A.L AVOCATS CONSEILS

DROIT DE L'ENVIRONNEMENT

Objet : Des obligations nouvelles pour le bailleur ou le vendeur en matière de pollution

Le chapitre V du titre II du livre Ier du Code de l'Environnement est complété par deux articles L. 125-6 et L 125-7 dont les dispositions imposent à l'Etat de rendre publiques les informations dont il dispose sur les risques de pollution des sols.

Ces informations sont prises en compte dans les documents d'urbanisme lors de leur élaboration et de leur révision (article L 125-6 du Code de l'Environnement).

Il en résulte que lorsque les informations rendues publiques, en application de l'article L 125-6 précité, font état d'un risque de pollution des sols affectant un terrain faisant l'objet d'une transaction, le vendeur ou le bailleur du terrain est tenu d'en informer par écrit l'acquéreur ou le locataire.

Il communique les informations rendues publiques par l'Etat, en application du même article L 125-6.

L'acte de vente ou de location atteste de l'accomplissement de cette formalité.

A défaut, et si une pollution constatée rend le terrain impropre à sa destination précisée dans le contrat, dans un délai de deux ans après la découverte de la pollution, l'acheteur ou le locataire a le choix de poursuivre la résolution du contrat ou, selon le cas, de se faire restituer une partie du prix de vente ou d'obtenir une réduction du loyer.

L'acheteur peut aussi demander la remise en état du terrain aux frais du vendeur lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné au prix de vente (article L125- 7 du Code de l'Environnement).

La loi Grenelle II renforce ainsi la procédure d'information de l'acquéreur d'un bien ou du locataire sur les risques de pollution des sols.

Obligatoirement rendues publiques, ces informations devront être prises en compte dans les documents d'urbanisme, puis dans l'acte de vente et le contrat de location.

C. envir., art. . 125-6, créé par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010 (art. 188 : JO, 13 juill.)

Loi n° 2010-874 du 27 Juillet 2010 (art. 188)

DROIT DE L'ENVIRONNEMENT

Objet : En sa qualité de dernier exploitant d'une installation classée, le preneur évincé est tenu d'assurer la dépollution du site loué. À défaut, il est redevable d'une indemnité d'occupation.

Les faits sont les suivants :

La société G a introduit un pourvoi à l'encontre d'un arrêt rendu le 2 Avril 2009 par la Cour d'Appel de VERSAILLES (12e chambre, section 1), dans le litige l'opposant à son bailleur, défendeur à la Cassation.

Selon l'arrêt attaqué, les propriétaires de locaux à usage commercial de garage automobile donnés à bail à la société G, ont, par acte du 27 Juin 2003, notifié à la locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction.

La société locataire a assigné les bailleurs pour que soient fixées les indemnités d'éviction et d'occupation.

Selon la société preneuse :

1°/ lors d'une cessation d'activité consécutive au refus de renouvellement du bail par le bailleur, il appartient à celui-ci, et non au preneur évincé, de procéder aux travaux prescrits par l'article 18 de l'arrêté du 22 Juin 1998 (relatif aux réservoirs enterrés de liquides inflammables et de leurs équipements annexes) ;

En décidant qu'il incombait à la société, preneuse à bail, de procéder à la neutralisation définitive des réservoirs alors que l'obligation de neutraliser les cuves résultaient directement du congé, avec refus de renouvellement, donné par le bailleur, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations ;

2°/ le preneur ne peut être tenu que de restituer les lieux dans l'état où ils se trouvaient lors de la conclusion du bail ;

En s'abstenant de rechercher, comme le demandait la société locataire, si, lors de la conclusion du bail, les bailleurs avaient mis à la disposition du locataire des locaux assortis d'un certificat de neutralisation, s'agissant des installations de carburants, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1730 du Code Civil ;

3°/ l'obligation de restituer, qui pèse sur le locataire en fin de bail, doit être déterminée, quant à son étendue ou à ses modalités, en fonction de la destination conventionnelle des locaux ;

En s'abstenant de rechercher si les locaux étant à usage de garage, la société G n'avait pas satisfait à ses obligations, l'absence de neutralisation définitive ne faisant en aucune façon obstacle à la poursuite dans les lieux d'une activité de garage, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1729 et 1730 du Code Civil.

Selon la Cour de Cassation , la société locataire, à la suite du congé de quitter les lieux, était tenue, comme dernier exploitant d'une installation classée pour la protection de l'environnement, de prendre, en application de l'article R. 512-74 du Code de l'Environnement, toutes les dispositions utiles pour la mise en sécurité du site, et, s'agissant des réservoirs de carburant et de leurs équipements annexes, de les neutraliser conformément aux dispositions de l'article 18 de l'arrêté du 22 Juin 1998.

La Cour de Cassation retient que la Cour d'Appel en a déduit, à bon droit, que l'indemnité d'occupation avait couru jusqu'au 1er Juin 2006, date à laquelle la locataire avait justifié avoir pris ces mesures de neutralisation des réservoirs de carburant.

Arrêt de la Cour de Cassation du 19 Mai 2010 n° 09-15.255

DROIT DE L'ENVIRONNEMENT

Objet : Animaux destructeurs de provenance indéterminée : qui est responsable ?

Lorsque la provenance des animaux destructeurs ne peut être précisée, de façon certaine, les indemnisations résultant des dégâts aux cultures sont prises en charge comme si les animaux provenaient d'un fonds où un plan de chasse a été réalisé.

La Cour de Cassation s'est prononcée, dans ce sens, aux termes d'un arrêt du 12 Mai 2010.

Les faits sont les suivants :

M. P, pépiniériste, a subi en Mai 2005 des dégâts à ses cultures causés par des chevreuils.

Il a assigné la Fédération Départementale des Chasseurs du Loiret (la Fédération) en indemnisation de son préjudice.

La Cour de Cassation a suivi la position de la Cour d'Appel qui avait donné gain de cause au pépiniériste pour les motifs suivants :

- si, en principe, celui qui a subi dans ses récoltes un dommage causé par le grand gibier peut réclamer l'indemnisation de son préjudice à la Fédération, encore faut-il que le gibier provienne d'une réserve où il a fait l'objet de reprise ou d'un fonds sur lequel a été exécuté un plan de chasse,

- et si nul ne peut prétendre à une indemnité pour des dommages causés par des gibiers en provenance de son propre fonds, il résulte des dispositions de l'article R. 226-10 du Code Rural (devenu R. 426-10 du Code de l'Environnement) que, lorsque la provenance des animaux ne peut être précisée de façon certaine, les indemnisations sont prises en charge comme si les animaux provenaient d'un fonds où le plan de chasse a été réalisé,

- la Cour d'Appel, qui n'a pas constaté que le gibier dévastateur provenait d'un secteur dépourvu de plan de chasse, mais qui, après avoir relevé que les dommages avaient été causés par des chevreuils de plaine en surnombre, qui avaient leur habitat autant dans les pépinières « P » que sur l'ensemble du territoire agricole de la petite région, a souverainement retenu, que du fait de l'importance de la population de chevreuils, aux alentours de la pépinière et de sa dispersion dans le secteur, la provenance exacte des animaux, à l'origine des dommages, ne pouvait être déterminée avec certitude, et en a, exactement, déduit que la Fédération, qui ne rapportait pas la preuve qu'il s'agissait d'animaux provenant du fonds de M. P, devait indemniser ce dernier de son préjudice.

Arrêt Cour de Cassation du 12 Mai 2010

DROIT DE L'ENVIRONNEMENT

Objet : Développement et contrôle des centrales photovoltaiques au sol

Le Ministère de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, par circulaire du 18 Décembre 2009, relative au développement et contrôle des centrales photovoltaiques au sol définit les modalités d'organisation de ces installations solaires en application du décret n° 2009-1414 du 19 Novembre 2009.

A cet égard, le Ministère demande qu'une attention particulière soit portée à la protection des espaces agricoles et forestiers existants, ainsi qu'à la préservation des milieux naturels et des paysages.

Il indique :

- que les centrales solaires au sol n'ont pas vocation à être installées en zone agricole, notamment cultivée ou utilisée pour des troupeaux d'élevage,

- que, cependant, l'accueil d'installations solaires au sol peut être envisagé sur des terrains qui, bien que situés en zone agricole, n'ont pas fait l'objet d'un usage agricole dans une période récente.

Une modification de la destination du terrain est alors nécessaire.

Le Ministre d'Etat demande que d'une manière générale, les projets d'équipements solaires importants puissent faire l'objet de la meilleure concertation possible entre les parties intéressées, dans le cadre d'une analyse approfondie du choix de localisation des projets au regard, notamment, des enjeux paysagers en mobilisant, en particulier, les compétences des architectes et paysagistes conseils.

Rappel des principales dispositions du Décret du 19 Novembre 2009 ainsi précisées par la circulaire du 18 Décembre 2009 :

* Les articles 1er et 2 du décret du 19 Novembre 2009 modifient les articles R 421-2 et R 421-9 du Code de l'Urbanisme relatifs aux constructions nouvelles situées en dehors des secteurs protégés.

* L'article 3 du nouveau décret modifie l'article R 421-11 relatif aux constructions nouvelles situées dans les secteurs protégés.

Aux termes de ces articles, sont prévus des critères techniques autorisant une dispense de formalités pour certains projets remplissant les critères ainsi arrêtés.

Une déclaration préalable peut être exigée pour des projets d'installations solaires au sol selon des critères définis aux termes des articles 2 et 3 du décret.

* L'article 4, la liste des cas prévus à l'article R 123-20 du Code de l'Urbanisme complète la liste des cas, autorisant la Commune à utiliser la procédure de modification simplifiée du PLU, en vue de faciliter la réalisation d'un projet.

* L'article 6 du décret modifie les modalités de déclaration préalable au titre du droit électrique.

* L'article 7 simplifie la procédure d'établissement du cahier des charges de l'appel d'offres pour les installations de production d'électricité.

* L'article 8 prévoit que son réputées déclarées, au titre du droit électrique, toutes installations photovoltaiques qui répondent à certains critères prévus aux termes de ce décret.

* L'article 9 prévoit que les dispositions du décret entrent en vigueur le premier jour du mois suivant sa date de publication au journal officiel soit le 1er Décembre 2009.

Des dispositions transitoires sont prévues aux termes de ce même décret ainsi qu'un tableau de synthèse des procédures applicables aux ouvrages solaires installés au sol.

ENVIRONNEMENT

Objet : Subventions de l'Etat en matière d'investissements forestiers

En vertu de l'Arrêté du 16 Décembre 2009, relatif aux subventions de l'Etat accordées en matière d'investissements forestiers (NOR : AGRT0928316A), les travaux, prévus à l'article 1er du décret du 15 Mai 2007, peuvent donner lieu à l'attribution d'une subvention publique d'un montant maximum prévisionnel :

- calculé par l'application d'un taux de subvention au montant, hors taxes, du devis estimatif approuvé par l'Administration,

- plafonné aux taux mentionnés à l'article 2 du Décret du 15 Mai 2007.

Le Préfet fixe le taux de la subvention de l'Etat de telle manière que le total des subventions publiques ne puisse dépasser, par type d'opération, le taux maximal fixé à l'article 2 du Décret.

Le taux maximal d'aides publiques est de :

- 50 % pour les travaux de boisement, reboisement, régénération de peuplement et les travaux d'amélioration des forêts existantes.

Ce taux est porté à 60 % dans les zones de montagne ou zones NATURA 2000.

- 50 % pour les dossiers individuels de travaux de desserte.

Ce taux est porté à 80 % sur le territoire de la Corse.

Dans tous les cas, la part de l'Etat s'élève au maximum à 20 %.

- 60 % pour les dossiers de travaux de desserte portés par un Groupement Forestier.

Ce taux est porté à 80 % sur le territoire de la Corse.

Dans tous les cas, la part de l'Etat s'élève au maximum à 25 %.

- 80 % pour les dossiers de travaux de desserte portés par une structure de regroupement, ou s'inscrivant dans un schéma de desserte ou une stratégie locale de développement.

Dans ce cas, la part de l'Etat s'élève au maximum à 35 %.

- 80 % pour les travaux de protection de la forêt, y compris les travaux de restauration des terrains en montagne, les opérations de prévention et de défense des forêts contre les incendies et de fixation des dunes côtières,

- 80 % pour les travaux de protection ou de restauration de la biodiversité.

De plus, la décision attributive de l'aide prise par le Préfet fixe, notamment, l'objet de l'aide, son montant et les engagements du bénéficiaire dont la durée est fixée à cinq ans à compter de la date à laquelle intervient la décision juridique.

Le maître d'ouvrage des opérations d'investissement forestier doit solliciter l'accord préalable de l'Administration pour toute modification du devis initial agréé.

Arrêté du 16 Décembre 2009

ENVIRONNEMENT

Objet : Subventions suite à la tempête KLAUS

L'Etat peut accorder des subventions suite aux sinistres résultant de la tempête KLAUSS.

Ces subventions sont destinées à assurer le nettoyage des massifs forestiers et leurs reconstitutions.

Une avance peut être accordée lors du commencement des travaux.

Selon le décret du 12 Janvier 2010, l'avance versée lors du commencement d'exécution du projet peut, à titre exceptionnel, être portée jusqu'à un maximum de 15 % du montant prévisionnel de la subvention.

Le bénéfice de cette dérogation est apprécié, au cas par cas, par l'autorité qui décide de l'attribution de la subvention, en prenant en compte la capacité financière du bénéficiaire, sa taille et l'importance des dégâts.

Copie Décret n° 2010-46

DROIT DE L'ENVIRONNEMENT

Objet : La responsabilité civile de l'exploitant d'un site pollué

La Cour de Cassation a admis la responsabilité civile de l'exploitant, titulaire d'un bail commercial, d'un site pollué à l'égard de l'acquéreur du terrain sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil (responsabilité civile) alors qu'aucun lien contractuel n'existe entre la victime du préjudice et l'exploitant pollueur.

Les faits :

Une société d'assainissement A exploitait une installation classée soumise à autorisation selon un bail commercial de février 1991.

En 1999, le site fut vendu au SDIS (Service départementale d'incendie).

La société A resta sur le site jusqu'en 2000 avec autorisation du nouveau propriétaire.

En 2002, la société A a fait l'objet d'un arrêté préfectoral en date du 6 Août 2002 lui imposant diverses prescriptions pour la surveillance et la mise en sécurité du site en raison de sa pollution.

L'acquéreur se voit dans l'obligation de modifier le plan de masse pour tenir compte des restrictions à l'utilisation du site et des prescriptions imposées par l'arrêté préfectoral.

L'augmentation du coût des travaux en résultant (57.000 €) lui cause nécessairement un préjudice.

La procédure :

L'acquéreur, SDIS, demande la condamnation de l'exploitant A pour obtenir indemnisation de son préjudice, sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil (responsabilité civile).

Ainsi se pose le problème de la nature des obligations dont est tenu le preneur.

La Cour d'Appel a fait droit à la demande de SDIS et condamne A à l'indemniser.

Elle a retenu que le non-respect de l'obligation du preneur en vertu de l'arrêté était constitutif d'une faute civile.

Peu importe que l'arrêté n'impose que de simple mesures de sécurisation et de surveillance, dès lors que le fait générateur de la responsabilité du preneur se trouve dans le mauvais état du site, dû à l'exploitation de la société d'investissement A.

La solution de la Cour de Cassation :

Dans son arrêt du 9 Septembre 2009, la Cour de Cassation a confirmé l'arrêt de la Cour d'Appel.

Le preneur (exploitant) est condamné sur le fondement de l'article 1382 du Code civil.

L'obligation de remettre le site dans un état tel qu'il ne s'y manifeste aucun des dangers mentionnés à l'article L 511-1 du Code de l'Environnement est donc indépendante de l'existence d'un contrat entre celui qui est tenu de cette obligation et celui qui en subit les conséquences.

Arrêt du 9 septembre 2009 (n° de pourvoi: 08-13050)

DROIT DE L'ENVIRONNEMENT

Objet : Le Conseil d'Etat, aux termes d'un arrêt du 27 Juillet 2009, s'oppose à l'installation d'éoliennes qui, par leur situation et leurs dimensions, pourraient porter atteinte à la sécurité.

Le Conseil d'Etat s'est prononcé en qualifiant de dangereuse l'installation d'éoliennes d'une hauteur de 120 m, situées à 300 m d'une ferme habitée et à 500 m d'un hameau, du fait du risque de chute des pales des éoliennes menaçant la sécurité des habitations implantées à proximité.

Arrêt du Conseil d'Etat du 27 Juillet 2009 (n° 317060 et 318281, Sté Boralex Avignonet SAS)

DROIT DE L'ENVIRONNEMENT

Objet : La LOI n° 2009-967 du 3 Août 2009 de programmation relative à la mise en oeuvre du Grenelle de l'environnement (notre newsletter n° 0809).

Cette loi a pour objectif, notamment, de répondre au constat d'une urgence écologique et fixer les objectifs en définissant le cadre d'action, de façon à lutter contre le changement climatique et s'y adapter.

Cette loi intègre également des objectifs en matière d'urbanisme en renforçant le rôle des collectivités publiques dans la conception et la mise en oeuvre de programmes d'aménagement durable.

A cet effet, l'Etat, aux termes de cette loi, a pour objectif d'inciter les régions, les départements et les communes de plus de 50 000 habitants ainsi que les groupements à établir, en cohérence avec les documents d'urbanisme et après concertation avec les autres autorités compétentes en matière d'énergie, de transport et de déchets, des « plans climat-énergie territoriaux » avant 2012.

Le droit de l'urbanisme devra prendre en compte les objectifs suivants, dans un délai d'un an suivant la publication de la loi :

a) Lutter contre la régression des surfaces agricoles et naturelles, les collectivités territoriales fixant des objectifs chiffrés en la matière après que des indicateurs de consommation d'espace auront été définis.

Il est prévu, dans les six mois suivant la publication de la loi, une étude sur la réforme de la fiscalité et sur les incitations possibles pour limiter l'extension du foncier artificialisé sera effectuée.

b) Lutter contre l'étalement urbain et la déperdition d'énergie, ainsi que permettre la revitalisation des centres villes.

Les collectivités territoriales disposent, désormais, ou sont dotées dans l'année qui suit l'adoption de la présente loi, d'outils leur permettant en particulier :

* de conditionner la création de nouveaux quartiers, d'opérations d'aménagement à dominante d'habitat ou de bureaux à la création ou au renforcement correspondant des infrastructures de transport,

* ainsi que de prescrire, dans certaines zones, des seuils minimaux de densité ou des performances énergétiques supérieures à la réglementation.

c) Il est également prévu de :

- concevoir l'urbanisme de façon globale en harmonisant les documents d'orientation et les documents de planification établis à l'échelle de l'agglomération ;

- de préserver la biodiversité, notamment à travers la conservation, la restauration et la création de continuités écologiques ;

- d'assurer une gestion économe des ressources et de l'espace et réexaminer dans cette perspective les dispositifs fiscaux et les incitations financières relatives au logement et à l'urbanisme ;

- de permettre la mise en oeuvre de travaux d'amélioration de la performance énergétique des bâtiments, notamment l'isolation extérieure, en adaptant les règles relatives à la protection du domaine public ;

- de créer un lien entre densité et niveau de desserte par les transports en commun.

LOI n° 2009-967 du 3 Août 2009

DROIT DE L'ENVIRONNEMENT

Objet : Les dispositions du cahier des charges du lotissement priment sur les stipulations contraires des actes de vente

Un arrêt de la Cour de Cassation en date du Juin 2009 confirme la primauté des stipulations prévues aux termes du cahier des charges d'un lotissement sur les clauses contraires d'un acte de vente.

La Cour de Cassation s'appuie à cet égard sur l'article 1134 du Code Civil, estimant que les clauses du cahier des charges d'un lotissement engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.

La Cour de Cassation entérine ainsi le moyen selon lequel le cahier des charges d'un lotissement définit les règles internes du lotissement en ce qui concerne notamment l'implantation des constructions, leur destination ou les règles d'urbanisme concernant les clôtures.

Il s'agit d'un document de droit privé et de nature contractuelle qui fait la loi entre les Parties, lesquelles peuvent s'en prévaloir.

C'est dans ces conditions qu'en cas d'opposition entre les stipulations du cahier des charges du lotissement et les titres de propriété des colotis, la Cour de cassation fait prévaloir le premier sur les seconds.

En l'espèce un des colotis avait réalisé des travaux au delà des limites mentionnées aux termes des actes de vente

Arrêt de Cour de Cassation du 17 Juin 2009 - Pourvoi D 06-19.347

DROIT DE L'ENVIRONNEMENT

Objet : Nouvelles propositions pour limiter certains affichages publicitaires dans le cadre de vie

Monsieur le Sénateur Ambroise DUPONT a déposé un rapport en Juin 2009 auprès de Mme JOUANNO, secrétaire d'Etat à l'Ecologie et Monsieur FALCO, secrétaire d'Etat à l'Amènagement du Territoire en matière d'affichages publicitaires.

Plusieurs objectifs sopnt étudiés aux termes de ce rapport :

1 - Limiter l'impact publicitaire dans le cadre de vie par :

* l'interdiction de la publicité dans certains lieux tels que la proximité des écoles (maternelles et primaires),

* la limitation de la publicité lumineuse par un contrôle de l'intensité lumineuse des dispositifs, notamment dans le cadre des économies d'énergie et afin d'éviter les pollutions nocturnes en réduisant le format des supports d'affichages publicitaires.

* une limitation de densité.

* la restriction de la publicité hors agglomération : possibilité de supprimer les « pré enseignes dérogatoires » et de les remplacer par une signalétique routière.

2 - Mieux Maitriser la publicité et les enseignes aux entrées de ville :

* en réduisant la place excessive des enseignes dans les zones commerciales,

*en limitant à un panneau par façade et à un seul support scellé au sol par établissement,

*en développant une « signalisation d'information locale » : cette signalisation permettrait d'indiquer la proximité des commerces sous forme de signalisation routière,

*en instituant des schémas et contrats d'axes routiers.

3 - Réaffirmer la compétence des communes

* en renforçant la responsabilité des communes, le contrôle des « règlements locaux de publicité » serait plus clairement de la responsabilité de l'administration communale,

* en incitant les communes à intégrer la réglementation publicitaire dans un cadre urbanistique global,

* en simplifiant la procédure d'élaboration des « règlements locaux de publicité ».

4. Associer davantage les citoyens :

* en garantissant la concertation et en introduisant l'enquête publique dans une procédure rénovée d'élaboration des règlements locaux de publicité.

5. Accroître la vigilance sur les nouveaux procédés et nouvelles technologies Publicitaires avec l'appui du Conseil National du Paysage qui sera consulté sur les impacts paysagers du développement des nouveaux dispositifs publicitaires (écrans plasma, véhicules...) ainsi que l'émergence des bâches de grandes dimensions liées à la création publicitaire.

Les propositions seront examinées à l'occasion du projet de loi « Grenelle 2 », dès la rentrée parlementaire fin Septembre 2009.

Dupont, Publicité extérieure, enseignes et préenseignes,

Rapport à la secrétaire d'État à l'écologie, Juin 2009.