A.L AVOCATS CONSEILS

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Modification de la codification des dispositions réglementaires relatives à l'annexe environnementale des baux des locaux de plus de 2 000 M² à usage de bureaux ou de commerces par le décret n° 2012-517 du 19 avril 2012 .

Le décret n° 2012-517 du 19 avril 2012 modifie la codification des articles du Code de la construction et de l'habitation relatifs à l'annexe environnementale (instaurée par l'article L 125-9 du Code de l'environnement).

Il est en effet rappelé que les baux des locaux de plus de 2 000 M², à usage de bureaux ou de commerces, doivent être accompagnés d'une annexe environnementale.

Le contenu de cette annexe a été défini par un décret du 30 décembre 2011, codifié aux articles R 136-1 à R 136-3 du Code de la construction et de l'habitation.

Ainsi, les articles R 136-1 à R 136-3 deviennent les articles R 137-1 à R2 137-3 (et le chapitre VI du titre III du livre Ier de la partie règlementaire du CCH devient le chapitre VII).

Décret n° 2012-517 du 19 avril 2012

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Le décret n° 2008-908 du 8 septembre 2008, imposant des conditions de permanence du séjour pour bénéficier du droit au logement décent, vient d'être annulé par décision du Conseil d'Etat du 11 avril 2012.

Par requête, enregistrée le 10 novembre 2008 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, le GROUPE D'INFORMATION ET DE SOUTIEN DES IMMIGRES (GISTI), et la FEDERATION DES ASSOCIATIONS POUR LA PROMOTION ET L'INSERTION PAR LE LOGEMENT (FAPIL), le GROUPE D'INFORMATION ET DE SOUTIEN DES IMMIGRES et la FEDERATION DES ASSOCIATIONS POUR LA PROMOTION ET L'INSERTION PAR LE LOGEMENT demandent au Conseil d'Etat :

- d'annuler pour excès de pouvoir le décret n° 2008-908 du 8 septembre 2008 relatif aux conditions de permanence de la résidence des bénéficiaires du droit à un logement décent.

Le décret attaqué n° 2008-908 du 8 septembre 2008 établit une liste de cinq catégories de titres de séjour permettant à leurs détenteurs de demander le bénéfice du droit au logement opposable, sous la double condition :

- d'une durée de résidence préalable de deux ans sur le territoire national,

- et d'au moins deux renouvellements du titre de séjour détenu.

Or, cette liste ne comprend pas la carte de séjour temporaire portant la mention " étudiant " ou " salarié en mission ", ni la carte de séjour compétences et talents ".

Il suit de là que le décret attaqué a méconnu le principe d'égalité en excluant du bénéfice du droit au logement opposable les détenteurs de ces trois catégories de titres de séjour.

Aussi les dispositions ainsi entachées d'illégalité étant indivisibles de l'ensemble des autres dispositions attaquées, il en est résulté que le GROUPE D'INFORMATION ET DE SOUTIEN DES IMMIGRES ET AUTRE sont fondés à demander l'annulation de ces dispositions.

Décision du Conseil d'Etat du 11 avril 2012

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Objet : Les conditions de vente de parcs locatifs sont assouplies concernant les HLM et SEM

En principe, préalablement à toute acquisition et cession d'immeubles locatifs, il appartient au trésorier-payeur général (au service des domaines avant le 1er janvier 2007) de formuler un avis sur la valeur vénale du bien.

Cependant, dans un souci d'alléger la procédure de vente des logements au profit d'autres organismes d'HLM et des sociétés d'économie mixte (SEM), le législateur a décidé, dans le cadre de la loi n° 2011-525 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit du 17 mai 2011, de supprimer cette consultation préalable obligatoire sur le prix de vente.

Selon les pouvoirs publics, les logements locatifs demeurant dans le parc social de ces personnes morales, la valeur vénale ne doit pas constituer le critère de fixation du montant de la transaction.

Article L 443-12 du CCH

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Objet : Pas de notification au Préfet lorsque le bail est résilié par le locataire

En vertu de l'alinéa 2 de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur qui entend faire jouer la clause résolutoire stipulée dans un bail d'habitation pour défaut de paiement des loyers ou des charges doit, au moins deux mois avant l'Audience et à peine d'irrecevabilité, faire notifier l'assignation au représentant de l'Etat dans le département, par l'intermédiaire d'un Huissier, par lettre RAR.

Cette notification doit, en effet, permettre au Préfet de saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le fonds de solidarité pour le logement, ou les services sociaux compétents, lesquels ont pour mission de réaliser une enquête financière et sociale.

S'est posée la question de savoir si cette notification était nécessaire lorsque le locataire a pris l'initiative de mettre fin au bail.

La Cour de cassation (chambre civile 3) par arrêt du 23 mars 2011 a dû se prononcer à cette occasion.

Les faits sont les suivants :

Le 19 janvier 2006, l'Etat de la République démocratique du Congo a pris à bail une maison d'habitation, propriété des époux X..., pour assurer le logement de M. A... Y..., son ambassadeur en France.

Il a été mis fin, le 17 mars 2007, aux fonctions de M. A... Y... qui s'est maintenu dans les lieux loués, au delà du 1er septembre 2007, date à laquelle le loyer a cessé d'être réglé par le preneur qui avait résilié le bail.

Par acte du 20 mars 2008, les bailleurs ont assigné M. A... Y... en constatation de sa qualité d'occupant sans droit ni titre, en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation.

La Cour d'Appel, ayant retenu que c'était le locataire qui avait signifié à la bailleresse que le bail était résilié et que l'action introduite par les époux X... ne tendait pas au constat de la résiliation du bail, mais à celui de la qualité d'occupant sans droit ni titre de M. A... Y..., en a exactement déduit que la notification prévue par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'était pas requise en l'espèce.

Arrêt Cour de Cassation - chambre civile 3 - 23 mars 2011- n° 09-68942

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Objet : Part minimum et part maximum des ressources pour la modulation à titre expérimental des loyers

Le décret n° 2011-242 du 4 mars 2011 fixe, en application de l'article L 445-4 du Code de la construction et de l'habitation, la part minimum et la part maximum des ressources pour la modulation à titre expérimental des loyers.

Sont concernés, les bailleurs et locataires de logements sociaux.

Il s'agit de mettre en place, à titre expérimental, un dispositif de modulation des loyers en fonction des revenus des locataires.

En effet, le dispositif de modulation des loyers, en fonction des revenus des locataires, a été institué à titre expérimental par l'article 1er de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion.

Ce dispositif est mis en place par les bailleurs qui le souhaitent dans le cadre de la convention d'utilité sociale.

Le décret du 4 mars 2011 a pour objet de définir les modalités d'application de ce dispositif.

C'est dans ces conditions qu'il est inséré dans le Code de la construction et de l'habitation (CCH), après l'article R 445-11, permettant, dans le cadre de l'élaboration de la convention d'utilité sociale et pour la durée de celle-ci, au conseil d'administration ou, le cas échéant, au directoire de l'organisme d'habitations à loyer modéré, de définir les immeubles ou ensembles immobiliers où l'expérimentation prévue au dernier alinéa de l'article L 445-4 est mise en place.

Il est, alors, fixé le taux permettant de calculer la part de ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer au sens de l'article L 442-12 du CCH.

Le taux doit être compris entre 10 % et 25 %.

Le loyer diminué du montant de l'aide personnalisée au logement (APL) est au plus égal au produit du taux ainsi fixé par le montant des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer, au sens de l'article L 442-12 du CCH, à concurrence de 120 % du plafond de ressources en vigueur pour l'attribution du logement, seuil à partir duquel vient s'ajouter le supplément de loyer de solidarité mentionné à l'article L 441-3 du CCH.

Décret n° 2011-242 du 4 Mars 2011

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Objet : Sort des meubles des occupants évacués, dont le logement a fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter

En vertu de l'article L 542-1 du CCH, issu de la loi n° 2011-267 du 14 mars 2011 (article 124) d'orientation et de programmation pour la performance de la sécurité intérieure :

" Lorsque les locaux d'un immeuble ayant fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter au titre d'un arrêté de péril, d'une déclaration d'insalubrité ou, en cas d'urgence, d'une décision de l'autorité de police compétente prise sur le fondement du code général des collectivités territoriales sont évacués les meubles de l'occupant et ayant fait l'objet de l'évacuation qui se trouvent sur les lieux sont décrits avec précision par un Huissier de Justice mandaté par l'autorité de police ayant ordonné l'évacuation, aux frais du propriétaire ou de l'exploitant de l'immeuble."

Un cadre juridique précis est organisé pour assurer :

* la protection,

* puis la destruction de ces meubles

Quelles sont les modalités d'entreposage des meubles abandonnés ?

« Les meubles sont remis et entreposés, en un lieu approprié, désigné par l'autorité de police ayant ordonné l'évacuation.

L'occupant dispose d'un délai d'un an à compter de la signification de l'acte d'huissier pour retirer ses meubles. »

A qui incombent les frais de garde ?

« Les frais de garde des meubles entreposés sont à la charge du propriétaire ou de l'exploitant jusqu'à l'expiration du délai de retrait des meubles, soit un an.

A l'issue de ce délai, les frais de garde des meubles non retirés peuvent être pris en charge par l'occupant. »

Que se passe t'il si les meubles ne sont pas retirés ?

A défaut, les meubles non retirés sont, sur autorisation du juge de l'exécution du lieu de situation des meubles, vendus aux enchères publiques ou déclarés abandonnés et détruits pour ceux qui ne sont pas susceptibles d'être vendus, sauf à ce que l'occupant prouve par tout moyen qu'aucune proposition de relogement adaptée à ses besoins ne lui a été faite.

Dans ce cas, les meubles de l'occupant sont conservés, aux frais du propriétaire ou de l'exploitant, jusqu'à ce qu'il ait été relogé dans les conditions fixées par les articles L 521-3-1 ou L 521-3-2 du CCH.

Les modalités d'établissement du constat d'huissier chargé de recenser les meubles :

En vertu de l'article L 542-2 du CCH, le procès-verbal établi par l'huissier mandaté pour établir la liste des meubles doit mentionner, à peine de nullité :

« un inventaire des meubles déménagés et de ceux laissés sur place par l'occupant, avec indication qu'ils paraissent avoir une valeur marchande ou non ;

- le lieu et les conditions d'accès au local où ils sont déposés ;

- la sommation à la personne évacuée de les retirer dans le délai prévu à l'article L. 542-1, à compter de la signification de l'acte d'huissier, faute de quoi les meubles non retirés sont, dans les conditions fixées par l'article L. 542-1, vendus aux enchères publiques ou déclarés abandonnés et détruits pour ceux qui ne sont pas susceptibles d'être vendus, à l'exception des papiers et documents de nature personnelle qui sont conservés sous scellés par l'huissier de justice pendant deux ans avant destruction ;

- la convocation de la personne évacuée à comparaître devant le juge de l'exécution à une date déterminée qui ne peut être antérieure à l'expiration du délai imparti, afin qu'il soit statué sur le sort des meubles non retirés avant le jour de l'audience. »

A quel moment est-il possible de procéder à la vente des meubles ?

Aux termes de l'article L 542-3 du CCH :

« A l'expiration du délai de retrait des meubles prévu à l'article L. 542-1, il est procédé à la mise en vente des meubles non retirés aux enchères publiques sur autorisation du juge de l'exécution du lieu où ils sont situés, les parties entendues ou appelées. »

Que se passe t-il pour les meubles insusceptibles d'être vendus ?

Le juge de l'exécution peut déclarer abandonnés les meubles qui ne sont pas susceptibles d'êtres vendus et ordonner leur destruction, à l'exception des papiers et documents de nature personnelle qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l'huissier de justice. A l'expiration de ce délai, l'huissier de justice détruit les documents conservés et dresse un procès-verbal qui fait mention des documents détruits.

Le produit de la vente est remis à l'occupant après déduction des frais engagés après l'expiration du délai de retrait des meubles prévu à l'article L 542-1.

Loi n° 2011-267 du 14 Mars 2011 (article 124)

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Objet : Modalités de consultation des pièces justificatives des charges par le locataire (réponse ministérielle du 22 février 2011)

Le principe :

* La loi du 6 juillet 1989 prévoit que durant un mois à compter de l'envoi du décompte récapitulatif de charges annuelles, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires (Loi n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 23).

* Une réponse ministérielle du 22 février 2011 vient, de nouveau, préciser les modalités de consultation des pièces justificatives des charges par les locataires.

En effet, l'attention de Mme la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement est de nouveau attirée sur les rapports entre bailleur et locataire, et plus particulièrement sur l'application de l'article 23, alinéa 4, de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 Décembre 1986.

Il est rappelé qu'aux termes de ce texte « le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature des charges un mois avant leur régularisation annuelle, et que durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. »

Or, il semblerait que dans les faits, bon nombre de locataires ne parviennent pas à consulter ces documents ni à obtenir une nomenclature précise des charges de copropriété, même après plusieurs demandes, et ce en raison de bailleurs récalcitrants.

M. VITEL de l'Union pour un Mouvement Populaire du VAR, par sa question à Mme le ministre, souhaiterait, donc, connaître la signification exacte de l'expression « tenu à disposition » figurant dans le texte de loi, ainsi que les moyens dont disposent les locataires pour accéder à ces documents en cas de refus ou de silence du bailleur.

Par ailleurs, se pose la question pour les locataires, éloignés géographiquement du domicile du bailleur, d'obtenir lesdites pièces justificatives.

* Aux termes de la réponse à cette question, il est rappelé que l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, fait état de l'expression « tenu à disposition ».

Ceci signifie que le locataire n'est pas fondé à exiger une mise à disposition effective des pièces justificatives pendant ce délai, mais qu'il doit pouvoir accéder aux documents dans des conditions raisonnables et normales.

De plus, les pièces doivent être mises à la disposition personnelle de tous les locataires.

Cela exclut qu'il leur en soit donné connaissance au cours d'une unique réunion (Cass., 3e civ., 28 Janvier 2004).

Toutefois, si rien n'empêche un accord amiable entre les Parties, la Jurisprudence existante précise que rien n'oblige le propriétaire à donner copie des pièces justificatives (CA Paris, 6e chambre, 7 mars 2006).

De plus, la Cour d'appel d'AIX EN PROVENCE a précisé dans un arrêt du 17 février 2004 que le locataire n'est pas fondé à exiger que les pièces lui soient adressées. (CA Aix-en-Provence, 11e ch., 17 févr. 2004, Salem c/ Daman).

Enfin, la loi susvisée étant d'ordre public, le bailleur ne peut s'exempter de cette mesure.

Dans le cas contraire, il appartient au locataire de saisir le Juge.

Réponse ministérielle du 22 février 2011

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Expulsion : la FRANCE est condamnée par la CEDH pour refus de concours de la force publique : les délais sont trop longs

Le délai de sursis à l'exécution d'une décision de justice susceptible de provoquer des troubles à l'ordre public doit être limité au temps strictement nécessaire pour trouver une solution de relogement satisfaisante.

La Cour Européenne des Droits de l'Homme (CEDH) rappelle que le refus d'accorder le concours de la force publique durant plus de 16 ans, alors que l'article 1er du protocole n°1 de la Convention européenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales garantit au justiciable d'obtenir l'exécution de sa décision dans un délai raisonnable, ne correspond pas à la notion de temps strictement nécessaire pour trouver une solution satisfaisante aux problèmes d'ordre public.

* En l'espèce , une société française a saisi la CEDH pour violation de ces dispositions de la Convention européenne qui garantit à toute personne physique ou morale, le respect de son droit de propriété, l'octroi de la force publique lui ayant été refusé pendant une période trop longue.

* Les juridictions françaises avaient justifié ce refus estimant que l'expulsion était susceptible de provoquer de graves troubles à l'ordre public.

En effet, des procès-verbaux de la gendarmerie et des courriers de l'Huissier chargé de la mesure d'expulsion établissaient la réalité de ces risques, l'occupant des lieux ayant toujours fait savoir clairement qu'il se défendrait par les armes.

Remarque : la CEDH a d'ailleurs déjà affirmé qu'un sursis à l'exécution d'une décision de justice pendant le temps strictement nécessaire pour trouver une solution satisfaisante aux problèmes d'ordre public peut se justifier dans des circonstances exceptionnelles (CEDH, 28 juill. 1999, Immobiliare Saffi c/ Italie, n° 22774/93).

La CEDH reproche aux autorités françaises de ne pas avoir recherché toutes les solutions permettant, d'une part, le relogement satisfaisant des occupants et, d'autre part, la sauvegarde des intérêts patrimoniaux de la société propriétaire des locaux occupés illégalement.

Elle précise dans ses motifs, que l'un des principes fondamentaux d'une société démocratique est d'assurer l'exécution des décisions de justice et qu'en l'absence d'un système d'exécution efficace, le risque est d'aboutir à une forme de justice privée contraire à la prééminence du droit.

La Cour Européenne en conclut que le refus prolongé d'apporter le concours de la force publique a pour conséquence, en l'absence de toute justification d'intérêt général, d'aboutir à une sorte d'expropriation privée dont l'occupant illégal se trouve bénéficiaire.

La Cour considère que cette situation viole les dispositions de l'article 1er du protocole n°1 et condamne l'État français à payer 3 000 € à la société.

Arrêt de STRASBOURG du 2 Décembre 2010

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Objet : Demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire par le locataire : action toujours possible

Le locataire d'un logement n'est soumis à aucun délai pour saisir le Juge d'une demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire stipulée dans son bail.

En effet, la Cour de Cassation s'est prononcée pour la première fois dans ce sens aux termes d'un arrêt en date du 16 Février 2011.

La Cour de Cassation rappelle préalablement :

- que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

- que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Les faits sont les suivants :

Les époux X..., propriétaires d'un immeuble à usage d'habitation donné en location à Mme Y..., ont délivré à celle-ci un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et l'ont assignée aux fins de faire constater l'acquisition de cette clause.

La locataire, en cause d'appel, a, reconventionnellement, sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

* La Cour d'Appel par arrêt du 17 Février 2010 attaqué, a déclaré cette demande irrecevable au motif que si Mme Y... entendait obtenir la suspension des effets de la clause de résiliation, elle était tenue de saisir le juge d'une demande de délai dans les termes des articles 24 de la loi du 6 Juillet 1989, 1244-1 et 1244-2 du Code Civil, dans les deux mois qui avaient suivi la délivrance du Commandement de Payer, qu'à défaut le bail a ainsi été irrévocablement résilié.

En effet, selon la Cour d'Appel, il est constant que Madame Y... n'a pas satisfait dans les deux mois aux causes du commandement de payer visant la clause de résiliation, qui lui avait été signifié le 14 Novembre 2008.

Qui plus est, si une partie de la somme due a été payée dans les délais, Madame Y... a cru devoir, de sa propre autorité, retenir une somme de 764,98 euros, correspondant selon elle à l'indexation du loyer, à raison d'un trouble de jouissance qu'elle prétendait subir.

Il n'apparaît pas toutefois que le trouble de jouissance allégué, à supposer même qu'il soit établi, ait empêché Madame Y... de jouir de tout ou partie des lieux loués ; que sa rétention d'une partie des loyers était ainsi injustifiée.

Il reste que Madame Y..., si elle entendait obtenir la suspension des effets de la clause de résiliation, était tenue de saisir le juge d'une demande de délai dans les termes des articles 24 de la loi du 6 Juillet 1989, 1244-1 et 1244-2 du Code Civil, dans les deux mois qui avaient suivi la délivrance du Commandement de Payer.

La Cour d'Appel retient qu'à défaut, la locataire est désormais irrecevable en sa demande.

* La Cour de Cassation ne partage pas cette position.

En effet, selon la Cour de Cassation, en statuant ainsi, alors qu'aucun délai n'est imposé au preneur pour saisir le Juge d'une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

AUX MOTIFS QUE :

« ...deuxièmement, le Juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues aux articles 1244-1 alinéa 1er et 1244-2 du Code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

La demande du locataire aux fins d'obtenir de tels délais n'a pas à être formée dans les deux mois qui suivent le commandement de payer visant la clause résolutoire.

Au cas d'espèce, en décidant au contraire que la demande de délai formée par Madame Y... était irrecevable motif pris qu'elle n'avait pas été formée dans les deux mois qui avaient suivi la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, les juges du second degré ont violé l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dans sa rédaction issue de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998), ensemble les articles 1244-1 et 1244-2 du Code Civil. »

Attention, le moyen suivant a été soulevé sans que la Cour de Cassation ne se prononce concernant la compétence du Juge des référés :

"Le Juge statuant en référé ne peut constater l'acquisition de la clause résolutoire, en raison de l'existence d'une dette locative, que pour autant qu'il ne tranche pas ce faisant une contestation sérieuse ;

Au cas d'espèce, en retenant que l'absence de paiement par Madame Y... d'une somme de 764,98 €, à la suite du commandement de payer, n'était pas justifiée dès lors que le trouble de jouissance que celle-ci alléguait, à le supposer établi, ne l'avait pas empêchée de jouir de tout ou partie des lieux loués, en sorte que l'acquisition de la clause résolutoire devait être constatée, les juges du fond, qui ont ainsi tranché une contestation sérieuse, ont violé les articles 849 du Code de procédure civile et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ".

Arrêt rendu par la Cour de Cassation le 16 Février 2011

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Objet : Les Charges locatives : attention à la communication

Le bailleur ne peut récupérer les charges locatives que si leur mode de répartition a été communiqué au locataire et que les pièces justificatives ont été tenues à sa disposition.

Un locataire dont le bail est résilié de plein droit forme une demande reconventionnelle en répétition de l'indu.

Il est débouté et condamné à payer des charges arriérées.

La Cour de Cassation dans sa décision rendue le 8 Décembre 2010 casse l'arrêt, reprochant à la Cour d'Appel de VERSAILLES de ne pas avoir constaté que la bailleresse avait communiqué à la locataire le mode de répartition des charges entre les locataires ni tenu à sa disposition, fut-ce devant elle, les pièces justificatives de ces charges.

En effet, l'article 23 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit :

* d'une part, qu'un mois avant la régularisation annuelle, le bailleur communique au locataire, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition des charges,

* et, d'autre part, que durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Les faits sont les suivants :

Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 10 Septembre 2009), par Ordonnance du 5 Juin 2003, le juge des référés :

- a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant Mme X... à la société France Habitation (la société),

- en a suspendu les effets moyennant paiement par la preneuse d'une certaine somme par versements mensuels de 75 euros en sus du loyer courant et fixé, en cas de défaillance de la locataire, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges.

La bailleresse a repris les lieux le 19 Février 2007 et, se prévalant de l'ordonnance de référé, et a requis la saisie des rémunérations de Mme X... à concurrence du solde lui restant dû ;

Mme X... a contesté le bien-fondé de cette voie d'exécution et formé une demande reconventionnelle en répétition de charges indues ;

Mme X... fait grief à l'arrêt d'écarter sa contestation et de rejeter sa demande en remboursement.

La Cour de Cassation relève que :

Pour fixer la créance de la société et rejeter l'action en répétition de l'indu de Mme X..., l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Versailles critiqué retient :

- que la locataire n'a pas élevé de contestation lors de l'appel des provisions sur charges ou lors de la réception du décompte individuel de charges,

- qu'elle ne conteste pas avoir reçu annuellement le décompte des charges locatives, qui a donné lieu à des régularisations, sans émettre de réserves sur leur montant,

- qu'elle ne rapporte pas la preuve que les charges qu'elle avait acquittées n'étaient pas dues alors que durant la période au cours de laquelle elle a occupé l'appartement loué, elle a bénéficié des équipements et services qui constituent la contrepartie de ces charges.

Selon la Cour de Cassation , en statuant ainsi, sans constater que la bailleresse avait communiqué à la locataire le mode de répartition des charges entre les locataires ni tenu à sa disposition, fût-ce devant elle, les pièces justificatives de ces charges que celle-ci réclamait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef.

Aussi la Cour de Cassation a cassé et annulé, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 Septembre 2009, entre les Parties, par la Cour d'Appel de VERSAILLES.

Arrêt rendu par la Cour de Cassation le 8 Décembre 2010

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Objet : Location saisonnière en compagnie d'un animal familier : oui

Selon un arrêt de la Cour de Cassation du 3 Février 2011, la clause visant à interdire la détention d'animaux familiers dans les locaux donnés en location saisonnière est illicite.

En effet la loi du 9 Juillet 1970 dispose que toute stipulation tendant à interdire la détention d'un animal familier dans un local d'habitation est réputée non écrite (Loi n° 70-598, 9 juill. 1970, art. 10, I, al. 1er).

Aussi la Cour de Cassation a estimé que par la généralité de ses termes, cette disposition concerne notamment les locations saisonnières.

En application de ce texte, une association de défense des consommateurs a obtenu la suppression des clauses tendant à interdire la détention des animaux familiers des modèles types de contrats utilisés par une association et une fédération de tourisme de loisir.

Les faits sont les suivants :

L'association l'Union fédérale des consommateurs « Que Choisir » de l'Isère (l'UFC Que Choisir) a assigné l'association Clévacances Isère - départementale des locations de vacances de l'Isère (l'association Clévacances Isère) afin d'obtenir la suppression de clauses, qu'elle qualifiait d'abusives ou illicites, figurant dans un contrat de location saisonnière proposé par cette association.

La Fédération nationale des locations de France Clévacances est intervenue volontairement à l'instance.

* La Cour d'Appel de GRENOBLE, aux termes d'un arrêt du 15 Janvier 2008, avait ordonné la suppression, dans le contrat de location saisonnière diffusé sous le label "Clévacances", de la clause tendant à interdire la détention d'animaux familiers dans les locaux donnés en location et a rejeté les autres demandes.

Pour se défendre l'association Clévacances Isère et la Fédération nationale des locations de France Clévacances ont fait valoir les arguments suivants devant la Cour de Cassation :

- que l'interdiction formulée par l'article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 d'insérer dans un contrat de location toute stipulation tendant à exclure la détention d'un animal familier ne concerne que les locaux d'habitation ;

- que cette interdiction n'est pas applicable dans le cas d'une location saisonnière à laquelle une location d'habitation ne peut être assimilée ;

* Selon la Cour de Cassation :

- L'action préventive en suppression de clauses illicites ouverte aux associations agréées de défense des consommateurs a vocation à s'appliquer aux modèles types de contrats destinés aux consommateurs et rédigés par des professionnels en vue d'une utilisation généralisée ;

- Les dispositions impératives de l'article 10-1 de la loi du 9 juillet 1970 s'appliquent, par la généralité de leurs termes, aux locations saisonnières qui portent sur des locaux d'habitation.

C'est, donc, à juste titre que la Cour d'Appel a ordonné la suppression du contrat de location saisonnière diffusé sous le label Clévacances de la clause, contrevenant à ce texte, offrant la faculté d'interdire la détention d'animaux familiers dans les locaux d'habitation donnés en location.

A noter, néanmoins, que l'interdiction de la détention de chien d'attaque (staffordshire ou pit-bulls, mastiff, tosa) est, quant à elle, licite (L. n° 70-598, 9 juill. 1970, art. 10, I, al. 2).

A cette occasion la Cour de Cassation, a jugé qu'il n'est pas nécessaire que le contrat dans lequel figure la clause litigieuse soit rédigé par le cocontractant professionnel lui-même, en l'occurrence par le propriétaire et loueur du bien immobilier.

En l'espèce, il s'agissait d'un contrat-type proposé par une association (l'association Clévacances Isère) laquelle n'effectue pas elle-même les locations au sein de laquelle les loueurs sont adhérents.

Il avait, en effet, été jugé, à propos d'un contrat de vente d'un appartement, que, dès lors que le contrat utilisé, dont les clauses étaient critiquées, était un modèle établi par une société d'édition spécialisée qui n'avait elle-même conclu aucun contrat avec un consommateur, l'action de l'association de consommateur est sans objet, par conséquent irrecevable (Civ 1ère 4 Mai 1999 bUl lciv. I n° 147).

Certains auteurs pourraient voir dans l'arrêt du 3 Février 2011 un revirement de Jurisprudence.

Arrêt de la Cour de Cassation du 3 Février 2011

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Le contrat passé dans le but de sous-louer des logements HLM exclusivement à des étudiants est un contrat administratif

Le contrat passé dans le but de sous-louer des logements HLM, exclusivement à des étudiants, est un contrat administratif puisqu'il a pour objet l'exécution du service public de logement des étudiants.

Les règles du CCH ne lui sont pas applicables.

Il en résulte que, si la société d'HLM, propriétaire, veut récupérer sur le CROUS, preneur, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, des clauses expresses doivent être prévues, dans ce sens, aux termes de la convention conclue entre les Parties.

Les faits sont les suivants :

Selon un bail emphytéotique signé avec l'Etat, la SOCIETE D'HLM UN TOIT POUR TOUS a fait construire à NIMES, sur un terrain appartenant à l'Etat, une résidence réservée à l'usage d'étudiants.

Par convention conclue le 15 Octobre 1988, la société a loué cette résidence au Centre Régional des Oeuvres Universitaires et Scolaires (CROUS) de MONTPELLIER.

La société d'HLM, en sa qualité de propriétaire de cette construction, a été assujettie à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

A la fin de l'année 2000, elle a demandé au CROUS de lui rembourser le montant de la taxe qu'elle avait acquittée au titre des années 1992 à 2000.

A la suite du rejet implicite de sa demande, la SOCIETE D'HLM UN TOIT POUR TOUS a, après que le Tribunal de Grande Instance de NIMES se soit déclaré incompétent, saisi le Tribunal Administratif de MONTPELLIER du litige.

Par l'arrêt attaqué, la Cour Administrative d'Appel de MARSEILLE a confirmé le Jugement du Tribunal Administratif qui avait rejeté la demande de la société d'HLM.

Selon le Conseil d'Etat, les dispositions de l'article L 442-3 du CCH, et de l'article 1523 du CGI, aux termes desquelles la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est imposée au nom des propriétaires ou usufruitiers et exigible contre eux et leurs principaux locataires, n'ont ni pour objet ni pour effet de rendre automatique la répercussion sur le locataire du montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Dès lors, la Cour n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que la société requérante n'était pas fondée à s'en prévaloir pour soutenir qu'il aurait existé une obligation légale pour les locataires de rembourser aux propriétaires le montant de cette taxe.

De plus, le Conseil d'Etat retient qu'il résulte des clauses de la convention du 15 Octobre 1988 que le CROUS est tenu de sous-louer les logements exclusivement à des étudiants et à des personnes répondant à certaines conditions pour être logés en résidence universitaire.

Cette convention a, ainsi, eu pour objet l'exécution même du service public de logement des étudiants et revêtait en conséquence, selon le Conseil d'Etat, le caractère d'un contrat administratif.

Par suite, en jugeant que cette convention ne pouvait être regardée comme un bail locatif HLM de droit commun, la Cour n'a pas commis d'erreur de droit.

Enfin, après avoir relevé qu'il ne ressortait pas des clauses de la convention conclue avec le CROUS que l'intention des Parties au contrat ait été de transférer la charge annuelle de cette taxe sur le preneur gestionnaire des logements, la Cour n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que, s'agissant d'un contrat administratif, les dispositions de l'article L 442-3 du CCH étaient inapplicables et qu'à défaut de stipulations expresses en ce sens, la société ne pouvait réclamer au preneur le remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

C'est dans ces conditions que le Conseil d'Etat a rejeté le pourvoi de la SOCIETE D'HLM UN TOIT POUR TOUS.

Arrêt du Conseil d'Etat n° 316723 8° et 3° sous sections réunies du 8 Octobre 2010.

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Ne pas confondre division en volumes et copropriété ....ainsi en a décidé un récent arrêt de la Cour de Cassation

Les faits sont les suivants :

M. et Mme X... sont propriétaires de locaux à usage d'habitation à COURCHEVEL (1850) dont le toit forme une terrasse.

Cette terrasse est bordée par deux lots de l'immeuble contigu appartenant à la SCI C..., qui les a donnés à bail commercial à la SARL B....

Le toit terrasse étant utilisé par cette SARL, notamment pour entreposer divers objets, les époux X... ont assigné ces deux sociétés afin d'obtenir la remise en état des lieux sous astreinte.

La société C... a revendiqué la propriété de la terrasse.

La Cour d'Appel de CHAMBERY, aux termes de son arrêt du 21 Avril 2009, a fait valoir qu'il existe une Copropriété entre M. X..., la société C... et d'autres propriétaires.

La SARL reproche, notamment, à l'arrêt attaqué d'avoir dit que M. X... était propriétaire de la terrasse d'un immeuble en copropriété alors que :

- la division de lots en volumes aboutit diviser un immeuble en lots autonomes avec superposition de propriétés distinctes, sans création de parties communes ;

- le statut de la copropriété n'est, donc, pas applicable ;

La Cour d'Appel, qui a constaté que la moitié sud indivise de la parcelle n° 70 avait fait l'objet d'une division en lots « volumes » et qui a décidé qu'il avait été créé une copropriété en volumes, a violé l'article 1er de la loi du 1er Juillet 1965.

La Cour de Cassation, aux termes de son arrêt rendu le 8 Septembre 2010, fait valoir qu'en statuant ainsi, sans caractériser l'existence de parties communes, la Cour d'Appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

En effet la Cour d'Appel s'est bornée, pour déclarer la propriété de M. X... sur la toiture terrasse, de relever l'existence d'une copropriété en volume, sans rechercher si cet ouvrage ne constituait pas un élément du gros-oeuvre et d'équipement commun et, partant, une partie commune.

Arrêt Cour de Cassation du 8 Septembre 2010 (Ch. Civ. 3 n° 09-15554)

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Etendue de l'obligation du bailleur quant à l'entretien des lieux loués : doit-il réaliser des contrôles périodiques ?

Les faits sont les suivants :

Mme X..., locataire avec son époux, selon acte du 13 Novembre 1986, d'un logement appartenant à l'Office Public Départemental d'Habitat des Hauts-de-Seine, a été grièvement blessée par électrocution le 22 Mars 2005, en ouvrant l'armoire murale installée en 1988 dans la salle de bains.

Le bailleur a assigné la locataire pour la faire déclarer seule responsable de cet accident.

L'arrêt de la Cour d'Appel de VERSAILLES rendu le 19 Mai 2009 retient que :

- les locataires ont commis la faute de remplacer l'applique murale de classe 2 qui équipait la salle de bains par une armoire murale de classe 1 sans la relier à une prise de terre,

- l'office public départemental d'habitat des Hauts-de-Seine, bailleur institutionnel, s'est abstenu, pendant tout le cours de l'exécution du bail, de procéder à une vérification de l'installation électrique du logement, qui l'aurait conduit à constater le défaut de conformité de cette installation aux normes réglementaires intervenues et à installer un différentiel de haute sensibilité, dispositif qui a été rendu obligatoire dès 1987 et aurait prévenu l'accident.

C'est dans ces conditions que le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la responsabilité de l'accident survenu le 22 Mars 2005 incombe pour moitié à Monsieur et Madame X... Y... et pour moitié à l'OPDH DES HAUTS DE SEINE.

Cependant, la Cour de Cassation reproche à l'arrêt de Cour d'Appel d'avoir statué ainsi sans rechercher si les locataires avaient informé le bailleur du remplacement, dans la salle de bains, de l'applique en question et l'avaient invité à remédier aux risques qui pouvaient s'ensuivre.

Arrêt Cour de cassation du 15 Septembre 2010 n° 09-67192

GESTION IMMOBILIERE

Objet : La décision de l'Assemblée Générale, pour la réalisation de travaux d'étanchéité de toiture, ne confère aucun droit particulier au profit des Copropriétaires tant qu'ils n'ont pas été exécutés

Les faits de l'espèce sont les suivants (Civ. 3e, 7 juill. 2010, FS-P+B, n° 09-15.373) :

Le 27 Avril 2005 s'est tenue l'Assemblée Générale des Copropriétaires de l'immeuble Champ Fleury sis à MARSEILLE (13).

Aux termes de sa résolution n° 6, l'Assemblée a adopté les dispositions suivantes concernant la réalisation des travaux :

« Mandat est donné au Conseil Syndical pour le choix de l'entreprise adjudicataire, dans le respect d'un budget de 52.211 €, pour les travaux de réfection totale de l'étanchéité des toitures terrasses inaccessibles avec isolation thermique pour les entrées A, B, C, D, E, suivant tableau comparatif des offres de prix et le rapport d'analyse des offres ci-joints »

Selon courrier du 21 Octobre 2005, la S......, Syndic de copropriété, a informé les Copropriétaires qu'à la demande du Conseil Syndical, les travaux ci-dessus cités étaient annulés et reportés à une prochaine Assemblée Générale.

L'Assemblée, tenue l'année suivante a, par sa résolution n° 8, compte tenu de l'absence d'infiltration par les toitures des bâtiments A, B, C, D et E, annulé les travaux de réfection totale d'étanchéité au motif que toutes infiltrations signalées feront l'objet d'une réparation ponctuelle.

En conséquence , par exploit du 9 Février 2006, M. Gérard C..... et Mme Maria M....., tous deux Copropriétaires indivis, ont assigné devant le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE la société S...... ès qualités de Syndic de la copropriété, pour l'entendre condamner sous astreinte à exécuter la délibération n° 6 de l'Assemblée Générale du 27 Avril 2005 et à leur payer des dommages-intérêts.

SELON LA DEFENSE, à savoir le Syndic , il n'existe aucun empêchement au droit de l'Assemblée Générale de soumettre à un second vote de l'Assemblée une décision qui a été adoptée par un vote précédent.

* Il en résulte qu'une Assemblée Générale peut annuler les décisions d'une précédente Assemblée à condition qu'il n'y ait point de droits acquis dans l'intervalle.

* La délibération n° 8 de l'Assemblée Générale du 2 Mars 2006 n'encourt aucune nullité dès lors qu'il est acquis que les travaux votés le 27 Avril 2005 n'ont pas été exécutés.

* Les premiers appels de fonds ont, au surplus, été annulés.

* Il ne peut être sérieusement contesté que la décision de l'Assemblée Générale du 27 Avril 2005, portant sur des travaux d'étanchéité des toitures, n'a conféré aucun droit particulier au profit du lot de M. Gérard C..... et Mme Maria M.....

* L'Assemblée Générale du 2 Mars 2006 s'est fondée, pour voter la délibération n° 8, sur les circonstances nouvelles résultant du rapport du Conseil Syndical.

* Aussi la nouvelle résolution a été dictée par l'intérêt collectif et non par des considérations étrangères à celui-ci.

LES COPROPRIETAIRES CONCERNES ne partagent pas cette position et font valoir :

* Une résolution d'Assemblée Générale ne peut plus être remise en cause dès lors qu'elle a reçu un commencement d'exécution, les premiers appels de fonds ayant été adressés aux Copropriétaires.

* La décision de l'Assemblée Générale, qui engage la copropriété et fait naître un droit au profit d'un ou plusieurs Copropriétaires, ne peut être ultérieurement remise en cause.

Or, la résolution n° 6 du 27 Avril 2005 avait décidé, de manière ferme, la réalisation de travaux de réfection totale de l'étanchéité des toitures terrasses, en sorte qu'elle avait conféré, à chaque Copropriétaire, le droit d'en poursuivre l'exécution.

* En exigeant que la résolution ait conféré un droit "particulier" au profit du lot des intimés, la Cour d'Appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas, et a violé l'article 24 de la loi du 10 Juillet 1965.

* La Cour d'Appel a violé l'article 455 du CPC en retenant que la résolution n° 8 de l'Assemblée Générale du 2 Mars 2006 était motivée par des circonstances nouvelles, résultant du rapport du Conseil Syndical, faisant état d'une absence d'infiltrations, sans répondre aux conclusions des intimés qui invoquaient :

- l'absence de compétences particulières dudit Conseil Syndical pour remettre en cause le rapport d'expertise,

- l'attestation de Mme L....... du 28 Mars 2006, dont l'appartement est situé sous le toit terrasse, qui se plaignait d'infiltrations persistantes.

La Cour de Cassation a fait valoir que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation que la Cour d'Appel :

- qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation,

- ni de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle écartait.

La Cour de Cassation a retenu que la nouvelle résolution adoptée par l'Assemblée Générale du 2 Mars 2006, qui s'était fondée sur les circonstances nouvelles résultant du rapport du Conseil Syndical, avait été dictée par l'intérêt collectif.

La Cour de Cassation a donc rejeté le pourvoi.

Il semblerait, en l'espèce, que la Cour de Cassation, pour rejeter les moyens des Copropriétaires, ait été sensible à l'intérêt collectif qui édictait une annulation de la première décision de l'Assemblée Générale approuvant les travaux de réfection de la toiture terrasse.

Arrêt de la Cour de Cassation du 7 Juillet 2010 (3ème civ n° 09-15.373

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Troubles de voisinage résultant de l'existence d'une activité commerciale à proximité de résidences d'habitation

Normalement, aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage ne peut être infligé à un propriétaire lui interdisant, ainsi, de jouir de son bien de la manière la plus absolue.

Toutefois, il appartient au demandeur, qui se prévaut d'un trouble anormal de voisinage, d'en apporter la preuve.

Il s'agit, en fait, d'un régime de responsabilité sans faute.

Cependant, il est admis que la personne qui se prévaut d'un trouble de voisinage n'a pas droit à réparation dans l'hypothèse où elle se serait installée après le début de l'activité agricole, industrielle, artisanale, commerciale ou aéronautique ayant été à l'origine de ce trouble (CCH, Article L 112-16).

L'aspect « antériorité » constitue, donc, un facteur permettant d'apprécier le caractère anormal d'un trouble de voisinage de même que l'environnement rural ou urbain, résidentiel, commercial ou industriel (CA PARIS 10 Décembre 2009 n° 09/8307).

De même, il est tenu compte, en général, de la durée, du caractère répétitif de la permanence, de l'intensité.

C'est ainsi qu'en matière de bruit, les juges prennent en considération la période la journée, jour et nuit, de la semaine ou de l'année.

Cet aspect relève de l'appréciation du Juge du fond qui peut ordonner des mesures aux fins de faire cesser le trouble et peut condamner l'auteur du trouble à payer des dommages et intérêts mais sans ordonner la cessation du trouble.

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Colocation et loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion

M. Jean-Pierre DEMERLIAT a attiré l'attention de M. le Secrétaire d'État, chargé du logement et de l'urbanisme, sur une difficulté engendrée par l'application de la loi n° 2009-323 du 25 Mars 2009 de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l'Exclusion (MLLE) et relevée par l'Association de Réinsertion Sociale du Limousin (ARSL).

En effet, dans le but, lutter contre « les marchands de sommeil », la loi MLLE supprime la colocation à baux multiples au profit d'une colocation à bail unique.

C'est ainsi que la loi BOUTIN du 25 Mars 2009 encadre la colocation des logements appartenant aux organismes d'HLM et aux SEM en prévoyant la signature par tous les colocataires d'un contrat de location unique comportant une clause de solidarité (CCH, art. L. 442-8-4).

Ce faisant, la loi met fin également à des actions extrêmement encadrées, menées par l'ARSL, dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD), de locations d'appartements partagés en direction de jeunes en formation de courte ou moyenne durée, dans le cadre du contrat d'insertion dans la vie sociale (CIVIS).

Afin de loger des jeunes en formation, l'ARSL a mis en place une procédure de sous-location partagée :

- les appartements étaient loués par l'ARSL auprès de bailleurs sociaux,

- sous-loués en meublés, chambre par chambre,

- l'ameublement a été financé par la mission locale urbaine sur les fonds du CIVIS.

Cette formule avait l'avantage de ne pas rendre chaque locataire solidaire des carences d'un sous locataire et a, de ce fait rencontré un vif succès.

En conséquence, M. Jean-Pierre DEMERLIAT demande de bien vouloir lui indiquer « s'il est possible d'envisager des procédures de colocation à baux multiples, à titre dérogatoire, sous réserve qu'elles interviennent dans un cadre accompagné ou institutionnel : portage par des associations agréées, par un comité de logement autonome des jeunes ou action dans le cadre d'un PDALPD. »

La Réponse du Secrétariat d'État au logement et à l'urbanisme a été publiée dans le JO Sénat du 24/06/2010 - page 1647 dans les termes suivants :

La colocation d'un logement, appartenant à un organisme HLM ou à une SEM, est encadrée par les articles 61 et 64 de la loi n° 2009-323 du 25 Mars 2009 qui prévoit qu'« en cas de location d'un même logement à plusieurs personnes, un contrat de location unique est signé par l'ensemble des colocataires qui consentent à une clause de solidarité inscrite dans ce contrat ».

Cette disposition, codifiée à l'article L 442-8-4 du Code de la Construction et de l'Habitation, s'applique à la location directe des logements par les bailleurs HLM ou les SEM.

Aussi, elle ne concerne pas les contrats de location mis en place par l'Association de Réinsertion Sociale du Limousin (ARSL).

En effet, les appartements loués, par cette Association, sont sous le régime de la sous-location du parc social, régi par les articles L 442-8-1 et L. 442-8-2 du même Code.

Par conséquent, l'ARSL peut poursuivre ses actions de location d'appartements partagés sous le régime de la sous-location avec des baux multiples, sans clause rendant chaque colocataire solidaire des défaillances d'un autre colocataire et avec la souplesse juridique adaptée à la situation des jeunes en formation.

Il résulte de cette réponse que le contrat de location unique comportant une clause de solidarité entre les colocataires du parc HLM, ne trouve pas à s'appliquer aux personnes morales louant des logements auprès des bailleurs sociaux pour les sous-louer en colocation.

L'Association à l'origine de la question peut donc continuer à louer des logements sociaux pour les sous-louer chambre par chambre, à des jeunes en formation dans le cadre du PDALPD, avec des contrats multiples.

Réponse ministérielle n° 10991 : JO Sénat Q, 24 juin 2010, p. 1647

Question écrite n° 10991 de M. Jean-Pierre DEMERLIAT (Haute-Vienne - SOC) -publiée dans le JO Sénat du 19/11/2009 - page 2679

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Les Résidences-services : modalités d'application du statut précisées par décret n° 2010-391 du 20 Avril 2010

A compter du 1er Novembre 2010 , le nouveau statut des résidences services entrera en vigueur.

Il y a lieu de rappeler que la loi ENL du 13 Juillet 2006 avait mis en place des dispositions au profit des résidences-services organisées en copropriété.

Ce décret a pour objet d'organiser les modalités d'application des dispositions législatives relatives aux résidences-services.

L'entrée en vigueur de ces dispositions est différée au 1er Novembre 2010.

En vertu des dispositions du chapitre IV bis de la loi du 10 juillet 1965, un Syndicat de Copropriétaires peut fournir aux occupants de l'immeuble des services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs.

Il est précisé que le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement, exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l'article L. 312-1 du Code de l'Action Sociale et des Familles.

D'autre part, le décret prévoit les mentions minimales que doit comporter la convention en vertu de laquelle les services sont apportés par un tiers, les obligations comptables auxquelles sont soumis les Syndicats de Copropriétaires, qui fournissent eux-mêmes les services, et les dispositions applicables en cas de contestation.

La convention devra préciser, notamment, pour sa mise en place :

- la durée,

- les conditions de son renouvellement et de sa dénonciation,

- les modalités de surveillance par le conseil syndical de son exécution,

- les conditions de communication par le prestataire des documents relatifs à cette exécution,

- l'objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services et les conditions matérielles et financières d'occupation des locaux (Décret n° 67-223 du 17 Mars 1967, art. 39-2 nouveau).

Par ailleurs, les obligations du Conseil Syndical sont précisées, notamment, quant aux modalités d'établissement de son bilan annuel, lequel devra porter :

- sur les conditions financières d'exécution de la convention,

- ainsi que sur la qualité des services dispensés.

Le bilan devra être signé par le président du Conseil et être joint à la convocation à l'Assemblée.

En outre, il devra informer, sans délai, le Syndic en cas de difficulté d'exécution de la convention (Décret n° 67-223, art. 39-3 nouveau).

Concernant la suppression desdits services, ou leur suspension, par le Juge des référés dans l'hypothèse ou l'équilibre financier du ou des services se révèle gravement compromis, l'action devra être diligentée contre le Syndicat des Copropriétaires et, le cas échéant, contre le prestataire.

Tous les litiges, relatifs à l'exécution de la convention visée à l'article 41-1 de la loi du 10 Juillet 1965, sont de la compétence de la juridiction du lieu de situation de l'immeuble.

Décret n° 2010-391 du 20 Avril 2010 (art. 22 et 32 - JO 21 p. 7365)