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Un arret de la Cour de cassation du 25 octobre 2011 (n° 10-25.870) vient rappeler que les contrats portant sur des établissements équestres sont soumis à la législation des baux ruraux depuis février 2005. En l'espèce, les propriétaires avaient cru pouvoir échapper à ce régime en signant deux contrats distincts. Le premier portait sur la location d'une maison d'habitation, conclu en juin 2005. Le second visait à "mettre à la disposition" des locataires de la maison 15 boxes, une sellerie, un hangar et des parcelles de terrain. Ce second contrat était qualifié par les parties de pret à usage. Le code civil définit le pret à usage comme le "contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi" (article 1875 du code civil). En principe le pret à usage (anciennement dénommé commodat) est gratuit, c'est à dire qu'il ne donne pas lieu à rémunération du propriétaire du bien preté.

Dans l'affaire jugée le 25 octobre, le contrat de pret des équipements équestres était conclu pour une année renouvelable, chacune des parties ayant la possibilité de donner congé six mois avant le terme. Un tel congé a été donné par le propriétaire en 2009.

Le locataire a cherché, en vain, à obtenir la requalification du contrat en bail rural. La cour d'appel a rejeté cette demande, estimant qu'en l'absence d'activité d'élevage exercée sur les parcelles et dans les batiments loués, le statut des baux ruraux n'avait pas à s'appliquer.

La cour de cassation sanctionne, logiqiement, ce raisonnement. Les juges d'appel ayant constaté que les occupants avaient installé un centre équestre (hébergement, nourriture des chevaux et enseignement de l'équitaiton), cela impliquait qu'ils admettent la requalification en bail rural. La référence à un pret à usage ne pouvait faire échapper à cette requalification, dès lors que la mise à disposition des installations et indissociable du contrat de location de la maison, conclu quelques mois auparavant. Ce premier contrat étant à titre onéreux, c'est l'ensemble de l'opération contractuelle qui est considérée comme réalisée contre rémunération.

Les effets de la loi du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux (DTR) commencent à se faire sentir dans les baux des centres équestres. Cette loi, dont l'entrée en vigueur a été reportée aux baux conclus ou renouvelés à partir du mois de janvier 2006, permet aux centres équestres de bénéficier du régime des baux ruraux.

Comme il fallait s'y attendre, la mise en application du nouvel article L. 311-1 du code rural ne va pas sans quelques attermoiements. Dans un commentaire précédent, j'ai fait état de la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation sur le sujet. Je voudrais aujourd'hui mentionner une décision de première instance, d'ailleurs frappée d'appel, qui montre qu'en dépit de la loi, les choses ne vont pas aisément.

Les faits sont les suivants : en août 2006, une société, propriétaire d'un centre équestre (boxes, sellerie, club-house, carrière, paddocks) loue cet ensemble à une association adhérente à la FFE. A la suite de plusieurs défauts de paiement le tibunal paritaire des baux ruraux de Bordeaux est saisi de cette convention, le preneur souhaitant la voir qualifier de bail rural.

Dans un jugement du 9 février 2009, le tribunal rejette la demande de l'association. Le tribunal retient que l'exploitation d'un centre équestre sous forme associative ne peut se rattacher à une activité agricole. Une telle motivation surprend car elle apparait contraire à la lettre même de la loi DTR, qui vise les activités d'entraînement et de préparation en vue de l'exploitation d'équidés. L'activité des centres équestres consiste bien à entraîner les chevaux dans ce but. Cette interprétation ne fait pas de doute et elle a d'ailleurs été validée par la cour de cassation dans son arrêt du 24 juin 2009 (préc.).

La solution du tribunal doit elle pour autant critiquée. Pas nécessairement car, dans cette affaire, le "centre équestre" ne disposait pas d'une véritable activité (à tout le moins n'en n'a t'il pas rapporté la preuve). En ce sens, le preneur ne remplissait le critère tenant à "l'exploitation" d'un immeuble à usage agricole. Faute d'une véritable activité, le bail ne peut donc, selon moi, être qualifié de rural.

Rappelons que la Cour d'appel sera conduite à se prononcer sur ce dossier.

Une récente décision de la Cour de cassation mérite de retenir l'attention car elle rappelle combien est importante l'obligation de conseil du vendeur, surtout lorsqu'il est professionnel et qu'il a affaire à un "amateur".

Dans cette affaire, qui sentait la mer plutôt que l'écurie, l'acquéreur d'un jet ski se plaignait du fait que le sel marin avait causé des dommages au moteur. Il a agi contre le vendeur, un professionnel, car celui-ci ne lui avait pas dit qu'une telle corrosion pouvait survenir et qu'elle nécessitait des précautions d'usage.

La cour d'appel ayant rejeté la demande, la Cour de cassation se trouve saisi du litige.

Dans son arrêt du 28 mai 2009, elle indique que :

1° - le manquement à l'obligation de conseil peut se traduire par l'anéantissement de la vente et non pas seulement par l'allocation de dommages-intérêts à l'acheteur. Cette solution n'est pas nouvelle (v. Cass. 25 juin 1996, Bull. 274).

2° - il incombait au vendeur d'apporter une information précise et claire quant aux conditions d'utilisation de l'engin en milieu salin car le bien vendu était destiné, par nature, à pouvoir être utilisé, par un acheteur profane, en eau de mer et dans des conditions sportives l'exposant à de fortes contraintes, les précautions et restrictions d'utilisation tenant aux possibles intrusions d'eau de mer dans le moteur tel qu'il était conçu.

Ainsi, un bien qui nécessite des précautions d'emploi et dont l'usage naturel peut être source de dégradations implique une obligation de conseil particulièrement étendue.

Cet arrêt est à mettre en relation avec celui du 30 mai 2006, par lequel la Cour de cassation a jugé que l'obligation de conseil à laquelle est tenu le vendeur lui impose de se renseigner sur les besoins de l'acheteur et de l'informer, fût-il accompagné de l'installateur lors de l'achat, de l'adéquation du matériel proposé à l'utilisation qui en est prévue.

Dans le domaine équestre, on peut se demander si cette obligation de conseil du vendeur professionnel ne pourrait pas prendre une dimension particulière et si elle ne contient pas le germe d'une grande insécurité juridique, une fois l'animal vendu. Va-t-on imposer que chaque cheval soit vendu avec un "mode d'emploi" contenant les précautions et restrictions d'usage ?

La jurisprudence a un bel avenir devant elle.

En 2007, l'Office national des forêtsa autorisé un centre équestre à utiliser une parcelle située dans la forêt domaniale de Mimizan. Quelques mois plus tard, l'ONF constatait la résiliation de plein droit de cette convention. Le centre équestre a alors saisi le tribunal administratif afin de contester cette résiliation et obtenir des dommages-intérêts. Le Président du TA de Pau a rejeté sa requête en estimant que seul les juridictions civiles sont compétentes pour trancher un litige de ce type.

En appel, la Cour administrative d'appel de Bordeaux censure cette ordonnance car, s'il appartient aux juridictions de l'ordre judiciaire de connaître d'une requête relative à l'application d'une convention portant occupation du domaine forestier de l'Etat, il en va autrement lorsque le contrat contient une ou plusieurs clauses exorbitantes du droit commun. En l'occurrence, la convention d'occupation contenait plusieurs clauses de ce type, notamment en conférant un large pouvoir de contrôle au profit de l'ONF et un pouvoir de résiliation quasi "arbitraire". L'affaire est donc renvoyée au tribunal administratif de Pau pour être jugée sur le fond.