permis de construire (4)
DROIT DE LA CONSTRUCTION
Objet : Permis de construire valant démolition: affichez les surfaces à démolir
La Cour administrative d'appel de NANCY, aux termes d'un arrêt 9 juin 2011 n° 10NC01632, se prononce sur les conséquences d'une insuffisance de mention concernant un permis de construire comportant également permis de démolir.
* En effet, en vertu de l'article R 600-2 du Code de l'urbanisme, modifié par décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 ( art. 12 - JORF 6 janvier 2007), le délai de recours contentieux, à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court, à l'égard des tiers, à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15.
En vertu de ce dernier article, créé par décret précité (art. 9), mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier.
Cet affichage n'est pas obligatoire pour les déclarations préalables portant sur une coupe ou un abattage d'arbres situés en dehors des secteurs urbanisés.
Cet affichage mentionne, également, l'obligation, prévue à peine d'irrecevabilité par l'article R 600-1, du Code l'urbanisme, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable.
* Selon l'article A 424-16 du Code de l'urbanisme, créé par arrêté 2007-09-11 (art. 4 II - JORF 13 septembre 2007), le panneau prévu à l'article A. 424-1 (1) indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.
Il indique également, en fonction de la nature du projet :
a) Si le projet prévoit des constructions, la superficie du plancher hors oeuvre nette autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;
b) Si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus ;
c) Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs.
d) Si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir.
* Or, la CAA de NANCY relève qu'en l'espèce, le panneau d'affichage du permis de construire de la SCI Villa du Sud ne comportait aucune mention des bâtiments à démolir alors que le projet se rapportait à la démolition d'une maison individuelle et d'une grange.
La CAA fait valoir que cette omission fait obstacle à ce que l'affichage soit considéré comme suffisant pour déclencher le délai de recours à l'égard des tiers
Il résulte de cette décision que l'affichage irrégulier d'un permis de construire n'affecte pas sa légalité mais a une incidence sur le déclenchement du délai de recours contentieux.
Arrêt CAA NANCY du 9 juin 2011
Nom : CAA Nancy 090611.pdf
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CONSTRUCTION
Objet : Réaliser des travaux sur une construction illégale pourrait être possible
Il est possible d'entreprendre des travaux sur une construction réalisée sans permis.
Tel en a décidé le Conseil d'Etat dans un arrêt du 3 mai 2011.
L'autorité administrative est, dans ce cas, bien fondée à demander aux parties de déposer un permis pour l'ensemble de la construction.
Les faits sont les suivants :
Mme A, demeurant ... demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler le Jugement n° 0700405 du 11 juillet 2008 du Tribunal Administratif de PARIS rejetant sa demande d'annulation de la décision par laquelle le Maire de PARIS a fait opposition aux travaux qu'elle avait déclarés et de la décision rejetant le recours gracieux formé à l'encontre de cette décision ;
2°) réglant l'affaire au fond, d'annuler les décisions administratives contestées ;
Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond, que Mme A a déposé une déclaration de travaux, en vue de la réfection de la couverture et du remplacement des menuiseries extérieures d'un appentis dont Mme A. était propriétaire.
Par décision du 30 juin 2006, confirmée sur recours gracieux le 15 novembre suivant, le Maire de PARIS s'est opposé à ces travaux.
En effet, le Maire a fait valoir que de tels travaux ne relevaient pas du régime de la déclaration de travaux mais de celui du permis de construire.
Le Conseil d'Etat se prévaut :
* des termes du premier alinéa de l'article L 421-1 du Code de l'urbanisme, selon lesquels :
« Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d'habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, doit, au préalable, obtenir un permis de construire (...) ; »
* des termes de l'article L 422-1, alinéa 2, du même Code :
« Sont (...) exemptés du permis de construire (...) les constructions ou travaux dont la faible importance ne justifie pas l'exigence d'un permis de construire ; »
* de l'article L 422-2 du Code de l'urbanisme :
« Les constructions ou travaux exemptés du permis de construire (...) font l'objet d'une déclaration auprès du maire de la commune avant le commencement des travaux. ».
* des termes de l'article R. 422-2 du même Code :
« Sont exemptés du permis de construire sur l'ensemble du territoire : (...) / m) Les constructions ou travaux non prévus aux a à l ci-dessus, n'ayant pas pour effet de changer la destination d'une construction existante et : / - qui n'ont pas pour effet de créer une surface de plancher nouvelle ; / - ou qui ont pour effet de créer, sur un terrain supportant déjà un bâtiment, une surface de plancher hors oeuvre brute inférieure ou égale à 20 mètres carrés (...) ».
Le Conseil d'Etat tire les conséquences de ces textes en faisant valoir que, dans l'hypothèse où un immeuble a été édifié sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, l'autorité administrative, saisie d'une demande tendant à ce que soient autorisés des travaux portant sur cet immeuble, est tenue d'inviter son auteur à présenter une demande portant sur l'ensemble du bâtiment.
L'autorité administrative a la faculté, dans l'hypothèse d'une construction ancienne, à l'égard de laquelle aucune action pénale ou civile n'est plus possible, après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence, d'autoriser, les travaux qui sont nécessaires à sa préservation et au respect des normes, alors même que son édification ne pourrait plus être régularisée au regard des règles d'urbanisme applicables.
En l'espèce, Mme A ne conteste pas que l'appentis dont elle est propriétaire, d'une surface hors oeuvre brute supérieure à 20 mètres carrés, a été réalisé sans autorisation d'urbanisme en méconnaissance des prescriptions légales.
Toutefois, elle invoque l'ancienneté de sa construction, remontant à 1967, pour soutenir que les travaux qu'elle envisageait devaient seuls faire l'objet d'une autorisation de construire et relevaient dès lors du régime de la déclaration de travaux.
Le Conseil d'Etat fait valoir qu'il résulte de ce qui précède qu'il appartenait à Mme A, à l'occasion des travaux litigieux, de déposer une demande portant sur l'ensemble de la construction.
Le Maire de PARIS était donc fondé à estimer que la surface de l'appentis, en cause, excédant vingt mètres carrés, la demande d'autorisation devait être regardée comme portant sur la création d'une telle surface et relevait par suite du régime du permis de construire et non de la déclaration de travaux.
Il appartenait au Maire de PARIS de s'opposer aux travaux déclarés et d'inviter l'intéressée à présenter une demande de permis de construire.
Arrêt du Conseil d'Etat du 03/05/11 n° 320545
ACTUALITES
Objet : Décret n° 2010-1269 du 26 Octobre 2010 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des constructions
La réglementation thermique 2012 a fait l'objet d'un décret n° 2010-1269 du 26 Octobre 2010, aux termes duquel les bâtiments nouveaux et les parties nouvelles des bâtiments, doivent être construits et aménagés de telle sorte qu'ils respectent les caractéristiques thermiques et des conditions définies aux termes dudit décret et notamment de l'article R 111-20 du CCH modifié par ce décret.
Ces dispositions sont applicables à :
1° A tous les projets de construction de bâtiments de bureaux, d'enseignement et d'établissement d'accueil de la petite enfance faisant l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable déposée plus d'un an à compter de la date de publication du présent décret ;
2° A tous les projets de construction de bâtiments à usage d'habitation faisant l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable déposée plus d'un an à compter de la date de publication du présent décret et :
a) prévus par les conventions pluriannuelles mentionnées à l'article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine ;
b) bénéficiant des dispositions au 6 du I de l'article 278 sexies du code général des impôts ;
3° A tous les projets de construction de bâtiments à usage d'habitation, autres que ceux visés au 2° ci-dessus, faisant l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable à compter du 1er Janvier 2013.
Décret n° 2010-1269 du 26 Octobre 2010
DROIT DE L'URBANISME
Objet : La préservation des crapauds accoucheurs face à un projet de construction
Le projet de construction ne peut être autorisé qu'à la condition de prendre en compte les prescriptions spéciales liées à l'importance, la situation et la destination du projet et les conséquences dommageables pour l'environnement.
Les circonstances de l'espèce étaient les suivantes :
Le Préfet des Pyrénées Atlantiques autorise une construction sur un terrain situé dans un secteur où vivent des crapauds accoucheurs, espèce protégée d'amphibiens.
La Cour Administrative d'Appel de BORDEAUX a été saisie à la suite d'un recours dirigé à l'encontre de la délibération du 31 Mars 2006 du Conseil Communautaire de la Communauté d'Agglomération de BAYONNE ANGLET BIARRITZ approuvant la modification du PLU de la Commune d'ANGLET.
Le Tribunal Administratif a annulé cette modification.
C'est dans ces conditions que la Communauté d'Agglomération a fait appel de ce Jugement en ce qu'il prononce cette annulation.
La Cour relève que pour prononcer l'annulation de la modification du PLU, les premiers juges ont relevé que la suppression du COS avait pour effet de densifier la constructibilité de l'emplacement en cause et que cette densification portait atteinte à l'espèce protégée les crapauds accoucheurs présents dans cette zone.
Toutefois, la Cour fait valoir :
- que si la présence des crapauds accoucheurs s'est avérée dans ce secteur,
- que la délibération litigieuse accroit les possibilités de constructions en autorisant un niveau de construction R+3 au lieu de R+1, et en supprimant le COS qui était auparavant de 0,35 pour des unités foncières comparables,
- que l'emplacement en cause, se révèle d'une superficie relativement limitée, et était déjà réservé pour la construction de logements sociaux, ainsi que préalablement classé en zone urbaine.
D'autre part, il ne ressort pas des pièces du dossier que cette modification du règlement du PLU n'aura pas pour effet d'altérer l'environnement et porter atteinte à l'espèce du crapaud accoucheur.
C'est dans ces conditions que la CAA a estimé que la Communauté d'Agglomération est fondée à soutenir que c'est à tort que le Tribunal Administratif a annulé la délibération de son Conseil Communautaire du 31 mars 2006 en ce qu'elle modifie le règlement du PLU de la Communauté d'Agglomération au sujet de l'emplacement concerné.
(Source « LA PROPRIETE PRIVEE RURALE de Mars 2010 »)