droit de l'urbanisme (11)
DROIT DE L'URBANISME
Objet : A compter du 1er juillet 2013, l'expropriant ne pourra plus occuper les terrains expropriés par anticipation
Le Conseil constitutionnel a été saisi le 16 janvier 2012 par la Cour de cassation (troisième chambre civile, arrêt n° 165 du 16 janvier 2012), dans les conditions prévues à l'article 61-1 de la Constitution, d'une question prioritaire de constitutionnalité relative à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit des articles L. 15-1 et L. 15-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
En vertu de l'article L. 15-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique :
" Dans le délai d'un mois, soit du paiement ou de la consignation de l'indemnité, soit de l'acceptation ou de la validation de l'offre d'un local de remplacement, les détenteurs sont tenus d'abandonner les lieux. "
De plus il résulte des dispositions de l'article L 15-2 du même Code que, lorsque le jugement fixant les indemnités d'expropriation est frappé d'appel, l'expropriant peut prendre possession des biens moyennant versement d'une indemnité au moins égale aux propositions qu'il a faites et consignation du surplus de celle fixée par le juge.
Passé ce délai qui ne peut, en aucun cas, être modifié, même par autorité de justice, il peut être procédé à l'expulsion des occupants.
Aux termes de l'article L 15-2 du même Code :
" L'expropriant peut prendre possession, moyennant versement d'une indemnité au moins égale aux propositions faites par lui et consignation du surplus de l'indemnité fixée par le juge. "
Selon les requérants, en permettant à l'autorité expropriante de prendre possession des lieux en ayant versé la somme qu'elle a elle-même proposée à titre d'indemnisation, la différence avec l'indemnité fixée par le juge de l'expropriation devant être simplement consignée, ces dispositions méconnaissent l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789.
De plus, en avantageant, en cas d'appel, la collectivité expropriante, elles méconnaîtraient également ses articles 6 et 16 impliquant qu'une procédure doit être juste et équitable et garantir l'équilibre des droits des parties.
Enfin, aux termes de l'article 17 de la Déclaration de 1789 :
" La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité. "
Afin de se conformer à ces exigences constitutionnelles, la loi ne peut autoriser l'expropriation d'immeubles ou de droits réels immobiliers que pour la réalisation d'une opération dont l'utilité publique est légalement constatée.
La prise de possession par l'expropriant doit être subordonnée au versement préalable d'une indemnité.
Pour être juste, l'indemnisation doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation.
En cas de désaccord sur la fixation du montant de l'indemnité, l'exproprié doit disposer d'une voie de recours appropriée.
Selon le Conseil constitutionnel les dispositions contestées des articles L 15-1 et L 15-2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique méconnaissent l'exigence selon laquelle nul ne peut être privé de sa propriété que sous la condition d'une juste et préalable indemnité ; que, sans qu'il soit besoin d'examiner l'autre grief, les dispositions des articles L 15-1 et L 15-2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique doivent être déclarées contraires à la Constitution.
Conseil constitutionnel du 6 avril 2012 (décision n° 2012-226 QPC : JO, 7 avr).
Objet : Vente au mépris du droit de préemption de la SAFER
La publication de l'acte de vente à la conservation des hypothèques ne fait pas, à elle seule, courir le délai de 6 mois ouvert à la SAFER pour agir en nullité en cas de non respect du droit de préemption dont bénéficie celle-ci.
Les faits de l'espèce sont les suivants :
La SAFER Provence-Alpes-Côte-d'Azur s'est pourvue en cassation, le 20 janvier 2010, contre l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence, le 20 novembre 2009.
L'arrêt attaqué retient que suivant acte authentique du 4 mars 2004, Mme Geneviève X... a vendu à M. David Z... deux parcelles de terre.
La Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Provence-Alpes-Côte-d'azur (la SAFER) les a assignés en nullité de la vente, comme conclue au mépris de son droit de préemption.
En effet, lorsque la vente d'un bien immobilier agricole est effectuée en fraude au droit de préemption de la SAFER, celle-ci doit agir en nullité dans un délai de 6 mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue (C. rur., article L. 412-12, al. 3, par renvoi des articles L. 143-8 et R. 143-20).
Selon la Cour d'appel, l'acte de vente étant soumis à publicité foncière, il est opposable aux tiers, donc, à la SAFER à compter de sa publication à la conservation des hypothèques.
La Cour de cassation ne s'est pas ralliée à la position de la Cour d'appel. La cassation est prononcée.
En effet, sans condamner le recours à la publicité foncière, la 3ème Chambre civile décide que la publicité foncière de la vente ne fait pas, à elle seule, courir le délai de forclusion prévu par l'article L. 412-12 du Code rural et de la pêche maritime, lequel exige, selon la Cour de cassation, la connaissance effective de la date de la vente.
DROIT DE L'URBANISME
Objet : La « surface de plancher » mise en place par ordonnance du 16/11/11 entrera en vigueur le 1er mars 2012
Cette ordonnance a pour finalité de simplifier le dispositif, actuellement en vigueur, basé sur la surface hors oeuvre nette (SHON) en unifiant la définition des surfaces de plancher, prises en compte dans le droit de l'urbanisme, et ceci conformément à l'article 25 de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, dite « Loi Grenelle II ».
Jusqu'à la réforme, opérée par l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011, la surface hors oeuvre nette (SHON) était, en effet, obtenue en déduisant de la surface hors oeuvre brute (SHOB : somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction) un certain nombre de surfaces énumérées à l'article R 112-2 du Code de l'urbanisme (surfaces de plancher des combles et des sous-sols non aménageables, des balcons, des loggias, etc.).
La définition aux termes de l'ordonnance du 16 novembre 2011 est la suivante :
La nouvelle " surface de plancher " qui a vocation à se substituer aux actuelles surface hors oeuvre brute (SHOB) et surface hors oeuvre nette (SHON) utilisées depuis la loi d'orientation foncière de l967. Un décret en Conseil d'État viendra compléter cette réforme dont l'entrée en vigueur est fixée au 1er mars 2012 (Ord. n° 2011-1539, 16 nov. 2011 : JO, 17 nov.).
A « la surface de plancher de la construction s'entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment ».
Sont exclues de cette définition :
- les surfaces consacrées à l'isolation (intérieure ou extérieure) des constructions,
- les surfaces non-closes telles que des balcons et loggias.
Cette définition fera l'objet de l'article L 112-1 du Code de l'urbanisme.
Certaines surfaces mais feront l'objet de déduction dans des conditions qui seront précisées par décret.
Il s'agit :
- des vides et des trémies,
- des aires de stationnement,
- des caves ou celliers, des combles,
- des locaux techniques.
- d'une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l'habitation dans les immeubles collectifs.
Observation :
L'ordonnance confère ainsi à la notion de surface de plancher une définition qui se rapproche sensiblement de celle de « surface habitable ».
Suppression des notions de SHOB et de SHON
La notion de surfaces de plancher hors oeuvre nette ou brute et autres surfaces de plancher développées seront supprimées.
A compter du 1er mars 2012 , les valeurs exprimées en surface hors oeuvre nette et en surface hors oeuvre brute dans tous les plans locaux d'urbanisme, plans d'occupation des sols, plans d'aménagement de zone et plans de prévention des risques naturels, plans de prévention des risques miniers et plans de prévention des risques technologiques, devront s'entendre en valeurs exprimées en surface de plancher telle que définie aux termes de l' ordonnance du 16 novembre 2011.
Il en sera de même des valeurs exprimées en surface hors oeuvre nette et en surface hors oeuvre brute, dans tous les plans de sauvegarde et de mise en valeur qui devront s'entendre en valeurs exprimées en surface de plancher telle que définie aux termes de la même ordonnance.
Mise en oeuvre de l'ordonnance du 16 novembre 2011 :
Les dispositions de l'ordonnance entrent en vigueur le 1er mars 2012.
Permis de construire :
Les demandes de permis et les déclarations préalables déposées, en application de l'article L 423-1 du Code de l'urbanisme :
- avant le 1er mars 2012,
- et sur lesquelles l'autorité compétente se prononce après cette date,
sont délivrées au regard des dispositions faisant référence à la surface hors oeuvre nette ou à la surface hors oeuvre brute applicables avant la date d'entrée en vigueur de l'ordonnance du 16 novembre 2011.
Zones d'aménagement concerté :
Les valeurs exprimées en surfaces hors oeuvre nette ou en surface hors oeuvre brute, dans les cahiers des charges de cession de terrains signés avant le 1er mars 2012, doivent s'entendre, à compter de cette date, en valeurs exprimées en surface de plancher au sens de l'ordonnance.
Toutefois, lorsque les droits à construire résultant du calcul en surface de plancher sont inférieurs aux droits à construire résultant du calcul en surface hors oeuvre nette, l'acquéreur peut demander, lors de l'autorisation de construire, à bénéficier d'un droit à construire correspondant à celui résultant du calcul en surface hors oeuvre nette.
Lotissements :
Concernant les lotissements autorisés à la date d'entrée en vigueur de ordonnance du 16 novembre 2011, lorsque la surface hors oeuvre nette a été répartie par le lotisseur, le nombre de mètres carrés de surface de plancher autorisé sur un terrain est identique au nombre de mètres carrés de surface hors oeuvre nette qui a été autorisé dans le cadre du permis d'aménager ou dans des attestations délivrées lors de la vente ou de la location des lots.
Toutefois, lorsque les droits à construire résultant du calcul en surface de plancher sont inférieurs aux droits à construire résultant du calcul en surface hors oeuvre nette, l'acquéreur peut demander, lors de l'autorisation de construire, à bénéficier d'un droit à construire correspondant à celui résultant du calcul en surface hors oeuvre nette.
Ordonnance du 16/11/11 n° 2011-1539
DROIT DE L'URBANISME
Objet : Expropriation : attention au délai de 2 mois pour déposer les pièces et le mémoire
La Cour de cassation rappelle aux termes de son arrêt rendu le 5 octobre 2011 (n° 10-17.057), qu'en vertu de l'article R 13-49, alinéa 1er, du Code de l'expropriation, l'appelant doit, à peine de déchéance , déposer ou adresser son mémoire et les documents qu'il entend produire au Greffe de la chambre dans un délai de deux mois à dater de l'appel.
Les faits sont les suivants :
L'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 janvier 2010) fixe les indemnités dues par le département des Alpes-Maritimes aux Consorts X... à la suite de l'expropriation à son profit de parcelles leur appartenant.
Or, un rapport d'expertise a été déposé au Greffe par les Consorts X..., appelants, le 14 février 2008, soit plus de deux mois après leur déclaration d'appel du 23 novembre 2007.
La Cour de cassation fait valoir qu'en statuant ainsi, alors que les documents produits par l'appelant plus de deux mois après la déclaration d'appel doivent être déclarés, au besoin d'office, irrecevables, la Cour d'appel a violé le texte susvisé.
Pourtant :
* les hoirs X... ont déposé leur mémoire le 21 janvier 2008, soit dans le délai de deux mois de leur appel formé le 23 novembre 2007,
* les pièces 1 à 9 avaient déjà été communiquées en première instance et ce retard est sans incidence sur leur recevabilité,
* par contre, tel n'est pas le cas des pièces 10 à 21, lesquelles doivent, donc, être écartées de la procédure,
* aucune demande n'est formée pour les pièces 22 à 26 qui concernent soit des actes de procédure postérieurs à l'appel soit des documents produits pour répondre aux moyens adverses ou postérieurs au premier mémoire.
Arrêt de la Cour de cassation du 005/10/11 n° 10-17.057
Le Préfet est-il autorisé à ordonner la libération d'un campement illicite par voie d'arrêté ?
DROIT DE L'URBANISME
Objet : Le Préfet est-il autorisé à ordonner la libération d'un campement illicite par voie d'arrêté ?
Le Conseil d'Etat a eu à se prononcer, à cet égard, et pour valider l'arrêté préfectoral a tenu compte d'impératifs liés à la sécurité des occupants (CE 5 avr. 2011, Mme Ciurar et autres, req. n° 347949).
Les faits sont les suivants :
Le Préfet de la SEINE SAINT DENIS a pris, le 16 mars 2011, un arrêté faisant commandement à l'ensemble des occupants d'un terrain situé le long du chemin de halage sur les Communes de BOBIGNY et NOISY LE SEC de quitter et libérer ce lieu au plus tard dans le délai de 48 heures à compter de la notification de l'acte.
Les occupants de ce terrain ont saisi le Juge des référés du tribunal administratif de MONTREUIL, sur le fondement de l'article L 521-2 du Code de justice administrative, pour demander la suspension de cet arrêté.
Ils ont fait appel de l'ordonnance de rejet et ont demandé au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler l'ordonnance du 22 mars 2011 par laquelle le Juge des référés, statuant sur le fondement de l'article L 521-2 du Code de justice administrative, a rejeté leur demande tendant à la suspension de l'exécution de l'arrêté du 16 mars 2011 du Préfet de la SEINE SAINT DENIS, ayant fait commandement à l'ensemble des habitants d'un terrain situé le long du chemin de halage sur les Communes de BOBIGNY et NOISY LE SEC de quitter et libérer ce lieu, au plus tard dans le délai de 48 heures à compter de la notification de l'acte.
2°) de suspendre l'exécution de cet arrêté.
Les requérants font valoir que :
- l'ordonnance attaquée est entachée d'une insuffisance de motivation ;
- la procédure suivie par le Préfet permet l'exécution d'office d'une mesure d'évacuation forcée qui porte une atteinte grave à l'exercice des libertés constitutionnellement garanties, telles que la liberté d'aller et venir, composante de la liberté personnelle, et le respect de la vie privée, protégés par les articles 2 et 4 de la déclaration de 1789 ;
- comme l'a jugé le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 2011-625 DC du 10 mars 2011, en l'absence de garantie tenant à l'existence d'un recours suspensif préalable, la mise en oeuvre d'une telle procédure s'avère manifestement illégale, faute d'assurer une conciliation entre la nécessité de sauvegarder l'ordre public et les droits et libertés constitutionnellement garantis ;
- les imprécisions concernant le terrain concerné entachent l'arrêté litigieux d'une illégalité et ne permettent pas de vérifier la compétence du préfet ainsi que le champ d'application de l'arrêté ;
- l'arrêté contesté méconnaît les stipulations du 1 de l'article 3 de la convention internationale des droits de l'enfant et de l'article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales en portant une atteinte grave et manifeste à leur droit à une vie privée et familiale normale et à l'intérêt supérieur de leurs enfants ;
- la mesure d'évacuation prise par l'arrêté n'est ni adéquate ni proportionnée.
Le Ministre de l'intérieur, de l'outre-mer, des collectivités territoriales et de l'immigration, conclut au rejet de la requête notamment pour les motifs ci après évoqués :
- la décision administrative vise à préserver un impératif de sécurité publique compte tenu des risques graves d'électrocution ou d'incendie liés au comportement imprudent des occupants du campement.
En effet, l'arrêté préfectoral n'est fondé que sur les risques pour la sécurité des personnes qui justifient qu'il soit procédé, en urgence et d'office, à l'évacuation.
Cette mesure était nécessaire et proportionnée afin d'assurer la sécurité des occupants compte tenu des dangers encourus.
De plus, l'arrêté préfectoral ne porte pas une atteinte grave et manifeste aux droits des requérants à mener une vie privée et familiale normale, à l'intérêt supérieur de leurs enfants, à leur liberté d'aller et venir dès lors que la mesure d'évacuation a été réalisée pour protéger leur sécurité et celle de leur voisinage et que leur vie privée et familiale normale peut se poursuivre à un autre endroit et n'empêche pas la scolarisation de leur enfants.
Le Conseil d'Etat fait droit à l'argumentation du Ministre de l'intérieur et retient que :
- l'absence de texte prévoyant un recours suspensif contre l'arrêté préfectoral contesté est sans incidence sur l'office du juge des référés statuant sur le fondement de l'article L 521-2 du Code de justice administrative, dès lors qu'il appartient à ce Juge d'ordonner dans de brefs délais toute mesure nécessaire à la protection des libertés fondamentales auxquelles une atteinte grave et manifestement illégale aurait été apportée ;
- l'arrêté contesté désigne le campement implanté sur le chemin de halage situé sur les Communes de BOBIGNY et de NOISY LE SEC, près du rond point de BONDY, place Saint-Just et que cette désignation est suffisamment précise, sans qu'il ait été besoin de préciser les parcelles cadastrales concernées ; ;
- le champ d'application de l'arrêté excédant le territoire d'une Commune, le Préfet était compétent en vertu du 3° de l'article L. 2215-1 du Code général des collectivités territoriales ;
- il résulte de l'instruction que depuis le mois de décembre 2010, des branchements frauduleux ont été effectués par les occupants du campement concerné par l'arrêté contesté ; que si les services d'ERDF sont intervenus à plusieurs reprises, dont au moins une fois en présence d'un interprète, les branchements frauduleux ont été systématiquement réinstallés après leur départ ; une plainte a été déposée par ERDF auprès du Procureur de la République le 14 janvier 2011 ; les branchements en cause, situés en amont et à proximité de l'alimentation d'un poste de transport de gaz, présentaient, d'une part, un danger d'électrocution et d'incendie, et d'autre part, un risque résultant de la baisse de tension d'alimentation du poste de gaz rendant inopérant le système de protection de ce poste permettant de couper le gaz en cas de danger ;
- un autre campement situé à proximité, comportant lui aussi des branchements frauduleux, a été détruit par un incendie le 14 mars 2011 ;
- dans ces conditions, compte tenu de la gravité des risques encourus, et alors qu'il n'apparaît pas que des tentatives de médiation aient été de nature à prévenir efficacement ces risques, l'arrêté contesté n'est pas entaché d'une méconnaissance manifeste des conditions de nécessité et de proportionnalité au regard des exigences de la sécurité publique ;
- eu égard à la nécessité de sécurité publique justifie l'arrêté contesté, et alors même qu'il implique le départ des occupants du campement, notamment des enfants scolarisés, cet arrêté ne porte pas une atteinte manifestement illégale à leur liberté d'aller et venir, à leur vie privée et à l'intérêt supérieur des enfants.
C'est dans ces conditions que la requête a été rejetée.
Arrêt du Conseil d'Etat du 5 avril 2011, req. n° 347949
DROIT DE L'URBANISME
Objet : La préservation des crapauds accoucheurs face à un projet de construction
Le projet de construction ne peut être autorisé qu'à la condition de prendre en compte les prescriptions spéciales liées à l'importance, la situation et la destination du projet et les conséquences dommageables pour l'environnement.
Les circonstances de l'espèce étaient les suivantes :
Le Préfet des Pyrénées Atlantiques autorise une construction sur un terrain situé dans un secteur où vivent des crapauds accoucheurs, espèce protégée d'amphibiens.
La Cour Administrative d'Appel de BORDEAUX a été saisie à la suite d'un recours dirigé à l'encontre de la délibération du 31 Mars 2006 du Conseil Communautaire de la Communauté d'Agglomération de BAYONNE ANGLET BIARRITZ approuvant la modification du PLU de la Commune d'ANGLET.
Le Tribunal Administratif a annulé cette modification.
C'est dans ces conditions que la Communauté d'Agglomération a fait appel de ce Jugement en ce qu'il prononce cette annulation.
La Cour relève que pour prononcer l'annulation de la modification du PLU, les premiers juges ont relevé que la suppression du COS avait pour effet de densifier la constructibilité de l'emplacement en cause et que cette densification portait atteinte à l'espèce protégée les crapauds accoucheurs présents dans cette zone.
Toutefois, la Cour fait valoir :
- que si la présence des crapauds accoucheurs s'est avérée dans ce secteur,
- que la délibération litigieuse accroit les possibilités de constructions en autorisant un niveau de construction R+3 au lieu de R+1, et en supprimant le COS qui était auparavant de 0,35 pour des unités foncières comparables,
- que l'emplacement en cause, se révèle d'une superficie relativement limitée, et était déjà réservé pour la construction de logements sociaux, ainsi que préalablement classé en zone urbaine.
D'autre part, il ne ressort pas des pièces du dossier que cette modification du règlement du PLU n'aura pas pour effet d'altérer l'environnement et porter atteinte à l'espèce du crapaud accoucheur.
C'est dans ces conditions que la CAA a estimé que la Communauté d'Agglomération est fondée à soutenir que c'est à tort que le Tribunal Administratif a annulé la délibération de son Conseil Communautaire du 31 mars 2006 en ce qu'elle modifie le règlement du PLU de la Communauté d'Agglomération au sujet de l'emplacement concerné.
(Source « LA PROPRIETE PRIVEE RURALE de Mars 2010 »)
CONSTRUCTION URBANISME
Objet : Les constructions neuves devront prochainement utiliser encore plus de bois
La quantité de bois devant être intégrée dans les normes de constructions devront être par dix à compter du 1er Décembre 2010.
En effet, le Décret n° 2010-273 du 15 Mars 2010 relatif à l'utilisation du bois dans certaines constructions dispose que :
* La quantité de bois incorporé dans une construction est mesurée par le volume du bois mis en oeuvre rapporté à la surface hors oeuvre nette (SHON) de cette construction.
* Dans le cas d'un bâtiment à usage dominant de garage ou de parking ou d'un bâtiment agricole, la surface hors oeuvre nette est remplacée par la surface hors oeuvre brute (SHOB).
1- Concernant les bâtiments dont la demande d'autorisation de construire ou la déclaration préalable est déposée entre le 1er Décembre 2010 et le 30 Novembre 2011, cette quantité ne peut être inférieure à :
a) 20 décimètres cubes par mètre carré de surface hors oeuvre pour un immeuble à usage d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître d'ouvrage.
Toutefois, les bâtiments dont la charpente de toiture est réalisée en majorité dans des matériaux autres que le bois, ou n'ayant pas de charpente de toiture, relèvent du c) ci-dessous précisé.
b) 3 décimètres cubes par mètre carré de surface hors oeuvre pour un bâtiment à usage industriel, de stockage ou de service de transport.
c) 7 décimètres cubes par mètre carré de surface hors oeuvre pour tout autre bâtiment.
2. Concernant les bâtiments dont la demande d'autorisation de construire ou la déclaration préalable est déposée à partir du 1er Décembre 2011, cette quantité ne peut être inférieure à :
a) 35 décimètres cubes par mètre carré de surface hors oeuvre pour un immeuble à usage d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître d'ouvrage ; toutefois, les bâtiments dont la charpente de toiture est réalisée en majorité dans des matériaux autres que le bois, ou n'ayant pas de charpente de toiture, relèvent du c) ci-dessous précisé.
b) 5 décimètres cubes par mètre carré de surface hors oeuvre pour un bâtiment à usage industriel, de stockage ou de service de transport ;
c) 10 décimètres cubes par mètre carré de surface hors oeuvre pour tout autre bâtiment.
Le calcul du volume de bois incorporé dans une construction est effectué, dans des conditions fixées par arrêté du Ministre chargé de la construction, soit au moyen d'une méthode forfaitaire utilisant des ratios par type d'ouvrage ou de produit incorporé dans un bâtiment, soit à partir des caractéristiques volumétriques réelles des produits contenant du bois.
Il y a lieu de rappeler que cette obligation avait été mise en place par le décret du 26 Décembre 2005, pour s'appliquer aux bâtiments neufs à compter du 1er Juillet 2006.
Une exception est prévue lorsque le maître d'ouvrage justifie de l'incompatibilité de l'utilisation du bois avec le respect des exigences réglementaires de sécurité ou de santé ou avec une fonction du bâtiment.
Décret n° 2010-273, 15 mars 2010 : JO, 17 mars
URBANISME
Objet : A compter du 1er Janvier 2013 les services de publicité foncière remplaceront les Conservations des hypothèques.
Aux termes de la loi de finances rectificative pour 2009, le Gouvernement est autorisé, par voie d'Ordonnance, dans un délai de 6 mois à compter de la publication de la Loi, à remplacer les Conservations des Hypothèques, par les services de publicité foncière à compter du 1er Janvier 2013.
le service rendu à l'usager ne sera pas remis en cause, la responsabilité de l'Etat se substituant à celle des conservateurs des hypothèques, tant dans l'exécution du service public de la publicité foncière que dans les obligations en résultant et des droits et biens qui les garantissent.
Le Gouvernement sera habilité à instituer, à compter de cette même date, une Taxe au profit de l'Etat due par les usagers du service de la publicité foncière, aux mêmes conditions d'assiette, de tarif, de contrôle et de recouvrement que le salaire du conservateur prévu par l'article 879 du Code Général des Impôts qu'elle remplace.
Loi de finances rectificative 2009, n° 2009-1674, 30 déc. 2009, JO, 31 déc.
La décision de ne pas exercer le droit de préemption ne peut pas être retractée par son titulaire
DROIT DE L'URBANISME
Objet : La décision de ne pas exercer le droit de préemption ne peut pas être retractée par son titulaire
Le Conseil d'État exclut toute possibilité de retrait d'une décision de renonciation à l'exercice du droit de préemption, qu'elle soit explicite ou implicite (CE, 12 nov. 2009, n° 327451).
En effet, lorsque l'aliénation est envisagée sous forme de vente de gré à gré ne faisant pas l'objet d'une contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire :
a) Soit sa décision de renoncer à l'exercice du droit de préemption ;
b) Soit sa décision d'acquérir aux prix et conditions proposés, y compris dans le cas de versement d'une rente viagère ;
c) Soit son offre d'acquérir à un prix proposé par lui et, à défaut d'acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d'expropriation (...).
Des dispositions visent, notamment, à garantir que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption, puissent savoir de façon certaine et dans les plus brefs délais s'ils peuvent ou non poursuivre l'aliénation entreprise.
Il résulte de cette nécessité de garantie au profit du propriétaire, que lorsque le titulaire du droit de préemption a décidé de renoncer à exercer ce droit, que ce soit par l'effet de l'expiration du délai de deux mois imparti par la loi ou par une décision explicite prise avant l'expiration de ce délai, il se trouve dessaisi et ne peut, par la suite, retirer cette décision ni, par voie de conséquence, légalement décider de préempter le bien mis en vente.
Au cas d'espèce, le maire de C..... a, par décision du 26 Décembre 2008, expressément renoncé à exercer son droit de préemption sur un immeuble, situé dans cette commune, que la SOCIETE C......avait déclaré vouloir aliéner au profit d'une autre société.
Le Maire a retiré sa décision de ne pas préempter au motif que cette renonciation résulterait d'une confusion entre des déclarations d'intention d'aliéner portant sur des biens immobiliers distincts reçues durant la même période.
L'arrêt du 12 Novembre 2009 considère que le retrait est impossible non seulement dans le cas d'une décision implicite (expiration du délai de 2 mois) mais aussi dans celui d'une décision explicite de renoncer à préempter.
DROIT DE L'URBANISME
Objet : Bien que l'adoption d'un plan d'occupation des sols illégal, par une Commune, est constitutive d'une faute engageant sa responsabilité, celle-ci ne peut se voir engagée du fait du préjudice subi par l'acquéreur d'un terrain devenu inconstructible auprès de l'aménageur, faute de lien de causalité directe.
Rappel de la procédure
Sur la requête de M. T., la CAA de MARSEILLE a, par un arrêt en date du 19 Octobre 2006, déclaré la Commune du RAYOL CANADEL et l'Etat solidairement responsables du préjudice subi par M. T. du fait de l'illégalité du classement.
L'Etat, et la Commune du RAYOL-CANADEL, se pourvoient contre les dispositions de cet arrêt par lesquels la Cour les a déclarés solidairement responsables du préjudice subi par M. T. et a ordonné avant-dire droit une expertise sur le préjudice subi.
Le Conseil d'Etat retient que la responsabilité d'une personne publique n'est susceptible d'être engagée que s'il existe un lien de causalité suffisamment direct entre les fautes commises par cette personne et le préjudice subi par la victime.
Le Conseil d'Etat ne retient pas le préjudice de l'acquéreur du terrain inconstructible pour défaut de lien de causalité.
La Commune du RAYOL CANADEL, en classant les terrains en cause en zone constructible puis en créant la zone d'aménagement concerté de la Tessonnière et en approuvant le plan d'aménagement de cette zone, ainsi que l'Etat, en donnant son accord à la création de la zone, ont commis des fautes de nature à engager leur responsabilité.
Toutefois, selon le Conseil d'Etat le préjudice résulte pour les acquéreurs des terrains, de la différence entre le prix auquel ils ont acquis ces terrains et la valeur réelle de ces derniers, à leur date d'acquisition, compte tenu de l'interdiction de construire dont ils étaient frappés.
Selon le Conseil d'Etat le préjudice des acquéreurs trouve son origine directe dans les contrats de vente passés entre les acquéreurs et l'aménageur de la zone, lesquels pouvaient prévoir, en particulier, que la vente n'était conclue que sous réserve de l'obtention des permis de construire.
En conséquence, les préjudices, que M. T. soutient avoir subis et dont il pouvait demander réparation en poursuivant l'aménageur devant le Juge judiciaire, ne peuvent pas être regardés comme étant la conséquence directe des fautes commises par la commune et par l'Etat.
Dès lors, en retenant implicitement, l'existence d'un lien de causalité directe entre les fautes et les préjudices invoqués, la CAA de MARSEILLE a entaché son arrêt d'une erreur de qualification juridique des faits.
DROIT DE L'URBANISME
Objet : Aires d'accueil des gens du voyage
La loi n° 2000-614 du 5 Juillet 2000 relative à l'accueil et à l'habitat des gens du voyage a considérablement renforcé les obligations des communes en matière d'accueil des gens du voyage de façon à répondre au stationnement et à mettre fin aux difficultés suscitées par les stationnements inorganisés.
Or, il existe environ 150 000 personnes qui ont en France un mode de vie itinérant.
Pour répondre aux impératifs de sécurité, d'hygiène et de décence, les collectivités doivent donc régulièrement engager de coûteux travaux de remise en état.
* Sans remettre en cause le principe des schémas départementaux et la place des communes dans leur mise en oeuvre, le législateur a souhaité réaffirmer le rôle de l'État tant dans l'installation et l'entretien des aires d'accueil que dans leur gestion (article 1er).
* De plus, le législateur prend en compte la nécessité de responsabiliser les personnes s'installant sur ces aires d'accueil, par la signature d'une convention aux termes de laquelle les bénéficiaires de ces aires s'engagent (article 9-2) :
- à en respecter les infrastructures,
- à supporter le cas échéant les travaux de remise en état nécessaire,
- et à participer au financement des différentes prestations fournies (eau, électricité ...) (article 5).
Tel est l'objet de la proposition de loi déposée au Sénat ci-jointe en copie.