A.L AVOCATS CONSEILS

DROIT COMMERCIAL

Objet : Rester dans les lieux, pour un locataire d'un bail dérogatoire, peut lui coûter cher

La Cour de cassation vient de rappeler que le locataire qui reste dans lieux, à l'expiration d'un bail dérogatoire, se trouve soumis aux statuts des baux commerciaux.

Le congé que ce locataire a délivré par lettre recommandée, alors que l'article 145 du Code du commerce impose un acte extra judiciaire, se révèle donc nul.

Le locataire est, en conséquence, tenu au paiement des loyers correspondant à la durée du bail restant à courir. (Cass. Civ. 3eme chambre du 23 mars 2011 n° 334 FS-P+B)

Les faits sont les suivants :

Un pourvoi a été formé par la société V, SARL, contre l'arrêt rendu le 30 novembre 2009 par la Cour d'appel de BASSE-TERRE (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à M N.

En effet, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 30 novembre 2009) par acte du 2 décembre 1999, M. N a donné à bail, à compter du 1er janvier 2000, à la société V un local à usage commercial.

Ce bail était consenti pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction sauf dénonciation par lettre recommandée avec avis de réception 3 mois avant l'échéance.

Par lettre recommandée du 24 mars 2005, la locataire a donné congé pour le 30 avril 2005.

Le bailleur a assigné la société V, son locataire, en nullité du congé.

Or, la société V, locataire, fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande et de l'avoir condamnée à payer au bailleur la somme de 130.025,39 € au titre des loyers dus jusqu'à décembre 2006.

Cependant, la Cour de cassation retient qu'à l'expiration du bail dérogatoire initial la locataire était restée dans les lieux.

Elle y exploitait son fonds de commerce et était inscrite au RCS.

Aussi, en application de l'article L 145-5 du Code de commerce, un nouveau bail, soumis au statut des baux commerciaux, s'était opéré.

En conséquence, la Cour de cassation fait valoir que la Cour d'appel en a justement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche inopérante, que le congé devait, conformément aux dispositions impératives de l'article L 145-9 du Code précité, être donné par acte extrajudiciaire et que le congé délivré par la société V, par lettre recommandée, était nul.

Il y a lieu de rappeler que selon l'article L 145-9 dernier alinéa du Code de commerce, le congé doit être donné par acte extra judiciaire, les parties ne pouvant convenir qu'il sera donné par lettre recommandée avec accusé de réception.

Arrêt de la Cour de cassation du 23 mars 2011 n° 10-12254

DROIT COMMERCIAL

Objet : Interprétation stricte d'une clause résolutoire incluse dans un bail commercial

La Cour de Cassation interprète restrictivement l'application de la clause résolutoire et rappelle que la résiliation de plein droit d'un bail commercial, par application de la clause résolutoire, implique un manquement aux obligations expressément visées dans ce bail (Civ. 3e, 15 sept. 2010, FS-P+B, n° 09-10.339).

Les faits sont les suivants :

La résolution de plein droit d'un bail commercial implique un manquement aux obligations résultant de ce bail.

Cette résolution ne peut, en conséquence, être décidée en raison de la seule occupation de locaux distincts de ceux faisant l'objet de ce bail lorsque le preneur n'a commis aucun manquement particulier à l'occasion de l'occupation des locaux loués.

En l'espèce, dans le cadre du bail commercial conclu le 20 Avril 1999, la société DB Gestion ne s'est vue reprocher aucun manquement se rapportant à l'occupation des locaux lui étant loués aux 1er et 2ème étages.

Aussi, en prononçant la résiliation de plein droit de ce bail, concernant les 1er et 2ème étages, par le seul fait que la société DB Gestion avait, également, occupé l'appartement loué à son Gérant, au 3ème étage, en vertu d'un contrat distinct en date du 18 Novembre 1998, la Cour d'Appel a violé les articles 1184 du Code Civil, L. 145- 1 et suivants du Code de Commerce.

La Cour de Cassation a fait droit à l'argumentation de la société preneuse et fait valoir qu'en statuant ainsi, alors que la résiliation de plein droit d'un bail commercial par application de la clause résolutoire implique un manquement aux obligations expressément visées dans ce bail, la Cour d'Appel a violé les textes susvisés.

Arrêt de la Cour de Cassation du 15 Septembre 2010 n° 09-10339

DROIT COMMERCIAL

Objet : Révision du loyer commercial

La Cour de Cassation (chambre civile 3) dans son arrêt du 16 Juin 2010 (N° de pourvoi: 09-11565) a précisé, de nouveau, les conditions de validité d'un Mémoire de révision d'un bail commercial.

En l'espèce :

Le preneur avait engagé une action en révision à la baisse de son loyer, sans joindre à son Mémoire une copie de sa demande préalable de fixation du prix.

Le bailleur soutenait que ce Mémoire était entaché d'une irrégularité de fond et que la demande du preneur était en conséquence irrecevable.

La Cour de Cassation rejette le moyen en retenant qu'il ne s'agit que d'une irrégularité de forme, laquelle ne peut entraîner l'irrégularité du Mémoire que s'il en résulte un grief pour le destinataire, sur le fondement de l'article 114 du CPC, ce qui n'était pas le cas en l'espèce.

Il résulte de la décision de la Cour de Cassation que le défaut d'annexion au Mémoire préalable de la copie de la demande en fixation du prix :

- constitue certainement une irrégularité de forme,

- toutefois cette irrégularité ne porte pas atteinte à la validité de la procédure,

- dès lors que cette omission ne cause aucun grief au destinataire de l'acte.

Arrêt de la Cour de Cassation du 16 Juin 2010 n° 09-11565

DROIT COMMERCIAL

Objet : Nullité de la clause d'adhésion obligatoire à une Association

Par un arrêt de la 1ère Chambre Civile du 20 Mai 2010, la Cour de Cassation a rappelé que la clause d'adhésion obligatoire à une Association de commerçants et de maintien de l'adhésion pendant la durée du bail, est entachée de nullité.

La Cour confirme, ainsi, sa Jurisprudence (arrêt rendu le 12 Juin 2003 - 3ème Chambre Civile).

En l'espèce, le bail portait sur des locaux commerciaux et avait été conclu entre deux sociétés afin d'exploiter un centre de remise en forme.

Le preneur avait assigné le bailleur et l'Association :

- en nullité de la clause d'adhésion obligatoire à cette Association pendant toute la durée du bail,

- en remboursement des cotisations.

La Cour d'Appel, faisant droit à la demande, avait condamné :

- d'une part, le bailleur et l'Association au remboursement in solidum des cotisations,

- d'autre part, le preneur à payer à l'Association une somme équivalente aux cotisations prévues par le contrat, car la société ne contestant pas bénéficier des avantages fournis par l'Association.

Introduisant un pourvoi incident, l'Association faisait grief à la Cour d'Appel de l'avoir condamnée ainsi, alors que :

- la clause d'adhésion obligatoire à l'Association ne peut être contraire à l'article 11 de la Convention Européenne des Droits de l'Homme, dès lors qu'elle relève d'un engagement volontaire souscrit en considération des avantages que le preneur escomptait en recevoir ;

- l'article 4 de la loi du 1er Juillet 1901 ne prohibe pas les clauses prévoyant une interdiction de se retirer en tout temps d'une Association qui est formée pour une durée de 75 ans ;

- le preneur peut, en cédant son bail, mettre fin a son engagement envers l'Association.

La Cour de Cassation a retenu que c'est à tort que la Cour d'Appel, après avoir à bon droit constaté la nullité de la clause d'adhésion, a condamné le preneur à payer une somme équivalente au montant des cotisations.

Arrêt Cour de Cassation du 20 Mai 2010 n° 09-65045

DROIT COMMERCIAL

Objet : Conditions de validité du Commandement de Payer en matière de bail commercial

La Cour de Cassation, par arrêt du 30 Juin 2010, censure un arrêt rendu par la Cour d'Appel de Caen du 23 Octobre 2008, qui a constaté que les causes du Commandement incluaient des loyers dus, au titre des locaux d'habitation, sans rechercher la part exacte représentée par les loyers dus au titre du seul bail commercial.

Les faits sont les suivants :

Suivant trois actes distincts, les époux X... ont consenti à M. Y... :

- un bail sur des locaux à usage d'habitation,

- un autre sur des locaux à usage commercial,

- et un contrat de location-gérance sur ces derniers.

Le 27 Avril 2006, le locataire a donné congé des locaux à usage d'habitation.

Le 6 Septembre 2006, les bailleurs lui ont délivré un Commandement de Payer visant la clause résolutoire insérée au bail commercial.

Le locataire a assigné les bailleurs aux fins de faire déclarer ce Commandement nul et obtenir des dommages et intérêts.

A noter que, jusqu'à présent, la Cour de Cassation retenait qu'un Commandement, tendant au paiement d'une somme supérieure à celle qui est réellement due, n'est pas nul pour autant et demeure valable dans la limite des sommes effectivement dues (Cass. 5 févr. 1992, n° 90-13.153, Sté Silyl c/ Bry Bull. civ. III, n° 38 u Cass. 3e civ., 27 oct. 1993, n° 91-19.563, Joiris c/ Poyeton ; Cass. 3e civ., 6 mai 1998, n° 96-14.339, n° 647 P, SA Immobilière Mixte de la Ville de Meaux c/ Mutuelle des Architectes Français ; Cass. 1re civ., 4 mai 1999, n° 97-14.803, n° 835 P, Sté Carpi c/ Santa Cruz).

L'arrêt du 30 Juin 2010 pose une limite à ce principe.

La Cour de Cassation reproche à la Cour d'Appel :

* de ne pas avoir recherché la part exacte représentée par les loyers dus au titre du seul bail commercial alors qu'elle a constaté que le Commandement incluait à la fois, sans distinction aucune, des loyers d'habitation, des loyers au titre du contrat de location-gérance et des loyers au titre du bail commercial,

* d'avoir, en conséquence, refusé de prononcer la nullité du Commandement,

* de n'avoir, de ce fait, pas tiré les conséquences légales de ses constatations et observations au regard de L. 145-41 du Code de Commerce.

La Cour de Cassation avait déjà jugé, que le Commandement de Payer doit permettre au locataire de prendre la mesure exacte des injonctions du bailleur et d'y apporter une réponse appropriée dans le délai requis.

A noter, que la Cour de Cassation avait déjà jugé précédemment qu'un Commandement de Payer, concernant un local commercial qui visait un texte relatif aux baux d'habitation et mentionnait un délai erroné, était de nature à semer la confusion dans l'esprit du locataire et devait être annulé (Cass. 3e civ., 3 oct. 2007, n° 06-16.361, Guerinot c/ Sté Visha : Bull. civ. III, n° 161).

Arrêt de la Cour de Cassation du 30 Juin 2010 (3e civ. n° 09-16.244)

DROIT COMMERCIAL

Objet : Bail commercial = en cas de renonciation au droit de renouvellement par le locataire, le bail cesse de plein droit

Lorsque le locataire commercial renonce au droit au renouvellement, son bail cesse de plein droit au terme fixé sans que le bailleur ait à notifier un congé.

C'est dans ce sens que la Cour de Cassation a tranché par arrêt du 8 Avril 2010 (Civ. 3e, 8 avr. 2010, FS-P+B, n° 09-10.926 ).

Les faits sont les suivants :

La Cour de Cassation s'est prononcé à la suite d'un Pourvoi formé par la société locataire à l'encontre de l'arrêt rendu le 18 Décembre 2008 par la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence (1re chambre C).

Sur le moyen unique :

La société O (..), locataire, exploite une résidence de tourisme, par bail conclu dans le cadre de baux de dix années et soumis au statut des baux commerciaux.

Or, la locataire a renoncé, sans indemnité, au bénéfice du droit au renouvellement de manière qu'à l'arrivée du terme, les bailleurs puissent retrouver la jouissance de leur bien.

A l'échéance des baux, la locataire n'ayant pas restitué les clés, les bailleurs l'ont assignée devant le Juge des référés pour voir ordonner son expulsion.

La société O fait valoir qu'il ne peut être mis fin à un bail commercial que par un congé, aucune exception n'étant faite pour le cas où le preneur aurait renoncé à son droit au renouvellement.

En estimant un tel congé inutile, pour en déduire que l'occupation des lieux par la société O constituait un trouble manifestement illicite, la Cour d'Appel a violé les articles L. 145-9 du Code de Commerce et 809 du CPC.

La Cour de Cassation retient que la locataire avait valablement renoncé au droit au renouvellement des baux et que, de ce fait, la Cour d'Appel a retenu exactement que les baux avaient cessé de plein droit au terme fixé, sans que les bailleurs aient eu à notifier un congé.

La Cour de Cassation confirme, en conséquence, que la Cour d'Appel a pu en déduire que le maintien dans les lieux de la société O constituait un trouble manifestement illicite.

Arrêt de Cour de Cassation du 8 Avril 2010

DROIT COMMERCIAL

Objet : Les baux dérogatoires successifs en fraude des droits du preneur sont sanctionnés par la reconnaissance de la propriété commerciale

Les faits sont les suivants (Civ. 3e, 8 avr. 2010, FS-P+B, n° 08-70.338) :

Par acte du 24 Novembre 1999, Mme F a donné à bail à la société J, pour une durée de 23 mois s'achevant le 31 Octobre 2001, des locaux à usage commercial.

Puis par acte du 7 Octobre 2001, Mme F a donné à bail à Mme M, associée majoritaire de la société J, les mêmes locaux pour une durée de 23 mois s'achevant le 6 Octobre 2003.

Par un troisième contrat, Mme F a donné à bail les mêmes locaux à la société J pour une durée de 23 mois s'achevant le 6 Septembre 2005.

Mme F ayant manifesté le 20 Octobre 2005 son intention de mettre fin à ce dernier bail, la société J l'a assignée pour se voir reconnaître le bénéfice du statut des baux commerciaux.

L'arrêt rendu par la Cour d'Appel d'AIX EN PROVENCE, est attaqué pour avoir dit que la SARL J a valablement renoncé au bénéfice du statut des baux commerciaux, acquis depuis le 1er Novembre 2001, en signant un nouveau bail dérogatoire le 2 Octobre 2003, contenant une clause expresse et non équivoque de renonciation à la propriété commerciale, et déclaré la SARL J, occupante sans droit ni titre depuis le 6 Septembre 2005 des locaux, appartenant à Martine F, et ordonné l'expulsion de la SARL J et de tous occupants de son chef des lieux occupés.

Selon la société locataire, Mme F avait agi en fraude des droits de la société J, qui était réputée bénéficier des dispositions statutaires à l'expiration du bail initial, en concluant le 7 Octobre 2001, en toute connaissance de cause un deuxième bail dérogatoire avec un prête-nom.

La Cour de Cassation rappelle que les Parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du chapitre V du titre IV du livre premier du Code de Commerce à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans que :

- si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions de ce chapitre ;

- il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.

La Cour de Cassation retient, en effet, que la fraude commise lors de la conclusion de baux dérogatoires interdit au bailleur de se prévaloir de la renonciation du preneur au droit à la propriété commerciale.

Arrêt Cour de Cassation du 8 Avril 2010 (Civ. 3e, FS-P+B, n° 08-70.338)

DROIT COMMERCIAL

Objet : Résiliation du bail commercial pour défaut d'exploitation

La Cour de Cassation, aux termes d'un arrêt rendu le 10 Juin 2009, a précisé dans quelles conditions un bailleur peut résilier un bail commercial pour défaut d'exploitation.

En effet, la Cour d'Appel avait décidé, en l'espèce, que l'exploitation du fonds de commerce par son propriétaire dans les lieux loués est, non seulement une obligation inhérente à l'économie du bail commercial, mais également une condition de l'application des statuts des baux commerciaux inscrite aux termes de l'article L 145-1 du Code de Commerce.

Il en résulte, selon la Cour d'Appel, que le défaut d'exploitation dans les lieux loués, constitue un manquement grave, justifiant la résiliation du bail, aux torts exclusifs du preneur.

La Cour de Cassation estime, à l'inverse, que l'obligation d'exploiter est une condition d'application des statuts des baux commerciaux, dont l'inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail en l'absence d'une clause imposant l'exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués.

OBSERVATION :

Il y a lieu d'être particulièrement vigilant dans le cadre de la rédaction de baux commerciaux et prévoir, expressément, comme cause de résiliation du bail commercial, l'absence d'exploitation par le preneur.

Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, du 10 Juin 2009 n° 07/18.618.

DROIT COMMERCIAL

Objet : La vente d'un fonds de commerce n'emporte pas de plein droit cession à la charge de l'acheteur du passif des obligations dont le vendeur peut être tenu.

Seule une clause express peut mettre à la charge de l'acquéreur les dettes dont le vendeur est tenu.

C'est ainsi qu'à tranché la Cour de Cassation aux termes d'un arrêt du 7 Juillet 2009 en cassant l'arrêt rendu par la Cour d'Appel de BASTIA qui, pour valider les poursuites à l'encontre de l'acquéreur du fonds pour des dettes du vendeur, avait relevé que l'apport à titre onéreux du fonds a nécessairement opéré transport des dettes de son propriétaire à l'acquéreur, qui en connaissait l'existence et a accepté de les acquérir, ce qui se déduit de l'absence de stipulation contraire.

Cass. com, 7 juill. 2009 (n° 05-21.322, n° 699 F-D, Sté Pompes funèbres santa Catalina c/ Sté Walbrecq Leleux)

DROIT COMMERCIAL

Objet : Référé expertise et durée de l'interruption de la prescription

La Cour de Cassation (3ème Chambre Civile) par arrêt du 8 Juillet 2009, a confirmé qu'en cas de refus de renouvellement de bail commercial avec offre d'indemnité d'éviction, l'action en fixation du montant de cette indemnité doit être intentée par le preneur dans les deux ans à compter de l'Ordonnance de référé ayant désigné l'Expert chargé d'évaluer l'indemnité d'éviction.

En l'espèce, les propriétaires avaient demandé que la société locataire soit déclarée déchue de son droit à indemnité d'éviction en raison de la prescription biennale édictée par l'article L 145-60 du code de commerce.

La Cour de Cassation a fait valoir que :

- le locataire qui entend contester la validité du congé doit exercer son action dans le délai de la prescription biennale de l'article L.145-60 du Code de commerce,

- le congé, non contesté par la société locataire dans le délai de deux ans, a valablement mis fin au bail,

- le principe de non-renouvellement était donc acquis et ne peut être mis en échec par la demande de maintien dans les lieux faite tardivement par la locataire après la date d'effet du congé,

- la prescription biennale de l'article L.145-60 du Code de commerce s'applique à toutes les actions exercées en vertu des dispositions du chapitre V relatives au bail commercial notamment aux actions en fixation ou en paiement de l'indemnité d'éviction.

La prescription est régie par les articles 2219 et suivants du Code civil et court à compter de la date d'effet du congé.

Arrêt de la Cour de Cassation du 8 Juillet 2009

DROIT COMMERCIAL

Objet : Responsabilité du bailleur en matière de mise en conformité des lieux loués

En l'espèce, la société KLEPIERRE était titulaire d'un droit d'occupation sur un terrain appartenant au port autonome de STRASBOURG, lequel a donné en location un entrepôt situé sur ce terrain à la société HEPPNER.

Cette société a sous loué l'entrepôt en question à la société WOEHL.

La Préfecture a notifié au sous locataire le défaut d'autorisation pour l'exploitation de l'installation et la mise en demeure de régulariser la situation.

Or, la mise en conformité s'avérait impossible.

La société HEPPNER a donc résilié le bail qu'il avait consenti à son sous locataire, lequel a donc assigné le bailleur en dommages et intérêts pour manquement à ses obligations.

La société propriétaire a formé une demande reconventionnelle en indemnisation de son préjudice résultant de la moins value de l'immeuble et de la perte de loyers résultant de ce défaut de location, estimant que l'obtention des autorisations administratives et la réalisation des travaux de conformité nécessaires à l'exercice de leur activité incombaient aux sociétés locataires et sous locataires.

En effet, selon la société propriétaire, l'obligation d'obtenir une autorisation administrative pour l'exploitation d'une installation classée incombe à l'exploitant de l'activité soumis à autorisation et non au propriétaire des lieux.

De plus, les clauses du bail prévoyaient l'acceptation par le preneur de prendre en charge l'obtention de toutes les autorisations administratives éventuellement nécessaires.

Qui plus est, au moment de la conclusion du bail, le bâtiment loué était parfaitement conforme à la réglementation alors en vigueur, celle-ci ayant évolué.

La Cour d'Appel a constaté que les autorisations qui faisaient défaut n'étaient pas spécifiques à la spécialité des sociétés locataires mais procédaient de l'usage normal de l'entrepôt.

En conséquence, la demande du bailleur a été rejetée, les locataires pouvant penser que les autorisations avaient été obtenues dans la mesure où elles étaient nécessaires pour l'usage normal de l'entrepôt.

Arrêt Cour de Cassation du 4 Juin 2009 - Pourvoi n° W 08-12.126