construction (5)
La destruction ou la construction d'un immeuble peut entraîner des dégâts aux immeubles voisins. C'est le cas, par exemple, lorsque des immeubles anciens se touchent et s'appuient l'un sur l'autre : la destruction de l'un des immeubles déstabilise l'autre ce qui entraîne l'apparition de fissures plus ou moins importantes.
Avant le début des travaux, il faut systématiquement procéder à un examen attentif des immeubles, clôtures, voiries, canalisations souterraines, espaces verts (etc...) existants autour du lieu où se dérouleront les travaux.
Cet examen doit être contradictoire, c'est-à-dire effectué en présence de toutes les parties concernées ; c'est indispensable pour que les constatations ne puissent être discutées par la suite.
C'est pour ces raisons qu'avant de débuter le chantier, le maître d'ouvrage demande, en référé, la désignation d'un expert judiciaire, avec mission notamment de :
- prendre connaissance des travaux envisagés (descriptifs, plans) ;
- se faire communiquer la liste des entreprises qui exécuteront les travaux et leurs polices d'assurance ;
- visiter les lieux ;
- les décrire, en précisant leur état (désordres ou dégradations visibles, vétusté, défaut d'entretien) ;
- décrire l'état des sous-sols (notamment à Paris, où il existe de nombreuses carrières) ;
- donner des éléments au tribunal pour pouvoir comparer l'état des immeubles avant et après les travaux ;
- émettre des avis sur les éventuels risques de déstabilisation des existants et sur les mesures à prendre.
C'est ce que l'on appelle un « référé préventif ».
L'expert désigné examine avec soin les immeubles existants, prend des photos et des notes ; lorsque le voisin est un immeuble d'habitation collective, il se rend chez l'ensemble des occupants des appartements susceptibles de subir des désordres.
Cette phase ne doit être négligée ni par le Maître d'ouvrage, ni par les voisins, qui doivent participer activement à l'expertise en incitant l'expert à constater le bon état de leur immeuble. Il est malheureusement fréquent que les occupants des immeubles voisins ne prennent pas leurs dispositions pour permettre la visite de leur appartement, probablement parce qu'ils n'ont pas compris l'objet de l'expertise.
Il appartient au Syndic (dans le cas d'un immeuble collectif) d'expliquer correctement l'enjeu et l'importance de la mesure d'expertise ordonnée : s'il n'est pas possible de définir l'état des existants avant les travaux, il sera plus difficile (parfois impossible) de prouver l'existence de désordres imputables aux travaux et donc d'obtenir réparation.
Lorsqu'il a fini ses constatations, l'expert rédige un rapport dans lequel sont consignées toutes ses observations, conformément à sa mission. Ce rapport est remis à chaque partie et au tribunal.
Lorsque des difficultés apparaissent en cours de chantier, il est généralement prévu dans la mission de l'expert qu'il revienne sur les lieux pour constater les éventuels dégâts, en rechercher les causes, faire des préconisations (étaiement, détermination des méthodes de démolition ou d'injection de béton, limitation des puissances des engins de démolition ou détermination de plages horaires d'utilisation ...), chiffrer le coût des travaux de reprises ou des mesures à prendre et donner des éléments qui permettront au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités.
Les constatations consignées dans le rapport seront très utiles pour déterminer si les travaux entrepris ont causé un désordre et en déterminer l'ampleur.
Le droit de propriété, qui a valeur constitutionnelle et est protégé par la Cour Européenne des Droits de l'Homme sur le fondement de l'article 1er du Protocole n° 1 de la Convention Européenne des Droit de l'Homme), autorise le propriétaire à jouir de son bien de la manière la plus absolue.
Cependant, il existe des limitations du droit de propriété.
Tout d'abord, le propriétaire ne peut pas abuser de son droit dans le seul but de nuire à son voisin. Par exemple, est proscrite l'édification d'une fausse cheminée dans le but de nuire est prohibée ou celle de carcasses en bois de seize mètres de hauteur surmontées de tiges de fer pointues dans le seul but d'empêcher le voisin d'utiliser son ballon-dirigeable (Req. 3 août 1915, Coquerel / Clement-Bayard, DP 1917.1.79).
Le droit de jouir de son bien est également limité par l'obligation de ne causer à la propriété de son voisin aucun trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage.
Cette responsabilité pour trouble anormal du voisinage est une responsabilité sans faute : il suffit de démontrer que le trouble causé à la propriété du voisin dépasse les inconvénients normaux du voisinage pour qu'elle soit engagée.
Cette théorie jurisprudentielle est appliquée en droit de la construction, le maître de l'ouvrage étant responsable des troubles anormaux causés chez son voisin par les travaux qu'il fait réaliser (fissures, bruits, ...).
Poussant un peu plus loin le raisonnement, la Cour de Cassation applique depuis une dizaine d'année cette théorie des troubles anormaux du voisinage aux entreprises qui effectuent les travaux pour le compte du Maître d'ouvrage (injection de béton sur le fond voisin, fissuration massive, écroulement de murs, nuisances sonores et olfactives, ...).
L'entreprise est alors considérée comme un voisin occasionnel.
Il est également admis que le Maître d'ouvrage, condamné sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, se retourne, sur ce même fondement, contre les entreprises qui effectuent des travaux pour son compte, pour obtenir remboursement des sommes qu'il a été condamné à verser à son voisin.
L'application de la théorie des troubles anormaux du voisinage aux entreprises, si elle paraît établie pour de longues années encore, n'en reste pas moins choquante dans la mesure où les entreprises ne font que construire pour le compte du Maître d'ouvrage : les considérer, pour cette raison, comme voisins occasionnels, paraît assez artificiel, même s'il est compréhensible que le trouble anormal que subit le voisin soit intégralement réparé.
A quoi ça sert ?
L'assurance dommages-ouvrage a pour objectif de pré-financer les travaux de reprise du sinistre, sans recherche de responsabilité.
Après avoir payé l'indemnité, l'assureur se retourne contre le responsable du sinistre et/ou son assureur pour être remboursé.
Quels sont les dommages couverts ?
Les dommages couverts sont uniquement :
- ceux qui atteignent la solidité de l'ouvrage ;
- ceux qui portent atteinte à sa destination.
Il importe peu que les dommages :
- soient apparents ou non lors de la réception (c'est une différence avec la garantie décennale) ;
- qu'ils aient fait ou non l'objet de réserves à la réception.
Quand l'assurance DO prend-elle effet ?
- Principe : à l'expiration du délai de parfait achèvement prévu à l'article 1792-6 du Code civil ; ce délai de parfait achèvement est d'un an, à compter de la réception des travaux ;
- Avant la réception, lorsque, après mise en demeure infructueuse, le contrat conclu avec l'entrepreneur (que les juristes appellent contrat de louage d'ouvrage) est résilié pour défaut d'exécution par l'entrepreneur ;
- Après la réception et avant la fin du délai de parfait achèvement lorsque, après mise en demeure restée infructueuse, l'entrepreneur n'exécute pas ses obligations.
Combien de temps dure la garantie offerte par l'assurance DO ?
Dix ans à compter de la réception.
L'indemnité
Elle doit permettre la réparation matérielle intégrale du dommage (article L. 242-1 C. ass.) et permettre de mettre fin au dommage (Cass. Civ. 3ème, 7 déc. 2005, n° 04-17418).
L'indemnité doit être versée rapidement ; le législateur a donc prévu une série de délais que l'assureur doit respecter pour prendre position sur la prise en charge et, le cas échéant, proposer un montant d'indemnisation (voir sur ce blog, la publication sur ce thème).
L'indemnité versée par l'assureur DO peut -elle est affectée à autre chose qu'à la reprise du dommage ?
Non (Cass. Civ. 3ème, 17 déc. 2003, n° 02-19034, P+B+R).
Est-il obligatoire de souscrire une assurance de dommages - ouvrages (assurance "DO") ?
La souscription de cette assurance est obligatoire au jour de l'ouverture du chantier (L. 242-1 C. ass.).
Qui doit souscrire ?
- le maître de l'ouvrage qui fait réaliser des travaux de construction ;
- le mandataire du maître de l'ouvrage (maître d'ouvrage délégué) ;
- le vendeur en l'état futur d'achèvement (VEFA) ;
- le promoteur (art. L. 242-2 C. ass.).
Le maître de l'ouvrage est "le client propriétaire du terrain ou le titulaire du droit à construire qui a commandé l'ouvrage" (Droit de la construction, Dalloz action 2007-2008, n° 472.130).
Il s'agit :
- du propriétaire du bâtiment ou de l'ouvrage ;
- du titulaire d'un bail emphytéotique ou d'un bail à construction ;
- pour les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) : du vendeur en l'état futur d'achèvement jusqu'à la fin de la garantie de parfait achèvement ;
- de l'acquéreur (les acquéreurs successifs) de l'ouvrage construit (ou rénové) ;
Le maître de l'ouvrage peut agir contre les constructeurs dans des délais fixes (les juristes parlent de "délais de prescription"), qui varient selon le fondement juridique retenu et / ou selon le type de désordre :
- un an (1 an ) à compter de la réception des travaux : garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du Code civil) ;
- deux ans (2 ans) à compter de la réception des travaux : garantie de bon-fonctionnement (couramment dénommée garantie "biennale")
- dix ans (10 ans) à compter de la réception des travaux : garantie décennale des constructeurs (article 1792 du Code civil) et garantie contractuelle de droit commun des constructeurs .
Le maître d'ouvrage doit impérativement agir dans les délais susvisés, applicable au type de désordre sont son bâtiment est atteind. S'il ne le fait pas, il perd tout droit d'agir pour obtenir réparation du préjudice qu'il subit.
"Agir" signifie assigner les constructeurs (et éventuellement leurs assureurs et l'assureur dommages-ouvrages) devant le tribunal, en référé (pour obtenir la désignation d'un expert judiciaire) ou "au fond", devant le tribunal de grande instance.
Les lettres, même en recommandé avec accusé réception (AR), n'interromptent pas les délais de prescription susvisés.
SURTOUT, SOYEZ VIGILANTS !!! UNE ANNEE ou DEUX ANNEES passent très vite ! NE LAISSEZ PAS PASSER CES DELAIS ET N'ATTENDEZ PAS LE DERNIER MOMENT POUR CONTACTER UN AVOCAT !
Ces délais de prescription sont de véritables couperêts et lorsqu'on les a laissé passer (les juristes disent "lorsque la prescription est acquise") il ne reste au maître d'ouvrage que ses yeux pour pleurer...