Un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation rendu le 10 novembre 2010 (pourvoi 09-15937) vient de rappeler que la procédure visant à constater l'acquisition de la clause résolutoire incluse dans les baux pour défaut de paiement des loyers doit être mise en oeuvre de bonne foi.

En l'espèce, il avait été donné à bail des locaux commerciaux à une société exploitant un fonds de commerce. Le bailleur avait informé la société locataire de l'application d'un nouveau loyer résultant de la variation de l'indice stipulé dans le bail et applicable selon une automaticité et une périodicité de 3 ans.

La locataire ne réglant pas les loyers résultant de l'indexation, le bailleur devait adresser un commandement de payer les arriérés de loyers visant la clause résolutoire et assigner aux fins de voir constater la résiliation du bail commercial.

La société locataire soutenait qu'en réalité la motivation du bailleur était tout autre que le défaut de paiement des loyers indexés. La société locataire soutenait que le bailleur avait entendu faire cesser une exploitation concurrente d'un magasin dont le bailleur était propriétaire, magasin exerçant la même activité que la société locataire.

La Cour d'Appel avait estimé que la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers était acquise puisque la société locataire n'avait pas régularisé les arriérés locatifs, sans répondre à l'argumentation développée par la société locataire relative aux réelles intentions du bailleur.

La Cour de Cassation a donc cassé et annulé dans toutes ses dispositions l'arrêt de la Cour d'Appel rendu le 27 mars 2009 au motif qu'en « Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme le lui demandait la société locataire qui soutenait que le bailleur avait entendu faire cesser une exploitation concurrente d'un commerce que cette dernière possédait par ailleurs, si la clause résolutoire n'avait pas été mise en oeuvre de mauvaise foi, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ».

Il faut donc bien garder présent à l'esprit que la clause résolutoire est subordonnée aux exigences de bonne foi. En l'espèce l'intention du bailleur n'était pas de viser le défaut de paiement mais de faire disparaître un concurrent.