centre équestre bail rural (3)
Un arret de la Cour de cassation du 25 octobre 2011 (n° 10-25.870) vient rappeler que les contrats portant sur des établissements équestres sont soumis à la législation des baux ruraux depuis février 2005. En l'espèce, les propriétaires avaient cru pouvoir échapper à ce régime en signant deux contrats distincts. Le premier portait sur la location d'une maison d'habitation, conclu en juin 2005. Le second visait à "mettre à la disposition" des locataires de la maison 15 boxes, une sellerie, un hangar et des parcelles de terrain. Ce second contrat était qualifié par les parties de pret à usage. Le code civil définit le pret à usage comme le "contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi" (article 1875 du code civil). En principe le pret à usage (anciennement dénommé commodat) est gratuit, c'est à dire qu'il ne donne pas lieu à rémunération du propriétaire du bien preté.
Dans l'affaire jugée le 25 octobre, le contrat de pret des équipements équestres était conclu pour une année renouvelable, chacune des parties ayant la possibilité de donner congé six mois avant le terme. Un tel congé a été donné par le propriétaire en 2009.
Le locataire a cherché, en vain, à obtenir la requalification du contrat en bail rural. La cour d'appel a rejeté cette demande, estimant qu'en l'absence d'activité d'élevage exercée sur les parcelles et dans les batiments loués, le statut des baux ruraux n'avait pas à s'appliquer.
La cour de cassation sanctionne, logiqiement, ce raisonnement. Les juges d'appel ayant constaté que les occupants avaient installé un centre équestre (hébergement, nourriture des chevaux et enseignement de l'équitaiton), cela impliquait qu'ils admettent la requalification en bail rural. La référence à un pret à usage ne pouvait faire échapper à cette requalification, dès lors que la mise à disposition des installations et indissociable du contrat de location de la maison, conclu quelques mois auparavant. Ce premier contrat étant à titre onéreux, c'est l'ensemble de l'opération contractuelle qui est considérée comme réalisée contre rémunération.
Les effets de la loi du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux (DTR) commencent à se faire sentir dans les baux des centres équestres. Cette loi, dont l'entrée en vigueur a été reportée aux baux conclus ou renouvelés à partir du mois de janvier 2006, permet aux centres équestres de bénéficier du régime des baux ruraux.
Comme il fallait s'y attendre, la mise en application du nouvel article L. 311-1 du code rural ne va pas sans quelques attermoiements. Dans un commentaire précédent, j'ai fait état de la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation sur le sujet. Je voudrais aujourd'hui mentionner une décision de première instance, d'ailleurs frappée d'appel, qui montre qu'en dépit de la loi, les choses ne vont pas aisément.
Les faits sont les suivants : en août 2006, une société, propriétaire d'un centre équestre (boxes, sellerie, club-house, carrière, paddocks) loue cet ensemble à une association adhérente à la FFE. A la suite de plusieurs défauts de paiement le tibunal paritaire des baux ruraux de Bordeaux est saisi de cette convention, le preneur souhaitant la voir qualifier de bail rural.
Dans un jugement du 9 février 2009, le tribunal rejette la demande de l'association. Le tribunal retient que l'exploitation d'un centre équestre sous forme associative ne peut se rattacher à une activité agricole. Une telle motivation surprend car elle apparait contraire à la lettre même de la loi DTR, qui vise les activités d'entraînement et de préparation en vue de l'exploitation d'équidés. L'activité des centres équestres consiste bien à entraîner les chevaux dans ce but. Cette interprétation ne fait pas de doute et elle a d'ailleurs été validée par la cour de cassation dans son arrêt du 24 juin 2009 (préc.).
La solution du tribunal doit elle pour autant critiquée. Pas nécessairement car, dans cette affaire, le "centre équestre" ne disposait pas d'une véritable activité (à tout le moins n'en n'a t'il pas rapporté la preuve). En ce sens, le preneur ne remplissait le critère tenant à "l'exploitation" d'un immeuble à usage agricole. Faute d'une véritable activité, le bail ne peut donc, selon moi, être qualifié de rural.
Rappelons que la Cour d'appel sera conduite à se prononcer sur ce dossier.
Dans une décision du 24 juin 2009, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a soumis pour la première fois à notre connaissance, un centre équestre au statut des baux ruraux (art. L. 411-1 et ss. du code rural) en application de la loi du 23 février 2005.
En 2003, une société a loué diverses installations liées à l'exploitation équestre (boxes destinés à abriter des chevaux, carrière, club house). ce contrat a été renouvelé en 2007, soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 23 février 2005 qui intègre les activités d'entraînement et de préparation des équidés en vue de leur exploitation dans les activités agricoles.
Un litige étant né entre le propriétaire et son locataire, le premier a saisi le tribunal d'instance. La cour d'appel ayant considéré que le tribunal paritaire des baux ruraux était seul compétent, le bailleur a formé un pourvoi en cassation.
Ce pourvoi est rejeté car, selon la Cour de cassation, le bail liant les sociétés, en date 30 décembre 2003 renouvelé le 31 janvier 2007, est bien un bail rural dès lors qu'il portait sur des installations liées à l'exploitation équestre pour un usage exclusif d'équitation de compétition, d'enseignement et de stages et que l'activité exercée le locataire était l'exploitation d'un centre équestre, comportant la prise en pension de chevaux ainsi que le dressage et l'entraînement des équidés, en vue de leur exploitation sportive ou de loisir.
Cette solution n'est pas surprenante.
En revanche, l'est un peu plus celle de l'arrêt rendu le 13 mai 2009 (n° 08-16421) par lequel la 3e chambre civile de l Cour de cassation estime que "la seule activité de gardiennage de chevaux n'entrait pas dans la classification des activités agricoles prévues par l'article L. 311-1 du code rural qui ne vise que les activités de préparation et d'entraînement d'équidés en vue de leur exploitation".