locataire (2)
En matière de bail d'habitation et face aux impayés de loyers et charges, les bailleurs ont à leur disposition une action judiciaire celle de l'assignation en résiliation de bail et expulsion pour défaut de paiement des loyers.
L'article 24 alinéa 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose :
« (...)A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents. Le ou les services ou organismes saisis réalisent une enquête financière et sociale au cours de laquelle le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes à l'enquête. »
En d'autres termes, à l'occasion d'une procédure en résiliation de bail d'habitation, si les formalités de dénonciation de la procédure à la préfecture compétente ne sont pas respectées, l'entière procédure en résiliation sera déclarée irrecevable et la demande en expulsion et paiement des arriérés de loyers du propriétaire des lieux rejetée par le juge.
La troisième chambre civile dans un arrêt du 23 mars 2011 (09-68942) a apporté une précision quant aux modalités de cette notification.
Il a été jugé que la notification de la procédure au représentant de l'état n'était pas requise dans le cadre d'une action engagée par le bailleur et tendant au constat de la qualité d'occupant sans droit ni titre.
En l'espèce, l'Etat de la République démocratique du Congo avait pris à bail une maison d'habitation pour assurer le logement de son ambassadeur en France. Il avait été mis fin aux fonctions dudit ambassadeur le 17 mars 2007 mais ce dernier s'était maintenu dans les lieux loués, sans verser de loyers, et au-delà du 1er septembre 2007, date à laquelle le bail avait été résilié.
Par acte du 20 mars 2008, le bailleur a assigné l'ambassadeur en constatation d'occupant sans droit ni titre le bail étant résilié depuis le 1er septembre 2007 et en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation.
L'ambassadeur avait alors soutenu que l'assignation qui lui avait été délivrée n'avait pas fait l'objet de la notification prévue par l'article 24, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 et que donc la demande n'était pas recevable.
La troisième chambre civile de la Cour de Cassation a retenu que étant donné que le locataire avait signifié au bailleur que le bail était résilié et que l'action introduite par le bailleur ne tendait pas au constat de la résiliation du bail, mais à celui de la qualité d'occupant sans droit ni titre de l'ambassadeur, la cour d'appel en a exactement déduit que la notification prévue par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'était pas requise en l'espèce.
La 3ème chambre civile de la cour de cassation a précisé dans un arrêt du 16 septembre 2009 la nature des frais exposés à charge du bailleur lorsque ce dernier exerce son droit d'option en vertu de l'article L145-57 du code de commerce.
Le droit d'option permet en effet au bailleur ou au preneur de refuser le renouvellement d'un bail commercial alors même que ces parties étaient initialement d'accord sur le principe du renouvellement, mais pas forcément sur le prix du loyer renouvelé. Dans ce cas précis, l'une des parties a saisi le juge des loyers afin qu'il se prononce sur la fixation du loyer renouvelé.
Cependant même au terme de cette instance, l'article L145-57 du Code de commerce permet en effet au bailleur, dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision judiciaire définitive fixant le prix du bail révisé ou renouvelé, de refuser le renouvellement du bail (étant précisé que le preneur, dans les mêmes conditions, a la faculté de renoncer au renouvellement).
Les faits que la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a eu à connaître étaient les suivants :
Le propriétaire de locaux à usage commercial avait donné à bail à une société des locaux commerciaux.
Le bailleur avait signifié à la société un congé avec offre de renouvellement, moyennant un certain loyer fixé par la suite judiciairement.
Le propriétaire avait ensuite exercé son droit d'option comportant refus de renouvellement avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction et avait assigné le preneur en fixation de cette indemnité et de celle d'occupation.
Une expertise avait été ordonnée pour déterminer le montant de ces indemnités.
La Cour d'Appel avait considéré que les frais d'expertise devaient être supportés entre les parties par moitié.
Le locataire a dès lors introduit un pourvoi en cassation estimant que le bailleur, exerçant sont droit d'option conformément à l'article 145-57 du commerce et ayant notifié son intention de ne pas renouveler le bail, il lui incombait dès lors de supporter la totalité des frais d'expertise.
La Cour de Cassation a rejeté le pourvoi statuant que sont à la charge du bailleur les frais exclusivement exposés avant l'exercice du droit d'option. Ainsi incombe donc au bailleur les frais liés à la procédure de fixation judiciaire du loyer renouvelé.
Cependant, la charge des frais occasionnés par une nouvelle procédure engagée postérieurement à l'exercice de l'option, telle celle ayant pour finalité une expertise pour fixer les indemnités d'éviction et d'occupation, relève de l'appréciation souveraine des juges du fond.
C'est donc à juste titre que la Cour d'appel a souverainement estimé que la charge des frais d'expertise incombait aux bailleur et locataire.