droit de la construction (7)
Objet : Accueil des grands groupes de caravanes
Une circulaire émet des recommandations pour l'accueil, cet été, des grands groupes de caravanes (circulaire du 23 mars 2012)
Aux termes de cette circulaire, le Ministre de l'intérieur, de l'outre-mer, des collectivités territoriales, invite les préfets à favoriser une réelle prise en compte des demandes émanant des gestionnaires des aires.
En effet, chaque année les associations des gens de voyage, notamment l'association « Action Grands Passages » (AGP), vont adresser aux communes concernées les demandes de stationnement temporaire de ces groupes.
Selon cette circulaire, il est souhaitable que les conventions d'occupation soient consignées par les maires et les représentants de l'association avant l'arrivée des groupes.
Elles doivent fixer aussi précisément que possible, les conditions et les délais de stationnement.
Ces engagements réciproques formalisent les démarches et responsabilisent les dirigeants de groupes.
Cette circulaire rappelle :
- Que les aires de grands passages, y compris provisoires, doivent être installés sur des terrains stabilisés, permettant la circulation et le stationnement de la caravane et son véhicule tracteur, y compris par temps de pluie.
- Que dans la mesure du possible, la surface souhaitable est de 4 ha pour environ 200 caravanes.
- Que la priorité doit être donnée à la réalisation d'aires de grands passages et la nécessité de recourir au besoin à des aires temporaires sur des terrains non inscrits au schéma départemental et susceptibles de recevoir de grands groupes.
Les terrains situés sur le domaine de l'État doivent, dans la mesure du possible, être mis à disposition pour le bon déroulement des grands passages.
- Les démarches que doivent accomplir les associations de gens de voyage auprès des communes :
Les demandes doivent être exposées dans une lettre type accompagnée d'une fiche d'état des lieux et d'un protocole d'occupation temporaire aux termes desquels sont fixées, contradictoirement, les conditions de mise à disposition et d'occupation d'un terrain.
- les conditions d'intervention de la procédure de mise en demeure et d'évacuation forcée, conformément aux instructions de la circulaire NOR INTD n° 80 C du 10 juillet 2007.
Les panneaux d'interdiction de stationner ne peuvent viser spécifiquement les gens du voyage (mesure discriminatoire susceptible d'engager la responsabilité pénale des maires).
Les maires doivent s'assurer que le champ d'application de cette signalisation est limité à l'interdiction de stationner des caravanes et mobil-homes en dehors des aires d'accueil aménagées.
Ils doivent mentionner expressément l'arrêté municipal pris en application de l'article 9 de la loi du 5 juillet 2000, ou en l'absence d'arrêté, signaler que l'interdiction résulte des dispositions de l'article 9-1 de cette loi.
Aucune autre mention n'est acceptable.
Circulaire n° NOR IOCD1208696C du 23 mars 2012 du Ministère de l'intérieur, de l'outre-mer, des collectivités territoriales et de l'immigration
Nom : circulaire de mars 2012 - stationnemennt esti.pdf
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Objet : la mise en jeu d'une assurance dommages-ouvrage, nécessite une déclaration régulière du sinistre dans tous les cas
Il est, en effet, indispensable faire une nouvelle déclaration, alors qu'il ne s'agit que de l'aggravation de désordres déjà déclarés.
Cette règle a été rappelée par un arrêt de la Cour de cassation rendu le 14 mars 2012 par la 3ème Chambre civile (n° de pourvoi : 11-10961).
Ceci peut poser des difficultés lorsque différents sinistres interviennent les uns après les autres, malgré des travaux de reprise.
Selon la Cour de cassation, à défaut de nouvelle déclaration du sinistre, la demande d'expertise, pour les nouvelles fissures, présentée par le maître de l'ouvrage à l'encontre de l'assureur de dommages- ouvrage n'était pas fondée.
Aussi s'il n'y a pas de nouvelle déclaration, l'assurance de dommages-ouvrage ne peut être mise en oeuvre.
Bien que les travaux de reprise préfinancés par le maitre de l'ouvrage n'aient pas été efficaces, la Cour de cassation considère que le premier litige est réglé.
Selon la Cour de cassation c'est un nouveau sinistre qui est né, et qu'il y a lieu de déclarer.
Arrêt de Cour de cassation du 14 mars 2012 n° 11-10361 (3ème chambre civile)
DROIT DE LA CONSTRUCTION
Objet : Permis de construire valant démolition: affichez les surfaces à démolir
La Cour administrative d'appel de NANCY, aux termes d'un arrêt 9 juin 2011 n° 10NC01632, se prononce sur les conséquences d'une insuffisance de mention concernant un permis de construire comportant également permis de démolir.
* En effet, en vertu de l'article R 600-2 du Code de l'urbanisme, modifié par décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 ( art. 12 - JORF 6 janvier 2007), le délai de recours contentieux, à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court, à l'égard des tiers, à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15.
En vertu de ce dernier article, créé par décret précité (art. 9), mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier.
Cet affichage n'est pas obligatoire pour les déclarations préalables portant sur une coupe ou un abattage d'arbres situés en dehors des secteurs urbanisés.
Cet affichage mentionne, également, l'obligation, prévue à peine d'irrecevabilité par l'article R 600-1, du Code l'urbanisme, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable.
* Selon l'article A 424-16 du Code de l'urbanisme, créé par arrêté 2007-09-11 (art. 4 II - JORF 13 septembre 2007), le panneau prévu à l'article A. 424-1 (1) indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.
Il indique également, en fonction de la nature du projet :
a) Si le projet prévoit des constructions, la superficie du plancher hors oeuvre nette autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;
b) Si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus ;
c) Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs.
d) Si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir.
* Or, la CAA de NANCY relève qu'en l'espèce, le panneau d'affichage du permis de construire de la SCI Villa du Sud ne comportait aucune mention des bâtiments à démolir alors que le projet se rapportait à la démolition d'une maison individuelle et d'une grange.
La CAA fait valoir que cette omission fait obstacle à ce que l'affichage soit considéré comme suffisant pour déclencher le délai de recours à l'égard des tiers
Il résulte de cette décision que l'affichage irrégulier d'un permis de construire n'affecte pas sa légalité mais a une incidence sur le déclenchement du délai de recours contentieux.
Arrêt CAA NANCY du 9 juin 2011
Nom : CAA Nancy 090611.pdf
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CONSTRUCTION
Objet : Réaliser des travaux sur une construction illégale pourrait être possible
Il est possible d'entreprendre des travaux sur une construction réalisée sans permis.
Tel en a décidé le Conseil d'Etat dans un arrêt du 3 mai 2011.
L'autorité administrative est, dans ce cas, bien fondée à demander aux parties de déposer un permis pour l'ensemble de la construction.
Les faits sont les suivants :
Mme A, demeurant ... demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler le Jugement n° 0700405 du 11 juillet 2008 du Tribunal Administratif de PARIS rejetant sa demande d'annulation de la décision par laquelle le Maire de PARIS a fait opposition aux travaux qu'elle avait déclarés et de la décision rejetant le recours gracieux formé à l'encontre de cette décision ;
2°) réglant l'affaire au fond, d'annuler les décisions administratives contestées ;
Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond, que Mme A a déposé une déclaration de travaux, en vue de la réfection de la couverture et du remplacement des menuiseries extérieures d'un appentis dont Mme A. était propriétaire.
Par décision du 30 juin 2006, confirmée sur recours gracieux le 15 novembre suivant, le Maire de PARIS s'est opposé à ces travaux.
En effet, le Maire a fait valoir que de tels travaux ne relevaient pas du régime de la déclaration de travaux mais de celui du permis de construire.
Le Conseil d'Etat se prévaut :
* des termes du premier alinéa de l'article L 421-1 du Code de l'urbanisme, selon lesquels :
« Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d'habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, doit, au préalable, obtenir un permis de construire (...) ; »
* des termes de l'article L 422-1, alinéa 2, du même Code :
« Sont (...) exemptés du permis de construire (...) les constructions ou travaux dont la faible importance ne justifie pas l'exigence d'un permis de construire ; »
* de l'article L 422-2 du Code de l'urbanisme :
« Les constructions ou travaux exemptés du permis de construire (...) font l'objet d'une déclaration auprès du maire de la commune avant le commencement des travaux. ».
* des termes de l'article R. 422-2 du même Code :
« Sont exemptés du permis de construire sur l'ensemble du territoire : (...) / m) Les constructions ou travaux non prévus aux a à l ci-dessus, n'ayant pas pour effet de changer la destination d'une construction existante et : / - qui n'ont pas pour effet de créer une surface de plancher nouvelle ; / - ou qui ont pour effet de créer, sur un terrain supportant déjà un bâtiment, une surface de plancher hors oeuvre brute inférieure ou égale à 20 mètres carrés (...) ».
Le Conseil d'Etat tire les conséquences de ces textes en faisant valoir que, dans l'hypothèse où un immeuble a été édifié sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, l'autorité administrative, saisie d'une demande tendant à ce que soient autorisés des travaux portant sur cet immeuble, est tenue d'inviter son auteur à présenter une demande portant sur l'ensemble du bâtiment.
L'autorité administrative a la faculté, dans l'hypothèse d'une construction ancienne, à l'égard de laquelle aucune action pénale ou civile n'est plus possible, après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence, d'autoriser, les travaux qui sont nécessaires à sa préservation et au respect des normes, alors même que son édification ne pourrait plus être régularisée au regard des règles d'urbanisme applicables.
En l'espèce, Mme A ne conteste pas que l'appentis dont elle est propriétaire, d'une surface hors oeuvre brute supérieure à 20 mètres carrés, a été réalisé sans autorisation d'urbanisme en méconnaissance des prescriptions légales.
Toutefois, elle invoque l'ancienneté de sa construction, remontant à 1967, pour soutenir que les travaux qu'elle envisageait devaient seuls faire l'objet d'une autorisation de construire et relevaient dès lors du régime de la déclaration de travaux.
Le Conseil d'Etat fait valoir qu'il résulte de ce qui précède qu'il appartenait à Mme A, à l'occasion des travaux litigieux, de déposer une demande portant sur l'ensemble de la construction.
Le Maire de PARIS était donc fondé à estimer que la surface de l'appentis, en cause, excédant vingt mètres carrés, la demande d'autorisation devait être regardée comme portant sur la création d'une telle surface et relevait par suite du régime du permis de construire et non de la déclaration de travaux.
Il appartenait au Maire de PARIS de s'opposer aux travaux déclarés et d'inviter l'intéressée à présenter une demande de permis de construire.
Arrêt du Conseil d'Etat du 03/05/11 n° 320545
DROIT DE LA CONSTRUCTION
Objet : Quels sont les appels de fonds qui peuvent être réclamés à l'acquéreur en matière de VEFA ?
M. Émile BLESSIG attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur la législation relative à la vente à l'état futur d'achèvement (VEFA).
En effet, dans le cadre de la vente à l'état futur d'achèvement, l'article R 261-14 du CCH prévoit l'échelonnement des paiements selon les dispositions suivantes :
" Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
- 35 p. 100 du prix à l'achèvement des fondations ;
- 70 p. 100 à la mise hors d'eau ;
- 95 p. 100 à l'achèvement de l'immeuble ;
- Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ".
Cependant, il s'avère très souvent qu'en cas de vente à l'état futur d'achèvement, et dans le cadre d'une garantie extrinsèque, le vendeur demande à l'acquéreur de verser, à l'occasion de la signature de l'acte de vente une somme pouvant aller jusqu'à 30 % du prix de vente, alors que les travaux ne sont pas commencés.
Se pose la question de savoir si une telle pratique se révèle compatible avec les dispositions de l'article R 261-14 visé du CCH.
Texte de la réponse :
En matière de vente en l'état futur d'achèvement avec garantie extrinsèque, sous réserve du respect de l'échelonnement des paiements prévu à l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation, les règlements peuvent s'effectuer sous la forme de versements :
- périodiques constants,
- successifs déterminés en fonction de l'avancement des travaux.
C'est ainsi que lorsque le contrat de vente prévoit un paiement du prix sous forme de versements successifs en fonction de l'avancement des travaux, le vendeur a la possibilité de fixer des paliers intermédiaires.
Selon M. le secrétaire d'Etat, le montant des appels de fonds effectués doit toujours correspondre à un avancement effectif des travaux.
Ainsi, la fraction du prix exigible lors de la signature du contrat de vente doit correspondre au stade d'avancement des travaux à la date de la signature dudit contrat.
Et en tout état de cause, il n'est pas non plus possible d'exiger 30 % du prix de vente à la signature du contrat si les travaux n'ont pas été entamés.
En cas de non-respect de ces obligations, le vendeur s'expose à des sanctions pénales et à une interdiction professionnelle.
Réponse Ministérielle à Question écrite n° 92957
Nom : REPONSE MINISTERIELLE A QUESTION ECRITE N° 92.pdf
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DROIT DE LA CONSTRUCTION
Objet : Les prisons doivent être rendues accessibles aux handicapés
L'Arrêté du 4 Octobre 2010, relatif à l'accessibilité des personnes handicapées dans les établissements pénitentiaires lors de leur construction, prévoit que l'administration pénitentiaire doit favoriser l'accessibilité aux personnes handicapées dans les établissements pénitentiaires, que celles-ci soient détenues, visiteurs, intervenants ou personnels.
Cependant, l'introduction de matériels, liés à un handicap par les visiteurs dans l'enceinte d'un établissement pénitentiaire, doit être déclarée et contrôlée.
De plus, l'administration pénitentiaire se réserve le droit d'interdire l'introduction de certains matériels, ou de fournir un matériel de substitution lui appartenant ou de mettre en oeuvre une surveillance particulière, afin de prévenir tout incident découlant de l'introduction du matériel susvisé.
Afin d'améliorer les conditions de vie des personnes détenues handicapées, l'administration pénitentiaire aménage les zones nécessaires et prévoit un nombre de cellules aménagées adapté pour les personnes handicapées.
Sont définis comme établissements pénitentiaires :
* les maisons d'arrêt ;
* les maisons centrales et centres de détention ;
* les centres pénitentiaires ;
* les centres de semi-liberté et centres pour peines aménagées ;
* les établissements pénitentiaires pour mineurs ;
* les quartiers courtes peines, semi-liberté et peines aménagées rattachés à un établissement pénitentiaire et situés en dehors de l'enceinte de cet établissement ;
* tout autre type de centre ou quartier qui serait créé postérieurement à la publication du présent arrêté.
Ces dispositions s'appliquent :
- aux constructions neuves d'établissements pénitentiaires, qui font l'objet d'une demande de permis de construire,
- dans les zones des établissements pénitentiaires dans lesquelles circulent des visiteurs, des personnes détenues et des personnels.
Elles ne s'appliquent pas aux locaux situés hors d'une enceinte pénitentiaire.
Ces locaux sont soumis aux dispositions de droit commun.
Les zones, dont l'accès est principalement réservé au personnel, appliqueront les dispositions spécifiques à la réglementation du travail.
Un cheminement accessible doit permettre d'atteindre l'entrée de l'établissement pénitentiaire depuis l'accès au domaine pénitentiaire.
Le choix et l'aménagement de ce cheminement sont tels qu'ils facilitent la continuité de la chaîne du déplacement avec l'extérieur du terrain.
Le cheminement accessible permet, notamment, à une personne ayant une déficience visuelle ou auditive de se localiser, s'orienter et atteindre l'établissement pénitentiaire aisément et sans danger, et permet à une personne ayant une déficience motrice d'accéder aisément à tout équipement ou aménagement utilisable.
Les cheminements extérieurs accessibles aux personnes handicapées doivent répondre aux dispositions suivantes :
1° Repérage et guidage :
Une signalisation adaptée doit être mise en place à l'entrée du domaine pénitentiaire, à proximité des places de stationnement pour les visiteurs, ainsi qu'à chaque point du cheminement accessible où un choix d'itinéraire est donné à l'usager.
Le revêtement du cheminement accessible doit présenter un contraste visuel et tactile par rapport à son environnement.
A défaut, le cheminement doit comporter sur toute sa longueur un repère continu, tactile pour le guidage à l'aide d'une canne d'aveugle, et visuellement contrasté par rapport à son environnement pour faciliter le guidage des personnes malvoyantes.
2° Caractéristiques dimensionnelles prévues aux termes de l'arrêté du 4 Octobre 2010 :
De même, des dispositions spécifiques sont prévues concernant les places des parcs de stationnement automobile qui doivent être adaptées pour les personnes handicapées.
Le niveau d'accès principal à l'établissement pénitentiaire doit être accessible en continuité avec le cheminement extérieur accessible.
Tout dispositif visant à permettre ou restreindre l'accès au bâtiment ou à se signaler au personnel pénitentiaire doit pouvoir être repéré, atteint et utilisé par une personne handicapée.
Un ascenseur au minimum doit pouvoir être utilisé par les personnes handicapées dans les secteurs suivants :
* les unités des quartiers d'hébergement comprenant des cellules accessibles aux personnes handicapées,
* les cours de promenade,
* l'ensemble des salles d'activités des quartiers d'hébergement,
* les espaces socio-éducatifs, culturels et sportifs communs,
* les ateliers,
* les parloirs (côté visiteurs et personnes détenues),
* les unités de vie familiales,
* l'UCSA,
* le SMPR, s'il existe,
* les locaux fonctionnels (restauration et blanchisserie).
Dans les ascenseurs, des dispositifs doivent permettre :
- d'une part, de s'appuyer,
- d'autre part, de recevoir par des moyens adaptés les informations liées aux mouvements de la cabine, aux étages desservis et au système d'alarme.
A cette fin, les ascenseurs doivent être conformes à la norme NF EN 81-70 relative à l'accessibilité aux ascenseurs pour toutes les personnes, y compris les personnes avec handicap, ou à tout système équivalent permettant de satisfaire à ces mêmes exigences.
Les caractéristiques et la disposition des commandes extérieures et intérieures à la cabine doivent, notamment, permettre leur repérage et leur utilisation par ces personnes.
Les revêtements de sols et les équipements situés sur le sol des cheminements des parties communes doivent être sûrs et permettre une circulation aisée des personnes handicapées.
Les revêtements de sols, murs et plafonds ne doivent pas créer de gêne visuelle pour les personnes ayant une déficience sensorielle.
Les portes , situées dans ou donnant sur les parties communes, doivent permettre le passage des personnes handicapées et pouvoir être manoeuvrées par des personnes ayant des capacités physiques réduites, à l'exception des portes dont la résistance est spécifiquement étudiée dans les établissements pénitentiaires pour répondre aux contraintes afférentes à la sécurité pénitentiaire.
Ces portes sont manoeuvrées par le personnel pénitentiaire.
Les portes comportant une partie vitrée importante doivent pouvoir être repérées par les personnes malvoyantes de toutes tailles et ne pas créer de gêne visuelle.
Les locaux communs doivent, également, être accessibles aux personnes handicapées.
Aussi des normes techniques très précises sont prévues aux termes de cet arrêté, notamment, quant à la largeur des portes, aux dispositifs de commande ou de repérage, aux modalités d'accessibilité des équipements et aux dispositifs.
L'établissement doit comporter, dans les zones accessibles aux visiteurs et aux personnes détenues en fauteuil roulant, des sanitaires répondant à des normes précisées.
Un dispositif d'éclairage artificiel adapté doit être mis en place, lorsque l'éclairement naturel n'est pas suffisant.
Lorsque cela est nécessaire, les appareils d'interphonie en cellules sont adaptés afin de permettre un parfait échange de communication (matériel sonore et visuel), sur décision de l'autorité compétente de l'établissement.
Le nombre de cellules aménagées pour les personnes à mobilité réduite est égal au minimum à 3 % (arrondi au nombre entier supérieur) de la capacité des établissements de plus de 120 places.
Dans les établissements d'une capacité inférieure ou égale à 120 places, le nombre de cellules aménagées est égal au minimum à 2 % (arrondi au nombre entier supérieur) de la capacité de l'établissement. La capacité des établissements est calculée conformément à circulaire n° AP 88 G 05 G 16.03.88.
Les cellules aménagées pour les personnes détenues handicapées doivent présenter les caractéristiques précisées aux termes de cet arrêté, mentionnant notamment les caractéristiques dimensionnelles et d'accessibilité des équipements.
Arrêté du 4 Octobre 2010 (NOR: JUSK1025323A)
DROIT DE LA CONSTRUCTION
Objet : Le formalisme du dépôt de garantie en matière de VEFA
La Cour de Cassation confirme, une nouvelle fois, aux termes d'un arrêt du 22 Septembre 2010, que le contrat préliminaire de vente d'immeuble à construire doit obéir à une réglementation très précise.
L'arrêt présenté est d'autant plus intéressant que le contentieux rendu en matière de validité de dépôt garantie est peu abondant.
Rappel :
La Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA) peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble.
Le dépôt de garantie doit être fait sur un compte spécial, ouvert au nom du réservataire, dans une banque ou un établissement spécialement habilité, à cet effet, ou chez un Notaire.
Les faits sont les suivants :
Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 30 juin 2009), le 25 avril 2005, M. T... et la société L ont signé un contrat de réservation en vue de la vente en l'état futur d'achèvement d'une maison d'habitation.
M. T... a remis à la société L un chèque de 9 826 euros à titre de dépôt de garantie.
Or, M. T... a assigné la société L en indemnisation de ses préjudices du fait du retard dans la livraison.
Pour débouter M. T..., acquéreur, de sa demande, l'arrêt retient que la société L n'a pas respecté les dispositions de l'article R. 261-28 du CCH, le chèque émis au titre du dépôt de garantie par M. T... ayant été libellé au nom du réservant.
Toutefois, la Cour d'Appel estime que ce manquement est relatif, dans la mesure où, par la suite, la somme a été transférée vers la comptabilité du Notaire qui l'a consignée à la Caisse des Dépôts et Consignations.
De plus, l'irrégularité invoquée, par l'acquéreur, ne lui a causé aucun préjudice de nature économique, le dépôt de garantie lui ayant été restitué dès la notification de la dénonciation, pour des motifs légitimes, du contrat de réservation.
Cependant, la Cour de Cassation n'adopte pas cette position estimant qu'en statuant ainsi, alors que l'absence de remise du dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire entraîne la nullité du contrat de réservation, la Cour d'Appel a violé les textes susvisés.
Arrêt de la Cour de Cassation du 22 Septembre 2010 n° 09-16.512