Contestation d'Assemblée Générale de copropriétaires
Au sein d'une copropriété, toutes les décisions sont prises collectivement, par le vote de l'assemblée générale des copropriétaires. Selon l'importance de la décision à prendre, les majorités diffèrent : majorité simple des copropriétaires présents, majorité simple de tous les copropriétaires, majorité renforcée de deux tiers des copropriétaires.
De la sorte, il est très fréquent que des décisions soient prises alors qu'une partie des copropriétaires s'y oppose. (J'ai évoqué dans ce billet le cas où toutefois le copropriétaire peut, seul, faire échec à une décision).
Que faire dans ce cas ? Il est possible de contester la décision prise en Assemblée Générale.
Le moyen de contestation, juridiquement parlant, sera que la décision a été prise sans respecter les règles édictées par la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété.
Mais même si le copropriétaire insatisfait a de très bonnes raisons juridiques de contester la décision d'assemblée générale, encore faut-il que sa demande soit recevable. (J'ai expliqué dans ce billet la question de la recevabilité d'une demande).
En effet, en matière de copropriété, il est très facile de voir sa demande déclarée irrecevable, étant précisé que toute contestation d'Assemblée Générale doit être faite en justice.
Par exemple, il est évident que seule la personne qui est copropriétaire peut agir en justice. Toute demande formulée par une autre personne (conjoint, parent...) est irrecevable.
En outre, le copropriétaire doit respecter un strict délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d'assemblée. Toute demande formulée au delà de ce délai est irrecevable. Par conséquent, si on envisage de contester une Assemblée Générale, il faut s'y prendre un peu à l'avance pour donner le temps à l'avocat de préparer l'assignation.
Enfin, le copropriétaire doit être opposant à la décision contestée, ce qui veut dire qu'il ne doit surtout pas avoir voté pour la décision prise. Cela signifie que si une action concrète a été décidée, le copropriétaire concerné doit avoir voté pour qu'elle ne soit pas réalisée. Au contraire, si l'assemblée générale a refusé d'effectuer cette action, le copropriétaire doit avoir voté pour qu'elle le soit.
Dans ces conditions, si une assemblée générale se profile et que le copropriétaire craint que des décisions contraires à ses souhaits ne soient prises, il lui appartient de prendre, préventivement, quelques mesures simples pour éviter de risquer d'être irrecevable au titre de l'action en contestation qu'il engagera éventuellement par la suite.
Tout d'abord, il faut systématiquement voter contre les résolutions que l'on n'approuve pas sans réserve. De la sorte, le copropriétaire est certain d'être opposant, donc recevable en sa demande.
Par ailleurs, si le copropriétaire pense, à l'avance, voter contre la décision, mais craint d'être en minorité... Il est sage pour lui d'être carrément absent à l'assemblée générale.
En effet, un syndic indélicat peut, lors de la rédaction du procès verbal, « oublier » de noter les copropriétaires opposants et les inscrire comme ayant accepté la décision. Or si on est noté absent, cela équivaut à un vote d'opposition. En effet, il est difficile pour un syndic de « faire voter » un copropriétaire absent de la liste de présence...
Dans un tels cas, être absent à la réunion signifie être absent soi même, mais également s'abstenir de confier un mandat à qui que ce soit.
En effet, si votre mandataire ne suit pas vos instructions, ou les suit mais est victime de l'indélicatesse précitée du syndic, rien ne peut être fait contre la copropriété : cela devient un litige entre le copropriétaire et son mandataire.
Autrement dit, si vous avez dit à votre mandataire de voter « non » mais qu'il vote « oui », on considèrera que cela ne concerne que les rapports entre le copropriétaire mandant et le mandataire, de sorte que la décision d'Assemblée Générale ne pourra être contestée. Tout au plus, le copropriétaire pourra solliciter des dommages et intérêts à l'encontre du mandataire, à raison du préjudice subi par le vote contraire aux instructions données.
En conclusion, si vous êtes copropriétaire et voulez contester une ou plusieurs décisions d'Assemblée Générale, il vous faut avoir voté contre les résolutions litigieuses et respecter le délai de deux mois pour les attaquer en justice.
Et discuter de la question avec votre avocat, afin de formuler des moyens juridiques propres à faire prévaloir votre point de vue : être recevable en son action, c'est bien, la voir prospérer, c'est mieux.
21 commentaires
résiliation contrat chauffage collectif
Bonjour,
Nous sommes propriétaire d'un appartement dans une résidence de 2 immeubles. Notre mode de chauffage est collectif, nous avons un chauffage au sol basse température et un chauffage au mur. Le problème est qu'il fait trop chaud, même en temps de grand froid nous sommes dans l'obligation d'ouvrir les fenêtres. La grande majorité des copropriétaires sont génés par la chaleur. Notre mode de chauffage est partagé avec une autre résidence de 4 immeubles et le dialogue ne passe pas toujours entre les syndics. D'après notre syndic, le contrat de chauffage est un contrat à VIE et la seul solution, pour résilier ce contrat, est de voter en assemblé général et que tous les copropriétaires de notre résidence et de l'autre résidence vote pour le changement de mode de chauffage. Il ne semble impossible que tous le monde vote POUR. Est-il possible qu'un contrat nous lie à VIE? Pourquoi ne pouvons-nous pas voter à la majorité comme pour les autres décisions de l'Assemblé.
Marie
A priori, le contrat à vie, ça n'existe pas. Même pas le mariage, c'est dire.
Plus sérieusement, les contrats perpétuels sont prohibés par la loi.
En outre la réponse de votre syndic m'étonne car les travaux relatifs à l'économie d'énergie et au chauffage se votent à la majorité de l'artlcle 25. Il m'étonnerait que modifier un contrat se vote à l'unanimité...
Même si d'après vos explications, si le dialogue est impossbile avec les 4 résidences voisines, il faut peut être séparer vos deux systèmes pour que vous soyez indépendants.
Probleme chauffage collectif
Bonjour,
je suis tombé sur votre blog , je me permet de vous faire par de mon probleme si vous pouvez m'aider.
Je suis propriétaire depuis plus de 2 ans dans un appartement d'une grande résidence ( 200 appartements environ). Le chauffage est collectif , une chaudiere alimente un radiateur dans chaque appartement dans le faux plafond et ensuite un ventilateur alimenté par un moteur pulse l'air chaud dans les pièces de l'appartement.
Le bloc moteur + ventilateur n'est pas collectif lui.
Problème: ce moteur (qui date de la construction de l'immeuble en 1965 ! ) tombe en panne. J'ai fait intervenir un "professionnel" avec lequel aujourd'hui je suis en litige car il m'a installé quelque chose qui ne fonctionne pas et il a embarqué mon vieux moteur + le ventilateur. Mais ce litige est un autre soucis que je gère en parallele , mes questions ne portent pas la dessus.
Donc je n'ai pas de chauffage depuis 2 mois et je suis sans issue:
- Le syndic ne me propose pas de solution : l'installation etant obsolète impossibilité de retrouver un ventilateur qui s'adapte correctement,
- De plus il refuse de me couper l'arrivée d'eau par la chaudiere collective pour que je puisse installer un chauffage individuelle.
Je sais que cela est une loi et que je ne peux pas me soustraire au paiement de cette charge collective hormis si j'obtiens l'hunanimité des propriétaires...
Mais alors ai-je un recours ?? N'y a t'il pas d'exception dans la loi, cas de force majeur ou autres ( je n'en sais rien ). Le paradoxe étant que la partie individuelle de mon chauffage est irréparable et que je suis pourtant obligé de garder ce système !!!
Merci beaucoup d'avance si vous pouviez m'éclairer...
A Mathieu
Autrement dit, vous souhaitez ne plus payer les charges de chauffage, c'est bien cela ?
suite...
Oui, parce qu'en fait je ne vois pas d'autres solutions puisque meme le syndic n'en a pas!
cas assez complexe
bonjour,
Un règlement de copropriété en cours de validation auprès d'un notaire, fait bien mention de la jouissance privative dont je bénéficie sur une terrasse toit dont j'ai le seul accés.En effet lors d'une précedente AG, nous avons voté les nouveaux tantième ( 2004)effectués par un geomètre Expert. -donc depuis plusieurs années, je paie les charges afférentes à cette utilisation privative, dans la mesure où les tantièmes qui me sont dévolus sont supérieurs à ceux des autres copropriétaires, ayant un appartement de même surface.
Aujourd'hui cette jouissance exclusive est contestée par l'ensemble de la copropriété et elle décide donc de la donner au coproprietaire sité au dessous de cette terrasse, a condition que si celui ci réalise les travaux d'étanchéité. La coproprieté à donc voté à la majorité pour lui en donner la proprieté. Ma question: n'etait-ce pas plutôt à l'unanimité que cette décision devait être valider ?
Merci
modif de mon texte
Sur la terrasse: l'affaire est assez complexe du fait qu'il n'existe pas de règlement de copropriété et que celui qui doit être validé par le notaire n'existe pas juridiquement.Sur le descriptif du géomètre, il fait état que la terrasse m'appartient.Ce qui est faux! Il va donc falloir y apporter une modif.
Le règlement de copropriété ne peut établir la propriété.Il faut clarifier la situation puisque je ne suis pas propriétaire de cette terrasse. D'ailleurs mon acte de vente, cette terrasse n'apparaît pas, ni mon balcon qui date de la construction de l'immeuble.Néanmoins on peut très bien se rendre compte que cette terrasse à été construite dans le but de desservir mon appartement.
Il faut donc que je demande au syndic d'éclaircir la situation.
Selon moi, il ne s'agit pas d'une propriété mais d'une jouissance exclusive et privative d'une partie commune (d'après un magistrat civiliste,il ne peut en être autrement), appartenant à la copropriété. Il faut donc régler d'abord le Pb du règlement de copropriété, avant d'envisager une quelconque aliénation de bien, ce qui va nous amener à voter un nouveau règlement à l'unanimité.
Il est clair qu'en l'état actuel des choses, je n'ai pas intérêt à en devenir le propriétaire et M. Depeille non plus, car il suffirait qu'il y mette un petit doigt dessus pour que cela devienne un trouble à ma jouissance privative (ex:avoir qlqu'un devant sa fenêtre)...ai je raison ?
Contestation de vote d'une resolution
Bonjour
Lors de notre dernière AG, J'ai presenté une resolution pour des travaux sur des parties communes à l'ART25. J'etais egalement président de seance. Cette resolution a été voté à 50.88%. Mais un copropriétaire qui a vote contre conteste le resultat (oralement aujourd'hui) car selon lui ses 2 pouvoirs ont vote contre alors que les 2 scrutateurs ont notes des votes POUR pour ses pouvoirs.
Ce copro demande la modification du PV avant diffusion pour noter ses votes CONTRE. De ce fait la reslution ne serait pas approuvée. A noter qu'elle serait passée au deuxieme tour....
Les 4 membres du bureau de l'AG envisagent de laisser le PV en l'etat et d'attendre la contestation. Selon vous, que décidera un juge devant un tel cas? Y a t il forcement des frais de justice à supporter?
Cordialement
RE: Contestation de vote d'une resolution
Cela dépend notamment de la forme des votes : ont ils été faits à main levée ? par bulletin ? Toutefois, si les scrutateurs ont noté POUR j'en conclus que c'était à main levée ou par oral.
En toute hypothèse, tout copropriétaire opposant peut faire inscrire des réserves sur le PV.
Donc j'ai tendance à penser qu'il faudra inscrire sur le PV l'objection dudit copropriétaire.
En outre on pourrait considérer que ce problème constitue une irrégularité du dépouillement des votes. Or l'irrégularité des opérations de dépouillement des votes peut entraîner la nullité de l'AG.
Autrement dit, si ce copropriétaire veut aller jusqu'au bout, il y a de bonnes chances que cela entraîne des frais (puisqu'il engagera une action judiciaire).
charges en cas de constestation PV assemblée
Bonjour
Je vais contester l'AG des copropriétaires de l'immeuble où j'ai un appartement en location. Les motifs ne manquent pas.. convocation par mail, points non prévus à l'ordre du jour repris au PV, absence dans la convocation de questions précises et de résolutions, PV transmis par mail.. etc..
Je ne vais à aucune assemblée car les 3 copropriétaires vivant sur place s'ingénient à refuser tout ce que je demande (travaux par exemple des parties communes) et à critiquer tout ce que font mes locataires (bruit, comportement etc..)L'un de mes locataires gare sans permission son scooter dans le jardinet de la copropriété qui ne sert à personne.. Je le lui avais interdit mais le PV reprend le fait que mon bail (qu'ils ne connaissent pas d'ailleurs) ne reprend pas le règlement de copropriété et ne précise pas au locataire qu'il ne peut garer sa moto à cet endroit (le locataire n'avait pas précisé lors de la signature du bail qu'il avait une moto, d'ailleurs)Encore mieux, cette fois ils décident de demander des devis pour repeindre les parties communes... en précisant que pour le 1er ils demandent un devis séparé car "mes entreprises auraient dégradé le plafond lors de leurs interventions et que je devrais payer seule cela!!!!"
Bref je vais envoyer un recommandé disant que je conteste l'ensemble des décisions prises par l'AG en reprenant seulement de manière laconique la raison : convocation non conforme à la loi, AG non conforme à la loi (pas de président, pas de PV signé, PV rédigé à postériori par le syndic bénévole).Pouvez vous me confirmer que l'assignation doit bien être postérieure à la notification du PV par recommandé (2 mois de délai pour assigner), que par ailleurs, je peux cesser de payer les charges puisque celles ci correspondent essentiellement à des décisions prises lors de l'assemblée que je vais contester.Si entre temps ils ont fait certains travaux (ils ont par exemple décidé d'abattre un palmier), puis je refuser de participer au paiement
Merci d'avance pour votre réponse..
Bien sincèrement à vous
RE: charges en cas de constestation PV assemblée
Pour la contestation, oui, c'est dans un délai de deux mois à compter de la notification du PV d'AG. Donc, il ne faut pas traîner pour assigner.
Pour ce qui est des charges, je reste réservée : je doute que la contestation des résolutions donne le droit de les retenir. Tout au plus, si elles résultent expressément de résolutions dont on demande l'annulation, peut-on, à mon avis, demander l'autorisation de les séquestrer.
Vous devriez consulter un avocat au plus vite, vu la situation.
Contester des charges de copropriété
Bonjour
Je souhaite savoir s'il est possible de contester des charges de copropriété que l'on me réclame suite à une assemblée générale.
Je m'expliques, j'ai acheté un bien dans une résidence le 28 mai 2010, le notaire ne m'a pas signalé qu'a l'assemblée générale qui a eu lieu au mois de mars 2010, qu'il y aurait des travaux de prévu au mois de septembre 2010. (L'agent immobilier à oublié de me le signaler). Aujourd'hui je me retrouve dans l'obligation de payer, y a t-il un moyen de contester.
PS : je dois payer la 1er échéance au mois de septembre 2010.
RE: Contester des charges de copropriété
Bonjour
Si les travaux ont été votés avant votre achat, l'usage veut qu'ils soient à la charge du vendeur... Votre notaire a dû se rapprocher du syndic pour connaitre l'existence éventuelle de procédures en cours, la teneur de la dernière assemblée pour voir notamment si des travaux étaient prévus, et s'ils l'étaient le sort de ces travaux devait être décidé entre vous et le vendeur..
Rapprochez vous de votre notaire. C'est un professionnel et il devait vous informer de cela. Ceci étant ceci reste une chose à éclaircir entre vous et le vendeur et le syndicat de copropriétaires ne peut réclamer les sommes qu'au propriétaire au jour de l'appel de fonds.. donc vous, à charge pour vous de réclamer ces sommes à votre vendeur si votre acte vous le permet
RE: Contester des charges de copropriété
En général, les charges votées avant la vente doivent être payées par le vendeur, ou à tout le mois, leur règlement précisé par l'acte authentique. Il peut évetuellement y avoir une contestation à faire contre le vendeur, peut être le notaire, mais pas contre le SDC.
Peut-on contester la validité d'une AG si tous les sujets demandés n'ont pas été mis à l'ordre du jour ,
Bonsoir,
en vue de la préparation de notre AG, j'ai demandé au Syndic de mettre des sujets à l'ordre du jour. Le Syndic n'en n'a pas tenu compte dans l'ordre du jour envoyé avec la convocation. Comme notre réglement de copro prévoit de pouvour demander d'ajouter des sujets à l'ordre du jour dans un délais de 6 jours après réception de la convocation, le j'ai fait en Re-AR. L'AR a eu lieu et aucun de mes sujets n'a été traité. Puis-je dmenader une annulation de cette AG ?
Merci de votre éclairage.
RE: Peut-on contester la validité d'une AG si tous les sujets demandés n'ont pas été mis à l'ordre du jour ,
Ce billet (cliquer ici) répond à votre question.
Peut-on agir avant l'AG si l'on constate un défaut de règle de majorité ?
Bonsoir,
Est-il possible de constester avant l'AG une résolution qui ne respecterait pas les règles de majorité ? Ceci dans le but d'éviter par la suite une procédure au TGI
RE: Peut-on agir avant l'AG si l'on constate un défaut de règle de majorité ?
Non. La résolution n'existe qu'une fois votée, c'est là qu'on peut la contester. Tout au plus lors de l'AG pourriez vous souligner que la majorité n'est pas la bonne. Vous pouvez également alerter le syndic sur ce point dès à présent.
Chauffage au sol inactif : chauffage par le plafond du voisin du dessus "légal" ?
Bonjour,
Depuis 1 an je suis propriétaire d'un appartement d'une grande résidence, au 1er étage (le rez-de-chaussée est consacré aux "caves" qui ne sont donc pas souterraines).
Lors de l'achat (en été), nous savions qu'un chauffage au sol était présent. Il s'agissait d'un chauffage d'appoint, complété par des chauffages électriques individuels dans chaque appartement.
Cependant, arrivés à l'hiver, nous nous sommes aperçus qu'aucun chauffage au sol ne fonctionnait pour tout notre étage. Le gardien nous a ensuite confirmé qu'un problème survenu il y a longtemps avait conduit la copropriété à couper le chauffage au sol du 1er étage.
Je viens de me rendre compte que le syndic nous fait quand même payer une trentaine d'euros de charges de chauffage collectif. Le problème n'est pas le tarif, mais par principe, si on ne bénéficie pas du chauffage collectif : on ne paie pas.
Le problème est que le syndic nous a indiqué que le chauffage au sol du voisin du dessus nous chauffait, ce qui justifiait donc la demande de paiement de charges. Or, si on coupe nos chauffages électriques individuels, nous ne ressentons vraiment pas le chauffage au sol du voisin du dessus. D'ailleurs, étant donné que le chauffage au sol d'origine devait être prévu pour rayonner vers le haut, je ne voit pas comment il pourrait être optimisé pour rayonner vers le bas, qui plus est en traversant la dalle de béton...
Avons-nous un recours pour ne plus payer ces charges injustement ? Est-il justifié (et légal?), de la part du syndic, de nous dire que le chauffage au sol du voisin du dessus nous chauffe ?
Merci d'avance pour votre aide
RE: Chauffage au sol inactif : chauffage par le plafond du voisin du dessus "légal" ?
Vous ne bénéficiez pas du service, donc non je ne vois pas pourquoi vous paieriez les charges correspondantes. Mais surtout, c'est un service commun auquel vous avez droit... Je m'interrogerais sur les moyens de le rétablir.
S'opposer à un vote pour cause d'erreurs dans les documents.
Bonjour ,
Toujours à propos du vote en assemblée générale :
Si l'on constate que des erreurs sont portées au document fourni par le syndic ,peut on s'opposer au fait même qu'un vote ait lieu sur la décision qui doit être voté ?
Si oui de quelle manière peut on empêcher que ce vote ait lieu si effectivement rien n'a été fait pour corriger ces erreurs avant l'assemblée ?
Merci