expulsion (22)
Supposons, en matière de bail commercial une sous-location consentie dans des conditions irrégulières.
Le bailleur peut-il agir en expulsion du sous-locataire ?
Le bailleur ne peut agir en expulsion d'un sous-locataire dès lors que le bail principal se poursuit et que la sous-location produit ses effets dans les rapports entre le locataire principal et le sous-locataire. (Cass. civ. 3, 1er février 2012, n° 10-22.863)
Autrement dit, il faudra alors demander également la rupture du bail principal pour obtenir le départ du sous-locataire.
Il arrive, c'est rare, que des locataires signent un bail et puis disparaissent benoîtement dans la nature.
Il faudra alors recourir à une procédure d'expulsion et le bailleur aura à prouver qu'il a bien rempli son obligation de délivrance.
Ainsi, prenons cette espèce où un cessionnaire d'un bail commercial, selon acte notarié, avait été assigné en résiliation de bail pour défaut de paiement du loyer.
Il avait soutenu que le bail n'avait reçu aucun commencement d'exécution faute de remise des clés.
Pourtant, à la signature de l'acte, tant le propriétaire que le cessionnaire étaient présents...
Mais il a pourtant obtenu gain de cause, la Cour de cassation estimant que la preuve n'était pas rapportée que la bailleresse avait rempli son obligation de délivrance des locaux en remettant les clés au preneur.
Ce qui signifie qu'il faut veiller à ce que la mention de remise des clés figure dans la convention locative ou, à défaut, faire signer au preneur une reconnaissance de remise des clés.
Sinon, sait-on jamais.
Se porter caution d'un locataire est quelque chose de généreux mais de risqué en période de crise.
Le propriétaire, en cas d'impayés de loyer, pourra venir demander à la caution de s'acquitter de ses obligations et donc de payer au lieu et place du locataire.
Le cautionnement est là pour ça
Pour se défendre, s'il en est besoin, la caution pourra faire étudier par son conseil la régularité de l'acte de cautionnement et le respect du formalisme nécessaire.
Mais existe aussi la situation dans laquelle le bailleur aura été négligent et, en présence d'une caution, aura laissé passer le temps et aura tardé à assigner le locataire défaillant.
La cour d'appel de Lyon notamment, dans un arrêt du 22 mars 2011 relève qu'un bailleur qui laisse perdurer une situation défavorable à la caution en assignant locataire de nombreux mois après la cessation du paiement des loyers commet une faute qui préjudicie à la caution et qui ouvre droit pour celle-ci au bénéfice de dommages et intérêts.
Une compensation judiciaire peut alors être ordonnée réduisant à néant la dette de la caution dans ses rapports avec le bailleur !
L'inconvénient de cette jurisprudence, d'ailleurs, est qu'elle rappelle au bailleur combien il est nécessaire de ne pas laisser passer de temps en voulant faire preuve de compréhension.
Car il se pourrait bien que la justice lui reproche celle-ci.
Ainsi le bailleur aura-t-il intérêt à ne pas laisser la situation s'aggraver et, au plus tôt, à faire délivrer un commandement et ensuite une assignation s'il ne veut pas perdre le bénéfices de sa créance et se faire reprocher ensuite d'avoir été négligent.
Reprenons, neurone après neurone, mais doucement l'activité professionnelle.
En rappelant comme le fait la Cour de Cassation dans un arrêt du 13 juillet 2011 qu'est réputée non écrite toute clause d'un bail d'habitation qui fait supporter au locataire, notamment, des frais de relance, s'appliquent immédiatement aux baux en cours et que les frais de relance exposés postérieurement à l'entrée en vigueur de cette loi ne peuvent être mis à la charge du locataire,
Il est de principe que les contrats doivent être exécutés de bonne foi et, de temps à autre, le juge rappelle les principes.
Ainsi dans l'hypothèse d'un bailleur qui fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire contenue au bail et, ensuite, demande le jeu de cette clause résolutoire, la juridiction devra bien sûr estimer si les conditions d'application de la clause peuvent jouer mais devra également regarder si le bailleur est de bonne foi, comme le locataire.
Ainsi dans l'hypothèse éventuelle d'une motivation du bailleur visant à faire cesser une exploitation concurrente d'un commerce qu'il possède, il pourrait être estimé que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi, pour un motif étranger à la délivrance du commandement.
Le juge de l'exécution a la possibilité d'accorder des délais à une personne ayant déjà fait l'objet d'une décision judiciaire pour quitter les lieux qu'elle occupe.
Ainsi prenons l'hypothèse d'une décision du juge des référés ordonnant l'expulsion d'un locataire ne payant pas ses loyers, avec une dette de plus de 5000 € et, de longs mois après, d'une saisine par cet ex-locataire du juge de l'exécution, la dette étant alors de 16000€, pour obtenir encore des délais pour quitter les lieux.
Le débiteur, sur un loyer de 600 €, a effectué quelques gentils versements de 200 €, soit un déficit mensuel pour le bailleur de 400 €.
Le juge de l'exécution, prenant en compte sa bonne foi et les difficultés de relogement lui accorde, allègrement, une année de délai supplémentaire pour partir.
Dans l'hypothèse optimiste où les versements continueraient, un accroissement de la dette de 4800 € et une dette globale dépassant donc les 20 000€ est certaine, dans la meilleur des hypothèses.
Dans l'hypothèse considérée, le bailleur n'est pas un bailleur social mais un propriétaire foncier banal.
Il y a quand même quelque chose de virtuel quand, sur le papier, le juge décide en quelque sorte d'accroître la dette sans espoir de récupération pour le bailleur, faisant remplir à celui-ci un rôle social dévolu éventuellement à la puissance publique.
C'est aussi à l'aune de ce genre de décision que l'on peut parfois s'interroger sur certaines décisions de justice qui apparaissent déconnectées des réalités du temps.
Comme si un propriétaire était riche par principe, qu'il soit particulier ou petite société immobilière.
Ce qui incite les propriétaires à prendre les plus grandes des précautions pour louer et à être impitoyable quand apparaissent les premiers impayés.
Et il est bien difficile de leur donner tort quand les magistrats sont parfois si... généreux ?
La sidération dans laquelle l'affaire DSK plonge le pays a l'avantage de permettre de faire du droit comparé.
Ainsi il peut être constaté que notre système pénal n'est pas le même qu'aux États-Unis où quand un avocat déclare que son client va être acquitté, on le croit et cela fait la manchette des journaux !
S'agissant du droit de la copropriété, il a pu être observé que le DSK n'a pas pu intégrer un premier logement et qu'il va devoir déménager de celui où il se trouve parce que les copropriétaires n'acceptent pas sa présence.
Richard Nixon avait, paraît-il, connu ce camouflet après la procédure d'impeachment.
Le droit français permet aux règlements de copropriété de prévoir des clauses d'habitation bourgeoise pour éviter les activités génératrices de désagréments divers.
Mais il n'est pas possible d'interdire à un copropriétaire de vendre son bien à qui il veut ou de le louer à qui il veut.
Le syndicat des copropriétaires pourra agir ultérieurement contre les troubles de jouissance, voir éventuellement faire résilier un bail mais ne peut pas empêcher, a priori, l'arrivée d'un importun dans un immeuble.
Dommage ?
La procédure de référé est une procédure rapide, en principe.
En matière de contentieux entre le bailleur et le locataire, quand le bailleur veut se prévaloir de l'acquisition d'une clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers ou de production d'attestation d'assurance, il apparaît que les choses ne sont pas aussi simples.
Le législateur, qui adore empiler les lois, comme un enfant les cubes, a pris des dispositions multipliant les délais.
Le commandement visant la clause résolutoire donne deux mois au locataire pour régler et ce n'est qu'ensuite qu'une assignation peut être délivrée, mais l'audience devra alors être fixée au moins deux mois après la délivrance de l'assignation.
Et quand l'ordonnance de référé prononçant l'expulsion intervient, il faudra la faire exécuter et il sera alors délivré, à un certain stade, un commandement de déguerpir par huissier, accordant encore un délai de deux mois.
Avec pour le bailleur, l'épée de Damoclès des délais d'hiver quand advient le mois de novembre.
Mais la situation peut être encore plus complexe, quand la juridiction est surchargée et que si un renvoi est accordé il le sera à plus d'un mois, rajoutant encore du temps au temps.
Cet après-midi, 19 mai, les dossiers étaient ainsi renvoyés au 7 juillet.
En l'état de ce qui précède j'avais donc informé les avocats adverses que je m'opposerai à toute demande de renvoi.
Deux magistrats tiennent l'audience de référé.
Le premier a écouté mon argumentaire et a réussi à trouver une place pour une audience du 27 mai dans un dossier où la dette était importante et aucun versement intervenu depuis huit mois.
La seconde, dans un dossier similaire, a cherché une date proche... et ce fut le 7 juillet.
Pas de chance pour moi.
Très franchement, peut-on encore parler dans de telles circonstances d'audience de référé et le législateur se rend-il compte qu'entre délais accordés et insuffisance de magistrats, les conséquences financières peuvent parfois être très lourdes.
La conséquence de cela en est que le propriétaire ou le gérant d'immeubles ne peut plus se permettre de perdre de temps et qu'il faut qu'il en vienne très vite au commandement et à l'assignation pour éviter de trop grands risques financiers.
L'excellent de réglementation protectrice conduit en fait à la nécessité d'un rigorisme absolu, comme un effet pervers.
La volonté du législateur est de prévenir les expulsions locatives.
Ainsi, en matière de bail d'habitation, l'assignation en expulsion doit être dénoncée à la préfecture pour que la situation dUumalheureux locataire en difficulté soit examinée par une « cellule » dédiée à cet effet.
À l'occasion, il faudra que je pense à rappeler à un certain huissier que cette dénonce n'est pas nécessaire quand il s'agit d'un local professionnel ou à usage commercial.
Parce que la pauvre dame de la cellule, que j'ai eue au téléphone, paraissait complètement perdue en se demandant qui pouvait bien habiter dans un local à usage de bureau.
L'honnêteté conduit à dire que dans le cas d'espèce ce n'est pas mon cabinet qui avait choisi l'huissier, mais il avait parfaitement respecté le choix de son client...
Et la gentillesse conduit à taire le nom de ce distrait.
La loi du 22 décembre 2010 institue une procédure spécifique en cas d'abandon du logement loué par ses occupants.
Un article 14 -1 est créé à la suite de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose
« Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement.
Cette mise en demeure, faite par acte d'huissier de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24 de la loi (visant la clause résolutoire pour défaut d'assurance ou défaut de paiement du loyer)
S'il n'a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l'huissier de justice peut procéder comme il est dit aux premier et deuxième alinéas de l'article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution pour constater l'état d'abandon du logement.
Pour établir l'état d'abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, l'huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l'indication qu'ils paraissent ou non avoir valeur marchande.
La résiliation du bail est constatée par le juge dans des conditions prévues par voie réglementaire. »
Il va donc falloir attendre que la voie réglementaire précise la procédure qu'il conviendra d'observer, le juge (lequel ) alors, en théorie, devant constater la résiliation selon des modalités que le praticien attend avec impatience et dont il espère qu'elles simplifieront les choses...
Il paraît que la confraternité est une haine vigilante.
Sans aller jusque-là il existe, c'est vrai, certains de nos confrères dont il est difficile de se débarrasser, procéduralement parlant.
Un peu comme un virus résistant.
J'ai là, à l'esprit, une banale procédure de résiliation de bail commercial.
Pour pas grand-chose, quelques milliers d'euros.
Le locataire a bien plaidé devant la cour avoir fait porter un chèque par son expert-comptable, au demeurant président du tribunal de commerce (sic) mais que la porte était fermée.
Tu parles Charles, comme aurait dit le Général !
Toujours est-il que le bail est résilié, un peu bêtement, il est vrai.
Je n'ai pas encore compris pourquoi, alors que des opérations de cession du fond étaient en cours, un tel argumentaire avait été inventé, la où il aurait été si simple de solliciter des délais de paiement.
Mais la résiliation advenue, le locataire paraît avoir du mal à comprendre que c'est désormais fini et que s'il ne faut pas prendre les enfants du bon Dieu pour des canards sauvages, il ne faut pas prendre non plus les propriétaires pour de gras dindons.
Alors apparaît une autre argumentation qui consiste à dire que mon malheureux cabinet a commis une erreur de procédure en oubliant l'un des associés et que le locataire va attaquer.
Il y a bien, pourtant, un jugement du juge délégué aux loyers commerciaux qui met hors de causes deux anciens associés constatant, à leur demande, qu'ils avaient renoncé au bénéfice du bail commercial, mais ça me fait probablement rien, ça ne compte pas.
C'est grave docteur ?
Je ne vise, en utilisant ce qualificatif que vous aurez deviné, personne d'autre que moi-même.
Il m'a bien fallu observer, tout à l'heure, que mon logiciel de penser flirtait avec l'archaïsme.
Notre cabinet et avait un certain nombre de dossiers enrôlés pour l'audience de référé du tribunal d'instance de cet après-midi.
Par chance, vers 14 heures 40, tout était terminé.
Cependant la greffière d'appeler aux alentours de 16 heures pour indiquer que, finalement, l'un des adversaires venait d'arriver et qu'il convenait donc de retourner à l'audience.
Cela n'a pas été un plaisir car, à considérer que les vacances entraînent quelques kilos à perdre, le sauna de l'audience n'est pas la meilleure façon de le faire.
Retour à l'audience donc.
Une toute jeune fille devant quelques milliers d'euros de loyers justifiait de revenus égaux au montant mensuel du loyer mensuel.
Ses revenus étaient représentés par l'indemnisation de son chômage.
Elle a, cependant, expliqué tout naturellement au magistrat qu'il fallait considérer qu'elle avait le double des revenus officiels en l'état du travail qu'elle effectuait pour un montant équivalent à l'indemnisation de son chômage.
Le délicieux était finalement le naturel de cette affirmation et le ressenti évident de la normalité, pour la jeune fille, de cette situation.
Et c'est là où il a bien fallu considérer que ma manière de penser datait quelque peu, d'où le qualificatif que je me suis attribué.
Il ne suffit pas pour le bailleur d'obtenir une décision de justice ordonnant l'expulsion d'un locataire, il faut encore parvenir à réaliser cette expulsion.
Si l'huissier chargé de celle-ci rencontre des difficultés, il requiert la force publique et la responsabilité de l'État peut être engagée en cas de refus d'accorder celle-ci.
Un juge des référés du tribunal administratif avait condamné l'État à verser une provision en réparation du préjudice résultant pour un bailleur du refus du concours de la force publique afin d'assurer l'exécution d'une décision de justice prononçant l'expulsion.
Le ministre de l'intérieur demandait l'annulation de cette ordonnance au motif qu'il n'y aurait pas eu de difficultés d'exécution nécessitant l'octroi de la force publique. Par un arrêt du 25 novembre 2009 (323359) le conseil d'État rappelle que l'autorité administrative est tenue d'accorder le concours de la force publique et qu'il ne lui revient pas de se prévaloir de l'absence de justification par l'huissier de la nécessité de recourir à la force publique pour échapper à sa responsabilité au titre du rejet d'une réquisition.
Le fait pour une société, qui se trouve être locataire à titre commercial, de mettre à disposition de son avocate un bureau de 10 m² dans les locaux pris à bail peut-il être considéré comme une sous-location prohibée ?
Par un arrêt du 23 juin 2009 (08 - 12. 445), la Cour de Cassation estime que cette mise à disposition, même si elle ne fait pas l'objet du versement d'un loyer, s'analyse en une sous-location contraire aux clauses du bail, puisqu'elle trouve une contrepartie dans le fait que l'occupante était l'avocate de la société locataire qui avait donc un intérêt professionnel manifeste à l'héberger.
Ce manquement aux obligations du preneur, parmi d'autres, a entraîné la résiliation du bail.
Comme quoi, héberger son avocat peut être dangereux !
Par un arrêt du 30 septembre 2009 (08 - 15. 203) la Cour de Cassation précise que le commandement d'avoir à quitter un local affecté à l'habitation principale, s'il ne répond pas aux exigences de forme prescrites par l'article 195 du décret du 31 juillet 1992 est affectée d'un vice de forme.
La nullité qui pourrait résulter de l'absence de certaines mentions ne peut être prononcée qu'à la condition qu'elle ait causé un grief.
Pour mémoire, le commandement doit contenir, en plus des mentions prévues à l'article 194 du décret précité, la reproduction de l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991 et celle des articles L 613 - 1 à L 6 113 - 5 du code de la construction et de l'habitation, articles rappelant tout un panel de délais possibles.
La cour rappelle donc que la nullité n'est possible que si un grief est établi.
Par ailleurs cet arrêt intervient dans une hypothèse où les locaux étaient tout à la fois à usage commercial et d'habitation, sous couvert d'un bail commercial.
Faut-il en déduire que les dispositions relatives à l'expulsion tels que visés dans les textes précités s'appliquent dans le cadre d'un local affecté partiellement un usage d'habitation de location au titre d'une location commerciale ?
La salle des référés, une immensité Napoléon III
Au fond, sur une estrade, Le juge, son appariteur, sa greffière.
Trois marches en contrebas, la salle.
Et la foule, c'est le mot, des locataires en difficultés.
Un dossier appelé.
Un handicapé en fauteuil roulant, au pied de l'estrade.
Le juge en haut, lui en bas.
Naturellement, le juge est descendu, s'est assis sur un banc, et ainsi le débat a eu lieu, les yeux dans les yeux, au milieu d'un vol complice de robes noires.
Un instant d'humanité.
Puis le juge est remonté.
Reprendre le défilé des impayés.
Fastidieux
Un jeune va voir la greffière, car il était fatigué et pressé !
Le pauvre
Il fallait que son dossier passe.
Avant les autres.
Interloqué regard croisé entre le juge et la greffière.
Assis, age oblige, sur un fauteuil de velours, sur la gauche (ou la droite, c'est selon) j'entends la greffière que « c'était un dossier de maître de Valon qui est reparti ». Puis, elle me vit sur mon fauteuil.
Ben oui, j'étais là, et réveillé qui plus est !
Mon dernier dossier !
Le jeune est appelé.
Une faveur...
Loyers impayés, mais il avait donné congé.
Je demande la nouvelle adresse.
« Je dirai pas, je paierai pas »
Na!
Normal, il était fatigué et pressé.
Voilà, deux instantanés d'humanité.
Inverses.
L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, en cas d'abandon du domicile par le locataire, que le contrat de bail continue au profit du conjoint, des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile, du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.
Cette notion d'abandon donne souvent lieu à des débats judiciaires, notamment sur le caractère brusque de l'événement.
Par un arrêt du 8 juillet 2009 (08 - 16992) la Cour de Cassation a estimé que doit s'analyser comme un abandon de domicile le fait qu'un locataire quitte un logement sans informer sa fille de sa nouvelle adresse ni lui donner de ses nouvelles.
En l'espèce, à la suite d'une divergence avec sa fille, la mère avait quitté le logement.
L'histoire, en revanche, ne dit pas ce qu'il est advenu d'elle...
« La loi doit avoir autorité sur les hommes, et non les hommes sur la loi. »
[Pausanias]
Le Dal et les enfants de don quichotte viennent d'être condamnés en justice, par le tribunal de police de Paris. Immédiatement, la justice est accusée de tous les maux là où elle a exercé sa mission.
Il ne s'agit pas de dire que cette condamnation est judicieuse mais de rappeler le B, A, BA.
- La justice est là pour veiller au respect des lois de la république.
- Les associations, personnes morales, sont tenues du respect de ces mêmes lois.
Elles ne doivent avoir ni moins de droits que les autres, ni plus, car sinon, nous serions dans un régime de dictature des associations.
- Si une loi est mauvaise, il appartient au législateur de la changer.
Et aux forces progressistes de se battre pour ça.
Et là, l'on revient quelque part à do, ré, mi, fa, sol...férino !
Hier, dans le quartier de la Corniche, fort beau, un citoyen a fait preuve d'un courage exemplaire. Restaurateur, il s'est aperçu que trois hommes fracturaient la serrure d'un appartement. Il n'a hésité à aller leur dire ce qu'il en pensait avec des moyens, comment dire, frappants.
Et c'est contre lui que les trois autres ont porté plainte ! Au motif, fallacieux s'il en est, qu'ils n'étaient pas cambrioleurs, mais huissier de justice, serrurier et gérant d'immeuble reprenant un appartement en exécution d'une décision d'expulsion.
Et alors ? L'erreur est humaine, non ?
Vraiment trop injuste !