responsabilité (4)
DROIT IMMOBILIER
Objet : La pleine responsabilité de l'Architecte est de nouveau confirmée
L'Architecte, investi d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre, est tenu de suivre et de surveiller l'exécution des travaux.
Les juges ne peuvent écarter sa responsabilité au simple motif que les désordres constatés seraient imputables aux autres intervenants.
La Cour de Cassation a confirmé, de nouveau, que l'Architecte, chargé d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre, doit veiller à ce que les travaux soient exécutés conformément aux règles de l'art.
Il peut voir sa responsabilité engagée pour des désordres, directement, imputables aux autres intervenants et, notamment, à l'entrepreneur.
Il appartient, alors, à l'Architecte de démontrer qu'il n'a pas commis de faute dans sa mission de contrôle de l'exécution des travaux.
La Cour d'Appel d'Aix-en-Provence, par arrêt du 13 Novembre 2008, qui avait limité la responsabilité de l'Architecte aux seuls désordres qui lui été directement imputables, a été censurée par la Cour de Cassation, cet Architecte ayant reçu une mission complète de maitrise d'oeuvre.
La Cour d'Appel a, en effet, estimé :
- que la faute de l'Architecte n'était pas concrètement démontrée s'agissant de l'omission par l'entrepreneur chargé des travaux, lors de la réalisation du mur épinglé, du drainage et des barbacanes, cause majeure des infiltrations affectant l'immeuble, voisin de ce mur,
- que n'est pas concrètement caractérisée la faute, ayant concouru à l'apparition des dommages, que l'Architecte aurait pu commettre en cours d'exécution de ces travaux, s'agissant des piliers et surépaisseurs des poutres en béton armé, conséquence de la mauvaise coordination entre les plans de l'Architecte et les plans béton armé,
- que les modifications de la largeur des emplacements de stationnement, qui en sont la conséquence, sont le fait de l'ingénieur béton,
- qu'il n'est pas démontré de quelle manière l'Architecte aurait pu empêcher ces modifications, et s'agissant des enduits de façade tombant en plaques ou en poussières,
- que les erreurs de mise en oeuvre sont, selon l'Expert, reprochables au seul entrepreneur.
La Cour de Cassation a estimé qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'Architecte était contractuellement investi d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre, et par des motifs qui ne suffisent pas à exclure l'existence d'une faute de celui-ci, tenu, par sa mission, de suivre et de surveiller l'exécution des travaux, dans la survenance de chacun de ces désordres, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef.
Cass. 3e civ., 14 avr. 2010, n° 09-65.475
DROIT DE L'URBANISME
Objet : Bien que l'adoption d'un plan d'occupation des sols illégal, par une Commune, est constitutive d'une faute engageant sa responsabilité, celle-ci ne peut se voir engagée du fait du préjudice subi par l'acquéreur d'un terrain devenu inconstructible auprès de l'aménageur, faute de lien de causalité directe.
Rappel de la procédure
Sur la requête de M. T., la CAA de MARSEILLE a, par un arrêt en date du 19 Octobre 2006, déclaré la Commune du RAYOL CANADEL et l'Etat solidairement responsables du préjudice subi par M. T. du fait de l'illégalité du classement.
L'Etat, et la Commune du RAYOL-CANADEL, se pourvoient contre les dispositions de cet arrêt par lesquels la Cour les a déclarés solidairement responsables du préjudice subi par M. T. et a ordonné avant-dire droit une expertise sur le préjudice subi.
Le Conseil d'Etat retient que la responsabilité d'une personne publique n'est susceptible d'être engagée que s'il existe un lien de causalité suffisamment direct entre les fautes commises par cette personne et le préjudice subi par la victime.
Le Conseil d'Etat ne retient pas le préjudice de l'acquéreur du terrain inconstructible pour défaut de lien de causalité.
La Commune du RAYOL CANADEL, en classant les terrains en cause en zone constructible puis en créant la zone d'aménagement concerté de la Tessonnière et en approuvant le plan d'aménagement de cette zone, ainsi que l'Etat, en donnant son accord à la création de la zone, ont commis des fautes de nature à engager leur responsabilité.
Toutefois, selon le Conseil d'Etat le préjudice résulte pour les acquéreurs des terrains, de la différence entre le prix auquel ils ont acquis ces terrains et la valeur réelle de ces derniers, à leur date d'acquisition, compte tenu de l'interdiction de construire dont ils étaient frappés.
Selon le Conseil d'Etat le préjudice des acquéreurs trouve son origine directe dans les contrats de vente passés entre les acquéreurs et l'aménageur de la zone, lesquels pouvaient prévoir, en particulier, que la vente n'était conclue que sous réserve de l'obtention des permis de construire.
En conséquence, les préjudices, que M. T. soutient avoir subis et dont il pouvait demander réparation en poursuivant l'aménageur devant le Juge judiciaire, ne peuvent pas être regardés comme étant la conséquence directe des fautes commises par la commune et par l'Etat.
Dès lors, en retenant implicitement, l'existence d'un lien de causalité directe entre les fautes et les préjudices invoqués, la CAA de MARSEILLE a entaché son arrêt d'une erreur de qualification juridique des faits.
DROIT DE L'IMMOBILIER
Objet : Limite à la responsabilité du contrôleur technique en cas d'erreur sur le diagnostic en matière de repérage d'amiante
La société civile immobilière A........ a acquis, en Juillet 2001, par le biais d'un contrat de crédit bail immobilier un tènement immobilier comprenant divers bâtiments à usage industriel et commercial.
L'acte de vente conclu avec le crédit bailleur était accompagné :
- d'une étude de sols effectuée par la société Bureau V.......... concluant à l'absence de pollution,
- ainsi que d'un diagnostic technique de la société E conseil attestant de l'absence d'amiante.
L'acquéreur découvre, au cours des travaux de réhabilitation du site, des cuves enterrées contenant des résidus d'hydrocarbures, ainsi que la présence d'amiante sur les revêtements de sol, les plaques de parement en fibre et les cloisons légères.
L'acquéreur assigne alors la société venderesse, sur le fondement de la garantie des vices cachés.
L'acquéreur réclame le paiement des travaux de remise en état et l'indemnisation de son préjudice résultant de la perte de loyers.
La SCI de la C......., société venderesse appelle alors en garantie la société E, contrôleur technique chargé d'établir le diagnostic réglementaire, en raison de la mauvaise exécution de sa mission.
La Cour de Cassation, approuve la Cour d'appel qui a retenu que le décret du 7 Février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à l'exposition à l'amiante, imposait aux propriétaires l'obligation d'entreprendre l'enlèvement des calorifugeages, flocages et faux-plafonds contenant de l'amiante.
La Cour fait valoir que la présence avérée d'amiante dans la chaufferie, faux plafonds, calorifugeages, outre les dalles vinyles dans les bureaux, constituait un vice caché engageant la garantie du vendeur.
La Cour de Cassation relève que la cour d'appel a pu en déduire l'absence de lien de causalité entre la faute de la société E qui avait failli dans sa mission de contrôle, et la présence d'amiante dans l'immeuble dont seul le propriétaire vendeur devait répondre au titre de son obligation de garantie des vices cachés.
Elle en déduit que la société E, qui avait contribué à la naissance du litige, devait néanmoins garantir partiellement la SCI de la C....... des seuls frais de procédure.
Cass. 3e civ., 7 oct. 2009, n° 08-12.920, n° 1128 FS – P + B
DROIT COMMERCIAL
Objet : Responsabilité du bailleur en matière de mise en conformité des lieux loués
En l'espèce, la société KLEPIERRE était titulaire d'un droit d'occupation sur un terrain appartenant au port autonome de STRASBOURG, lequel a donné en location un entrepôt situé sur ce terrain à la société HEPPNER.
Cette société a sous loué l'entrepôt en question à la société WOEHL.
La Préfecture a notifié au sous locataire le défaut d'autorisation pour l'exploitation de l'installation et la mise en demeure de régulariser la situation.
Or, la mise en conformité s'avérait impossible.
La société HEPPNER a donc résilié le bail qu'il avait consenti à son sous locataire, lequel a donc assigné le bailleur en dommages et intérêts pour manquement à ses obligations.
La société propriétaire a formé une demande reconventionnelle en indemnisation de son préjudice résultant de la moins value de l'immeuble et de la perte de loyers résultant de ce défaut de location, estimant que l'obtention des autorisations administratives et la réalisation des travaux de conformité nécessaires à l'exercice de leur activité incombaient aux sociétés locataires et sous locataires.
En effet, selon la société propriétaire, l'obligation d'obtenir une autorisation administrative pour l'exploitation d'une installation classée incombe à l'exploitant de l'activité soumis à autorisation et non au propriétaire des lieux.
De plus, les clauses du bail prévoyaient l'acceptation par le preneur de prendre en charge l'obtention de toutes les autorisations administratives éventuellement nécessaires.
Qui plus est, au moment de la conclusion du bail, le bâtiment loué était parfaitement conforme à la réglementation alors en vigueur, celle-ci ayant évolué.
La Cour d'Appel a constaté que les autorisations qui faisaient défaut n'étaient pas spécifiques à la spécialité des sociétés locataires mais procédaient de l'usage normal de l'entrepôt.
En conséquence, la demande du bailleur a été rejetée, les locataires pouvant penser que les autorisations avaient été obtenues dans la mesure où elles étaient nécessaires pour l'usage normal de l'entrepôt.
Arrêt Cour de Cassation du 4 Juin 2009 - Pourvoi n° W 08-12.126