Le Bail commercial et la charge des frais liés à l'exercice du droit d'option
La 3ème chambre civile de la cour de cassation a précisé dans un arrêt du 16 septembre 2009 la nature des frais exposés à charge du bailleur lorsque ce dernier exerce son droit d'option en vertu de l'article L145-57 du code de commerce.
Le droit d'option permet en effet au bailleur ou au preneur de refuser le renouvellement d'un bail commercial alors même que ces parties étaient initialement d'accord sur le principe du renouvellement, mais pas forcément sur le prix du loyer renouvelé. Dans ce cas précis, l'une des parties a saisi le juge des loyers afin qu'il se prononce sur la fixation du loyer renouvelé.
Cependant même au terme de cette instance, l'article L145-57 du Code de commerce permet en effet au bailleur, dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision judiciaire définitive fixant le prix du bail révisé ou renouvelé, de refuser le renouvellement du bail (étant précisé que le preneur, dans les mêmes conditions, a la faculté de renoncer au renouvellement).
Les faits que la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a eu à connaître étaient les suivants :
Le propriétaire de locaux à usage commercial avait donné à bail à une société des locaux commerciaux.
Le bailleur avait signifié à la société un congé avec offre de renouvellement, moyennant un certain loyer fixé par la suite judiciairement.
Le propriétaire avait ensuite exercé son droit d'option comportant refus de renouvellement avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction et avait assigné le preneur en fixation de cette indemnité et de celle d'occupation.
Une expertise avait été ordonnée pour déterminer le montant de ces indemnités.
La Cour d'Appel avait considéré que les frais d'expertise devaient être supportés entre les parties par moitié.
Le locataire a dès lors introduit un pourvoi en cassation estimant que le bailleur, exerçant sont droit d'option conformément à l'article 145-57 du commerce et ayant notifié son intention de ne pas renouveler le bail, il lui incombait dès lors de supporter la totalité des frais d'expertise.
La Cour de Cassation a rejeté le pourvoi statuant que sont à la charge du bailleur les frais exclusivement exposés avant l'exercice du droit d'option. Ainsi incombe donc au bailleur les frais liés à la procédure de fixation judiciaire du loyer renouvelé.
Cependant, la charge des frais occasionnés par une nouvelle procédure engagée postérieurement à l'exercice de l'option, telle celle ayant pour finalité une expertise pour fixer les indemnités d'éviction et d'occupation, relève de l'appréciation souveraine des juges du fond.
C'est donc à juste titre que la Cour d'appel a souverainement estimé que la charge des frais d'expertise incombait aux bailleur et locataire.
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