expulsion (2)
En matière de bail d'habitation et face aux impayés de loyers et charges, les bailleurs ont à leur disposition une action judiciaire celle de l'assignation en résiliation de bail et expulsion pour défaut de paiement des loyers.
L'article 24 alinéa 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose :
« (...)A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents. Le ou les services ou organismes saisis réalisent une enquête financière et sociale au cours de laquelle le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes à l'enquête. »
En d'autres termes, à l'occasion d'une procédure en résiliation de bail d'habitation, si les formalités de dénonciation de la procédure à la préfecture compétente ne sont pas respectées, l'entière procédure en résiliation sera déclarée irrecevable et la demande en expulsion et paiement des arriérés de loyers du propriétaire des lieux rejetée par le juge.
La troisième chambre civile dans un arrêt du 23 mars 2011 (09-68942) a apporté une précision quant aux modalités de cette notification.
Il a été jugé que la notification de la procédure au représentant de l'état n'était pas requise dans le cadre d'une action engagée par le bailleur et tendant au constat de la qualité d'occupant sans droit ni titre.
En l'espèce, l'Etat de la République démocratique du Congo avait pris à bail une maison d'habitation pour assurer le logement de son ambassadeur en France. Il avait été mis fin aux fonctions dudit ambassadeur le 17 mars 2007 mais ce dernier s'était maintenu dans les lieux loués, sans verser de loyers, et au-delà du 1er septembre 2007, date à laquelle le bail avait été résilié.
Par acte du 20 mars 2008, le bailleur a assigné l'ambassadeur en constatation d'occupant sans droit ni titre le bail étant résilié depuis le 1er septembre 2007 et en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation.
L'ambassadeur avait alors soutenu que l'assignation qui lui avait été délivrée n'avait pas fait l'objet de la notification prévue par l'article 24, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 et que donc la demande n'était pas recevable.
La troisième chambre civile de la Cour de Cassation a retenu que étant donné que le locataire avait signifié au bailleur que le bail était résilié et que l'action introduite par le bailleur ne tendait pas au constat de la résiliation du bail, mais à celui de la qualité d'occupant sans droit ni titre de l'ambassadeur, la cour d'appel en a exactement déduit que la notification prévue par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'était pas requise en l'espèce.
La procédure tendant à obtenir la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers et l'expulsion du locataire est soumise à un formalisme qu'il convient de respecter à la lettre sous peine pour le bailleur de s'en voir opposer la nullité.
Les faits soumis à l'appréciation de la Cour de Cassation étaient les suivants :
Un propriétaire de locaux à usage commercial avait donné à bail des locaux à une société. Cette dernière ne s'acquittant plus des loyers, le bailleur devait entamer une procédure visant la clause résolutoire inscrite dans le bail commercial pour défaut de paiement des loyers en vertu de l'article L145-41 du code de commerce et voir ainsi prononcer la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
L'article L145-41 du code de commerce dispose :
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »
Etait donc délivré à la société locataire un commandement en date du 20 octobre 2004 de payer la somme due à titre d'arriéré de loyers et charges.
La société locataire restant taisante et n'apurant pas sa dette de loyers, le bailleur se voyait contraint de lui faire délivrer une assignation en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers, un mois après le commandement de payer resté infructueux.
Or, le commandement visait dans le corps de son texte la loi du 6 juillet 1989, loi concernant exclusivement les baux d'habitation.
Le commandement visait donc le mauvais texte puisque le bailleur devait se placer dans le cadre et la règlementation applicable aux baux à caractère commercial.
La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en a déduit que « cette référence à des textes sans rapport avec les baux de locaux commerciaux était de nature à tromper la société locataire sur les causes et portée du commandement ».
En outre, le commandement de payer visait deux délais :
- un délai de huit jours sous peine de saisie-vente et donc de recours à des mesures de paiement forcé
- un délai de deux mois visant la clause résolutoire insérée au bail.
Il est bon de rappeler qu'en matière de bail d'habitation, la constatation judiciaire de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ne peut avoir lieu notamment qu'au terme d'un délai de deux mois suivant un commandement de payer les loyers demeuré infructueux.
Ce délai de deux mois inclus dans le commandement de payer en date du 20 octobre 2004 visant la clause résolutoire d'un bail commercial rajoutait à la confusion.
Les irrégularités et imprécisions du commandement de payer ont entraîné le prononcé de la nullité du commandement ainsi délivré et la réintégration de la société locataire dans les lieux loués.
Il conviendra donc d'être particulièrement vigilent sur la motivation en droit du commandement devant permettre au locataire de mesurer la portée des injonctions qui lui sont faites et d'y apporter une réponse pertinente.