bâtiment (3)
La destruction ou la construction d'un immeuble peut entraîner des dégâts aux immeubles voisins. C'est le cas, par exemple, lorsque des immeubles anciens se touchent et s'appuient l'un sur l'autre : la destruction de l'un des immeubles déstabilise l'autre ce qui entraîne l'apparition de fissures plus ou moins importantes.
Avant le début des travaux, il faut systématiquement procéder à un examen attentif des immeubles, clôtures, voiries, canalisations souterraines, espaces verts (etc...) existants autour du lieu où se dérouleront les travaux.
Cet examen doit être contradictoire, c'est-à-dire effectué en présence de toutes les parties concernées ; c'est indispensable pour que les constatations ne puissent être discutées par la suite.
C'est pour ces raisons qu'avant de débuter le chantier, le maître d'ouvrage demande, en référé, la désignation d'un expert judiciaire, avec mission notamment de :
- prendre connaissance des travaux envisagés (descriptifs, plans) ;
- se faire communiquer la liste des entreprises qui exécuteront les travaux et leurs polices d'assurance ;
- visiter les lieux ;
- les décrire, en précisant leur état (désordres ou dégradations visibles, vétusté, défaut d'entretien) ;
- décrire l'état des sous-sols (notamment à Paris, où il existe de nombreuses carrières) ;
- donner des éléments au tribunal pour pouvoir comparer l'état des immeubles avant et après les travaux ;
- émettre des avis sur les éventuels risques de déstabilisation des existants et sur les mesures à prendre.
C'est ce que l'on appelle un « référé préventif ».
L'expert désigné examine avec soin les immeubles existants, prend des photos et des notes ; lorsque le voisin est un immeuble d'habitation collective, il se rend chez l'ensemble des occupants des appartements susceptibles de subir des désordres.
Cette phase ne doit être négligée ni par le Maître d'ouvrage, ni par les voisins, qui doivent participer activement à l'expertise en incitant l'expert à constater le bon état de leur immeuble. Il est malheureusement fréquent que les occupants des immeubles voisins ne prennent pas leurs dispositions pour permettre la visite de leur appartement, probablement parce qu'ils n'ont pas compris l'objet de l'expertise.
Il appartient au Syndic (dans le cas d'un immeuble collectif) d'expliquer correctement l'enjeu et l'importance de la mesure d'expertise ordonnée : s'il n'est pas possible de définir l'état des existants avant les travaux, il sera plus difficile (parfois impossible) de prouver l'existence de désordres imputables aux travaux et donc d'obtenir réparation.
Lorsqu'il a fini ses constatations, l'expert rédige un rapport dans lequel sont consignées toutes ses observations, conformément à sa mission. Ce rapport est remis à chaque partie et au tribunal.
Lorsque des difficultés apparaissent en cours de chantier, il est généralement prévu dans la mission de l'expert qu'il revienne sur les lieux pour constater les éventuels dégâts, en rechercher les causes, faire des préconisations (étaiement, détermination des méthodes de démolition ou d'injection de béton, limitation des puissances des engins de démolition ou détermination de plages horaires d'utilisation ...), chiffrer le coût des travaux de reprises ou des mesures à prendre et donner des éléments qui permettront au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités.
Les constatations consignées dans le rapport seront très utiles pour déterminer si les travaux entrepris ont causé un désordre et en déterminer l'ampleur.
Le Code du travail énonce que le contrat de travail temporaire ne peut avoir ni pour objet ni pour effet de pourvoir durablement un emploi lié à l'activité normale et permanente de l'entreprise utilisatrice et ne doit porter que sur l'exécution de tâches précises et temporaires dénommées « missions » (article L. 124-2 du Code du travail, issu de l'accord national interprofessionnel du 24 mars 1990 relatif au CDD et au travail temporaire).
Les cas (légaux) les plus fréquents de recours au travail intérimaire sont (article L. 124-2-1 du Code du travail) :
- le remplacement de salariés absents ;
- l'augmentation temporaire d'activité.
Lorsqu'une entreprise a recours à un salarié d'une entreprise de travail temporaire en violation de ces dispositions légales, le travailleur intérimaire peut demander la requalification de son contrat en un contrat à durée indéterminée (CDI) prenant effet au premier jour de sa mission (art. L. 124-7 alinéa 2 C. trav.).
La Chambre Sociale de la Cour de Cassation a précisé les contours de la notion quelque peu floue "d'accroissement temporaire d'activité" qui sera caractérisée notamment en cas de variations cycliques de production, sans qu'il soit nécessaire ni que cet accroissement présente un caractère exceptionnel (il peut être récurent, comme par exemple dans l'agriculture), ni que le salarié recruté soit affecté à la réalisation même de ces tâches (le travailleur temporaire peut être affecté à des tâches habituellement confiées à un salarié affecté temporairement aux tâches nécessitées par l'augmentation d'activité).
En revanche, le recours au travail intérimaire ne sera pas justifié lorsque les missions de travail intérimaire sont utilisées au soutien d'une augmentation constante de la production de l'entreprise utilisatrice et ont donc pour effet de pourvoir durablement des emplois liés à l'activité normale et permanente de l'entreprise.
Le recours aux travailleurs intérimaires sur de longues périodes est naturellement un indice du caractère illégal du contrat de travail temporaire, qui encourra la sanction de la requalification en CDI.
Le maître de l'ouvrage est "le client propriétaire du terrain ou le titulaire du droit à construire qui a commandé l'ouvrage" (Droit de la construction, Dalloz action 2007-2008, n° 472.130).
Il s'agit :
- du propriétaire du bâtiment ou de l'ouvrage ;
- du titulaire d'un bail emphytéotique ou d'un bail à construction ;
- pour les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) : du vendeur en l'état futur d'achèvement jusqu'à la fin de la garantie de parfait achèvement ;
- de l'acquéreur (les acquéreurs successifs) de l'ouvrage construit (ou rénové) ;