SCP GOBERT & ASSOCIES - AVOCATS

Publié par la SCP GOBERT & ASSOCIES

RESIDENCES DU SOLEIL est une société de gestion au sens où l'entendent, notamment, les articles D.321.1 et suivants du Code du Tourisme.

Les investissements locatifs par des particuliers personnes physiques, au sein de résidences avec services (résidences de tourisme classées ou non, résidences étudiants, maisons de retraites, etc.) sont encouragés par l'Etat car soutiennent le marché du bâtiment et du tourisme.

Les investisseurs bénéficient d'avantages fiscaux (notamment la récupération de la TVA), tant qu'ils respectent les conditions fixées par le CGI.

La résidence avec services implique la mise à disposition aux futurs occupants au minimum trois des quatre services suivants : lingerie, petits déjeuners, réception de la clientèle.

La résidence ne doit en outre être exploitée que par un gestionnaire unique, non pas seulement pour satisfaire aux conditions fiscales, mais parce que la résidence constitue une unité économique.

Le montage juridique de cet investissement est le suivant :

Les investisseurs particuliers achètent des chambres ou studio dépendant d'un immeuble en copropriété. Cet achat est financé par un emprunt.

Concomitamment, ils consentent au futur exploitant de l'immeuble, un bail commercial.

Il s'agit de baux commerciaux de 9 ans minimum, la plupart du temps sans faculté de résiliation triennale pour le gestionnaire, pour garantir aux propriétaires du fait des incitations fiscales une exploitation pérenne de l'immeuble en résidences avec services.

Les loyers sont fixés unilatéralement par le futur exploitant, professionnel de la gestion de résidences avec services, mais à un niveau permettant à l'investisseur de rembourser les prêts sans, dans le meilleur des cas, amputer leurs revenus ; condition sine qua non de l'investissement. Le loyer fait donc partie de l'économie générale de l'opération.

Le gestionnaire loue ensuite ces chambres ou studios dans le cadre de locations saisonnières.

De nombreux " abus" par les exploitants de ces résidences ont été observés sur ces dernières années ; alors qu' il l'a lui-même fixé, le gestionnaire tente ensuite d'imposer une baisse du loyer invoquant un loyer supérieur à la valeur locative ou un taux de remplissage qui n'est pas celui espéré..

Du fait de ces " dérives " le code de tourisme impose aux commercialisateurs, la remise aux acquéreurs personnes physiques le plus souvent profanes en la matière, de certains documents afin de leur donner un minimum de visibilité sur l'opération.

Il oblige également l'exploitant de plusieurs résidences à communiquer le compte d'exploitation de la résidence et son bilan. En effet l'exploitant reçoit des loyers des occupants ; les bailleurs doivent donc pouvoir vérifier les résultats de cette exploitation.

Cependant cette loi ne semble applicable qu'aux seules résidences de tourisme classées. (Pour les autres résidences services, ces éléments devraient pourvoir être obtenus sur le fondement de l'article 145 du CPC).

En outre, il s'avère que ce dispositif est insuffisant pour protéger les investisseurs contre les impayés de loyers :

Le règlement de copropriété (qui s'impose aux bailleurs copropriétaires) rédigé par le promoteur, prévoit que la destination de l'immeuble est une résidence avec services. Il réserve en outre bien souvent au gestionnaire les parties de l'immeuble permettant d'assurer les services ; gestionnaire qui ne peut qu'être unique.

Ces parties peuvent aussi être des parties privatives appartenant au promoteur, alors qu'elles sont indispensables à l'exploitation des lots dans le cadre de la résidence, elles seraient logiques qu'elles soient communes à l'ensemble des copropriétaires bailleurs.

Cette situation renforce l'état de dépendance du bailleur vis à vis du gestionnaire, en place lorsque ce gestionnaire et le promoteur font partie du même groupe : le promoteur ne départira pas sa filiale des parties permettant d'assurer les services au profit d'un autre gestionnaire concurrent.

Ainsi le promoteur-propriétaire des parties de services imposera aux bailleurs "son gestionnaire " alors même que celui-ci ne se conformerait pas aux clauses des baux.

Les bailleurs ne pourront pas faire jouer la clause résolutoire des baux : si les baux sont résiliés ils ne bénéficieront plus des lots permettant d'assurer les services. Ils se retrouveront alors en infraction au règlement de copropriété et au CGI avec un risque de redressement de TVA.

La clause résolutoire dans les baux est donc, dans cette configuration totalement illusoire.

Le gestionnaire ne craignant par la clause résolutoire des baux, il peut imposer aux bailleurs une baisse des loyers, qui leur sera in fine moins préjudiciable que la perte des parties services, auxquels leurs lots sont liés par le règlement de copropriété et la loi fiscale.

Se pose dès lors la question de savoir si cette organisation des parties de services n'est potestative dès lors qu'elle permet au gestionnaire de diminuer le loyer contractuellement fixe.

Se pose aussi la question de savoir si les bailleurs ne se trouvent pas engagés dans un bail à durée illimitée prohibée par le droit civil.

Par conséquent, il convient de régler le problème de mise à disposition de ces lots avant d'engager toute procédure en vue de mettre fin aux baux.

Des solutions sont envisageables.

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QUIETUDE est une société de gestion au sens où l'entendent, notamment, les articles D.321.1 et suivants du Code du Tourisme.

Les investissements locatifs par des particuliers personnes physiques, au sein de résidences avec services (résidences de tourisme classées ou non, résidences étudiants, maisons de retraites, etc.) sont encouragés par l'Etat car soutiennent le marché du bâtiment et du tourisme.

Les investisseurs bénéficient d'avantages fiscaux (notamment la récupération de la TVA), tant qu'ils respectent les conditions fixées par le CGI.

La résidence avec services implique la mise à disposition aux futurs occupants au minimum trois des quatre services suivants : lingerie, petits déjeuners, réception de la clientèle.

La résidence ne doit en outre être exploitée que par un gestionnaire unique, non pas seulement pour satisfaire aux conditions fiscales, mais parce que la résidence constitue une unité économique.

Le montage juridique de cet investissement est le suivant :

Les investisseurs particuliers achètent des chambres ou studio dépendant d'un immeuble en copropriété. Cet achat est financé par un emprunt.

Concomitamment, ils consentent au futur exploitant de l'immeuble, un bail commercial.

Il s'agit de baux commerciaux de 9 ans minimum, la plupart du temps sans faculté de résiliation triennale pour le gestionnaire, pour garantir aux propriétaires du fait des incitations fiscales une exploitation pérenne de l'immeuble en résidences avec services.

Les loyers sont fixés unilatéralement par le futur exploitant, professionnel de la gestion de résidences avec services, mais à un niveau permettant à l'investisseur de rembourser les prêts sans, dans le meilleur des cas, amputer leurs revenus ; condition sine qua non de l'investissement. Le loyer fait donc partie de l'économie générale de l'opération.

Le gestionnaire loue ensuite ces chambres ou studios dans le cadre de locations saisonnières.

De nombreux " abus" par les exploitants de ces résidences ont été observés sur ces dernières années ; alors qu' il l'a lui-même fixé, le gestionnaire tente ensuite d'imposer une baisse du loyer invoquant un loyer supérieur à la valeur locative ou un taux de remplissage qui n'est pas celui espéré..

Du fait de ces " dérives " le code de tourisme impose aux commercialisateurs, la remise aux acquéreurs personnes physiques le plus souvent profanes en la matière, de certains documents afin de leur donner un minimum de visibilité sur l'opération.

Il oblige également l'exploitant de plusieurs résidences à communiquer le compte d'exploitation de la résidence et son bilan. En effet l'exploitant reçoit des loyers des occupants ; les bailleurs doivent donc pouvoir vérifier les résultats de cette exploitation.

Cependant cette loi ne semble applicable qu'aux seules résidences de tourisme classées. (Pour les autres résidences services, ces éléments devraient pourvoir être obtenus sur le fondement de l'article 145 du CPC).

En outre, il s'avère que ce dispositif est insuffisant pour protéger les investisseurs contre les impayés de loyers :

Le règlement de copropriété (qui s'impose aux bailleurs copropriétaires) rédigé par le promoteur, prévoit que la destination de l'immeuble est une résidence avec services. Il réserve en outre bien souvent au gestionnaire les parties de l'immeuble permettant d'assurer les services ; gestionnaire qui ne peut qu'être unique.

Ces parties peuvent aussi être des parties privatives appartenant au promoteur, alors qu'elles sont indispensables à l'exploitation des lots dans le cadre de la résidence, elles seraient logiques qu'elles soient communes à l'ensemble des copropriétaires bailleurs.

Cette situation renforce l'état de dépendance du bailleur vis à vis du gestionnaire, en place lorsque ce gestionnaire et le promoteur font partie du même groupe : le promoteur ne départira pas sa filiale des parties permettant d'assurer les services au profit d'un autre gestionnaire concurrent.

Ainsi le promoteur-propriétaire des parties de services imposera aux bailleurs "son gestionnaire " alors même que celui-ci ne se conformerait pas aux clauses des baux.

Les bailleurs ne pourront pas faire jouer la clause résolutoire des baux : si les baux sont résiliés ils ne bénéficieront plus des lots permettant d'assurer les services. Ils se retrouveront alors en infraction au règlement de copropriété et au CGI avec un risque de redressement de TVA.

La clause résolutoire dans les baux est donc, dans cette configuration totalement illusoire.

Le gestionnaire ne craignant par la clause résolutoire des baux, il peut imposer aux bailleurs une baisse des loyers, qui leur sera in fine moins préjudiciable que la perte des parties services, auxquels leurs lots sont liés par le règlement de copropriété et la loi fiscale.

Se pose dès lors la question de savoir si cette organisation des parties de services n'est potestative dès lors qu'elle permet au gestionnaire de diminuer le loyer contractuellement fixe.

Se pose aussi la question de savoir si les bailleurs ne se trouvent pas engagés dans un bail à durée illimitée prohibée par le droit civil.

Par conséquent, il convient de régler le problème de mise à disposition de ces lots avant d'engager toute procédure en vue de mettre fin aux baux.

Des solutions sont envisageables.

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AQUARELIA est une société de gestion au sens où l'entendent, notamment, les articles D.321.1 et suivants du Code du Tourisme.

Les investissements locatifs par des particuliers personnes physiques, au sein de résidences avec services (résidences de tourisme classées ou non, résidences étudiants, maisons de retraites, etc.) sont encouragés par l'Etat car soutiennent le marché du bâtiment et du tourisme.

Les investisseurs bénéficient d'avantages fiscaux (notamment la récupération de la TVA), tant qu'ils respectent les conditions fixées par le CGI.

La résidence avec services implique la mise à disposition aux futurs occupants au minimum trois des quatre services suivants : lingerie, petits déjeuners, réception de la clientèle.

La résidence ne doit en outre être exploitée que par un gestionnaire unique, non pas seulement pour satisfaire aux conditions fiscales, mais parce que la résidence constitue une unité économique.

Le montage juridique de cet investissement est le suivant :

Les investisseurs particuliers achètent des chambres ou studio dépendant d'un immeuble en copropriété. Cet achat est financé par un emprunt.

Concomitamment, ils consentent au futur exploitant de l'immeuble, un bail commercial.

Il s'agit de baux commerciaux de 9 ans minimum, la plupart du temps sans faculté de résiliation triennale pour le gestionnaire, pour garantir aux propriétaires du fait des incitations fiscales une exploitation pérenne de l'immeuble en résidences avec services.

Les loyers sont fixés unilatéralement par le futur exploitant, professionnel de la gestion de résidences avec services, mais à un niveau permettant à l'investisseur de rembourser les prêts sans, dans le meilleur des cas, amputer leurs revenus ; condition sine qua non de l'investissement. Le loyer fait donc partie de l'économie générale de l'opération.

Le gestionnaire loue ensuite ces chambres ou studios dans le cadre de locations saisonnières.

De nombreux " abus" par les exploitants de ces résidences ont été observés sur ces dernières années ; alors qu' il l'a lui-même fixé, le gestionnaire tente ensuite d'imposer une baisse du loyer invoquant un loyer supérieur à la valeur locative ou un taux de remplissage qui n'est pas celui espéré..

Du fait de ces " dérives " le code de tourisme impose aux commercialisateurs, la remise aux acquéreurs personnes physiques le plus souvent profanes en la matière, de certains documents afin de leur donner un minimum de visibilité sur l'opération.

Il oblige également l'exploitant de plusieurs résidences à communiquer le compte d'exploitation de la résidence et son bilan. En effet l'exploitant reçoit des loyers des occupants ; les bailleurs doivent donc pouvoir vérifier les résultats de cette exploitation.

Cependant cette loi ne semble applicable qu'aux seules résidences de tourisme classées. (Pour les autres résidences services, ces éléments devraient pourvoir être obtenus sur le fondement de l'article 145 du CPC).

En outre, il s'avère que ce dispositif est insuffisant pour protéger les investisseurs contre les impayés de loyers :

Le règlement de copropriété (qui s'impose aux bailleurs copropriétaires) rédigé par le promoteur, prévoit que la destination de l'immeuble est une résidence avec services. Il réserve en outre bien souvent au gestionnaire les parties de l'immeuble permettant d'assurer les services ; gestionnaire qui ne peut qu'être unique.

Ces parties peuvent aussi être des parties privatives appartenant au promoteur, alors qu'elles sont indispensables à l'exploitation des lots dans le cadre de la résidence, elles seraient logiques qu'elles soient communes à l'ensemble des copropriétaires bailleurs.

Cette situation renforce l'état de dépendance du bailleur vis à vis du gestionnaire, en place lorsque ce gestionnaire et le promoteur font partie du même groupe : le promoteur ne départira pas sa filiale des parties permettant d'assurer les services au profit d'un autre gestionnaire concurrent.

Ainsi le promoteur-propriétaire des parties de services imposera aux bailleurs "son gestionnaire " alors même que celui-ci ne se conformerait pas aux clauses des baux.

Les bailleurs ne pourront pas faire jouer la clause résolutoire des baux : si les baux sont résiliés ils ne bénéficieront plus des lots permettant d'assurer les services. Ils se retrouveront alors en infraction au règlement de copropriété et au CGI avec un risque de redressement de TVA.

La clause résolutoire dans les baux est donc, dans cette configuration totalement illusoire.

Le gestionnaire ne craignant par la clause résolutoire des baux, il peut imposer aux bailleurs une baisse des loyers, qui leur sera in fine moins préjudiciable que la perte des parties services, auxquels leurs lots sont liés par le règlement de copropriété et la loi fiscale.

Se pose dès lors la question de savoir si cette organisation des parties de services n'est potestative dès lors qu'elle permet au gestionnaire de diminuer le loyer contractuellement fixe.

Se pose aussi la question de savoir si les bailleurs ne se trouvent pas engagés dans un bail à durée illimitée prohibée par le droit civil.

Par conséquent, il convient de régler le problème de mise à disposition de ces lots avant d'engager toute procédure en vue de mettre fin aux baux.

Des solutions sont envisageables.

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Publié par la SCP GOBERT & ASSOCIES

COULEURS PRIVILEGE est une société de gestion au sens où l'entendent, notamment, les articles D.321.1 et suivants du Code du Tourisme.

Les investissements locatifs par des particuliers personnes physiques, au sein de résidences avec services (résidences de tourisme classées ou non, résidences étudiants, maisons de retraites, etc.) sont encouragés par l'Etat car soutiennent le marché du bâtiment et du tourisme.

Les investisseurs bénéficient d'avantages fiscaux (notamment la récupération de la TVA), tant qu'ils respectent les conditions fixées par le CGI.

La résidence avec services implique la mise à disposition aux futurs occupants au minimum trois des quatre services suivants : lingerie, petits déjeuners, réception de la clientèle.

La résidence ne doit en outre être exploitée que par un gestionnaire unique, non pas seulement pour satisfaire aux conditions fiscales, mais parce que la résidence constitue une unité économique.

Le montage juridique de cet investissement est le suivant :

Les investisseurs particuliers achètent des chambres ou studio dépendant d'un immeuble en copropriété. Cet achat est financé par un emprunt.

Concomitamment, ils consentent au futur exploitant de l'immeuble, un bail commercial.

Il s'agit de baux commerciaux de 9 ans minimum, la plupart du temps sans faculté de résiliation triennale pour le gestionnaire, pour garantir aux propriétaires du fait des incitations fiscales une exploitation pérenne de l'immeuble en résidences avec services.

Les loyers sont fixés unilatéralement par le futur exploitant, professionnel de la gestion de résidences avec services, mais à un niveau permettant à l'investisseur de rembourser les prêts sans, dans le meilleur des cas, amputer leurs revenus ; condition sine qua non de l'investissement. Le loyer fait donc partie de l'économie générale de l'opération.

Le gestionnaire loue ensuite ces chambres ou studios dans le cadre de locations saisonnières.

De nombreux " abus" par les exploitants de ces résidences ont été observés sur ces dernières années ; alors qu' il l'a lui-même fixé, le gestionnaire tente ensuite d'imposer une baisse du loyer invoquant un loyer supérieur à la valeur locative ou un taux de remplissage qui n'est pas celui espéré..

Du fait de ces " dérives " le code de tourisme impose aux commercialisateurs, la remise aux acquéreurs personnes physiques le plus souvent profanes en la matière, de certains documents afin de leur donner un minimum de visibilité sur l'opération.

Il oblige également l'exploitant de plusieurs résidences à communiquer le compte d'exploitation de la résidence et son bilan. En effet l'exploitant reçoit des loyers des occupants ; les bailleurs doivent donc pouvoir vérifier les résultats de cette exploitation.

Cependant cette loi ne semble applicable qu'aux seules résidences de tourisme classées. (Pour les autres résidences services, ces éléments devraient pourvoir être obtenus sur le fondement de l'article 145 du CPC).

En outre, il s'avère que ce dispositif est insuffisant pour protéger les investisseurs contre les impayés de loyers :

Le règlement de copropriété (qui s'impose aux bailleurs copropriétaires) rédigé par le promoteur, prévoit que la destination de l'immeuble est une résidence avec services. Il réserve en outre bien souvent au gestionnaire les parties de l'immeuble permettant d'assurer les services ; gestionnaire qui ne peut qu'être unique.

Ces parties peuvent aussi être des parties privatives appartenant au promoteur, alors qu'elles sont indispensables à l'exploitation des lots dans le cadre de la résidence, elles seraient logiques qu'elles soient communes à l'ensemble des copropriétaires bailleurs.

Cette situation renforce l'état de dépendance du bailleur vis à vis du gestionnaire, en place lorsque ce gestionnaire et le promoteur font partie du même groupe : le promoteur ne départira pas sa filiale des parties permettant d'assurer les services au profit d'un autre gestionnaire concurrent.

Ainsi le promoteur-propriétaire des parties de services imposera aux bailleurs "son gestionnaire " alors même que celui-ci ne se conformerait pas aux clauses des baux.

Les bailleurs ne pourront pas faire jouer la clause résolutoire des baux : si les baux sont résiliés ils ne bénéficieront plus des lots permettant d'assurer les services. Ils se retrouveront alors en infraction au règlement de copropriété et au CGI avec un risque de redressement de TVA.

La clause résolutoire dans les baux est donc, dans cette configuration totalement illusoire.

Le gestionnaire ne craignant par la clause résolutoire des baux, il peut imposer aux bailleurs une baisse des loyers, qui leur sera in fine moins préjudiciable que la perte des parties services, auxquels leurs lots sont liés par le règlement de copropriété et la loi fiscale.

Se pose dès lors la question de savoir si cette organisation des parties de services n'est potestative dès lors qu'elle permet au gestionnaire de diminuer le loyer contractuellement fixe.

Se pose aussi la question de savoir si les bailleurs ne se trouvent pas engagés dans un bail à durée illimitée prohibée par le droit civil.

Par conséquent, il convient de régler le problème de mise à disposition de ces lots avant d'engager toute procédure en vue de mettre fin aux baux.

Des solutions sont envisageables.

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Publié par la SCP GOBERT & ASSOCIES

PIERRE&VACANCES est une société de gestion au sens où l'entendent, notamment, les articles D.321.1 et suivants du Code du Tourisme.

Les investissements locatifs par des particuliers personnes physiques, au sein de résidences avec services (résidences de tourisme classées ou non, résidences étudiants, maisons de retraites, etc.) sont encouragés par l'Etat car soutiennent le marché du bâtiment et du tourisme.

Les investisseurs bénéficient d'avantages fiscaux (notamment la récupération de la TVA), tant qu'ils respectent les conditions fixées par le CGI.

La résidence avec services implique la mise à disposition aux futurs occupants au minimum trois des quatre services suivants : lingerie, petits déjeuners, réception de la clientèle.

La résidence ne doit en outre être exploitée que par un gestionnaire unique, non pas seulement pour satisfaire aux conditions fiscales, mais parce que la résidence constitue une unité économique.

Le montage juridique de cet investissement est le suivant :

Les investisseurs particuliers achètent des chambres ou studio dépendant d'un immeuble en copropriété. Cet achat est financé par un emprunt.

Concomitamment, ils consentent au futur exploitant de l'immeuble, un bail commercial.

Il s'agit de baux commerciaux de 9 ans minimum, la plupart du temps sans faculté de résiliation triennale pour le gestionnaire, pour garantir aux propriétaires du fait des incitations fiscales une exploitation pérenne de l'immeuble en résidences avec services.

Les loyers sont fixés unilatéralement par le futur exploitant, professionnel de la gestion de résidences avec services, mais à un niveau permettant à l'investisseur de rembourser les prêts sans, dans le meilleur des cas, amputer leurs revenus ; condition sine qua non de l'investissement. Le loyer fait donc partie de l'économie générale de l'opération.

Le gestionnaire loue ensuite ces chambres ou studios dans le cadre de locations saisonnières.

De nombreux " abus" par les exploitants de ces résidences ont été observés sur ces dernières années ; alors qu' il l'a lui-même fixé, le gestionnaire tente ensuite d'imposer une baisse du loyer invoquant un loyer supérieur à la valeur locative ou un taux de remplissage qui n'est pas celui espéré..

Du fait de ces " dérives " le code de tourisme impose aux commercialisateurs, la remise aux acquéreurs personnes physiques le plus souvent profanes en la matière, de certains documents afin de leur donner un minimum de visibilité sur l'opération.

Il oblige également l'exploitant de plusieurs résidences à communiquer le compte d'exploitation de la résidence et son bilan. En effet l'exploitant reçoit des loyers des occupants ; les bailleurs doivent donc pouvoir vérifier les résultats de cette exploitation.

Cependant cette loi ne semble applicable qu'aux seules résidences de tourisme classées. (Pour les autres résidences services, ces éléments devraient pourvoir être obtenus sur le fondement de l'article 145 du CPC).

En outre, il s'avère que ce dispositif est insuffisant pour protéger les investisseurs contre les impayés de loyers :

Le règlement de copropriété (qui s'impose aux bailleurs copropriétaires) rédigé par le promoteur, prévoit que la destination de l'immeuble est une résidence avec services. Il réserve en outre bien souvent au gestionnaire les parties de l'immeuble permettant d'assurer les services ; gestionnaire qui ne peut qu'être unique.

Ces parties peuvent aussi être des parties privatives appartenant au promoteur, alors qu'elles sont indispensables à l'exploitation des lots dans le cadre de la résidence, elles seraient logiques qu'elles soient communes à l'ensemble des copropriétaires bailleurs.

Cette situation renforce l'état de dépendance du bailleur vis à vis du gestionnaire, en place lorsque ce gestionnaire et le promoteur font partie du même groupe : le promoteur ne départira pas sa filiale des parties permettant d'assurer les services au profit d'un autre gestionnaire concurrent.

Ainsi le promoteur-propriétaire des parties de services imposera aux bailleurs "son gestionnaire " alors même que celui-ci ne se conformerait pas aux clauses des baux.

Les bailleurs ne pourront pas faire jouer la clause résolutoire des baux : si les baux sont résiliés ils ne bénéficieront plus des lots permettant d'assurer les services. Ils se retrouveront alors en infraction au règlement de copropriété et au CGI avec un risque de redressement de TVA.

La clause résolutoire dans les baux est donc, dans cette configuration totalement illusoire.

Le gestionnaire ne craignant par la clause résolutoire des baux, il peut imposer aux bailleurs une baisse des loyers, qui leur sera in fine moins préjudiciable que la perte des parties services, auxquels leurs lots sont liés par le règlement de copropriété et la loi fiscale.

Se pose dès lors la question de savoir si cette organisation des parties de services n'est potestative dès lors qu'elle permet au gestionnaire de diminuer le loyer contractuellement fixe.

Se pose aussi la question de savoir si les bailleurs ne se trouvent pas engagés dans un bail à durée illimitée prohibée par le droit civil.

Par conséquent, il convient de régler le problème de mise à disposition de ces lots avant d'engager toute procédure en vue de mettre fin aux baux.

Des solutions sont envisageables.

SCP GOBERT & ASSOCIES

Publié par la SCP GOBERT & ASSOCIES

LAGRANGE est une société de gestion au sens où l'entendent, notamment, les articles D.321.1 et suivants du Code du Tourisme.

Les investissements locatifs par des particuliers personnes physiques, au sein de résidences avec services (résidences de tourisme classées ou non, résidences étudiants, maisons de retraites, etc.) sont encouragés par l'Etat car soutiennent le marché du bâtiment et du tourisme.

Les investisseurs bénéficient d'avantages fiscaux (notamment la récupération de la TVA), tant qu'ils respectent les conditions fixées par le CGI.

La résidence avec services implique la mise à disposition aux futurs occupants au minimum trois des quatre services suivants : lingerie, petits déjeuners, réception de la clientèle.

La résidence ne doit en outre être exploitée que par un gestionnaire unique, non pas seulement pour satisfaire aux conditions fiscales, mais parce que la résidence constitue une unité économique.

Le montage juridique de cet investissement est le suivant :

Les investisseurs particuliers achètent des chambres ou studio dépendant d'un immeuble en copropriété. Cet achat est financé par un emprunt.

Concomitamment, ils consentent au futur exploitant de l'immeuble, un bail commercial.

Il s'agit de baux commerciaux de 9 ans minimum, la plupart du temps sans faculté de résiliation triennale pour le gestionnaire, pour garantir aux propriétaires du fait des incitations fiscales une exploitation pérenne de l'immeuble en résidences avec services.

Les loyers sont fixés unilatéralement par le futur exploitant, professionnel de la gestion de résidences avec services, mais à un niveau permettant à l'investisseur de rembourser les prêts sans, dans le meilleur des cas, amputer leurs revenus ; condition sine qua non de l'investissement. Le loyer fait donc partie de l'économie générale de l'opération.

Le gestionnaire loue ensuite ces chambres ou studios dans le cadre de locations saisonnières.

De nombreux " abus" par les exploitants de ces résidences ont été observés sur ces dernières années ; alors qu' il l'a lui-même fixé, le gestionnaire tente ensuite d'imposer une baisse du loyer invoquant un loyer supérieur à la valeur locative ou un taux de remplissage qui n'est pas celui espéré..

Du fait de ces " dérives " le code de tourisme impose aux commercialisateurs, la remise aux acquéreurs personnes physiques le plus souvent profanes en la matière, de certains documents afin de leur donner un minimum de visibilité sur l'opération.

Il oblige également l'exploitant de plusieurs résidences à communiquer le compte d'exploitation de la résidence et son bilan. En effet l'exploitant reçoit des loyers des occupants ; les bailleurs doivent donc pouvoir vérifier les résultats de cette exploitation.

Cependant cette loi ne semble applicable qu'aux seules résidences de tourisme classées. (Pour les autres résidences services, ces éléments devraient pourvoir être obtenus sur le fondement de l'article 145 du CPC).

En outre, il s'avère que ce dispositif est insuffisant pour protéger les investisseurs contre les impayés de loyers :

Le règlement de copropriété (qui s'impose aux bailleurs copropriétaires) rédigé par le promoteur, prévoit que la destination de l'immeuble est une résidence avec services. Il réserve en outre bien souvent au gestionnaire les parties de l'immeuble permettant d'assurer les services ; gestionnaire qui ne peut qu'être unique.

Ces parties peuvent aussi être des parties privatives appartenant au promoteur, alors qu'elles sont indispensables à l'exploitation des lots dans le cadre de la résidence, elles seraient logiques qu'elles soient communes à l'ensemble des copropriétaires bailleurs.

Cette situation renforce l'état de dépendance du bailleur vis à vis du gestionnaire, en place lorsque ce gestionnaire et le promoteur font partie du même groupe : le promoteur ne départira pas sa filiale des parties permettant d'assurer les services au profit d'un autre gestionnaire concurrent.

Ainsi le promoteur-propriétaire des parties de services imposera aux bailleurs "son gestionnaire " alors même que celui-ci ne se conformerait pas aux clauses des baux.

Les bailleurs ne pourront pas faire jouer la clause résolutoire des baux : si les baux sont résiliés ils ne bénéficieront plus des lots permettant d'assurer les services. Ils se retrouveront alors en infraction au règlement de copropriété et au CGI avec un risque de redressement de TVA.

La clause résolutoire dans les baux est donc, dans cette configuration totalement illusoire.

Le gestionnaire ne craignant par la clause résolutoire des baux, il peut imposer aux bailleurs une baisse des loyers, qui leur sera in fine moins préjudiciable que la perte des parties services, auxquels leurs lots sont liés par le règlement de copropriété et la loi fiscale.

Se pose dès lors la question de savoir si cette organisation des parties de services n'est potestative dès lors qu'elle permet au gestionnaire de diminuer le loyer contractuellement fixe.

Se pose aussi la question de savoir si les bailleurs ne se trouvent pas engagés dans un bail à durée illimitée prohibée par le droit civil.

Par conséquent, il convient de régler le problème de mise à disposition de ces lots avant d'engager toute procédure en vue de mettre fin aux baux.

Des solutions sont envisageables.

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Publié par Me GOBERT

CITYA est un syndic de copropriété qui a fait "l'acquisition" de mandat de gestion de syndic auprès d'autres syndics professionnels, filiales de société de gestion (par exemple: SIT, filiale de OCEANIS).

Les investissements locatifs par des particuliers personnes physiques, au sein de résidences avec services (résidences de tourisme classées ou non, résidences étudiants, maisons de retraites, etc.) sont encouragés par l'Etat car soutiennent le marché du bâtiment et du tourisme.

Les investisseurs bénéficient d'avantages fiscaux (notamment la récupération de la TVA), tant qu'ils respectent les conditions fixées par le CGI.

La résidence avec services implique la mise à disposition aux futurs occupants au minimum trois des quatre services suivants : lingerie, petits déjeuners, réception de la clientèle.

La résidence ne doit en outre être exploitée que par un gestionnaire unique, non pas seulement pour satisfaire aux conditions fiscales, mais parce que la résidence constitue une unité économique.

Le montage juridique de cet investissement est le suivant :

Les investisseurs particuliers achètent des chambres ou studio dépendant d'un immeuble en copropriété. Cet achat est financé par un emprunt.

Concomitamment, ils consentent au futur exploitant de l'immeuble, un bail commercial.

Il s'agit de baux commerciaux de 9 ans minimum, la plupart du temps sans faculté de résiliation triennale pour le gestionnaire, pour garantir aux propriétaires du fait des incitations fiscales une exploitation pérenne de l'immeuble en résidences avec services.

Les loyers sont fixés unilatéralement par le futur exploitant, professionnel de la gestion de résidences avec services, mais à un niveau permettant à l'investisseur de rembourser les prêts sans, dans le meilleur des cas, amputer leurs revenus ; condition sine qua non de l'investissement. Le loyer fait donc partie de l'économie générale de l'opération.

Le gestionnaire loue ensuite ces chambres ou studios dans le cadre de locations saisonnières.

De nombreux " abus" par les exploitants de ces résidences ont été observés sur ces dernières années ; alors qu' il l'a lui-même fixé, le gestionnaire tente ensuite d'imposer une baisse du loyer invoquant un loyer supérieur à la valeur locative ou un taux de remplissage qui n'est pas celui espéré..

Du fait de ces " dérives " le code de tourisme impose aux commercialisateurs, la remise aux acquéreurs personnes physiques le plus souvent profanes en la matière, de certains documents afin de leur donner un minimum de visibilité sur l'opération.

Il oblige également l'exploitant de plusieurs résidences à communiquer le compte d'exploitation de la résidence et son bilan. En effet l'exploitant reçoit des loyers des occupants ; les bailleurs doivent donc pouvoir vérifier les résultats de cette exploitation.

Cependant cette loi ne semble applicable qu'aux seules résidences de tourisme classées. (Pour les autres résidences services, ces éléments devraient pourvoir être obtenus sur le fondement de l'article 145 du CPC).

En outre, il s'avère que ce dispositif est insuffisant pour protéger les investisseurs contre les impayés de loyers :

Le règlement de copropriété (qui s'impose aux bailleurs copropriétaires) rédigé par le promoteur, prévoit que la destination de l'immeuble est une résidence avec services. Il réserve en outre bien souvent au gestionnaire les parties de l'immeuble permettant d'assurer les services ; gestionnaire qui ne peut qu'être unique.

Ces parties peuvent aussi être des parties privatives appartenant au promoteur, alors qu'elles sont indispensables à l'exploitation des lots dans le cadre de la résidence, elles seraient logiques qu'elles soient communes à l'ensemble des copropriétaires bailleurs.

Cette situation renforce l'état de dépendance du bailleur vis à vis du gestionnaire, en place lorsque ce gestionnaire et le promoteur font partie du même groupe : le promoteur ne départira pas sa filiale des parties permettant d'assurer les services au profit d'un autre gestionnaire concurrent.

Ainsi le promoteur-propriétaire des parties de services imposera aux bailleurs "son gestionnaire " alors même que celui-ci ne se conformerait pas aux clauses des baux.

Les bailleurs ne pourront pas faire jouer la clause résolutoire des baux : si les baux sont résiliés ils ne bénéficieront plus des lots permettant d'assurer les services. Ils se retrouveront alors en infraction au règlement de copropriété et au CGI avec un risque de redressement de TVA.

La clause résolutoire dans les baux est donc, dans cette configuration totalement illusoire.

Le gestionnaire ne craignant par la clause résolutoire des baux, il peut imposer aux bailleurs une baisse des loyers, qui leur sera in fine moins préjudiciable que la perte des parties services, auxquels leurs lots sont liés par le règlement de copropriété et la loi fiscale.

Se pose dès lors la question de savoir si cette organisation des parties de services n'est potestative dès lors qu'elle permet au gestionnaire de diminuer le loyer contractuellement fixe.

Se pose aussi la question de savoir si les bailleurs ne se trouvent pas engagés dans un bail à durée illimitée prohibée par le droit civil.

Par conséquent, il convient de régler le problème de mise à disposition de ces lots avant d'engager toute procédure en vue de mettre fin aux baux.

Des solutions sont envisageables.

La loi bancaire de 1984 n'a pas maintenu l'ancien régime d'enregistrement des auxiliaires des professions bancaires par le Conseil national du crédit. Désormais, par la loi du 22 avril 2010 de régulation bancaire et financière, les personnes qui, à titre de profession habituelle, mettent en rapport les parties intéressées à la conclusion d'une opération de banque, sont qualifiées d'intermédiaires en opérations de banque et ne sont donc plus soumis à une quelconque tutelle administrative.

I . Définition et obligation d'immatriculation

1. En vertu de l'article L 519-1 du Code monétaire et financier « est intermédiaire en opérations de banque et en services toute personne qui exerce, à titre habituel, contre une rémunération ou toute autre forme d'avantage économique, l'intermédiation en opérations de banque et en services en paiement, sans se porter ducroire. » Il peut s'agir aussi bien de courtiers en opérations de banque immatriculés au RCS pour l'activité de courtage en opérations de banque, de ressortissants d'autres Etats membres de L'Union européenne effectuant une déclaration d'exercice professionnel, de mandataires exclusifs en opérations de banque qui exercent en vertu d'un mandat d'un établissement de crédit qui doit mentionner la nature et les conditions des opérations qu'il est habilité à accomplir .Ils doivent en outre, être immatriculés sur un registre unique mentionné à l'article L 546-1 du Code monétaire et financier .Ils doivent justifier de compétences professionnelles ayant pour objet d'acquérir préalablement à l'activité d'intermédiation , des compétences en matière juridique, économique et financière.

2. L'intermédiation en opérations de banque est l'activité qui « consiste à présenter, proposer ou aider à la conclusion des opérations de banque ou des services de paiement ou à effectuer tous travaux et conseils préparatoires à leur réalisation » Par ailleurs, en vertu de l'article R 519-1 du décret du 26 janvier 2012 relatif aux IOB pris en application des articles L 519-1 à L 519-6 du Code monétaire et financier, crées par l'article 36 de la loi du 22 octobre 2012 : « est considéré comme présentation, proposition ou aide à la conclusion d'une opération de banque ou à la fourniture d'un service de paiement le fait pour toute personne de solliciter ou de recueillir l'accord du client sur l'opération de banque ou le service de paiement ou d'exposer oralement ou par écrit à un client potentiel le modalités d'une opération de banque ou d'un service de paiement , en vue de la réalisation ou de sa fourniture ».

3. Sont considérées comme des opérations de banque susceptibles d'être effectuées par les IOB , la réception de fonds public, des opérations de crédit ( tout acte par lequel une personne agissant à titre onéreux met ou promet de mettre des fonds à la disposition d'une autre personne ou prend, dans l'intérêt de celle-ci un engagement par signature tel qu'un aval, un cautionnement ou une garantie et que sont assimilées à des opérations de crédit , le crédit bail, et de manière générale, toute opération de location assortie d'une option d'achat) et de la mise à disposition de la clientèle ou de la gestion de moyens de paiement.

4. En vertu de l'article L 519-3-4 du Code monétaire et financier « lorsqu'il agit pour le compte d'un établissement de crédit, d'un établissement de paiement ou d'un autre intermédiaire en opérations de banque, les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle de l'intermédiaire en opérations de banque et en services en paiement sont couvertes par la personne pour le compte de laquelle il agit ou par laquelle il est mandaté. »

II. Règles de bonne conduite

5. Aux termes de l'article R 519-19-1 du décret du 26 janvier 2012 Les IOB doivent « se comporter avec loyauté et agir au mieux des intérêts de ses clients » Ils doivent fournir, avec exactitude et clarté, aux clients des informations relative à leur dénomination sociale, siège social, adresse professionnelle. Tel que prévu par l'article L 519-4-2 du Code monétaire et financier.

6. Lorsque le contrat porte sur une opération de crédit , L'IOB doit fournir des informations relatives à se ressources et à ses charges ainsi qu'aux prêts en cours qu'il a contracté permettant à l'établissement de crédit de vérifier sa solvabilité. Il doit en outre attirer l'attention du client potentiel sur les conséquences que la souscription du contrat pourrait avoir sur sa situation financière.

JurisClasseur Banque Bourse Facs 50 : Structure, règlementation et contrôle public des professions bancaires Structure s et conditions d'accès Domaine Réservé de l'exercice des opérations de banque par les établissements de crédit A Etendue et protection du domaine réservé 1 Etendue du domaine réservé des établissements de crédit

Décret n° 2012-101 du 26 janvier 2012 relatif aux intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement

Communiqué relatif aux arrêts n° 966, 968, 969, 970 et 971 (11-18.085 et 11-15.439 ; 11-16.107 ; 11-19.022 et 11-17.759 ; 11-19.112 ; 11-15.440) du 7 juin 2012 de la deuxième chambre civile :

Arrêt n° 966 du 7 juin 2012 (11-15.439 ; 11-18.085) - Cour de cassation - Deuxième chambre civile

Arrêt n° 968 du 7 juin 2012 (11-16.107) - Cour de cassation - Deuxième chambre civile

Arrêt n° 969 du 7 juin 2012 (11-15.112) - Cour de cassation - Deuxième chambre civile

Arrêt n° 970 du 7 juin 2012 (11-15.440) - Cour de cassation - Deuxième chambre civile

Arrêt n° 971 du 7 juin 2012 (11-17.759 ; 11-19.022) - Cour de cassation - Deuxième chambre civile

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La deuxième chambre civile de la Cour de cassation a rendu ce jeudi 7 juin 2012, cinq arrêts d'une importance particulière car ils concernent des procédures en lien avec une affaire pénale en cours, mettant en cause, notamment, une société par l'intermédiaire de laquelle de nombreux particuliers ont été conduits à contracter des emprunts immobiliers, dans l'espoir, vite déçu, de voir leurs crédits compensés par des avantages fiscaux et des revenus locatifs. C'est sous l'angle de la régularité des actes de prêt établis par des notaires que la deuxième chambre civile a eu à connaître de ces contentieux. Dans ces affaires, les actes de prêt avaient été passés, devant notaire, en l'absence des emprunteurs dont il était indiqué qu'ils avaient donné procuration pour la signature de l'acte. La question posée au travers des pourvois était la suivante : quelle conséquence juridique doit-on tirer de ce que, contrairement aux exigences résultant des textes relatifs aux actes établis par les notaires, les actes ne comportaient pas en annexe les procurations données par les emprunteurs et ne mentionnaient pas davantage l'indication que les procurations avaient été déposées au rang des minutes du notaire ? Ces actes pouvaient-ils permettre aux banques d'engager des mesures d'exécution forcée contre les biens des emprunteurs, notamment des procédures de saisie immobilière ?

La deuxième chambre civile a répondu par la négative à cette question et a jugé que ces actes étaient affectés d'une irrégularité qui leur faisait perdre leur caractère authentique, qui seul permet d'engager des poursuites sans disposer d'une décision judiciaire condamnant le débiteur à rembourser les sommes en cause. En l'état de ces arrêts, les mesures conservatoires ou de saisie immobilière engagées par les établissements de crédit sont nulles et de nouvelles saisies ne pourront être effectuées que sur le fondement d'une décision judiciaire.

Source : Cour de cassation

Le Crédit immobilier de France, en impossibilité de se refinancer, à demander à l'Etat de fournir des garanties bancaires. | DR

Le ministre de l'Economie Pierre Moscovici a annoncé ce samedi soir que l'Etat «accordera sa garantie au Crédit Immobilier de France», établissement spécialisé dans le crédit immobilier qui connaît actuellement des graves difficultés financières.

«Pour permettre au groupe CIF de respecter l'ensemble de ses engagements, l'Etat a décidé de répondre favorablement à sa demande de lui octroyer une garantie. Cette garantie sera mise en place sous réserve de l'autorisation de la Commission Européenne et du Parlement, qui sera saisi dans le cadre de la plus prochaine loi de finances», indique le communiqué de Bercy.

Cette annonce confirme une information publiée dans l'après-midi par le site internet du Figaro.

«Les pouvoirs publics ont promis d'apporter leur garantie à l'établissement centenaire afin d'éviter toute panique sur un gros émetteur français. Car si le CIF est un petit réseau bancaire avec ses 300 agences, plus de 30 milliards d'euros d'emprunts portent sa signature», indiquait le site internet du Figaro. L'établissement doit notamment faire face à des échéances de 1,75 milliard d'euros en octobre.

Une nouvelle direction mise en place

Le PDG du CIF, Claude Sadoun, par ailleurs vice-président du mouvement HLM, aurait été obligé de démissionner, ajoute le site internet du quotidien, qui affirme que le conseil d'administration du CIF a décidé vendredi soir de demander l'aide de l'Etat.

«L'Etat a pris acte de la nomination de Bernard Sevez en qualité de nouveau PDG et de Patrick Amat en qualité de directeur général délégué ainsi que du départ de l'ancien dirigeant du CIF, en faisant valoir ses droits à la retraite», précise le communiqué du ministère.

Bercy souligne que «Etat s'attend à ce que l'ancien dirigeant du CIF renonce à toute indemnité».

M. Sadoun, par ailleurs vice-président du mouvement HLM, était depuis de longs mois l'objet de nombreuses critiques pour sa gestion de la crise et pour la façon autocrate, muré dans le silence, dont il dirigeait l'établissement. Samedi soir M. Sadoun n'avait pas répondu à l'appel de l'AFP.

L'agence d'évaluation financière Moody's avait mis mardi les pouvoirs publics au pied du mur, en abaissant de trois crans la note de la Caisse centrale du CIF, désormais coupée définitivement de ses sources de financements. Moody's se disait persuadé que l'Etat soutiendrait le CIF. Dans le cas contraire, sa note pourrait chuter de neuf crans supplémentaires, a averti l'agence.

Le CIF, spécialiste des prêts immobiliers aux particuliers et lié au mouvement HLM, est très dépendant de sa note car elle conditionne son accès aux marchés, qui constituent sa seule source de financement puisqu'il ne collecte pas de dépôts.

LeParisien.fr Publié le 01.09.2012, 19h37

Une filiale du Crédit immobilier de France en Rhône-Alpes, le Cifraa, a été mise en examen à Marseille pour recel d'escroquerie en bande organisée dans le dossier Apollonia, vaste affaire d'escroquerie aux investissements immobiliers défiscalisants, a-t-on appris mardi de source proche du dossier. Un cautionnement de 40 millions d'euros a été imposé à la banque, a-t-on ajouté de même source, en précisant que ce délit était passible d'une amende de 3,75 millions d'euros pour une personne morale.

Le président du conseil d'administration du Cifraa, filiale à 51% du Crédit immobilier de France, a été entendu hier par la juge marseillaise Catherine Lévy, qui instruit le dossier depuis quatre ans. D'autres mises en examen d'établissements bancaires pourraient intervenir cette semaine, selon la même source. C'est la première mise en examen d'une personne morale dans ce dossier. Une trentaine de personnes physiques (gérants et salariés de la société Apollonia, notaires, courtiers en crédit et cadres bancaires) ont déjà été mis en examen.

La justice reproche à Apollonia d'avoir escroqué près de 700 foyers de l'Hexagone en leur faisant acheter des appartements pour un total d'un milliard d'euros, ses clients se retrouvant au final très lourdement endettés alors que revenus locatifs et avantages fiscaux étaient censés couvrir la totalité de leurs investissements. Au passage, des cadres de plusieurs banques, mis en examen pour complicité d'escroquerie, sont soupçonnés d'avoir violé des règles du crédit dans le montage des dossiers de financement.

SOURCE : AFP Publié le 17/07/2012 à 17:13

La Cour de cassation a rendu, le 7 juin 2012, d'importants arrêts dans le cadre de l'affaire APOLLONIA, aujourd'hui commentés par la doctrine.

http://www.dalloz-actualite.fr/essentiel/degenerescence-de-l-acte-notarie-en-acte-sous-seing-prive-attention-aux-procurations

Lors du premier trimestre 2012, des décrets et arrêtes ont été pris pour fixer le cadre juridique des IOBSP et préciser les conditions d'accès et d'exercice de la profession d'intermédiaire en opérations bancaires et services de paiements.

Dorénavant, devront s'immatriculer auprès de l'ORIAS les intermédiaires d'assurances, les intermédiaires en opérations de banques et en services de paiements, les conseillers en investissements financiers et les agents liés. L'immatriculation est une condition d'exercice de ces professions.

Ainsi, va se créer un registre unique géré par l'ORIAS qui sera chargé de sa création, sa tenue et sa mise à jour. L'ORIAS devra vérifier le respect des conditions d'accès et d'exercice à leur profession exigées par le code monétaire et financier.

Les dispositions du décret n°2012-101 viennent compléter la loi du 22 octobre 2010 de régulation bancaire et financière. Une classification des IOBSP s'opère en fonction de l'existence et de la nature du lien avec les établissements de crédit ou de paiement. Le code monétaire et financier détermine pour chacun un niveau de compétence professionnelle nécessaire pour l'exercice de leur activité: un diplôme, une expérience professionnelle ou une formation professionnelle.

Le décret prévoit 4 catégories :

- Les « courtiers en opérations de banque et en service de paiement « qui représentent les intermédiaires agissant « en vertu d'un mandat du client, à l'exclusion de tout mandat d'un établissement de crédit ou de paiement, et qui ne sont pas soumis à une obligation contractuelle de travailler exclusivement avec tel ou tel établissement de crédit ou de paiement »

- « Les mandataires exclusifs en opérations de banque et en services de paiement, qui exercent l'intermédiation en vertu d'un mandat d'un établissement de crédit ou d'un établissement de paiement et qui sont soumis à une obligation contractuelle de travailler exclusivement avec l'un de ces établissements pour une catégorie déterminée d'opérations de banque ou de services de paiement »

- « Les mandataires en opérations de banque et en services de paiement qui exercent l'intermédiation en vertu d'un ou plusieurs mandats non exclusifs délivrés par un ou plusieurs établissements de crédit ou établissements de paiement »

- « Les mandataires d'intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement, qui exercent l'intermédiation en vertu de mandats des personnes mentionnées » ci-dessus

Le décret prévoit que certaines catégories non citées ci-dessus ne seront pas soumises à ces dispositions. Il s'agit des professionnels dont l'activité d'intermédiation financière n'est qu'accessoire à leur activité principale et les personnes qui exercent un rôle d'indication.

Il conviendra de présenter les limites de ces exceptions afin d'éviter les abus.

D'autres conditions d'accès et d'exercice de la profession d'IOBSP sont prévues. Les IOBSP doivent respecter un certain nombre de règles relatives à la souscription d'une assurance de responsabilité civile professionnelle, d'une garantie professionnelle et à la bonne conduite. Les IOBSP doivent se comporter avec loyauté et agir au mieux des intérêts de leurs clients.

Ces textes entreront en application au jour de la mise en place du registre unique, fixé par arrêté du ministre de l'économie.

Des délais ont été prévus pour permettre aux IOBSP de se mettre en conformité avec ces nouvelles dispositions.

Les établissements bancaires devront également être vigilants.

Christophe Jervolino

Avocat au Barreau de Marseille

Source :

Décret du 26 janvier 2012 n°2012-100 et n° 2012-101

Décret du 1er mars 2012 n°2012-297

Arrêté du 1er mars 2012 relatif au registre unique prévu à l'article L. 512-1 du code des assurances et à l'article L. 546-1 du code monétaire et financier

Arrêté du 1er mars 2012 relatif aux seuils prévus à l'article R. 519-2 du code monétaire et financier concernant les intermédiaires en opérations de banque et en service de paiement

Des cadres de banques mis en examen....

L'article du journal "Le PARISIEN - Aujourd'hui en France" paru ce jour dénonce le rôle des banques dans l'Affaire APOLLONIA

Le PARISIEN le 22 mars 2012

Article paru dans le journal "Le Monde" le 7 mars 2012

La juge d'instruction Catherine LEVY envisage dans certains cas, la mise en examen de dirigeants des banques concernées en tant que personnes morales.

Ce serait "une première judiciaire"

Selon l'article 325-4 du Règlement général de l'AMF, « avant de formuler un conseil, le conseiller en investissements financiers soumet à son client une lettre de mission, rédigée en double exemplaire et signée par les deux parties.

La lettre de mission, rédigée conformément à un modèle type élaboré par l'association à laquelle le conseiller en investissements financiers adhère, comporte notamment les indications suivantes :

1° La prise de connaissance par le client du document mentionné à l'article 325-3 ;

2° La nature et les modalités de la prestation, en adaptant la description de celle-ci à la qualité de personne physique ou morale du client ainsi qu'à ses caractéristiques et motivations principales ;

3° Les modalités de l'information fournie au client, en précisant, lorsque la relation est appelée à devenir durable, les dispositions spécifiques convenues en matière de compte rendu de l'activité de conseil et d'actualisation des informations mentionnées aux 3° et 4° de l'article 325-3 ;

4° Les modalités de la rémunération du conseiller en investissements financiers, en précisant, s'il y a lieu, le calcul des honoraires correspondant à la prestation de conseil et l'existence d'une rémunération perçue de la part des établissement mentionnés au 4° de l'article 325-3 au titre des produits acquis à la suite des conseils prodigués.

Un exemplaire de la lettre est remis au client après signature ».

« Concernant la définition de la mission : la diversité des situations, la multiplicité des produits et services financiers susceptibles d'être recommandés, et le nombre possible de besoins que le client souhaite voir satisfaits, rendent parfois difficile une définition précise de la mission. Dans tous les cas, cette définition ne doit pas occulter le caractère intuitu personae de la relation entre le conseiller et son client. Il est inutile de rappeler que la définition de la mission est primordiale : elle engage le professionnel. Une définition précise de la mission n'est sérieusement envisageable que si et seulement si le prestataire a réussi préalablement à circonscrire les objectifs poursuivis par le client, sa situation fiscale, patrimoniale, familiale... Une attention particulière doit être portée au caractère ponctuel ou permanent de la collaboration envisagée ».

« Concernant les obligations du client : il est toujours important de rappeler que le CIF n'est pas le seul à supporter des obligations dans le cadre de la fourniture de cette prestation de services. Le client doit aussi satisfaire de son côté à une obligation d'information. En général, le CIF prend la précaution d'annexer à la lettre de mission une liste type d'informations incontournables dont il lui faut pouvoir disposer. Prudemment, le CIF insère aussi une clause au terme de laquelle il prévoit de solliciter, au besoin, du client la communication d'informations et documents complémentaires le concernant en cours d'exécution de la mission. En outre, la lettre de mission prévoit normalement que la finalisation des conseils et recommandations dépend toujours d'une validation préalable par le CIF des faits et informations communiquées par le client. Sur ce chapitre, le prestataire sera bien inspiré de faire figurer, au regard des litiges toujours possibles ou des déceptions du client face à la performance d'un produit financier recommandé, une clause aux termes de laquelle il serait précisé que le conseil a été fourni sur la base des informations recueillies du client ».

« Concernant les obligations du prestataire : la lettre de mission rappelle, là aussi prudemment, que les diligences du prestataire sont, et seront, conformes aux pratiques professionnelles en usage et plus particulièrement aux normes professionnelles établies par l'association professionnelle à laquelle adhère le CIF.

Le texte de la lettre précise aussi quand et comment, à l'issue de la collaboration, ou au terme de chaque année si celle-ci présente un caractère permanent, le prestataire s'engage à délivrer un rapport écrit justifiant des différents conseils, leurs avantages, et les risques qu'ils comportent ».

Il faut donc retenir 3 points essentiels :

- le CIF doit circonscrire les objectifs du client et sa situation matérielle.

- Le client a également une obligation d'information. Le CIF travaille à partir des documents communiques par le client.

- le CIF devrait toujours faire signer une clause en ce sens.

Source : JurisClasseur Banque, Fascicule 1562, CIF, n° 57

Réglement générale de l'Autorité des marchés financiers ( AMF)

Les investissements locatifs par des particuliers personnes physiques, au sein de résidences avec services (résidences de tourisme classées ou non, résidences étudiants, maisons de retraites, etc.) sont encouragés par l'Etat car soutiennent le marché du bâtiment et du tourisme.

Les investisseurs bénéficient d'avantages fiscaux (notamment la récupération de la TVA), tant qu'ils respectent les conditions fixées par le CGI.

La résidence avec services implique la mise à disposition aux futurs occupants au minimum trois des quatre services suivants : lingerie, petits déjeuners, réception de la clientèle.

La résidence ne doit en outre être exploitée que par un gestionnaire unique, non pas seulement pour satisfaire aux conditions fiscales, mais parce que la résidence constitue une unité économique.

Le montage juridique de cet investissement est le suivant :

Les investisseurs particuliers achètent des chambres ou studio dépendant d'un immeuble en copropriété. Cet achat est financé par un emprunt.

Concomitamment, ils consentent au futur exploitant de l'immeuble, un bail commercial.

Il s'agit de baux commerciaux de 9 ans minimum, la plupart du temps sans faculté de résiliation triennale pour le gestionnaire, pour garantir aux propriétaires du fait des incitations fiscales une exploitation pérenne de l'immeuble en résidences avec services.

Les loyers sont fixés unilatéralement par le futur exploitant, professionnel de la gestion de résidences avec services, mais à un niveau permettant à l'investisseur de rembourser les prêts sans, dans le meilleur des cas, amputer leurs revenus ; condition sine qua non de l'investissement. Le loyer fait donc partie de l'économie générale de l'opération.

Le gestionnaire loue ensuite ces chambres ou studios dans le cadre de locations saisonnières.

De nombreux " abus" par les exploitants de ces résidences ont été observés sur ces dernières années ; alors qu' il l'a lui-même fixé, le gestionnaire tente ensuite d'imposer une baisse du loyer invoquant un loyer supérieur à la valeur locative ou un taux de remplissage qui n'est pas celui espéré..

Du fait de ces " dérives " le code de tourisme impose aux commercialisateurs, la remise aux acquéreurs personnes physiques le plus souvent profanes en la matière, de certains documents afin de leur donner un minimum de visibilité sur l'opération.

Il oblige également l'exploitant de plusieurs résidences à communiquer le compte d'exploitation de la résidence et son bilan. En effet l'exploitant reçoit des loyers des occupants ; les bailleurs doivent donc pouvoir vérifier les résultats de cette exploitation.

Cependant cette loi ne semble applicable qu'aux seules résidences de tourisme classées. (Pour les autres résidences services, ces éléments devraient pourvoir être obtenus sur le fondement de l'article 145 du CPC).

En outre, il s'avère que ce dispositif est insuffisant pour protéger les investisseurs contre les impayés de loyers :

Le règlement de copropriété (qui s'impose aux bailleurs copropriétaires) rédigé par le promoteur, prévoit que la destination de l'immeuble est une résidence avec services. Il réserve en outre bien souvent au gestionnaire les parties de l'immeuble permettant d'assurer les services ; gestionnaire qui ne peut qu'être unique.

Ces parties peuvent aussi être des parties privatives appartenant au promoteur, alors qu'elles sont indispensables à l'exploitation des lots dans le cadre de la résidence, elles seraient logiques qu'elles soient communes à l'ensemble des copropriétaires bailleurs.

Cette situation renforce l'état de dépendance du bailleur vis à vis du gestionnaire, en place lorsque ce gestionnaire et le promoteur font partie du même groupe : le promoteur ne départira pas sa filiale des parties permettant d'assurer les services au profit d'un autre gestionnaire concurrent.

Ainsi le promoteur-propriétaire des parties de services imposera aux bailleurs "son gestionnaire " alors même que celui-ci ne se conformerait pas aux clauses des baux.

Les bailleurs ne pourront pas faire jouer la clause résolutoire des baux : si les baux sont résiliés ils ne bénéficieront plus des lots permettant d'assurer les services. Ils se retrouveront alors en infraction au règlement de copropriété et au CGI avec un risque de redressement de TVA.

La clause résolutoire dans les baux est donc, dans cette configuration totalement illusoire.

Le gestionnaire ne craignant par la clause résolutoire des baux, il peut imposer aux bailleurs une baisse des loyers, qui leur sera in fine moins préjudiciable que la perte des parties services, auxquels leurs lots sont liés par le règlement de copropriété et la loi fiscale.

Se pose dès lors la question de savoir si cette organisation des parties de services n'est potestative dès lors qu'elle permet au gestionnaire de diminuer le loyer contractuellement fixe.

Se pose aussi la question de savoir si les bailleurs ne se trouvent pas engagés dans un bail à durée illimitée prohibée par le droit civil.

Par conséquent, il convient de régler le problème de mise à disposition de ces lots avant d'engager toute procédure en vue de mettre fin aux baux.

Des solutions sont envisageables.

Cécile PION

Avocat Associé

SCP GOBERT & ASSOCIES