Sur le principe, lorsqu'un Maître d'Ouvrage qui subit des désordres de construction obtient une indemnisation, qu'elle soit versée par une entreprise, un Maître d'oeuvre ou par une assurance, il est libre de l'affecter à ce qu'il veut.

Il peut donc, bien évidemment, financer les travaux nécessaires aux reprises. Mais il peut aussi tout à fait l'utiliser pour toute autre chose (rembourser un prêt, financer des vacances...)

Ce n'est pas forcément très opportun (s'il a été indemnisé, c'est qu'il y a un problème qu'il vaudrait peut-être mieux régler...) mais il est libre. Après, il ne faudra pas qu'il se plaigne d'une aggravation des désordres, en revanche, puisqu'elle sera due essentiellement à l'absence de réparation.

Par contre, cette règle n'est pas valable dans tous les cas.

En effet, en matière d'assurance Dommages Ouvrage, il est impératif d'affecter l'indemnisation versée par l'assureur à la reprise des désordres, comme la Cour de Cassation l'a décidé (voir par exemple arrêt du 17 décembre 2003, n°02-19034).

La raison de cette obligation, selon la Cour, est la suivante : « les dispositions du texte susvisé (article 242-1 du Code des Assurances) instituent une procédure spécifique de préfinancement des travaux de réparation des désordres de nature décennale d'un immeuble avant toute recherche de responsabilités, rendant obligatoire l'affectation de l'indemnité ainsi perçue à la reprise des désordres ».

Autrement dit, l'obligation de l'assureur étant de préfinancer les travaux nécessaires, il s'agit donc d'un mécanisme ayant spécifiquement pour objet de permettre la réalisation des travaux (et pas uniquement l'indemnisation du Maître d'Ouvrage). Ce dernier doit donc nécessairement faire les travaux.

Dernière chose : généralement, l'indemnisation de la Dommages Ouvrage se fonde sur un rapport d'Expert qui préconise une technique réparatoire. Or la Dommages Ouvrage a une obligation de préconiser les travaux nécessaires et suffisants pour résorber le dommage, elle engage donc sa responsabilité sur le type de travaux réalisés.

Autrement dit, s'ils sont mal faits, on peut agir de nouveau contre l'assureur. Dans ces conditions, il est prudent de suivre ses préconisations techniques. En effet, si on choisit de réaliser d'autres travaux, il est à craindre qu'en cas de difficulté, la Dommages Ouvrage décline toute responsabilité, puisque ce ne sont pas ses préconisations qui ont été suivies.

En outre, inutile de vouloir faire d'autres travaux, plus simples et moins chers que ceux préconisés par la Dommages Ouvrage, en espérant garder la différence. En effet, l'assureur peut demander la restitution des sommes versées, non utilisées pour faire les travaux.

La Cour de Cassation considère en effet que « l'indemnité due par l'assureur dommages-ouvrage ne peut excéder ce qui est nécessaire à la réparation des dommages » (voir arrêt du 7 décembre 2003, n°01-17608).

Et si vous avez un désaccord avec l'assureur Dommages Ouvrage, il est toujours possible d'avoir recours à l'expertise judiciaire.

Photo par kekremsi

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Comme je l'ai rappelé précédemment, certaines assurances sont obligatoires, comme par exemple l'assurance automComme je l'ai rappelé précédemment, certaines assurances sont obligatoires, comme par exemple l'assurance automobile, mais également en matière de construction l'assurance décennale des locateurs d'ouvrage, ou encore l'assurance Dommages Ouvrage.

Mais parfois, même avec la meilleure volonté du monde, celui qui est assujetti à cette obligation ne peut la remplir, parce que... l'assurance ne veut pas.

Le phénomène est bien connu de certains automobilistes. Mais cela peut aussi arriver en matière de construction. Les causes sont multiples. Cela peut être à raison d'une forte sinistralité de l'entrepreneur, ou, concernant par exemple le Maître d'Ouvrage qui cherche à souscrire une Dommages Ouvrage, un refus motivé par le caractère peu important financièrement des travaux.

Dans ce cas là, il faut savoir que tout n'est pas perdu, et qu'il demeure possible de s'assurer.

Pour cela, il faudra saisir le Bureau Central de Tarification.

C'est un organisme qui a pour objet, lorsque votre assureur refuse de vous assurer pour une assurance obligatoire entrant dans la compétence dudit Bureau (automobile, décennale ou Dommages Ouvrage, catastrophe naturelle, responsabilité médicale) de forcer celui-ci à vous assurer moyennant le paiement d'une une prime fixée par le BCT.

La procédure est simple. Il faut tout d'abord avoir saisi votre assureur de votre demande par lettre recommandé avec avis de réception, dont on garde copie, et ce en envoyant la demande au siège social de l'assureur et non à un courtier.

Il faut ensuite que l'assureur vous oppose un refus. Si ce refus est explicite (courrier de refus) il convient de saisir le BCT sous 15 jours de la lettre de refus, à peine d'irrecevabilité. Si ce refus est explicite, c'est-à-dire l'assureur ne répond pas, il faut saisir le BCT dans un délai de 15 jours à compter de l'expiration d'un délai de 45 jours suivant la réception de votre demande (date figurant sur l'accusé de réception).

La saisine du BCT est obligatoirement par courrier recommandé avec avis de réception, comprenant un certain nombre de pièces justificatives.

Et voilà.

Photo par Andrew Steinmetz

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Bien que l'assurance décennale soit obligatoire pour les entreprises de construction, il arrive parfois que des entreprises ne soient pas assurées.

Cela peut être dû au fait que l'entreprise, sciemment, n'a pas pris d'assurance (cela arrive hélas...) ou par exemple, parce qu'elle a omis de régler ses cotisations d'assurance et que son contrat a été résilié.

Tout d'abord il faut souligner qu'en principe, le fait d'avoir un architecte doit éviter ce genre de mésaventure. En effet une des premières missions de l'architecte est de vérifier les attestations d'assurance de l'entreprise.

Supposons toutefois que cela lui a échappé, ou encore que le contrat a été résilié après que l'entreprise ait été choisie.

Le Maître d'Ouvrage est-il perdu ?

Pas nécessairement.

Tout d'abord, en principe l'assurance est mobilisable pour tous les chantiers dont l'ouverture se fait pendant sa période de validité. Donc normalement, si le contrat est résilié a posteriori, le chantier est quand même couvert.

Ensuite, il faut souligner qu'il s'agit de l'assurance décennale, qui ne peut être mobilisée que si les dommages relèvent de la garantie décennale, déjà amplement évoquée ici et là.

Ça a l'air d'une lapalissade, mais en fait non.

En effet, le Maître d'Ouvrage dont l'entreprise n'est pas assurée en décennale ne perd que ce que celle-ci lui aurait apporté. Donc, rien si la responsabilité de l'entreprise est engagée sur le fondement contractuel (non levée des réserves, par exemple) ou au titre de la garantie de parfait achèvement, ce qui ne permet pas de mobiliser l'assurance décennale.

Le Maître d'Ouvrage n'est perdant que si le dommage qui affecte sa construction est de caractère décennal.

Or même là la situation n'est pas désespérée. Car si le dommage est de caractère décennal, la Dommages Ouvrage a vocation à l'indemniser. Parfois, même, la Dommages Ouvrage peut indemniser à raison des réserves...

Donc le Maître d'Ouvrage qui dispose d'une Dommages Ouvrage a un premier filet de sécurité.

Ensuite, si le Maître d'Ouvrage a un architecte, il a un second filet de sécurité. Rappelons en effet que si un dommage est suffisamment grave pour recevoir une qualification décennale, il y a de fortes chances que l'architecte en soit au moins partie responsable, à tout le moins pour défaut de vigilance dans le cadre de sa mission de direction de chantier. Et, de toutes façons, il faut rappeler que si le dommage est décennal, la condamnation in solidum de tous les locateurs d'ouvrage est présumée...

Autrement dit, si vous avez un architecte, et que votre dommage est décennal, vous pourrez obtenir sa condamnation (celle de son assureur, à tout le moins), même s'il n'est pas vraiment responsable des dommages, et laisser le soin audit assureur de tenter de récupérer la mise chez l'assureur de l'entrepreneur... s'il y arrive. En tout cas la difficulté pèse dès lors sur l'assureur du Maître d'oeuvre, plus sur le Maître d'Ouvrage.

Donc, si l'entreprise n'est pas assurée, ce n'est pas nécessairement la fin du monde, surtout si le Maître d'Ouvrage a une Dommages Ouvrage et un architecte. Autant de bonnes raisons de prendre ces garanties.

Photo par Paul (dex)

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J'ai déjà évoqué dans d'autres billets la notion de réception, et les raisons pour lesquelles il est souhaitable de réceptionner ses travaux.

Il faut rappeler qu'en principe, la réception suppose l'élaboration d'un procès verbal de réception, accompagné ou non de réserves.

Toutefois, il arrive parfois que les travaux ne fassent pas l'objet d'une réception écrite. Pourtant les parties (Maître d'ouvrage et entreprise, tout au moins) sont bien d'accord sur le fait que les travaux sont terminés. Mais, soit qu'il existe un conflit, soit par négligence, aucun écrit n'a été régularisé.

Cela peut poser un problème non négligeable par la suite, si un désordre survient. En effet la garantie décennale ne peut être mobilisée que si la réception a eu lieu, pareil avec l'assurance Dommages Ouvrage.

On se demande alors si la réception ne peut être considérée comme étant intervenue, afin que l'assurance puisse (veuille bien!) intervenir.

Dans ce cas, il faut savoir que la réception, à défaut de PV exprès, pourra être considérée comme tacitement intervenue si deux conditions sont remplies : d'une part, la prise de possession de l'ouvrage globablement achevé par le Maître de l'Ouvrage, et d'autre part le paiement des travaux (on tolère une retenue de garantie, généralement de 5%).

Si ces deux critères sont réunis, la réception peut être considérée comme acquise et les assurances, mobilisées.

Image par Mugley

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Comme je l'exposais dans un précédent billet, il est de l'intérêt du Maître d'Ouvrage de réceptionner les travaux afin de pouvoir bénéficier des garanties déclenchées par la réception (garantie décennale, biennale, garantie de parfait achèvement).

Je rappelle toutefois que les réserves à la réception sont exclues de la garantie décennale, notamment parce que la décennale n'indemnise que les vices cachés au moment de la réception, or les réserves sont au contraire nécessairement connues à ce moment là, surtout s'il y a un maître d'oeuvre.

On peut dès lors imaginer que la tentation soit grande, au moment de la réception, "d'oublier" certaines réserves pourtant connues pour les faire rentrer dans le domaine d'intervention de l'assurance.

Toutefois, je ne saurais trop déconseiller ce type de manoeuvre. Il est en effet très dangereux de ne pas noter des réserves. En effet, tout dommage existant au moment de la réception, et qui ne serait pas noté en qualité de réserve, est réputé accepté par le Maître d'Ouvrage. Autrement dit, ne pas signaler un désordre à la réception équivaut à accepter de le prendre à sa charge.

Or si le dommage n'est pas réservé, il n'y a aucune raison pour que l'entreprise le reprenne ensuite, puisque sa mission contractuelle, qui englobait notamment la reprise des réserves, est finie faute, précisément, de réserves.

Vous vous dites : pas grave, je solliciterai l'assurance. Sauf que dans ce cas de figure, une des premières questions que se posera l'assureur sera de vérifier si le dommage qu'on veut lui faire prendre en charge n'aurait pas été apparent à la réception (et donc aurait dû faire l'objet d'une réserve). Et comme en toute logique l'assurance sera sollicité assez peu de temps après la réception, il risque d'être assez facile pour son expert de constater que tel désordre, dont on prétend qu'il est apparu après la réception, est en réalité assez ancien et antérieur à la réception.

Donc, ne pas inscrire les réserves est un jeu franchement dangereux, à la limite de l'escroquerie à l'assurance de surcroît.

Bref, il vaut mieux bien noter toutes les réserves, c'est tout de même la solution la plus sûre.

Photo par Hamed Saber

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Une des pires situations que peut subir un Maître d'Ouvrage faisant construire sa maison, est lorsque l'entreprise commet des fautes dans la construction avant réception. En effet, il faut rappeler que la garantie décennale ne fonctionne qu'après réception.

Donc pour les problèmes survenant avant réception, le seul interlocuteur est l'entreprise, et une procédure collective (qui généralement démontre l'insolvabilité) est vite arrivée.

Or la situation est pratiquement similaire lorsque la réception est certes intervenue, que des réserves ont été notées, mais que l'entreprise ne peut/ne veut pas les lever. Souvent, c'est parce qu'elle a déposé le bilan et qu'il n'y a plus personne en face.

Sauf à ce que le défaut de levée des réserves soit imputable à l'architecte (auquel cas on peut songer à mettre sa responsabilité en jeu) on n'a plus que ses yeux pour pleurer.

Sauf que, pas tout à fait.

Il existe deux petites dispositions de l'article L 242-1 du Code des Assurances, consacré à l'assurance Dommages Ouvrage, qui sont très intéressantes.

Petit rappel : en principe, la Dommages Ouvrage ne prend en charge que les dommages cachés au moment de la réception, et qui sont de nature décennale (donc portent atteinte à la solidité de l'immeuble ou le rendent impropre à sa destination).

Donc, en principe, les réserves ne peuvent pas être prises en charge par la Dommages Ouvrage, ni par les autes assurances, et ce pour deux raisons. Premièrement, elles sont connues à la réception, donc par définition, ne sont pas des vices cachés. En outre, la réception suppose que les ouvrages soient globalement terminés. Un ouvrage affecté d'une réserve qui mettrait en jeu sa solidité ou sa destination ne peut sérieusement être considéré comme terminé.

Toutefois, l'article précité du Code des Assurances dispose :

« L'assurance mentionnée au premier alinéa du présent article (...) garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :

Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ;

Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations ».

Autrement dit, la Dommages Ouvrage peut prendre en charge les réserves, dans ces deux cas. Une autre bonne raison de souscrire cette assurance, non ?

Photo par j.o.h.n. walker's

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Le bâtiment, ce n'est pas toujours simple. Les entreprises vont, viennent, déposent le bilan... Le Maître d'Ouvrage ne traite pas toujours forcément avec le dirigeant de l'entreprise ; quand il s'agit de Bouygues, c'est normal, quand c'est la SARL du coin de la rue, moins.

La période de travaux est toujours un peu dangereuse. En effet, une fois que la réception intervient, la garantie Dommages Ouvrage prend effet, de même que l'assurance décennale de l'entreprise. Dans ce cas, la disparition de celle-ci est moins grave.

« Moins » grave, parce que tous les dommages n'ont pas vocation à être pris en charge par l'assureur décennal ou la Dommages Ouvrage, comme par exemple les réserves à la réception, qui restent du domaine de la responsabilité propre de l'entreprise. En outre, tant que la réception n'est pas prononcée, aucune assurance ne joue.

Certes, avoir recours un architecte peut éviter les problèmes ou à tout le moins les limiter, mais cela ne suffit pas toujours.

D'où l'importance de trouver une entreprise sérieuse. Et là, le Maître d'Ouvrage normal qui est totalement profane en la matière est bien ennuyé. S'il a un architecte celui-ci peut dans une certaine mesure opérer un filtrage pour écarter les entreprises manifestement douteuses.

Sinon, une solution utile est de faire des vérifications simples qui pourront écarter certaines très mauvaises surprises.

En effet il m'est arrivé de voir un cas où le Maître d'Ouvrage croyait avoir contracté avec l'entreprise A, de bonne réputation, pour s'apercevoir au final que le devis avait été falsifié et qu'il avait contracté, en réalité, avec l'entreprise B, nouvellement créée par un ancien salarié de A... ce qui fabrique, sur le plan juridique, une situation pratiquement inextricable.

Il est donc bon, lorsqu'on vous présente un devis de travaux, de vérifier au moins l'identité de l'entreprise, ses coordonnées, et de faire quelques recherches sur Infogreffe ou Société.com.

Pour cela, cherchez sur le devis le numéro de RCS de l'entreprise, et vérifiez sur les sites précités que les éléments indiqués sur le devis correspondent bien à la réalité (siège social, capital social, nom du dirigeant...)

Une recherche sur l'annuaire peut également aider. Si vous relevez des curiosités, comme par exemple une adresse mal orthographiée, ou un numéro de téléphone différend de celui de l'annuaire... méfiez-vous.

Vous pouvez également vérifier si l'entreprise a déposé ses comptes sociaux ; un défaut d'informations de ce côté n'est jamais bon signe.

Image par [puamelia]

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Dans un billet précédent, j'exposais les grandes lignes de l'assurance Dommages-ouvrage. Je rappelais qu'elle traitait exclusivement des dommages matériels.

En effet, il faut rappeler qu'il s'agit d'une assurance consistant à préfinancer les dommages subis, afin que le Maître d'Ouvrage soit rapidement indemnisé des désordres subis sans avoir à attendre l'issue d'une procédure souvent longue et coûteuse.

Elle n'a donc pas vocation à indemniser tous les préjudices subis.

L'assurance DO a vocation à réparer les conséquences matérielles des malfaçons subies par les ouvrages, et qui ont un caractère décennal. (Pour un billet sur les principes de la garantie décennale, aller voir là).

L'assurance DO prend aussi en charge les travaux non prévus à l'origine, qui auraient été indispensables pour éviter le dommage et dont la réalisation est ainsi nécessaire pour le faire cesser (non façons).

En revanche, elle ne prend pas en charge les dommages immatériels, c'est à dire ceux ne pouvant être indemnisés par une réparation "matérielle" de l'ouvrage : préjudice de jouissance, préjudice esthétique, préjudice moral...

Pour être indemnisé de ces chefs de préjudice, il est nécessaire d'engager une action contre les véritables responsable des dommages.

Photo par Uqbar is back

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Lorsque vous réalisez des travaux, il est essentiel de demander aux intervenants (architecte, entreprise...) leur attestation d'assurance.

C'est un document émis par l'assureur de l'intervenant, qui établit que celui-ci, conformément aux règles en vigueur, est effectivement assuré.

C'est très important car en cas de problème, il est fort probable que le Maître d'oeuvre ou l'entrepreneur ne pourra pas assurer lui même la charge financière des réparations et que c'est l'assureur qui paiera.

Il est donc primordial de vérifier que toute entreprise qui intervient sur votre chantier est vraiment assurée, et ce avant le début de l'intervention.

Ne laissez pas intervenir une entreprise si vous n'avez pas son attestation d'assurance.

A noter qu'en principe, si vous avez un architecte (ce qui est conseillé) celui-ci va demander ces attestations et les conserver au dossier.

Photo par Stéfan

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Dernièrement je visitais une maison fraîchement acquise par des amis. Ceux-ci m'indiquent qu'ils vont faire d'importants travaux, comprenant notamment l'abattage de murs et le percement du sol du rez-de-chaussée pour créer un escalier d'accès au sous-sol.

Aussi, je leur demande s'ils ont sollicité les services d'un architecte pour ces travaux qui vont probablement toucher la structure de la maison.

Réponse : « l'architecte, c'est nous ! »

Je peux certes comprendre que nombre de particuliers ne souhaitent pas investir dans les services d'un architecte, souvent perçu comme onéreux et inutile lorsqu'il ne s'agit pas de déposer de Permis de Construire.

Pourtant... il me semble plus judicieux de recourir à un tel Maître d'oeuvre lorsque les travaux dépassent la simple décoration intérieure.

En effet, la présence de l'architecte offre des avantages tant pendant les travaux qu'après.

Pendant les travaux

Tout simplement, la présence de l'architecte permet d'être raisonnablement certain que les travaux seront bien faits. En effet, même s'il n'a pas vocation à être constamment sur le dos des entrepreneurs (il est censé venir sur place une ou deux fois par semaine) il dirige le chantier, vérifie ce qui est fait et fait refaire ce qui est mal fait.

Il a pour cela un bon moyen de pression puisque c'est lui qui dit au Maître d'Ouvrage ce qu'il peut payer à l'entrepreneur, en fonction des travaux réalisés. En cas de malfaçons, il va tout simplement conseiller au Maître d'Ouvrage de ne pas payer tant que le travail n'est pas satisfaisant.

En outre, en amont, en principe, il conçoit les travaux ce qui est une garantie de qualité.

Dans mon exemple, il pourra s'assurer qu'il n'y a pas de danger à abattre des murs et s'assurera, notamment, qu'il ne s'agit pas de murs porteurs dont la disparition mettrait en danger la structure. Idem pour le percement de la trémie d'escalier.

Alors, évidemment, à l'issue d'un chantier où tout s'est bien passé, le Maître d'Ouvrage aurait tendance à dire que l'architecte n'a servi à rien. Mais peut être que tout s'est bien passé notamment parce que l'architecte était là...

A la fin des travaux

Outre sa mission de direction pendant le chantier, l'architecte doit assister le Maître d'Ouvrage pour la réception des travaux, dont il est souhaitable qu'elle intervienne dès que les travaux sont achevés.

L'architecte doit notamment aider le Maître d'Ouvrage à lister toutes les réserves à la réception et les indiquer sur le procès verbal de réception.

Il assiste donc le Maître d'Ouvrage pour toutes les finitions des travaux, et doit intervenir auprès des entreprises pour qu'elles reprennent les éventuelles réserves.

L'architecte offre ainsi une assistance pour la bonne fin des travaux, ce qui est parfois difficile à faire soi même.

En outre, comme je l'indiquais plus haut, il assiste également le Maître d'Ouvrage pour le règlement des entreprises, en ce qu'il vérifie que les sommes demandées correspondent bien à des travaux convenablement effectués.

En cas de problème avec ou sans réception des travaux

Il faut savoir que parfois, l'architecte est, en cas de problème, le seul recours qui pourra effectivement permettre de résoudre les éventuels désordres affectant les travaux, que la réception soit intervenue ou non (surtout si elle n'est pas intervenue, puisque les assureurs n'assurent qu'après réception).

Il est redevable d'une responsabilité étendue tant en termes de réalisation des travaux que de conseil. En outre il est généralement très correctement assuré (ne pas oublier de lui demander son attestation d'assurance avant de signer avec lui).

De la sorte, si, par exemple, la réception n'est pas intervenue et que l'entreprise est défaillante, c'est l'assureur de l'architecte qui prendra finalement en charge la réparation des dommages.

Donc, en synthèse, avoir un architecte offre non seulement la compétence de ce dernier pour les travaux, mais une garantie supplémentaire en cas de problème. C'est pourquoi il me semble que cela constitue un investissement opportun.

Photographie par Split Rock Lighthouse

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Dans un précédent billet, j'exposais que les constructeurs d'un ouvrage sont obligés de souscrire une assurance décennale.

Toutefois, la question de l'assurance obligatoire se pose en matière de garantie biennale, dont les principes ont été exposés dans ce billet.

En principe, selon les termes du Code des Assurances, seul le constructeur « dont la responsabilité décennale peut être engagée » est soumis à l'obligation d'assurance de l'article L 241-1 du code.

Donc en principe, l'entrepreneur qui ne réalise que des éléments d'équipement qui sont dissociables des ouvrages, et qui est donc soumis à la garantie décennale de l'article 1792-3 du Code Civil, n'est pas contraint de souscrire une assurance décennale.

Toutefois, il faut être très prudent en la matière, ainsi que pragmatique.

Prudent, car des éléments dissociables peuvent éventuellement entraîner un dommage de type décennal, par exemple s'il y a atteinte à la destination des lieux ou risque pour la sécurité.

Par exemple, un garde-corps, qui en principe est dissociable de l'ouvrage, peut poser un risque pour la sécurité s'il est mal fixé, de sorte que la responsabilité décennale du constructeur peut être engagée.

Pragmatique, parce qu'en pratique, un Maître d'Ouvrage ou son Maître d'oeuvre seront très réticents à retenir une entreprise incapable de leur fournir une assurance !

Dans ces conditions il est généralement plus prudent de s'assurer.

J'ai évoqué dans plusieursbillets la garantie décennale, de même que la garantie de parfait achèvement.

Il existe également une autre garantie, dite biennale, qui est édictée par l'article 1792-3 du Code Civil.

Cette garantie, dite de bon fonctionnement, ne peut être inférieure à deux ans, et en pratique, ne dépasse pas cette durée.

Elle concerne les éléments d'équipement qui ne « forment pas indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert ».

Toute la question est donc de savoir ce qu'est un élément qui est dissociable de l'ouvrage.

Selon le Code Civil, il s'agit de l'élément dont « la dépose, le démontage ou le remplacement peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de l'ouvrage ».

Toute la difficulté en la matière est donc de savoir ce qui est dissociable et ce qui ne l'est pas. Les Cours et Tribunaux ont pu donner leur avis sur la question.

Ainsi, par exemple, on considère généralement que son dissociables une chaudière, un faux plafonds, des dalles posées sur un parquet, des éléments de domotique...

Par contre d'autres éléments ont été considérés comme indissociables, comme un dallage faisant corps avec le bâtiment, un bloc-cuisine intégré, un revêtement de marbre scellé, une installation de plomberie encastrée...

Donc, en réalité, le caractère dissociable relève en grande partie d'un cas-par-cas minutieux.

Dès lors, il n'est pas forcément évident de savoir précisément si l'élément installé est soumis à la garantie biennale ou décennale, d'autant que parfois, un élément normalement soumis à la garantie biennale peut causer un désordre décennal.

La question se pose souvent, d'autant que des promoteurs, pour rassurer leurs acheteurs, indiquent, avant réception, que les éventuels problèmes rencontrés pourront de toutes façon être pris en charge par les assureurs. Cela arrive notamment si l'entreprise qui a réalisé le lot est en mauvaise posture voire au bord du dépôt de bilan.

Sur ce point, il y a une bonne et une mauvaise nouvelle.

La mauvaise, c'est que sur le principe, les assureurs ne prendront pas en charge les désordres faisant l'objet de réserves à la réception. En effet, ces réserves ne rentrent pas dans le cadre de la garantie décennale. Vous pouvez vous reporter à ce billet pour plus de détails sur la réception.

Donc, sauf à ce que l'entrepreneur bénéficie de garanties complémentaires, autres que la garantie décennale, il est douteux que les assureurs prennent en charges ces réserves. Il en va de même pour les désordres découverts dans l'année de parfait achèvement, et qui n'ont pas un caractère de gravité suffisant pour déclencher la garantie décennale.

La bonne nouvelle, c'est que si vous avez un promoteur, il est votre unique interlocuteur. Il n'a pas à fournir de mauvais prétextes comme la faillite d'un de ses sous-traitants : il est seul responsable de la bonne fin des travaux auprès de l'acquéreur.

Donc, si vous achetez votre maison à un promoteur, et qu'il y a des dommages, soit réservés, soit apparus dans l'année de parfait achèvement, non, les assureurs ne les prendront probablement pas en compte, mais votre promoteur aura la charge de leur reprise.

Photo Jchetan

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Parfois, alors que la profession juridique n'est pas tous les jours très drôle, on a quand même quelques moments d'amusement inattendus.

C'est ainsi que ces derniers jours, j'avais le bonheur d'aller plaider, en plein mois d'août (chic...) une affaire toute simple devant le Juge des référés de Nanterre.

Il s'agissait, dans le cadre d'une expertise déjà entamée, de demander au Juge qu'il déclare les opérations d'expertises communes à l'assureur de l'entreprise, de façon à ce qu'il puisse intervenir à l'expertise, et éventuellement en subir les conséquences (c'est bien d'avoir des adversaires solvables).

Demande hyper classique, qui peut susciter, de la part de l'avocat de l'assureur, deux types de réponses.

Soit le confrère voit bien que la demande est fondée, et il fait des «protestations et réserves», ce qui revient, sous couvert d'une formule d'usage, à acquiescer à la demande. Dans cette hypothèse, a priori, le demandeur est pratiquement certain que sa requête lui sera accordée

Souvent, cela donne des audiences un peu surréalistes où, après que le demandeur ait exposé son affaire, les avocats en défense se contentent tous de lancer « PR » à la cantonade.

Ou alors l'avocat adverse pense que la demande n'est pas fondée, et développe alors une défense digne de ce nom. Là, l'issue de la demande est plus incertaine.

L'autre matin, donc, j'arrive en salle des référés, et avise mon contradicteur, que je connais déjà pour l'avoir rencontré dans nombre d'autres procédures.

On discute un peu, et il m'indique qu'il compte s'opposer à ma demande pour divers motifs qu'il me détaille.

Légère inquiétude. En effet, si le confrère faisait «protestations et réserves», j'étais pratiquement sûre d'obtenir ce que je voulais. Mais s'il s'oppose, bien que je pense ma demande solide, il existe toujours un risque d'échec.

Du coup, le temps que notre affaire soit appelée (une bonne heure d'attente, normal...) je potasse de nouveau mon (maigre) dossier et rassemble quelques arguments que j'espère percutants.

Notre affaire est appelée.

Je plaide mon dossier, je m'accroche, je démontre le bien fondé de ma demande et l'opportunité de cette dernière. J'explique, j'argumente, je tente de couper sous le pied l'herbe de mon perfide contradicteur en battant en brèche d'avance les arguments qu'il ne va pas manquer de formuler.

Enfin, je lui laisse la parole.

- « Protestations et réserves », dit-il.

Stupéfaction de ma part :

- « Mais vous m'aviez dit que vous vous opposiez à ma demande !? »

Regard un peu surpris du confrère.

- « Ben oui, mais je plaisantais... »

Rires de la présidente et de la greffière devant ma mine stupéfaite, et

des avocats des premiers rangs qui ont pu entendre nos échanges. La présidente sourit en disant qu'elle m'accorde ma demande.

Regard gêné du confrère qui n'a pas imaginé que je prendrais sa blague au sérieux (ses arguments juridiques étaient loin d'être idiots).

Moi aussi, j'éclate de rire devant le cocasse de la situation : j'ai plaidé l'affaire comme une acharnée ... pour rien.

L'expertise, dont j'ai expliqué les principes et le déroulement, est généralement une réunion technique, où chacun essaie de défendre sa version des choses. La plupart du temps courtoise, l'expertise est parfois... animée, voire carrément houleuse.

Pourtant, à ce jour, l'expertise dont je me souviens le mieux n'a pas été houleuse. A vrai dire, elle m'a plutôt fait penser à un hallali.

Dans cette affaire, il s'agissait du cas d'un monsieur, à la retraite, dont la maison était située sur un terrain riche en sources naturelles.

La maison voisine allant être détruite pour faire place à un nouvel immeuble, il a pris des mesures pour déterminer précisément l'état de sa maison avant les travaux voisins. Mesures prudentes, car parfois il est très difficile de déterminer l'origine exacte d'un dommage.

Il a ainsi convoqué, avant le début de la construction voisine, un huissier et un géologue, pour constater respectivement l'état précis de sa maison et les flux d'eaux passant en dessous et autour.

Puis l'immeuble d'à côté s'est construit.

Vers la fin des travaux, le retraité a constaté que des fissures parcourent sa maison.

Il a alors pensé que les travaux voisins avaient certainement eu pour effet d'assécher le sous-sol et notamment le sien (ce qui était exact) et ce d'une façon définitive (ce qui ne l'était pas, l'eau ayant été remise en circulation après la fin de la construction. On peut comprendre que l'eau ait été stoppée par pompage pendant la construction, on imagine mal des fondations pouvant facilement être construites sur une mare.)

Bref notre retraité a estimé que l'assèchement du sous-sol avait eu pour effet la création de fissures dans sa maison, et d'une façon plus générale, avait mis en danger la solidité de celle-ci.

La construction voisine achevée, il a ainsi fait un procès à tous les constructeurs (le promoteur, l'architecte, le bureau d'études, le plombier, le chauffagiste, le maçon, l'ingénieur béton, sans oublier le syndicat des copropriétaires et j'en passe... et tous les assureurs de ces derniers) pour qu'ils viennent assister à l'expertise.

Mon client était un des constructeurs principaux du nouvel immeuble.

Je suis assez ennuyée. Monsieur le retraité demande des sommes folles pour la réparation de la maison, chaque partie concernée est venue avec avocat, conseil technique, parfois assistance façon hôtesse de l'air, voire inspecteur d'assurance.

Le moment où je découvre que la jolie blonde est l'assistante du représentant du syndic de copropriété voisin est d'ailleurs cocasse. Je fais en effet le tour des participants, pour savoir qui ils sont ou qui ils représentent. Je commence de gauche à droite et avise cette fille taille mannequin, parfaitement blonde, bronzée, maquillée, l'air fort jeune. Et quand je lui demande poliment qui elle représente, le type à l'air bougon debout à côté d'elle m'aboie qu'elle, c'est son assistante et que c'est à lui qu'il faut parler. Ce charmant monsieur avait visiblement peur que l'on n'apprécie pas bien son importance.

Bref, nous sommes bien une bonne vingtaine, minimum.

Les constations commencent. On observe, effectivement, des fissures çà et là. Surtout au premier étage, un peu au rez-de-chaussée. Vingt personnes en sous-sol, ça fait du peuple.

L'ambiance est mi bon enfant, mi tendue.

Bon enfant car on se retrouve principalement entre avocats, et nos ingénieurs venus nous donner des conseils techniques se retrouvent aussi entre eux. Parfois, les blagues fusent.

C'est souvent amusant de faire des expertises dans des maisons, on regarde la déco, on pique des idées ça et là. Dans cette affaire, tout le pavillon était un hymne en technicolor à la Famille. Que des photos des enfants, petits enfants, papa, maman, tout le monde, partout.

L'ambiance était quand même un peu tendue parce qu'une affaire comme ça peut coûter des centaines de milliers d'euros de réparations, et mon client était quand même sur la première ligne de ceux dont la responsabilité risquait d'être retenue.

Et c'est là que se produit le miracle (ou la catastrophe, c'est selon).

Après avoir fait toutes ses constatations, l'expert retourne s'installer autour de la table.

Et explique en moins d'une minute au retraité stupéfié et furieux que si sa maison avait bougé en raison de la construction voisine, les fondations auraient bougé en premier, et présenteraient des fissures très caractéristiques, dont il ne trouve pas trace, et que par conséquent, les fissures constatées ça et là à l'étage n'ont aucun, mais strictement aucun rapport avec la construction voisine.

Le pauvre Monsieur tente tant bien que mal de dire que quand même, il a des fissures, qu'une de ses fenêtres ne s'ouvre plus sans s'abîmer, qu'une porte au sous-sol a dû être rabotée quatre fois mais qu'elle ne s'ouvre toujours que très mal.

Rien n'y fait. L'expert impassible lui explique que comme ses fondations sont intactes (heureusement pour lui, d'ailleurs), les fissures n'ont aucun rapport avec l'objet de l'expertise et qu'il n'est pas habilité à se prononcer à leur sujet. Rideau.

A ce moment, en ce qui me concerne, je ressens un léger malaise. Je ne devrais pas : en quelques mots, l'Expert vient d'exonérer totalement mon client, alléluia.

Et pourtant, à voir mon pauvre retraité, inquiet pour sa maison, (laquelle grande et de bonne facture est tout à fait appréciable), qui se démène pour expliquer qu'il subit un dommage, et l'expert, agacé, qui au bout d'un moment, lui cloue le bec, je ne suis pas fière de moi.

Cette expertise, c'est indéniablement une victoire. Le client a été totalement mis hors de cause, d'une façon qui semble on ne peut plus justifiée, ce qui est très satisfaisant.

Et pourtant, j'en ressors avec un goût amer dans la bouche.

En matière de construction, l'expertise judiciaire est généralement une étape incontournable. En effet, il est souvent particulièrement difficile pour un profane ou pour un juriste d'évaluer la consistance d'un désordre, son importance, les réparations nécessaires ou de déterminer les responsabilités.

Il est donc utile de disposer d'un document technique reprenant toutes ces questions et qui pourra éclairer le Tribunal.

Pourquoi diligenter une expertise judiciaire ?

La question peut se poser dans la mesure où, souvent, le Maître d'ouvrage dispose d'une assurance Dommages Ouvrage, les entrepreneurs qui sont intervenus sont assurés, de sorte qu'une expertise amiable peut avoir lieu.

Eh bien, tout simplement parce que devant un Tribunal, une telle expertise amiable... ne vaut rien, ou presque. Tout au plus, elle donne quelques indications au juge. Mais seul un rapport établi par un Expert judiciaire désigné par le Tribunal peut avoir un poids véritable.

En outre, une expertise amiable est souvent partiale. L'assureur de l'entrepreneur tentera de minimiser les fautes commises par son assuré, l'assureur Dommages Ouvrage essaiera de s'en tirer au meilleur compte.

Parfois, l'assureur fera tout pour faire traîner le dossier, dans l'espoir que l'affaire soit prescrite.

Ainsi à moins que le Maître d'ouvrage considère que la réparation proposée par les assureurs est adéquate, ce qui est rare, il a tout intérêt à solliciter une mesure d'expertise judiciaire impartiale.

Comment procéder ?

La demande d'expertise peut se faire avant tout procès, ou en cours de procès si la demande a déjà été formulée. Dans les deux cas, il est très fortement conseillé de consulter un avocat, qui saura parfaitement comment s'y prendre.

Votre avocat formulera ainsi une demande devant le juge, qui consistera à expliquer quels désordres vous subissez suite à la construction, et à demander la désignation d'un Expert qui aura une mission précise.

Cette mission consistera généralement à examiner les désordres, déterminer leur cause et les modes de réparation, et donner un avis sur les responsabilités.

En général, à moins que la demande ne paraisse tout à fait fantaisiste au juge, ce dernier ordonnera l'expertise.

Avant que les opérations d'expertise ne puissent débuter, le juge ordonnera qu'une consignation soit versée. Il s'agit d'une somme d'argent, momentanément conservée par le service financier du Tribunal, et qui constitue une avance sur les honoraires de l'Expert.

En pratique, elle est généralement de 1000 à 1500 Euros. La plupart du temps, c'est au Maître d'ouvrage d'avancer ce montant. A la fin de l'expertise, le Tribunal reverser la somme à l'Expert.

Il faut néanmoins savoir qu'au final, ce sont les personnes responsables des désordres qui règleront l'Expert, de sorte que le Maître d'ouvrage sera dédommagé.

Déroulement de l'expertise

Une fois désigné, l'Expert écrira à toutes les parties concernées pour les convoquer à des réunions, celles-ci se déroulant généralement sur les lieux.

Lors des réunions, les entrepreneurs concernés se présenteront, assistés de leur avocat et souvent d'un Expert amiable mandaté par leur assureur. Très souvent donc, une réunion d'expertise rassemble un grand nombre de personnes, qui doivent toutes pouvoir accéder aux lieux.

Il est hors de question pour le Maître d'ouvrage de refuser l'entrée à quelqu'un au motif qu'il ne veut pas tout ce monde dans son appartement.

Le rôle de l'avocat du Maître d'ouvrage est d'expliquer à l'Expert quels sont les désordres et de lui donner tout document pertinent de nature à lui permettre de comprendre la situation : plans, devis, procès verbaux de réception, factures... L'Expert pourra également examiner avec profit les éventuels rapports rédigés avant son intervention par les experts Dommages Ouvrage ou d'assurance.

Le rôle des avocats des entrepreneurs et de leurs experts particuliers est au contraire de discuter l'existence des désordres, leur importance, ou leur imputabilité à leur client. Ainsi une expertise peut se dérouler courtoisement, ou de façon plus houleuse.

Outre son avocat, le Maître d'ouvrage est libre de se faire assister d'un architecte ou d'un expert amiable, à même d'adresser à l'Expert judiciaire des observations techniques pertinentes. En effet, l'avocat a au cours de l'expertise un rôle essentiellement juridique, et ne peut apporter d'assistance technique.

La fin de l'expertise

Une fois que l'Expert estime avoir examiné tout ce qui était nécessaire, il cesse de provoquer des réunions.

Il adresse généralement aux parties une note de synthèse, dans laquelle il explique la position qu'il compte prendre dans son rapport définitif.

Les parties ont alors un délai (généralement d'un mois) pour formuler des observations sur cette position, soit pour aller dans le sens de l'Expert, soit pour tenter de le faire changer d'avis.

Une fois ces observations formulées, l'Expert dépose un rapport qui met en évidence les causes des désordres, les responsabilités et le montant des travaux de reprise nécessaires.

Dès lors, il appartient à l'avocat du Maître d'ouvrage d'exploiter ce rapport dans une demande formulée au Tribunal afin d'obtenir l'indemnisation des dommages subis.

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