actualités et points juridiques (6)
Le Cabinet peut désormais intervenir comme
MANDATAIRE EN TRANSACTIONS IMMOBILIERES ...
Le Cabinet ASSOUS-LEGRAND a le plaisir de vous informer qu'il a la faculté d'intervenir en qualité de mandataire en transactions immobilières conformément aux règles déontologiques applicables en la matière.
En effet, dans le cadre de cette activité, l'avocat reste tenu de respecter les principes essentiels de sa profession.
Dans ces conditions, l'avocat pourra recevoir un mandat de rechercher, pour le compte d'un client, un acquéreur ou un vendeur, plus généralement un cocontractant, et de négocier la conclusion de l'acte juridique objet du mandat.
L'avocat peut intervenir dans toutes les transactions à savoir :
- l'achat et la vente d'immeubles, la conclusion de contrats de location d'immeubles,
- l'achat et la vente et la location de fonds de commerce,
- la souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières,
- l'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce.
Les avocats ont l'obligation de déposer l'ensemble des fonds, reçus dans le cadre de leur mission de mandataires en transactions immobilières, auprès de leurs comptes CARPA, celle-ci offrant, également, une garantie en cas de non-présentation de fonds.
Cette activité parait pleinement justifiée dès lors qu'elle permet à l'avocat de rédiger et conseiller sur des transactions qui ne lui auraient pas été soumises auparavant, transactions dont la validité repose sur la fiabilité des actes juridiques réalisés.
Le Cabinet AL AVOCATS reste à votre disposition pour toutes informations complémentaires.
ACTUALITE ET POINTS JURIDIQUES
Objet : Mesures conservatoires prises après l'ouverture d'une succession et la procédure en référé
La procédure, permettant à un propriétaire de reprendre possession de son bien suite au décès du locataire, a été simplifiée par le décret n° 2011-1043, entré en vigueur le 3 septembre 2011.
Cette nouvelle procédure est applicable aux procédures pour lesquelles, un greffier en chef n'a pas pris de mesure conservatoire, ni été saisi à cette fin, au 2 septembre 2011.
Aux termes de ce décret, la procédure conservatoire, qui s'impose après le décès d'une personne, est désormais autorisée par le Président du Tribunal de Grande Instance dans le ressort duquel est ouverte la succession.
Le ministère d'avocat n'est pas obligatoire (Article 1306 du CPC).
Ainsi, lorsque que les héritiers de la personne décédée ne se manifestent pas, le propriétaire ou bailleur du logement pourra solliciter du Président du TGI la nomination d'un Huissier de justice afin de reprendre possession des lieux.
L'huissier dressera alors en fonction de la valeur des biens :
- un procès-verbal de carence pour les biens dénués de valeur,
- un état descriptif pour les biens ne justifiant pas l'apposition d'un scellé,
- ou un procès-verbal d'apposition de scellés (Article 1304 du CPC).
Les biens de grandes valeurs (bijoux, titres, objets précieux etc...) sont, quant à eux, placés par l'Huissier :
- entre les mains du notaire,
- en son étude ou,
- entre les mains d'un établissement bancaire (Article 1313 du CPC).
Sous réserve des dispositions particulières en matière de frais de justice, le coût de la mesure est avancé par le demandeur.
Enfin, le décret du 1er septembre 2011, contient d'autres mesures puisqu'il :
- prévoit l'application de la procédure définie aux diverses mesures conservatoires pour lesquelles aucune procédure n'est fixée,
- adapte le CPC à l'entrée en vigueur du règlement (CE) n° 4/2009 du Conseil du 18 novembre 2008 relatif à la compétence, la loi applicable, la reconnaissance et l'exécution des décisions et la coopération en matière d'obligations alimentaires,
- précise enfin les règles applicables à la procédure en la forme des référés.
Emilie ASSOUS
Avocat à la Cour
Décret n° 2011-1043 du 1er septembre 2011
ACTUALITES ET POINTS JURIDIQUES
Objet : Les nouvelles taxes judiciaires
I - Contribution de 35 € pour l'aide juridictionnelle à compter du 1er octobre 2011 :
Depuis le 1er octobre 2011, toute instance introduite devant une juridiction judiciaire en matière civile, commerciale, prud'homale, sociale, rurale ou devant une juridiction administrative est assujettie à une contribution de 35 € (CGI article 1635bis créé par la loi n° 2011-90 du 29/07/11 - articles 62 à 62-5 du CPC créés par décret n° 2011-1202 du 28/09/11).
Le paiement de cette contribution doit intervenir à peine d'irrecevabilité.
Cette contribution est due même lorsque le ministère d'avocat n'est pas obligatoire.
Objet :
Cette taxe est destinée à financer l'augmentation du budget de l'aide juridictionnelle.
En effet, ce budget a augmenté de 42 % entre 2002 et 2011 et dépasse désormais 300 millions d'euros.
Il est rappelé que la réforme prévoit, notamment, le droit à l'assistance d'un avocat dès le début de la garde à vue ce qui devrait entrainer un surcoût de 85 millions d'euros.
Exceptions :
Les bénéficiaires de l'aide juridictionnelle sont exemptés de cette taxe.
Cette contribution ne s'applique pas, également, dans certaines procédures de tutelle, de surendettement, de liquidation judiciaire ainsi que les contentieux concernant les étrangers, le Juge des enfants et le Juge de la détention des libertés.
Elle n'est due, également, ni par l'Etat, ni par le ministère public.
Modalités pratiques :
Cette contribution se traduit par l'apposition de timbres mobiles ou la remise d'un justificatif lorsque la contribution a été acquittée par voie électronique.
Le Conseil national des Barreaux envisage de saisir le Conseil d'Etat.
II - Contribution de 150 € affectée au fond d'indemnisation de la profession d'avoués à compter du 1er janvier 2012 :
Conformément aux dispositions de l'article 1635 bis P du CGI, modifié par le décret du 28 septembre 2011, il est institué un droit d'un montant de 150 € dû par les parties à l'instance d'appel lorsque la constitution d'avocat est obligatoire devant la cour d'appel.
Le droit est acquitté par l'avocat postulant pour le compte de son client, soit par voie de timbres mobiles, soit par voie électronique.
Il n'est pas dû par la partie bénéficiaire de l'aide juridictionnelle.
Les modalités de perception et les justifications de l'acquittement de ce droit sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
Cette nouvelle taxe est applicable à compter du 1er janvier 2012.
Ces deux taxes sont, donc, à rajouter au droit de plaidoirie pour un montant de 8,84 €.
ACTUALITES ET POINTS JURIDIQUES
Objet : Modernisation des professions judiciaires ou juridiques
En vertu de la loi n° 2011-331 du 28 mars 2011, l'acte qui sera contresigné par un avocat bénéficiera d'une sécurité juridique renforcée.
Un nouveau chapitre 1bis au sein du titre II, relatif à la réglementation de la consultation en matière juridique et de la rédaction d'actes sous seing privé a été intégré dans la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 modifié par la loi du 28 mars 2011.
Il résulte de ces dispositions que l'acte sous seing-privé contresigné par l'Avocat fait pleine foi de l'écriture et de la signature de cet acte tant à l'égard des parties qu'à celui des tiers.
Seule la procédure de faux, prévue par le Code de procédure civile (CPC), permet de contester ledit acte dans les conditions des articles 299 à 302 du CPC qui s'appliquent.
De même, les parties à l'acte, contresigné par l'avocat, seront dispensées de la formalité de la mention manuscrite lorsque celle-ci est normalement exigée par la loi (exemple caution).
LOI n° 2011-331 du 28 Mars 2011
ACTUALITES ET POINTS JURIDIQUES
Objet : Transfert des compétences de la CDAPL à la CAF
L'article 59 de la loi Molle (Mobilisation pour le logement et la lutte contre l'habitat indigne) du 25 mars 2009 a réformé les obligations du bailleur en matière d'impayés locatifs.
Depuis le 1er janvier 2011 , lorsque la commission de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) est créée, les compétences de la CDAPL visées à l'article L 351-14 du Code de la construction et de l'habitation sont transférées aux organismes payeurs c'est-à-dire notamment aux CAF.
La CAF devient, ainsi, l'instance compétente afin de gérer les dossiers d'impayés des locataires bénéficiaires de l'Aide Publique au Logement (APL).
Auparavant, le bailleur confronté au non paiement des loyers par un locataire devait saisir la CDAPL (Commission Départementale des Aides Publiques au Logement), dans un délai de trois mois suivant la constitution de l'impayé. Cette commission représentait donc l'instance décisionnelle afin de traiter du sort à donner au dossier.
Ces commissions sont, désormais, supprimées et leur pouvoir décisionnel a été transféré aux CAF.
Les CCAPEX sont saisies par la CAF concernant les dossiers d'impayés qui posent difficulté et pour lesquels l'aide au logement doit être suspendue ou risque de l'être.
L'avis rendu par la CCAPEX ne lie pas la CAF mais cette dernière doit, néanmoins, l'informer de la décision finale.
Si ce transfert de compétence s'inscrit dans une logique d'efficacité du traitement des dossiers, il nécessitera incontestablement, à terme, une adaptation des moyens de la CAF afin d'assumer ces nouvelles missions.
E. ASSOUS
Avocate au Barreau de PARIS
Loi n° 2009-323 du 25 Mars 2009
POINTS JURIDIQUES
Objet : Précisions jurisprudentielles de la notion d'usage paisible de la chose louée
Aux termes de l'article 1728 du Code Civil :
« Le preneur est tenu (...) d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ».
Au visa de cet article, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans deux arrêts rendus le 14 Octobre 2009, clarifie l'étendue géographique de l'obligation d'user paisiblement de la chose louée.
Le premier arrêt (Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, n° 08-12.744) concernait des troubles commis en dehors des lieux mis à bail.
Les désordres en question étaient causés par les affrontements réguliers de deux familles, dans les rues adjacentes au logement occupé.
Cette opposition constante perturbait la tranquillité de la cité au point qu'une pétition avait été signée, par près de 300 personnes, à l'encontre de l'une des deux familles.
La Cour de Cassation a rappelé, à cette occasion, que la résiliation du bail d'habitation ne peut être justifiée que s'il existe un « lien entre les troubles constatés et un manquement à l'obligation par le preneur d'user paisiblement de la chose louée ou de ses accessoires ».
Par conséquent, le seul constat de trouble de voisinage, commis à proximité des lieux occupés, ne suffit pas à caractériser un manquement du preneur à son obligation locative d'user paisiblement de la chose louée.
Dans le second arrêt (Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, n° 08-16.955), la Cour de Cassation clarifie, un peu plus, l'étendue spatiale de l'obligation d'user paisiblement de la chose louée.
La question s'était, en l'espèce, posée de savoir si des désordres, commis dans le hall d'un immeuble appartenant au même ensemble immobilier que celui ou se situe les locaux loués, mais à l'extérieur de ceux-ci, justifiaient une résiliation du bail.
Il convient de préciser que les deux immeubles en question étaient séparés d'un kilomètre.
La Cour de Cassation conclut à « l'absence de lien entre les troubles constatés et le manquement imputé aux preneurs à leur obligation d'user paisiblement de la chose louée et de ses accessoires ».
Autrement dit, des troubles, trop éloignés du domicile du locataire, sont insuffisants pour établir le manquement du preneur à son obligation d'user paisiblement de la chose louée et ne justifient donc pas la résiliation du contrat de bail sur ce fondement.
Ces précisions jurisprudentielles permettent à la Cour de Cassation de protéger les contours du principe fondamental du droit au logement en rappelant que les obligations du preneur ne peuvent être étendues au-delà des locaux mis en location.
Emilie ASSOUS
Avocate au Barreau de PARIS
Arrêt de la Cour de Cassation du 14 Octobre 2009 (3e civ n° 08-12.744)
Arrêt de la Cour de Cassation du 14 Octobre 2009 (3e civ n° 08-16.955)