Travaux sur parties communes à partie de parties privatives : le copropriétaire doit être indemnisé
Le principe édicté par la loi de 1965 sur la copropriété est clair : le copropriétaire dispose de ses parties privatives comme il l'entend, tant qu'il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble. Pour les parties communes, il en a la jouissance de même que l'ensemble des autres copropriétaires, et il doit participer à leur entretien.
En principe, parties communes et parties privatives sont strictement séparées et le Syndicat des Copropriétaires n'a aucun droit sur les parties privatives.
Toutefois, il arrive que pour entretenir ou réparer des parties communes, il soit indispensable de passer par les parties privatives.
Dans ce cas, le copropriétaire a l'obligation de laisser l'accès, tout particulièrement si les travaux ont fait l'objet d'un votre en Assemblée Générale, pour peu que « la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable » (loi de 1965, article 9).
Il faut toutefois préciser que cet accès n'est garanti que si l'intervention dans les parties privatives est indispensable. Si c'est simplement la solution la plus commode ou la moins coûteuse, le Syndicat des Copropriétaires doit faire en sorte de mettre en oeuvre une autre solution permettant d'éviter de passer par des parties privatives.
Donc, par exemple, s'il s'agit d'avoir accès à une gaine technique située en plein milieu d'un appartement, le copropriétaire doit laisser l'accès. S'il s'agit de réparer un balcon, accessible depuis l'extérieur, la solution n'est pas nécessairement la même.
Cela ne veut pas dire pour autant que le Syndicat des Copropriétaires peut faire les travaux sans que le copropriétaire n'ait rien à redire.
En effet la loi précise que si le copropriétaire subit un préjudice à raison des travaux, soit parce que son lot subit une diminution définitive de valeur (par exemple, les travaux ont empiété définitivement sur la surface habitable), soit parce qu'il subit un trouble de jouissance grave, même temporaire (impossibilité d'habiter sur place), soit à raison de dégradations (absence de remise en état des lieux après les travaux), doit être indemnisé.
Dans ces conditions, le copropriétaire doit demander une indemnisation pour compenser son préjudice. S'il ne parvient pas à l'obtenir à l'amiable avec son Syndicat des Copropriétaires, il devra saisir un Juge.
Il faut enfin préciser à ce sujet que souvent, le Règlement de Copropriété précise que le copropriétaire doit souffrir l'accès dans ses parties privatives sans indemnisation, ce qui est contraire à ce que je viens d'exposer.
Or le principe d'indemnisation est d'ordre public, c'est-à-dire que le Règlement de Copropriété ne peut y déroger. Ainsi toute disposition du Règlement de Copropriété qui empêche ce principe d'indemnisation est considérée comme nulle et ne sera pas appliquée par le Juge.
21 commentaires
Travaux de syndic dans mon apprtement
Bonjour,
l'AG a voté un certain nombre de travaux. Je n ai pas assisté à l'AG et je n'ai pas contesté la décision car je pensais que ca ne peut etre que benefique pour l'ensemble de la copropriété.
A ma grande surprise, la société a débarqué dans mon appartement et a cassé des murs et a endommagé l'état de l'appart, qui a été remis à neuf y a 2 ans.
Les travaux concernent le changement des chutes de wc et colonne de chauffage mais ca necessite ces dégats.
Puis je demander une indemnisation pour remmetre l'appartement a neuf ?
Merci
RE: Travaux de syndic dans mon apprtement
La réponse est clairement : OUI. Consultez un avocat.
Travaux sur VMC dont le conduit final passe par mon appartement
Bonjour Maître,
de très fortes odeurs de cigarettes m'empêchaient de vivre dans mon appartement. J'ai demandé au Syndic de faire passer la société chargée de la maintenance de la VMC.
Au début le technicien a dit qu'il était impossible que ça vienne de la VMC puis devant notre insistance a demandé la possibilité de retirer une dalle du faux-plafond pour regarder le conduit. Il a alors dit que le conduit était très vieux et qu'il y avait probablement des fuites et donc qu'il faudrait retirer toutes les plaques pour vérifier.
Les plaques ont été retirées et un autre technicien a dit que tout allait bien et qu'évidemment il n'y avait aucune fuite et que les odeurs de cigarettes ne pouvaient être convoyées par ce conduit mais par le trou apparaissant au dessus de ma porte (apparent depuis que les dalles du faux-plafond avaient été retirées).
Lors de la dernière AG, le Syndic a demandé de voter pour la remise en état du faux-plafond. Je me suis fait traitée de voleuse au titre (1) que je n'avais pas demandé l'avis de la copropriété pour faire retirer le faux-plafond (mais je suis bien passée par le Syndic) et (2) qu'évidemment ça ne pouvait venir de là et (3) que je souhaitais me faire payer un nouveau faux-plafond par la copropriété. L'AG a donc voté contre.
Ai-je un recours dans la mesure où (1) je suis passée par le Syndic et n'ai rien engagé de mon propre chef mais en en faisant la demande au Syndic et (2) il s'agit de la VMC commune qui a été remise en route il y a peu de temps, dont les derniers tuyaux avant évacuation à l'extérieur passent chez moi (donc je récupère toutes odeurs de tous les appartements) et enfin dont les tuayxi sont cachés sous des faux-plafonds que je n'ai pas installés mais qui semblent avoir été installés à la construction de l'immeuble.
Il me semblait que sur ce dernier point il y avait un texte de loi mais je n'arrive pas à le trouver.
D'avance je vous remercie vivement pour l'aide que vous pourrez m'apporter.
Meilleures salutations.
travaux à ma demande sur parties communes dans les parties privatives
Bonjour Maître,
de très fortes odeurs de cigarettes m'empêchaient de vivre dans mon appartement. J'ai demandé au Syndic de faire passer la société chargée de la maintenance de la VMC.
Au début le technicien a dit qu'il était impossible que ça vienne de la VMC puis devant notre insistance a demandé la possibilité de retirer une dalle du faux-plafond pour regarder le conduit. Il a alors dit que le conduit était très vieux et qu'il y avait probablement des fuites et donc qu'il faudrait retirer toutes les plaques pour vérifier.
Les plaques ont été retirées et un autre technicien a dit que tout allait bien et qu'évidemment il n'y avait aucune fuite et que les odeurs de cigarettes ne pouvaient être convoyées par ce conduit mais par le trou apparaissant au dessus de ma porte (apparent depuis que les dalles du faux-plafond avaient été retirées).
Lors de la dernière AG, le Syndic a demandé de voter pour la remise en état du faux-plafond. Je me suis fait traitée de voleuse au titre (1) que je n'avais pas demandé l'avis de la copropriété pour faire retirer le faux-plafond (mais je suis bien passée par le Syndic) et (2) qu'évidemment ça ne pouvait venir de là et (3) que je souhaitais me faire payer un nouveau faux-plafond par la copropriété. L'AG a donc voté contre.
Ai-je un recours dans la mesure où (1) je suis passée par le Syndic et n'ai rien engagé de mon propre chef mais en en faisant la demande au Syndic et (2) il s'agit de la VMC commune qui a été remise en route il y a peu de temps, dont les derniers tuyaux avant évacuation à l'extérieur passent chez moi (donc je récupère toutes odeurs de tous les appartements) et enfin dont les tuayxi sont cachés sous des faux-plafonds que je n'ai pas installés mais qui semblent avoir été installés à la construction de l'immeuble.
Il me semblait que sur ce dernier point il y avait un texte de loi mais je n'arrive pas à le trouver.
D'avance je vous remercie vivement pour l'aide que vous pourrez m'apporter.
Meilleures salutations.
RE: travaux à ma demande sur parties communes dans les parties privatives
ça se discute, franchement, car il n'est pas évident de savoir si vos nuisances viennent de parties communes (VMC) ou du trou au dessus de la porte (là je ne sais pas de quoi il s'agit). Si c'est un trou dans le gros oeuvre, toutefois, on pourrait penser que c'est commun et que donc il appartient à la copropriété de réparer.
Reste à voir combien ça coûtera (par rapport à une procédure pour contraindre le SDC).
Retard des travaux et salle de bain mal refaite
Bonjour Maitre,
J'ai deux questions. J'aimerais avoir votre avis.
En fait, la copropriété est en travaux en ce moment depuis 20 Janvier 2012. on a cassé un mur dans la salle de bain pour acceder aux tuyaux ( considérés comme partie commune) le 20 Janvier.Privé de douche pendant une semaine. ensuite, j'ai du amenager un bout de plastique pour eviter que l'eau coule partout dans la douche ( J ai un peu de mal à décrire la situation) mais en gros je me douche mais d une maniere inconfortabe.Pour l'instant, c'est toujours la meme situation.
Le syndic a du faire de la casse et propose de reboucher les trous sans remettre le carelage initial, ce qui va rendre cette salle de bain mouche à mon gout et va necessiter un retapage.
d'ou mes questions :
Puis je demander une indemnisation pour retard de travaux ?
Puis je demander une indemnité pour refaire la salle de bain ?
En vous remerciant d'avance
RE: Retard des travaux et salle de bain mal refaite
vous subissez un dommage à raison de travaux communs dans votre appartement. Oui vous pouvez demander une indemnisation.
Plans de résidence et travaux de transformation du traçé.
Bonjour,
Il ne s'agit pas de travaux votés par l'AG ,mais du traçé des différentes délimitations de la résidence où je suis propriétaire.Le syndicat des copropriétaires s'est mis en tête de faire refaire le plan de masse de la copropriété qui ne correspond pas exactement à la réalité mais qui a pourtant été validé lorsque le promoteur eût terminé la construction.Certaines parties diffèrent...exemple :des copropriétaires ont acheté plusieurs parkings délimités en un seul plus large ,ou bien un jardin est à peine moins large que sur le plan. Du coup on m'informe que ma place de parking (place handicapée plus large) et achetée sur plan devra être réduite en une place de taille standard....hors j'ai acheté cette place et elle figure sur le plan signé lors de l'achat,et je paye des charges plus importantes ,et ce depuis le début puisqu'elle est plus grande en superficie.Ont ils le droit de faire cela ? Je précise qu'elle figure sur le plan,qu'elle était nécessaire car il devait figurer un certain nombre de places handicapées pour être aux normes (dixit le promoteur). Si le cadastre remanie le plan ,que peut il se passer et quel recours ai je pour me défendre ? merci d'avance. Je ne comprends pas qu'un bien acheté sur plan devant notaire pourrait être tronqué... merci.
RE: Plans de résidence et travaux de transformation du traçé.
Il me semble que si vous avez acheté une place handicapé dans une copropriété, celle-ci doit figurer dans les plans et dans le règlement de copropriété. On ne peut vous en imposer la modification.
RE: Plans de résidence et travaux de transformation du traçé.
Merci de votre réponse.
Bien entendu ,cette place figure sur le plan de masse actuel et dans le contrat de vente établi par le notaire.Mais à la demande du syndic (j'ai pris renseignement) ,le plan de masse doit être refait car certains détails ne collent pas à la réalité.Dés lors un des élus du syndicat m'a fait savoir que ma place serait révisée à la taille d'une place standard et que le traçé réel serait révisé. Le syndicat et le syndic ont un objectif malheureux ,celui de me nuire ,car il se trouve que j'ai obtenu mes travaux de clôture l'an dernier suite à une assignation difficilement réglée à l'amiable.
Mais bref ma question est celle ci : Qui est responsable si effectivement on m'impose cette modification ,et suis je alors reparti pour une assignation ?
RE: Plans de résidence et travaux de transformation du traçé.
Il s'agit d'une partie privative. Je ne vois pas qu'on puisse d'une quelconque façon vous imposer sa modification. Si on le fait... oui, vous êtes probablement reparti pour un litige.
Je vous conseille de disposer à votre dossier d'une copie du règlement de copropriété ET DU PLAN ANNEXE de même que de votre acte authentique, si possible avec plan. Le tout pour prouver que vous bénéficiez d'une place large. Un constat d'huissier ne ferait pas de mal.
RE: Plans de résidence et travaux de transformation du traçé.
Merci pour votre réponse.
Si cette menace devient une réalité ,alors en effet je suis reparti pour un litige. Cependant je ne vois pas qui serait le responsable direct de cela. Est celui qui a demandé qu'un nouveau plan soit établi ,celui qui l'a rédigé et qui n'a pas rendu compte de la réalité ,celui qui a fait exécuter la modification suite à ce plan sans vérifier au préalable l'acte de vente ? Je compte suivre vos conseils puisque je dispose de tous les documents et je compte aussi "m'équiper" d'une assurance juridique. D'aprés votre expérience que peut on attendre réellement de ce genre d'assurance et quels critères sont les plus importants lorsqu'on décide d'en choisir une ?
RE: Plans de résidence et travaux de transformation du traçé.
Le barème des frais remboursés. Plus c'est élevé par type de procédure, mieux vous vous en sortez.
RE: Plans de résidence et travaux de transformation du traçé.
Merci pour vos réponses.
la copropriété vote des travaux qui porte préjudice a mon local commercial
Bonjour,
je suis propriétaire d'un local commercial en rdc, la copro a voté la fermeture du parking avec un grillage de type panneau soudé ( souvent autour des stades) qui se trouve devant mon local, le fait de fermer ce parking limitera l'accès et la visibilité de mon commerce depuis la route qui est devant le parking et donc mon local.
je risque de perdre des clients et surtout de nouveau.... de plus la valeur de mon local va fortement diminuer valeur actuelle 120 000€, d'après les agences immobilières mon local vaudrait après travaux entre 70 000€ et 80 000€.
Que puis je faire? les copropriétaires ont ils le droit de faire sa même si ils ont eu la majorité lors de l'assemblé tout juste 2/3.
merci
RE: la copropriété vote des travaux qui porte préjudice a mon local commercial
Si on peut considérer que ce vote porte atteinte aux modalités de jouissance de votre partie privative, votre accord était nécessaire. Vous pourriez attaquer l'AG dans un délai de deux mois de sa signification.
Dégat cuisine
Bonjour,
Je viens de recevoir un appel de mon syndic qui, pour des raisons de fuites communes, doit passer par ma cuisine pour intervenir. Jusque là, pas de souci. Sauf qu'il est nécessaire pour que les réparations soient faites de casser une partie de la cuisine, où les tuyaux passent ! Très gentillement ils ont fait venir une entreprise pour faire un devis et maintenant ils attendent mon accord car ils m'ont affirmé, de façon certaine, que les travaux étaient à ma charge. Hors, d'après ce que vous avez écrit, ce n'est pas le cas ! Suis je obligée de passer par un avocat pour contester ? Vu le cout des travaux (1500 euros) je pense que cela génèrerait plus de frais qu'autre chose. Quel article de loi complet puis je leur envoyer ? Auriez vous éventuellement un modèle de lettre ?
Merci d'avance.
RE: Dégat cuisine
Non, les travaux ne sont pas à votre charge... Rah, ces syndics qui essaient de passer en force... Ils doivent remettre les lieux en l'état après leur intervention, ou vous indemniser à cet effet.
RE: Dégat cuisine
Merci pour votre réponse, mais sur quel texte de loi je peux m'appuyer pour contester car ma parole contre la leur ça ne fera pas grand chose et les travaux pour les parties communes sont assez urgentes...
RE: Dégat cuisine
Article 14 de la loi du 10 juilllet 1965
Travaux structurels sur Poutres et Solives
Bonjour Maître,
Faisant suite à des travaux d'embellissement dans notre appartement, nous avons constaté le mauvais état d'un embout d'une poutre portante. Nous avons informé immédiatement notre syndic. Dès lors, un architecte a été mandaté.
Ce dernier fera le constat quant au mauvais état de la poutre en question. Il préconisera, également et par mesure de sécurité, un sondage sur deux autres poutres.
Sur présentation d'un devis établi par un entrepreneur, les travaux nécessaires et le montant induit ont été votés en assemblée générale du 20 mars dernier, par les membres du conseil syndical et à la majorité des voix requises.
A cette même assemblée, j'ai interrogé le Président du Syndic quant à la remise en état du plafond après travaux de charpenterie ; notre échange portait sur une ouverture initialement prévu d'environ 50cm² (selon architecte) ; il n'a pas considéré le préjudice et m'a clairement fait valoir le règlement de la copropriété, en me précisant le caractère privatif du plafond.
Le chantier a démarré le 26 mars en ma présence.
Les deux compagnons missionnés ont, sans attendre, mis à découvert trois poutres, autant de solives et les chevêtres attenants. Dans ce contexte, la superficie du plafond détruit est de 11 mètres côté rue sur une largeur de 80 cm, voire 180cm sur deux poutres.
Les travaux se sont déroulés correctement durant 4 jours pleins mais n'ont fait l'objet d'aucune réception en fin de chantier.
Depuis, nous vous avons appelé, à plusieurs reprises le syndic, pour lui signaler la chute de matériaux (plâtre et pierres) et d'une solive n'assurant plus aucune fonction de soutien. Par endroit, le plancher de notre voisin, à l'étage supérieur est visible. D'autres parties restent menaçantes.
Nous venons de subir un préjudice important et selon un article de la loi 65 557 du 10 juillet 1965, nous serions en droit de demander le versement d'indemnité à la copropriété.
Le plafond de notre appartement est délabré et doit faire l'objet d'une remise en état urgente.
Depuis et face à la mauvaise foi du Syndic, j'ai dû me résoudre à le mettre en demeure de faire exécuter lesdits travaux et réparer les désordres constatés.
Un devis a été établi et adressé à son attention le 18 mai 2012 d'un montant de 1 500 €.
Mes questions sont simples mais je ne trouve pas d'échos :
1 - qui doit payer les travaux ?
2 - puis-je lancer les travaux par mesure de sécurité ?
3 - suis-je en mesure de demander les indemnités et comment ?
4 - si refus vers qui dois-je me retourner ?
Merci pour la qualité de votre site et les conseils prodigués.
Bien cordialement