clause résolutoire (2)
Un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation rendu le 10 novembre 2010 (pourvoi 09-15937) vient de rappeler que la procédure visant à constater l'acquisition de la clause résolutoire incluse dans les baux pour défaut de paiement des loyers doit être mise en oeuvre de bonne foi.
En l'espèce, il avait été donné à bail des locaux commerciaux à une société exploitant un fonds de commerce. Le bailleur avait informé la société locataire de l'application d'un nouveau loyer résultant de la variation de l'indice stipulé dans le bail et applicable selon une automaticité et une périodicité de 3 ans.
La locataire ne réglant pas les loyers résultant de l'indexation, le bailleur devait adresser un commandement de payer les arriérés de loyers visant la clause résolutoire et assigner aux fins de voir constater la résiliation du bail commercial.
La société locataire soutenait qu'en réalité la motivation du bailleur était tout autre que le défaut de paiement des loyers indexés. La société locataire soutenait que le bailleur avait entendu faire cesser une exploitation concurrente d'un magasin dont le bailleur était propriétaire, magasin exerçant la même activité que la société locataire.
La Cour d'Appel avait estimé que la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers était acquise puisque la société locataire n'avait pas régularisé les arriérés locatifs, sans répondre à l'argumentation développée par la société locataire relative aux réelles intentions du bailleur.
La Cour de Cassation a donc cassé et annulé dans toutes ses dispositions l'arrêt de la Cour d'Appel rendu le 27 mars 2009 au motif qu'en « Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme le lui demandait la société locataire qui soutenait que le bailleur avait entendu faire cesser une exploitation concurrente d'un commerce que cette dernière possédait par ailleurs, si la clause résolutoire n'avait pas été mise en oeuvre de mauvaise foi, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ».
Il faut donc bien garder présent à l'esprit que la clause résolutoire est subordonnée aux exigences de bonne foi. En l'espèce l'intention du bailleur n'était pas de viser le défaut de paiement mais de faire disparaître un concurrent.
La procédure tendant à obtenir la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers et l'expulsion du locataire est soumise à un formalisme qu'il convient de respecter à la lettre sous peine pour le bailleur de s'en voir opposer la nullité.
Les faits soumis à l'appréciation de la Cour de Cassation étaient les suivants :
Un propriétaire de locaux à usage commercial avait donné à bail des locaux à une société. Cette dernière ne s'acquittant plus des loyers, le bailleur devait entamer une procédure visant la clause résolutoire inscrite dans le bail commercial pour défaut de paiement des loyers en vertu de l'article L145-41 du code de commerce et voir ainsi prononcer la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
L'article L145-41 du code de commerce dispose :
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »
Etait donc délivré à la société locataire un commandement en date du 20 octobre 2004 de payer la somme due à titre d'arriéré de loyers et charges.
La société locataire restant taisante et n'apurant pas sa dette de loyers, le bailleur se voyait contraint de lui faire délivrer une assignation en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers, un mois après le commandement de payer resté infructueux.
Or, le commandement visait dans le corps de son texte la loi du 6 juillet 1989, loi concernant exclusivement les baux d'habitation.
Le commandement visait donc le mauvais texte puisque le bailleur devait se placer dans le cadre et la règlementation applicable aux baux à caractère commercial.
La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en a déduit que « cette référence à des textes sans rapport avec les baux de locaux commerciaux était de nature à tromper la société locataire sur les causes et portée du commandement ».
En outre, le commandement de payer visait deux délais :
- un délai de huit jours sous peine de saisie-vente et donc de recours à des mesures de paiement forcé
- un délai de deux mois visant la clause résolutoire insérée au bail.
Il est bon de rappeler qu'en matière de bail d'habitation, la constatation judiciaire de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ne peut avoir lieu notamment qu'au terme d'un délai de deux mois suivant un commandement de payer les loyers demeuré infructueux.
Ce délai de deux mois inclus dans le commandement de payer en date du 20 octobre 2004 visant la clause résolutoire d'un bail commercial rajoutait à la confusion.
Les irrégularités et imprécisions du commandement de payer ont entraîné le prononcé de la nullité du commandement ainsi délivré et la réintégration de la société locataire dans les lieux loués.
Il conviendra donc d'être particulièrement vigilent sur la motivation en droit du commandement devant permettre au locataire de mesurer la portée des injonctions qui lui sont faites et d'y apporter une réponse pertinente.