'aborder le fond du droit, que sa forme, en se penchant d'un peu plus près sur le texte de l'article 1643 du Code Civil et la bonne façon de le lire, et de le comprendre. Pourquoi cet article ? Parce que je connais bien le mécanisme de cet article, que j'ai récemment utilisé dans un dossier. Mais qu'en le relisant, je m'aperçois que tout de même, l'accès au texte brut n'est pas si aisé.
Voici le texte de cet article :
« [Le vendeur] est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ».
Là je ne vais pas me plaindre d'une rédaction moderne de pauvre qualité, au contraire, c'est un article issu du Code Civil de 1804. Mais tout de même...
Décortiquons un peu.
Le principe de base, indiqué dans la première partie de la phrase, est que le vendeur est tenu de vices cachés du bien (cachés pour l'acheteur...).
La seconde partie de la phrase rajoute une précision : il doit la garantie pour les vices cachés, même ceux qu'il ne connaîtrait pas.
Cela signifie que pour l'acheteur, la bonne foi du vendeur n'a pas d'importance. Il s'agit, de façon objective, de vendre un bien exempt de vices, peu importe que le vendeur les connaisse ou pas.
Et c'est à ce moment que la troisième partie de la phrase introduit l'exception : le cas où le vendeur qui ignore tout des vices éventuels de la chose stipule dans le contrat de vente qu'il ne sera tenu à aucune garantie.
Le mécanisme, relativement équitable d'ailleurs, est que le vendeur qui est persuadé que son bien est exempt de vices peut se dégager de toute garantie des vices cachés.
Il y a donc le principe (la garantie), le complément du principe (le cas où le vendeur ignore le vice) et l'exception au principe, qui ne peut fonctionner que si le complément du principe est présent (on ne peut échapper à la garantie par une clause particulière que si on ignore le vice, donc si on est de bonne foi au moment de la vente).
Cela signifie en pratique que la détermination de la bonne foi du vendeur est primordiale lorsque l'acheteur découvre un vice. En effet, la clause de non garantie sera toujours intégrée à l'acte de vente, à titre de précaution. Dès lors il appartiendra à l'acheteur, ce qui n'est pas facile, de démontrer que le vendeur était informé du vice mais a choisi de le cacher à l'acheteur.
Donc finalement, le principe est simple à comprendre : le vendeur de mauvaise foi n'échappe pas à ses responsabilités mais il n'y a pas de raison de pénaliser le vendeur de bonne foi et qui est en outre précautionneux (insertion de la clause de non garantie dans l'acte de vente).
Mais, tout de même, l'article correspondant n'est pas d'un abord très aisé.
Maintenant, cet article mérite quand même l'éloge. Car là où il m'a fallu tout ce billet, le Code Civil se contente d'une phrase.
Comme quoi, c'était mieux avant (en 1804).
Du moins, en termes de rédaction de textes de loi.
PS : pour les tatillons, au moment de la promulgation du Code Civil de 1804, Bonaparte n'est pas encore empereur.
Image par Jacques Louis David
Le présent billet va essentiellement s'adresser à ceux qui ont acheté un bien immobilier, mais il faut garder à l'esprit que cela demeure valable pour tout type de vente.
Je souhaite ainsi aborder, brièvement, la question des vices cachés du bien vendu, et tout particulièrement de l'exclusion de garantie qui peut-être convenue.
En effet, ceux qui ont acheté un bien immobilier savent que généralement, au détour de l'acte notarié, se cache une clause indiquant que le vendeur est déchargé de tout vice même caché qui affecterait le bien. Et nombreux sont ceux qui, une fois l'achat fait, se mordent les doigts d'avoir accepté cette clause, à raison des dommages qu'ils constatent a posteriori.
Evacuons tout de suite un point : l'acheteur n'aurait très certainement pas été en mesure d'éviter que cette clause ne soit inscrite. En effet, sauf à ce que l'acheteur soit en importante position de force par rapport au vendeur, celui-ci voudra toujours inscrire cette limitation qui est susceptible de lui éviter bien des tracas par la suite. C'est une clause de style, pour une vente immobilière elle ne sera que très rarement omise.
Rappelons à présent le fonctionnement de la garantie des vices cachés : elle bénéficie à l'acheteur d'un bien qui présente un tel défaut caché que l'usage du bien est impossible, ou tellement diminué que l'acheteur, s'il avait connu le défaut, soit ne l'aurait pas acheté, soit l'aurait acheté moins cher.
Il faut donc que le défaut soit caché ; le défaut apparent est réputé accepté par l'acheteur.
En principe, le vendeur est donc tenu d'indemniser l'acheteur pour tous les défauts cachés de la chose qui diminuent de façon importante l'usage de la chose ou le rendent impossible, même s'il ignorait ce défaut.
C'est là qu'arrive la clause habituellement insérée dans les actes notariés de vente d'immeuble.
En effet, le Code Civil dispose que dans le cas où le vice caché n'est pas connu du vendeur, celui-ci peut contractuellement stipuler qu'il ne sera pas tenu à la garantie.
Si l'on traduit, voilà ce que ça veut dire : le vendeur qui ignore tout des éventuels vices cachés a le droit de se décharger de la garantie. Autrement dit, le vendeur de bonne foi, persuadé que son bien est exempt de vices cachés, prend alors la précaution de s'exonérer de la garantie qui pourrait lui être demandée si par la suite, d'aventure, l'acheteur découvrait un vice.
Dès lors, la bonne foi du vendeur est essentielle. S'il écarte dans l'acte notarié toute garantie de vice, et ce parce qu'à sa connaissance, il n'y en a pas, la clause d'exclusion de garantie est parfaitement valable.
A l'inverse, si le vendeur connaissait l'existence du vice, la clause d'exclusion de garantie insérée dans l'acte est nulle.
Reste pour l'acheteur à rapporter la preuve - et ce n'est pas toujours évident - que le vendeur était conscient de l'existence du vice caché.
Dans ces conditions, si l'acheteur, victime de manoeuvres du vendeur, parvient à prouver que celui-ci lui a caché des vices dont il avait connaissance, il est fondé à demander soit une diminution du prix, soit le remboursement du prix, concomitant avec la restitution du bien. Des dommages et intérêts sont même envisageables.
Autrement dit, ce n'est pas parce que votre vendeur vous a caché des choses, voire vous a induit en erreur, tout en insérant une clause d'exclusion de garantie, que vous ne pourrez jamais rien réclamer et que vous serez piégé.
Photo par metaphoricalplatypus.com
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