bail commercial (7)
Un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation rendu le 10 novembre 2010 (pourvoi 09-15937) vient de rappeler que la procédure visant à constater l'acquisition de la clause résolutoire incluse dans les baux pour défaut de paiement des loyers doit être mise en oeuvre de bonne foi.
En l'espèce, il avait été donné à bail des locaux commerciaux à une société exploitant un fonds de commerce. Le bailleur avait informé la société locataire de l'application d'un nouveau loyer résultant de la variation de l'indice stipulé dans le bail et applicable selon une automaticité et une périodicité de 3 ans.
La locataire ne réglant pas les loyers résultant de l'indexation, le bailleur devait adresser un commandement de payer les arriérés de loyers visant la clause résolutoire et assigner aux fins de voir constater la résiliation du bail commercial.
La société locataire soutenait qu'en réalité la motivation du bailleur était tout autre que le défaut de paiement des loyers indexés. La société locataire soutenait que le bailleur avait entendu faire cesser une exploitation concurrente d'un magasin dont le bailleur était propriétaire, magasin exerçant la même activité que la société locataire.
La Cour d'Appel avait estimé que la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers était acquise puisque la société locataire n'avait pas régularisé les arriérés locatifs, sans répondre à l'argumentation développée par la société locataire relative aux réelles intentions du bailleur.
La Cour de Cassation a donc cassé et annulé dans toutes ses dispositions l'arrêt de la Cour d'Appel rendu le 27 mars 2009 au motif qu'en « Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme le lui demandait la société locataire qui soutenait que le bailleur avait entendu faire cesser une exploitation concurrente d'un commerce que cette dernière possédait par ailleurs, si la clause résolutoire n'avait pas été mise en oeuvre de mauvaise foi, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ».
Il faut donc bien garder présent à l'esprit que la clause résolutoire est subordonnée aux exigences de bonne foi. En l'espèce l'intention du bailleur n'était pas de viser le défaut de paiement mais de faire disparaître un concurrent.
En matière commerciale, le bailleur a toujours la possibilité et le droit de refuser au locataire le renouvellement du bail.
Au visa de l'article L145-14 alinéa du code de commerce, le bailleur refusant le renouvellement se verra dans l'obligation de verser au locataire sortant une indemnité d'éviction pour compenser le préjudice subi du fait du défaut de renouvellement.
Cependant, le bailleur échappera au versement de l'indemnité d'éviction dans certains cas et notamment lorsqu'il pourra invoquer un motif grave et légitime à l'encontre de son locataire.
L'article L145-17 I 1° du code de commerce dispose :
« I. - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :
1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. »
Dans un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 28 octobre 2009, des propriétaires de locaux commerciaux donnés à bail avaient fait délivrer un congé sans offre de renouvellement et d'indemnité d'éviction à leurs locataires invoquant un motif grave et légitime.
IL était notamment reproché aux locataires de ne pas avoir remis les lieux en leur état d'origine et de ne pas avoir repris une activité d'hôtel restaurant.
Or, la mise en demeure adressée aux locataires ne précisait pas les remises en état dont le bailleur demandait l'exécution. Cela a été considéré d'autant plus contestable que les locataires avaient réalisés divers travaux avec l'accord du bailleur. Le bailleur ne démontrait donc pas l'existence de motifs graves et légitimes justifiant une remise en état immédiate.
En outre, les locaux loués ne permettaient que l'exploitation d'une activité d'hôtellerie, les normes de restauration n'étant pas atteintes.
La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt du 28 octobre 2009 a dans un premier temps approuvé le raisonnement de la Cour d'appel qui avait considéré que le refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction n'était pas suffisamment motivé.
Cependant, l'arrêt de la Cour d'Appel est cassé pour violation des articles L145-17 I-1° et L145-14 alinéa 1.
Il ressort de l'arrêt rendu par la 3ème chambre civile que l'absence ou l'insuffisance de motivation d'un congé refusant le renouvellement du bail n'entraine pas ipso facto le renouvellement du bail.
Le congé conserve toute sa validité mais le locataire conservera son droit à indemnité d'éviction. Le congé insuffisamment motivé ou mal motivé produira donc les mêmes effets qu'un congé avec offre d'indemnité d'éviction.
Cass. 3ème civ.28 octobre 2009 n°08-16135
« Qu'en statuant ainsi, alors que l'absence ou l'insuffisance de motivation d'un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d'indemnité d'éviction laisse subsister le congé et le droit pour le preneur de prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les textes susvisés ».
Il conviendra donc d'être très vigilant sur la motivation du congé refusant le renouvellement du bail commercial sans indemnité d'éviction.
La procédure tendant à obtenir la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers et l'expulsion du locataire est soumise à un formalisme qu'il convient de respecter à la lettre sous peine pour le bailleur de s'en voir opposer la nullité.
Les faits soumis à l'appréciation de la Cour de Cassation étaient les suivants :
Un propriétaire de locaux à usage commercial avait donné à bail des locaux à une société. Cette dernière ne s'acquittant plus des loyers, le bailleur devait entamer une procédure visant la clause résolutoire inscrite dans le bail commercial pour défaut de paiement des loyers en vertu de l'article L145-41 du code de commerce et voir ainsi prononcer la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
L'article L145-41 du code de commerce dispose :
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »
Etait donc délivré à la société locataire un commandement en date du 20 octobre 2004 de payer la somme due à titre d'arriéré de loyers et charges.
La société locataire restant taisante et n'apurant pas sa dette de loyers, le bailleur se voyait contraint de lui faire délivrer une assignation en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers, un mois après le commandement de payer resté infructueux.
Or, le commandement visait dans le corps de son texte la loi du 6 juillet 1989, loi concernant exclusivement les baux d'habitation.
Le commandement visait donc le mauvais texte puisque le bailleur devait se placer dans le cadre et la règlementation applicable aux baux à caractère commercial.
La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en a déduit que « cette référence à des textes sans rapport avec les baux de locaux commerciaux était de nature à tromper la société locataire sur les causes et portée du commandement ».
En outre, le commandement de payer visait deux délais :
- un délai de huit jours sous peine de saisie-vente et donc de recours à des mesures de paiement forcé
- un délai de deux mois visant la clause résolutoire insérée au bail.
Il est bon de rappeler qu'en matière de bail d'habitation, la constatation judiciaire de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ne peut avoir lieu notamment qu'au terme d'un délai de deux mois suivant un commandement de payer les loyers demeuré infructueux.
Ce délai de deux mois inclus dans le commandement de payer en date du 20 octobre 2004 visant la clause résolutoire d'un bail commercial rajoutait à la confusion.
Les irrégularités et imprécisions du commandement de payer ont entraîné le prononcé de la nullité du commandement ainsi délivré et la réintégration de la société locataire dans les lieux loués.
Il conviendra donc d'être particulièrement vigilent sur la motivation en droit du commandement devant permettre au locataire de mesurer la portée des injonctions qui lui sont faites et d'y apporter une réponse pertinente.
La 3ème chambre civile de la cour de cassation a précisé dans un arrêt du 16 septembre 2009 la nature des frais exposés à charge du bailleur lorsque ce dernier exerce son droit d'option en vertu de l'article L145-57 du code de commerce.
Le droit d'option permet en effet au bailleur ou au preneur de refuser le renouvellement d'un bail commercial alors même que ces parties étaient initialement d'accord sur le principe du renouvellement, mais pas forcément sur le prix du loyer renouvelé. Dans ce cas précis, l'une des parties a saisi le juge des loyers afin qu'il se prononce sur la fixation du loyer renouvelé.
Cependant même au terme de cette instance, l'article L145-57 du Code de commerce permet en effet au bailleur, dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision judiciaire définitive fixant le prix du bail révisé ou renouvelé, de refuser le renouvellement du bail (étant précisé que le preneur, dans les mêmes conditions, a la faculté de renoncer au renouvellement).
Les faits que la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a eu à connaître étaient les suivants :
Le propriétaire de locaux à usage commercial avait donné à bail à une société des locaux commerciaux.
Le bailleur avait signifié à la société un congé avec offre de renouvellement, moyennant un certain loyer fixé par la suite judiciairement.
Le propriétaire avait ensuite exercé son droit d'option comportant refus de renouvellement avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction et avait assigné le preneur en fixation de cette indemnité et de celle d'occupation.
Une expertise avait été ordonnée pour déterminer le montant de ces indemnités.
La Cour d'Appel avait considéré que les frais d'expertise devaient être supportés entre les parties par moitié.
Le locataire a dès lors introduit un pourvoi en cassation estimant que le bailleur, exerçant sont droit d'option conformément à l'article 145-57 du commerce et ayant notifié son intention de ne pas renouveler le bail, il lui incombait dès lors de supporter la totalité des frais d'expertise.
La Cour de Cassation a rejeté le pourvoi statuant que sont à la charge du bailleur les frais exclusivement exposés avant l'exercice du droit d'option. Ainsi incombe donc au bailleur les frais liés à la procédure de fixation judiciaire du loyer renouvelé.
Cependant, la charge des frais occasionnés par une nouvelle procédure engagée postérieurement à l'exercice de l'option, telle celle ayant pour finalité une expertise pour fixer les indemnités d'éviction et d'occupation, relève de l'appréciation souveraine des juges du fond.
C'est donc à juste titre que la Cour d'appel a souverainement estimé que la charge des frais d'expertise incombait aux bailleur et locataire.
En matière de bail commercial, toutes les actions se prescrivent par deux ans (article L145-60 du code de commerce), ce qui signifie que les actions en justice doivent être introduites dans un certain laps de temps, soit dans le cadre du bail commercial (deux ans), sous peine pour leur auteur de perdre son droit.
IL est particulièrement judicieux pour le preneur de connaître le régime de ce texte et notamment lorsque ce dernier s'engage dans une action en paiement de son indemnité d'éviction.
C'est l'enseignement qui ressort de l'arrêt de la Cour de Cassation du 8 juillet 2009.
On rappellera que lorsque le bailleur refuse de renouveler le bail commercial, il est tenu de verser au locataire une indemnité d'éviction égale au préjudice subi par le défaut de renouvellement et sous réserve des dispositions de l'article L145-17 du code du commerce.
En l'espèce dans l'arrêt du 8 juillet 2009, par acte du 27 avril 2001, les propriétaires (des époux) de locaux à usage commercial donnés à bail avait donné congé à leur preneur avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction pour le 31 octobre 2001.
Par ordonnance du 9 janvier 2002, le juge des référés avait désigné un expert pour évaluer le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation.
Après dépôt du rapport de l'expert, le bailleur avait assigné le locataire à l'effet de faire fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par le preneur. Par conclusions signifiées le 26 avril 2004, ce dernier avait demandé le paiement d'une indemnité d'éviction. Le bailleur avait alors pris des conclusions notifiées le 18 octobre 2005 et demandé que le preneur soit déclaré déchu de son droit à indemnité d'éviction en raison de la prescription biennale édictée par l'article L. 145-60 du Code de commerce.
Toute la difficulté est de savoir à partir de quel moment commence à courir ce fameux délai de deux ans qui a pour effet, une fois expiré, d'éteindre le droit pour le preneur à demander condamnation au paiement de l'indemnité d'éviction.
La Cour de cassation dans son arrêt du 8 juillet 2009 s'est prononcée sur ce point.
La Cour de Cassation, tout en relevant que la prescription de l'action avait été interrompue par l'assignation initiale des bailleurs tendant à faire évaluer le montant de l'indemnité d'éviction et d'occupation, a noté que la prescription avait repris son cours à la date de l'Ordonnance de référé rendue le 9 janvier 2002 désignant l'expert.
Il s'en suit qu'un délai de plus de deux ans s'étant écoulé entre les conclusions prises par la locataire demandant le paiement de l'indemnité d'éviction et la date de l'Ordonnance, l'action en paiement de l'indemnité d'éviction devenait prescrite.
La locataire avait donc perdu son droit de demander le paiement de l'indemnité d'éviction.
CE QU'IL FAUT RETENIR DE L'ARRET :
Est prescrite l'action en paiement de l'indemnité d'éviction lorsqu'un délai de plus deux années s'est écoulé entre la date de l'ordonnance de référé désignant un expert en vue de la détermination du montant de l'indemnité d'éviction et les conclusions par lesquelles le preneur a demandé le paiement d'une indemnité.
Vous envisagez d'acquérir un fonds de commerce. Nombreuses sont les questions à se poser pour vérifier la faisabilité du projet. Certaines paraissent évidentes (le financement du projet, le prévisionnel, la négociation du prix via la communication des comptes annuels...
Certaines sont plus insidieuses...
Avez-vous pensé à examiner correctement le titre d'occupation du local commercial que vous envisagez d'acquérir ? A défaut, les mauvaises surprises sont susceptibles de s'enchaîner...
Il est indispensable de vérifier le régime juridique du local loué et lire très attentivement le bail commercial.
Si l'immeuble dans lequel est situé le fonds est un immeuble en copropriété, il faut vérifier que le lot loué peut avoir une destination commerciale et que le type d'activité envisagée est autorisé par le règlement de copropriété.
A défaut, vous risquez de vous rendre propriétaire d'un fonds inexploitable.
De la même façon, si vous envisagez d'effectuer des travaux, il conviendra de vérifier si ces travaux touchent des parties communes de l'immeuble auquel cas ils nécessiteront l'accord de la copropriété.
Si le fonds est situé dans une zone environnementale protégée, il faudra obtenir l'accord de l'architecte des bâtiments de France pour tous travaux touchant aux façades, à l'aspect extérieur du bâtiment.
Existe-t-il une servitude d'alignement ou un programme d'alignement éventuel du domaine public ? Le droit de préemption de la commune a-t-il été purgé?
Avez-vous pensé à vérifier dans le bail commercial qui a la charge des grosses réparations et du paiement de la taxe foncière ?
Votre projet est complexe et implique des vérifications multiples.
N'hésitez plus, prenez conseil.
La loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 dite loi LME a modifié certaines dispositions touchant au bail commercial.
1. L'application d'un nouvel indice par la volonté commune des parties
Le loyer du bail commercial peut être indexé depuis le 6 août 2008 sur l'indice des loyers commerciaux (article 40 et 47 de la loi LME).
Il est composé de trois indices : l'indice des prix à la consommation (50%), l'indice du coût de la construction (ICC pour 25%), et l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail en valeur (pour 25%).
La loi de modernisation autorise l'application de ce nouvel indice pour les nouveaux baux commerciaux, pour la révision annuelle ou triennale des baux en cours.
Lors du renouvellement, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques.
A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
Attention, cet indice ne sera applicable que par une volonté commune des parties. Il n'y aucune obligation dans la loi d'automaticité d'application de l'indice ILC aux lieu et place de l'indice du coût et de la construction.
2. L'assouplissement des conditions de renouvellement du bail commercial pour les colocataires et coindivisaires non exploitants du fonds (article 42 de la loi LME/ article L145-1 du code de commerce).
Avant la loi de modernisation de l'économie, en cas de pluralité de locataires ou coindivisaires, ces derniers devaient tous faire l'objet d'une immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers pour que les dispositions du statut des baux commerciaux soient applicables.
Avec la loi de modernisation de l'économie, en cas de pluralité de locataires ou en présence d'indivisaires, seul l'exploitant du fonds est tenu à une obligation d'immatriculation. Ce dernier bénéficie des dispositions du statut des baux commerciaux, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds.
En cas de décès du titulaire du bail, le bail reste valable le temps nécessaire pour la liquidation de la succession.
3. L'extension du délai pour quitter le local commercial
En cas de refus de renouvellement du bail commercial par le propriétaire, le délai pour quitter les lieux est porté de 15 jours à trois mois à compter du versement de l'indemnité d'éviction (article 46 de la loi LME/ article L145-29 du code de commerce).
4. La suppression de toutes références « aux usages locaux » et « au terme d'usage »
La référence aux « usages locaux » est remplacée en matière de congé. Désormais, celui-ci doit être donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance.
Ainsi, le bail commercial ne cesse que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance. (Article L145-9 du code de commerce).
Il en est de même de la référence au « terme d'usage » qui est remplacée soit par le premier jour du trimestre civil (Articles L. 145-8 et 145-12), soit par le dernier jour du trimestre civil (Article L.145-9 alinéa 3).
Ainsi, le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.
Il doit y avoir eu une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. (Article L145-8 du code de commerce).
Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa reconduction, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.