loi de modernisation de l'économie (4)
La loi du 1er août 2003 a institué un mécanisme de réduction d'impôt sur le revenu, pour les contribuables domiciliés en France, égale à 25 % du montant des intérêts payés à raison des emprunts contractés à compter du 5 août 2003 pour acquérir, dans le cadre d'une opération de reprise, une fraction du capital d'une société non cotée.
La loi de modernisation et de l'économie du 4 août 2008 a favorisé la transmission d'entreprise et a notamment en assouplissant les conditions d'application de la réduction d'impôts pour les emprunts contractés, dans le cadre d'opérations de reprise en vue de l'acquisition d'une fraction du capital d'une société non cotée (article 67 de la loi LME).
La réduction d'impôt est maintenue à 25% du montant des intérêts payés au cours d'une année civile mais le plafond annuel a doublé passant de 20 000 euros pour une personne seule et à 40 000 euros pour un couple, depuis le 1er janvier 2008.
1- les conditions d'application
L'article 56 de la loi de finances rectificative pour 2006 (n° 2006-1771 du 30 décembre 2006) avait porté la condition de détention minimale du capital de la société reprise, à 50 % au moins des droits de vote attachés aux titres de la société reprise.
Pour les emprunts contractés à compter du 28 avril 2008, la fraction minimal de capital à détenir par le repreneur est portée à 25% en tenant compte des participations des autres membres de sa famille (conjoint, partenaire d'un PACS, enfants ou ascendants) ou s'il est salarié de la société de la participation des autres salariés participant à l'opération.
Le repreneur doit s'engager à conserver les actions ou parts de la société reprise jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de leur acquisition.
Le repreneur devait également à compter de l'acquisition des titres exercer une fonction de dirigeant effective et rémunérée. Avec la loi LME, la fonction de direction peut être exercée par l'un des membres de la famille du contribuable ou l'un des autres salariés de la société reprise, participant à l'opération de reprise.(cf instruction fiscale n°41 du 14 avril 2009).
Pour les emprunts contractés à compter du 28 avril 2008, l' article 67 de la loi LME a étendu le dispositif aux reprises de sociétés ayant leur siège social dans l'Espace économique européen (EEE), hors Liechtenstein, tout en le recentrant sur les petites et moyennes entreprises européennes (c'est-à-dire celles qui emploient moins de 250 personnes, réalisant un chiffre d'affaires annuel de moins de 50 millions d'euros ou ont un total bilan n'excédant pas 43 millions d'euros).
La société reprise doit être assujettie à l'IS de plein droit ou sur option.
Pour les emprunts contractés à compter du 28 avril 2008, la société reprise doit exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, à l'exception de la gestion de son propre patrimoine mobilier (société civile de portefeuille ou immobilier (sociétés immobilières ayant pour objet la gestion de leurs immeubles nus ou meublés.
Il est à noter que l'application de ce dispositif est limité dans le temps, à savoir, qu'il concerne les emprunts contractés jusqu'au 31 décembre 2011.
2- les éventuelles remises en cause de réduction d'impôt
Il faut veiller à respecter scrupuleusement les conditions d'élégibilité du dispositif.
A défaut, les réductions d'impôt accordées peuvent être reprises en totalité lorsque certaines conditions ne sont pas remplies et notamment en cas de rupture de l'engagement de conservation des titres ou de non respect de la condition de détention minimale du capital.
La condition d'accès au statut de l'auto entrepreneur s'inscrit principalement en termes de chiffre d'affaires :
- 80 000 euros HT pour les activités de ventes de marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou consommer sur place, et de fournitures de logement,
- 32 000 HT pour les autres activités soumises aux BIC (prestations de services) et professionnels libéraux relevant des BNC.
Cependant, saviez vous que le cumul de fonctions a également des incidences sur le statut de l'auto entrepreneur.
Ainsi qu'en est-il lorsqu'un gérant de société en fonction, souhaite, pour une activité totalement différente de celle de l'objet social de sa société, s'inscrire en parallèle en qualité d'auto entrepreneur ?
La loi reste taisante sur ce sujet. Cependant en pratique, l'inscription en qualité d'auto entrepreneur sera conditionnée à la nature de la gérance exercée au sein de la société déjà constituée.
Si la gérance est minoritaire, le gérant pourra cumuler la double casquette de gérant et auto entrepreneur.
Si la gérance est majoritaire, le gérant affilié aux différentes caisses en sa qualité de travailleur non salarié, ne pourra pas cumuler les deux casquettes.
La loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 dite loi LME a modifié certaines dispositions touchant au bail commercial.
1. L'application d'un nouvel indice par la volonté commune des parties
Le loyer du bail commercial peut être indexé depuis le 6 août 2008 sur l'indice des loyers commerciaux (article 40 et 47 de la loi LME).
Il est composé de trois indices : l'indice des prix à la consommation (50%), l'indice du coût de la construction (ICC pour 25%), et l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail en valeur (pour 25%).
La loi de modernisation autorise l'application de ce nouvel indice pour les nouveaux baux commerciaux, pour la révision annuelle ou triennale des baux en cours.
Lors du renouvellement, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques.
A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
Attention, cet indice ne sera applicable que par une volonté commune des parties. Il n'y aucune obligation dans la loi d'automaticité d'application de l'indice ILC aux lieu et place de l'indice du coût et de la construction.
2. L'assouplissement des conditions de renouvellement du bail commercial pour les colocataires et coindivisaires non exploitants du fonds (article 42 de la loi LME/ article L145-1 du code de commerce).
Avant la loi de modernisation de l'économie, en cas de pluralité de locataires ou coindivisaires, ces derniers devaient tous faire l'objet d'une immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers pour que les dispositions du statut des baux commerciaux soient applicables.
Avec la loi de modernisation de l'économie, en cas de pluralité de locataires ou en présence d'indivisaires, seul l'exploitant du fonds est tenu à une obligation d'immatriculation. Ce dernier bénéficie des dispositions du statut des baux commerciaux, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds.
En cas de décès du titulaire du bail, le bail reste valable le temps nécessaire pour la liquidation de la succession.
3. L'extension du délai pour quitter le local commercial
En cas de refus de renouvellement du bail commercial par le propriétaire, le délai pour quitter les lieux est porté de 15 jours à trois mois à compter du versement de l'indemnité d'éviction (article 46 de la loi LME/ article L145-29 du code de commerce).
4. La suppression de toutes références « aux usages locaux » et « au terme d'usage »
La référence aux « usages locaux » est remplacée en matière de congé. Désormais, celui-ci doit être donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance.
Ainsi, le bail commercial ne cesse que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance. (Article L145-9 du code de commerce).
Il en est de même de la référence au « terme d'usage » qui est remplacée soit par le premier jour du trimestre civil (Articles L. 145-8 et 145-12), soit par le dernier jour du trimestre civil (Article L.145-9 alinéa 3).
Ainsi, le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.
Il doit y avoir eu une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. (Article L145-8 du code de commerce).
Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa reconduction, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.
La loi de modernisation de l'économie et l'exercice d'une activité professionnelle dans les HLM
La LME a assoupli les conditions d'exercice à domicile de l'activité professionnelle dans les locaux d'habitation. Les créateurs se réjouiront dans un premier temps de ce nouveau dispositif qui permet au départ de limiter les frais d'installation.
A compter du 1er janvier 2009, sous réserve de l'entrée en vigueur des dispositions relevant de la loi de finances, prévoyant la compensation des charges assumées par les communes du fait du transfert de compétences, il sera possible d'exercer une activité professionnelle dans un local d'habitation y compris HLM sous réserve :
- qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose ;
- que l'activité n'engendre ni nuisance ni danger pour le voisinage (pas de réception de clientèle ou de marchandises) ; cela va avoir pour effet de limiter les activités à exercer.
- que l'activité ne conduise à aucun désordre pour l'immeuble ;
- d'obtenir un changement partiel d'usage de son logement.
Le futur créateur devra tout d'abord obtenir l'avis favorable de l'organisme HLM pour son projet de domiciliation et demander le changement d'affectation partielle au maire de la commune dont il dépend. Attention, cette possibilité n'est pas ouverte aux activités commerciales pour les HLM.
Lorsque l'activité est exercée à son domicile situé en rez de chaussée, la formalité du changement partiel d'usage du local ne sera pas exigée.
En outre, il est possible pour les organismes HLM de louer des locaux d'habitation situés au rez de chaussée dans des zones urbaines sensibles et d'y permettre l'exercice d'activités économiques, après avis bien entendu de la commune dans laquelle est implantée l'activité.
A compter du 1er janvier 2009, il ne sera plus obligatoire de stipuler dans le bail « location à titre temporaire ». Cette disposition n'entrainera pas pour autant l'application du statut des baux commerciaux.
On peut se demander de quelle protection bénéficiera le preneur étant donné que la loi lui ôte de fait le statut protecteur des baux commerciaux.