Jean de VALON, caustique petit blog d'un autoproclamé excellent Avocat de Marseille.

Le juge de l'exécution a la possibilité d'accorder des délais à une personne ayant déjà fait l'objet d'une décision judiciaire pour quitter les lieux qu'elle occupe.

Ainsi prenons l'hypothèse d'une décision du juge des référés ordonnant l'expulsion d'un locataire ne payant pas ses loyers, avec une dette de plus de 5000 € et, de longs mois après, d'une saisine par cet ex-locataire du juge de l'exécution, la dette étant alors de 16000€, pour obtenir encore des délais pour quitter les lieux.

Le débiteur, sur un loyer de 600 €, a effectué quelques gentils versements de 200 €, soit un déficit mensuel pour le bailleur de 400 €.

Le juge de l'exécution, prenant en compte sa bonne foi et les difficultés de relogement lui accorde, allègrement, une année de délai supplémentaire pour partir.

Dans l'hypothèse optimiste où les versements continueraient, un accroissement de la dette de 4800 € et une dette globale dépassant donc les 20 000€ est certaine, dans la meilleur des hypothèses.

Dans l'hypothèse considérée, le bailleur n'est pas un bailleur social mais un propriétaire foncier banal.

Il y a quand même quelque chose de virtuel quand, sur le papier, le juge décide en quelque sorte d'accroître la dette sans espoir de récupération pour le bailleur, faisant remplir à celui-ci un rôle social dévolu éventuellement à la puissance publique.

C'est aussi à l'aune de ce genre de décision que l'on peut parfois s'interroger sur certaines décisions de justice qui apparaissent déconnectées des réalités du temps.

Comme si un propriétaire était riche par principe, qu'il soit particulier ou petite société immobilière.

Ce qui incite les propriétaires à prendre les plus grandes des précautions pour louer et à être impitoyable quand apparaissent les premiers impayés.

Et il est bien difficile de leur donner tort quand les magistrats sont parfois si... généreux ?

La procédure de référé est une procédure rapide, en principe.

En matière de contentieux entre le bailleur et le locataire, quand le bailleur veut se prévaloir de l'acquisition d'une clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers ou de production d'attestation d'assurance, il apparaît que les choses ne sont pas aussi simples.

Le législateur, qui adore empiler les lois, comme un enfant les cubes, a pris des dispositions multipliant les délais.

Le commandement visant la clause résolutoire donne deux mois au locataire pour régler et ce n'est qu'ensuite qu'une assignation peut être délivrée, mais l'audience devra alors être fixée au moins deux mois après la délivrance de l'assignation.

Et quand l'ordonnance de référé prononçant l'expulsion intervient, il faudra la faire exécuter et il sera alors délivré, à un certain stade, un commandement de déguerpir par huissier, accordant encore un délai de deux mois.

Avec pour le bailleur, l'épée de Damoclès des délais d'hiver quand advient le mois de novembre.

Mais la situation peut être encore plus complexe, quand la juridiction est surchargée et que si un renvoi est accordé il le sera à plus d'un mois, rajoutant encore du temps au temps.

Cet après-midi, 19 mai, les dossiers étaient ainsi renvoyés au 7 juillet.

En l'état de ce qui précède j'avais donc informé les avocats adverses que je m'opposerai à toute demande de renvoi.

Deux magistrats tiennent l'audience de référé.

Le premier a écouté mon argumentaire et a réussi à trouver une place pour une audience du 27 mai dans un dossier où la dette était importante et aucun versement intervenu depuis huit mois.

La seconde, dans un dossier similaire, a cherché une date proche... et ce fut le 7 juillet.

Pas de chance pour moi.

Très franchement, peut-on encore parler dans de telles circonstances d'audience de référé et le législateur se rend-il compte qu'entre délais accordés et insuffisance de magistrats, les conséquences financières peuvent parfois être très lourdes.

La conséquence de cela en est que le propriétaire ou le gérant d'immeubles ne peut plus se permettre de perdre de temps et qu'il faut qu'il en vienne très vite au commandement et à l'assignation pour éviter de trop grands risques financiers.

L'excellent de réglementation protectrice conduit en fait à la nécessité d'un rigorisme absolu, comme un effet pervers.

La volonté du législateur est de prévenir les expulsions locatives.

Ainsi, en matière de bail d'habitation, l'assignation en expulsion doit être dénoncée à la préfecture pour que la situation dUumalheureux locataire en difficulté soit examinée par une « cellule » dédiée à cet effet.

À l'occasion, il faudra que je pense à rappeler à un certain huissier que cette dénonce n'est pas nécessaire quand il s'agit d'un local professionnel ou à usage commercial.

Parce que la pauvre dame de la cellule, que j'ai eue au téléphone, paraissait complètement perdue en se demandant qui pouvait bien habiter dans un local à usage de bureau.

L'honnêteté conduit à dire que dans le cas d'espèce ce n'est pas mon cabinet qui avait choisi l'huissier, mais il avait parfaitement respecté le choix de son client...

Et la gentillesse conduit à taire le nom de ce distrait.

Il faut observer que les décisions de justice apparaissent souvent plus favorables au bailleur qu'au locataire, hormis la matière des impayés des loyers.

Bien sûr, le contentieux de la validation des congés donnés par le bailleur est l'illustration de jurisprudences sévères avec un contrôle précis de la juridiction sur la forme et les motivations.

Une décision rendue le 31 août par la cour d'appel de Paris (affaires 08 / 0962) précise cependant que la nullité sanctionnant l'absence de l'adresse du bénéficiaire de la reprise du congé, délivré en vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ou une mention supposée erronée de cette adresse, est une nullité de forme qui ne peut être prononcée qu'à charge pour celui qui l'invoque de justifier du grief que lui cause cette irrégularité.

Ainsi la cour d'appel de Paris a-t-elle refusé de prononcer une nullité du congé alors que l'adresse contenue dans le congé était la résidence habituelle de résidence et non le domicile légal du bailleur tel qu'il était visé dans le bail.

Il faut faire attention à la clause irritante, celle qui est annulée quand elle n'est pas remplie.

Je pense ici, par analogie, aux ordonnances de référé qui accordent aux locataires malheureux des délais pour s'acquitter de leurs loyers en retard mais qui prévoient que si une seule échéance n'est pas respectée, alors le bail sera automatiquement résilié et l'expulsion pourra intervenir.

Souvent, le juge accorde les délais, mais le locataire par négligence ou difficultés ne les respecte pas, voire manque une seule échéance, et son bail est alors résilié.

Il pourra obtenir du juge de l'exécution des délais pour partir, éventuellement mais il ne pourra plus faire revivre le bail.

Faites attention, si des délais vous sont accordés, de les respecter car cette fameuse clause suspendant la résiliation peut parfois s'avérer être un couperet fatal.

La clause d'un bail interdisant le prêt des lieux loués à un tiers sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, est licite, ne fait pas obstacle, conformément aux dispositions de l'article 8 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme, à ce que le preneur héberge un membre de sa famille mais prohibe qu'il mette les locaux à la disposition d'un tiers, quel qu'il soit, si lui-même n'occupe plus effectivement les locaux.

Et le bail, pour cela, peut être résilié

Cour de cassation 3, 10 mars 2010 - 09-10412

Il est dans les pouvoirs du maire, si l'état d'un bâtiment, ou d'une de ses parties, ne permet pas de garantir la sécurité des occupants, d'établir un arrêté de péril assorti d'une interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux qui peut être temporaire ou définitive.

Le maire peut ordonner l'évacuation d'un bâtiment.

Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que son évacuation est ordonnée en application de l'article L. 511-3, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

Cela a bien sûr des conséquences financières.

Ainsi le principe vient-il d'être rappelé par un arrêt de la Cour de Cassation du 3 février 2010 (08 - 20176)

Un appartement avait été incendié et avait fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter.

Le bailleur avait alors conclu avec les locataires un nouveau contrat de bail portant sur un autre logement et avait délivré au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis les avait assignés en résiliation de bail puisque les loyers étant inquiété impayées.

Une cour d'appel avait débouté et le bailleur de sa demande en relevant que celui-ci avait l'obligation de relogement et que dès lors ne pouvait se prévaloir du contrat de bail nouvellement souscrit.

La Cour de Cassation a confirmé.

Il appartenait au bailleur de reloger puisque Lorsque les locaux sont frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l'obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l'occupation, jusqu'à leur terme ou jusqu'au départ des occupants et au plus tard jusqu'à la date limite fixée par la déclaration d'insalubrité ou l'arrêté de péril.

Il ne suffit pas pour le bailleur d'obtenir une décision de justice ordonnant l'expulsion d'un locataire, il faut encore parvenir à réaliser cette expulsion.

Si l'huissier chargé de celle-ci rencontre des difficultés, il requiert la force publique et la responsabilité de l'État peut être engagée en cas de refus d'accorder celle-ci.

Un juge des référés du tribunal administratif avait condamné l'État à verser une provision en réparation du préjudice résultant pour un bailleur du refus du concours de la force publique afin d'assurer l'exécution d'une décision de justice prononçant l'expulsion.

Le ministre de l'intérieur demandait l'annulation de cette ordonnance au motif qu'il n'y aurait pas eu de difficultés d'exécution nécessitant l'octroi de la force publique. Par un arrêt du 25 novembre 2009 (323359) le conseil d'État rappelle que l'autorité administrative est tenue d'accorder le concours de la force publique et qu'il ne lui revient pas de se prévaloir de l'absence de justification par l'huissier de la nécessité de recourir à la force publique pour échapper à sa responsabilité au titre du rejet d'une réquisition.

Il est de bon ton de dire que les enfants sont source de grandes joies.

Mais, il arrive qu'ils soient aussi source de beaucoup d'ennuis, même devenus majeurs.

Ainsi, de malheureux parents ont deux fils, un grand adolescent et un adulte, connus tout deux pour leur brutalité et leur tendance à la délinquance.

Les parents sont devenus leurs premières victimes.

Mais les parents sont locataires d'un office public d'HLM.

Et la Cour de Cassation par un arrêt du 30 novembre 2009 (09 - 11027) casse l'arrêt d'une cour d'appel qui avait rejeté une demande en résiliation du bail, au motif justement du fait que les horribles enfants n'étaient plus sous l'autorité des parents.

La Cour de Cassation, en effet reproche à la cour d'appel de ne pas avoir recherché si les auteurs des troubles étaient hébergés par leurs parents, dans la mesure où les locataires sont responsables, au visa de l'article 1735, des dégradations pouvant intervenir du fait des personnes de sa maison ou de ses sous locataire.

En l'espèce, une double peine.

Le fait pour une société, qui se trouve être locataire à titre commercial, de mettre à disposition de son avocate un bureau de 10 m² dans les locaux pris à bail peut-il être considéré comme une sous-location prohibée ?

Par un arrêt du 23 juin 2009 (08 - 12. 445), la Cour de Cassation estime que cette mise à disposition, même si elle ne fait pas l'objet du versement d'un loyer, s'analyse en une sous-location contraire aux clauses du bail, puisqu'elle trouve une contrepartie dans le fait que l'occupante était l'avocate de la société locataire qui avait donc un intérêt professionnel manifeste à l'héberger.

Ce manquement aux obligations du preneur, parmi d'autres, a entraîné la résiliation du bail.

Comme quoi, héberger son avocat peut être dangereux !

Une société, preneuse à bail d'un immeuble à usage exclusif de meublé, a été dite déchu de son droit au maintien dans les lieux et à indemnité d'éviction en raison de son inertie devant de nombreux faits survenus dans les parties communes imputables à certains occupants de l'immeuble notamment squatters. Il s'agissait de vandalisme, de trafic et usage de stupéfiants, de l'accueil de clients en vue de prostitution, de défécations, d'urine, de crachats dans le hall et de manifestations d'hostilité envers divers locataires.

Par un arrêt du 24 septembre 1009 (08 - 19482) la Cour de Cassation s'est penchée sur la recevabilité des preuves puisque le preneur reprochait au bailleur d'avoir utilisé des photographies de vidéosurveillance.

La Cour de Cassation admet la recevabilité de ce mode de preuve en relevant qu'il résultait d'un constat huissier que l'avertissement de l'existence de caméras figurait sur trois panneaux placés dans les lieux concernés tant à l'intérieur qu'à l'extérieur de l'immeuble et que dès lors les juges du fond ont pu à bon droit retenir que les faits reprochés avaient été établis conformément à la loi.

La loi du 6 juillet 1989 dispose qu'un bailleur ne peut pas s'opposer au renouvellement d'un contrat de bail en donnant congé, selon les dispositions de l'article 15, à tout locataire âgé de plus de 70 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant du SMIC, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soient offerts dans des limites géographiques spécifiées.

Par un arrêt du 16 septembre 2009 (08 - 15. 589) la Cour de Cassation précise que l'analyse des ressources du locataire, comme des logements proposés, doit être pratiquée à la date de notification du congé .

La salle des référés, une immensité Napoléon III

Au fond, sur une estrade, Le juge, son appariteur, sa greffière.

Trois marches en contrebas, la salle.

Et la foule, c'est le mot, des locataires en difficultés.

Un dossier appelé.

Un handicapé en fauteuil roulant, au pied de l'estrade.

Le juge en haut, lui en bas.

Naturellement, le juge est descendu, s'est assis sur un banc, et ainsi le débat a eu lieu, les yeux dans les yeux, au milieu d'un vol complice de robes noires.

Un instant d'humanité.

Puis le juge est remonté.

Reprendre le défilé des impayés.

Fastidieux

Un jeune va voir la greffière, car il était fatigué et pressé !

Le pauvre

Il fallait que son dossier passe.

Avant les autres.

Interloqué regard croisé entre le juge et la greffière.

Assis, age oblige, sur un fauteuil de velours, sur la gauche (ou la droite, c'est selon) j'entends la greffière que « c'était un dossier de maître de Valon qui est reparti ». Puis, elle me vit sur mon fauteuil.

Ben oui, j'étais là, et réveillé qui plus est !

Mon dernier dossier !

Le jeune est appelé.

Une faveur...

Loyers impayés, mais il avait donné congé.

Je demande la nouvelle adresse.

« Je dirai pas, je paierai pas »

Na!

Normal, il était fatigué et pressé.

Voilà, deux instantanés d'humanité.

Inverses.

J'ai donc passé l'après midi de ce jeudi à l'audience de référés du Tribunal d'Instance de Marseille.

Une salle aux dimensions dignes d'un « palais »

Des fenêtres à, je pense, cinq mètres, parées de vieux stores à lamelles et fermées, en général.

Pas terrible quand règnent nos chaleurs méridionales.

Aujourd'hui, tranquillement assis, je sentais un vent frais venir des cieux et un store battait.

J'ai dit à une avocate (je ne l'ai même pas regardée Catherine) qu'il y avait un progrès : une vitre était ouverte.

Elle m'a répondu qu'en fait, la vitre était cassée.

En fait, elle avait raison.

Pour la quiétude du justiciable, la justice ne casse pas les prix, elle casse les vitres !

Voici venu le temps du sauna.

Les premières audiences de vacations du tribunal d'instance de Marseille, en référé.

Une audience par semaine, deux listes d'appels des causes, plusieurs centaines de dossiers.

Une salle immense, mais le succès est constant, la foule nombreuse.

Il fait chaud, très chaud.

Avec le sentiment parfois de se liquéfier sous la robe.

Je regarde la pile de dossiers qui m'est dévolue pour tout à l'heure.

Je ne sais pas si est venu pour la justice le temps de la modernité, mais je sais, en revanche que pour moi est venu le temps du sauna.

Deux époux achètent un fonds de commerce et se voient consentir un bail commercial sur les locaux.

Un commandement visant la clause résolutoire est délivré, le propriétaire assigne ensuite les époux devant le juge des référés pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et obtenir la fixation d'une indemnité d'occupation.

Un arrêt de cour d'appel avait condamné l'un des époux, parti des lieux objet du bail, au paiement de l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail en sa qualité de copreneur estimant qu'il était redevable tant des loyers que des indemnités d'occupation qui s'étaient substituées à ceux-ci dès la résiliation du bail.

Par un arrêt du 1er avril 1009 (08 – 13508) la cour de cassation censure dans la mesure où elle estime que l'engagement solidaire souscrit par l'un des preneurs ne survit pas à la résiliation du bail, sauf stipulation expresse contraire et que l'indemnité d'occupation est due alors en raison de la faute quasi délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

C'est bien dire combien la rédaction des baux est importante.

Un propriétaire donne à bail des locaux à usage d'habitation à un couple qui se marie ultérieurement.

La vie n'étant pas un fleuve tranquille le couple engage une procédure de divorce et une ordonnance de non-conciliation attribue à l'épouse la jouissance du domicile.

Après l'ordonnance de non-conciliation le propriétaire adresse au locataire une proposition de nouveau bail accepté seulement par l'épouse.

Celle-ci ensuite donne congé.

Le mari, quant à lui faisait savoir au propriétaire qu'il était cotitulaire du bail et n'entendait pas le résilier.

Il engage une procédure pour se faire reconnaître en tant que titulaire du bail et obtenir sa réintégration.

Par un arrêt du 1er avril 2009 (08 - 1599) la Cour de Cassation lui donne raison en constatant qu'il avait signé le bail avant son mariage et qu'il en était donc titulaire à titre personnel et que lors du divorce seule la jouissance avait été attribuée à l'épouse à titre provisoire.

Il n'avait jamais donné congé et avait fait valoir son intention de poursuivre le bail dont il était en application de l'article 1751 du Code civil cotitulaire peu important qu'il n'occupât pas le logement en raison de la situation de crise conjugale.