La destruction ou la construction d'un immeuble peut entraîner des dégâts aux immeubles voisins. C'est le cas, par exemple, lorsque des immeubles anciens se touchent et s'appuient l'un sur l'autre : la destruction de l'un des immeubles déstabilise l'autre ce qui entraîne l'apparition de fissures plus ou moins importantes.

Avant le début des travaux, il faut systématiquement procéder à un examen attentif des immeubles, clôtures, voiries, canalisations souterraines, espaces verts (etc...) existants autour du lieu où se dérouleront les travaux.

Cet examen doit être contradictoire, c'est-à-dire effectué en présence de toutes les parties concernées ; c'est indispensable pour que les constatations ne puissent être discutées par la suite.

C'est pour ces raisons qu'avant de débuter le chantier, le maître d'ouvrage demande, en référé, la désignation d'un expert judiciaire, avec mission notamment de :

- prendre connaissance des travaux envisagés (descriptifs, plans) ;

- se faire communiquer la liste des entreprises qui exécuteront les travaux et leurs polices d'assurance ;

- visiter les lieux ;

- les décrire, en précisant leur état (désordres ou dégradations visibles, vétusté, défaut d'entretien) ;

- décrire l'état des sous-sols (notamment à Paris, où il existe de nombreuses carrières) ;

- donner des éléments au tribunal pour pouvoir comparer l'état des immeubles avant et après les travaux ;

- émettre des avis sur les éventuels risques de déstabilisation des existants et sur les mesures à prendre.

C'est ce que l'on appelle un « référé préventif ».

L'expert désigné examine avec soin les immeubles existants, prend des photos et des notes ; lorsque le voisin est un immeuble d'habitation collective, il se rend chez l'ensemble des occupants des appartements susceptibles de subir des désordres.

Cette phase ne doit être négligée ni par le Maître d'ouvrage, ni par les voisins, qui doivent participer activement à l'expertise en incitant l'expert à constater le bon état de leur immeuble. Il est malheureusement fréquent que les occupants des immeubles voisins ne prennent pas leurs dispositions pour permettre la visite de leur appartement, probablement parce qu'ils n'ont pas compris l'objet de l'expertise.

Il appartient au Syndic (dans le cas d'un immeuble collectif) d'expliquer correctement l'enjeu et l'importance de la mesure d'expertise ordonnée : s'il n'est pas possible de définir l'état des existants avant les travaux, il sera plus difficile (parfois impossible) de prouver l'existence de désordres imputables aux travaux et donc d'obtenir réparation.

Lorsqu'il a fini ses constatations, l'expert rédige un rapport dans lequel sont consignées toutes ses observations, conformément à sa mission. Ce rapport est remis à chaque partie et au tribunal.

Lorsque des difficultés apparaissent en cours de chantier, il est généralement prévu dans la mission de l'expert qu'il revienne sur les lieux pour constater les éventuels dégâts, en rechercher les causes, faire des préconisations (étaiement, détermination des méthodes de démolition ou d'injection de béton, limitation des puissances des engins de démolition ou détermination de plages horaires d'utilisation ...), chiffrer le coût des travaux de reprises ou des mesures à prendre et donner des éléments qui permettront au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités.

Les constatations consignées dans le rapport seront très utiles pour déterminer si les travaux entrepris ont causé un désordre et en déterminer l'ampleur.