clause résolutoire (18)
J'ai oublié de relater l'histoire du cône.
L'autre jour, par malheur, j'avais le dernier dossier de la miséreuse audience des expulsions du tribunal d'instance de Marseille.
Une salle immense, désuète et sale.
Il faut monter quelques marches pour accéder au juge.
Au sommet des marches, du parquet non entretenu.
Un trou à gauche, un trou à droite.
Et au milieu un cône de sécurité.
Je me suis dit que c'était pour symboliser le danger qu'il y avait à s'adresser à la justice si l'on n'avait pas bien léché le timbre sur l'acte introductif.
J'ai soulevé le cône.
En dessous, il y avait un trou encore plus gros que les autres.
Alors, toujours respectueux de la communication électronique telle que préconisé par le Conseil National des Barreaux, je vous offre un cône de sécurité que vous pourrez vous-même emporter dans votre tribunal si besoin était.
La misère, c'est contagieux.
Peut-être pourrait-on boucher le trou avec le ministre de la justice ?
C'est un ministre de poids prêt à tous les sacrifices pour défendre son institution.
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Ce locataire là devait 10 000 euros, ne payait rien depuis plus d'une année et, à l'audience, comme souvent, impliquait la caisse d'allocations familiales qui n'aurait pas fait son travail.
Omettant, bien sûr, le fait qu'il n'avait jamais jugé utile de payer le loyer résiduel à sa charge depuis septembre 2010, ni ne paraissant y voir la moindre difficulté.
L'avocat du bailleur que je suis s'est opposé aux délais, la bonne foi paraissant absente, et l'échéancier ne pouvant toute hypothèse, vu l'importance de la dette être respecté.
Mais le juge des référés d'accorder 24 mois de délais avec une clause de déchéance du terme.
Ce locataire là devait 6000 euros mais avait toujours payé son loyer résiduel, un litige existant avec la caisse d'allocations familiales dont il s'était préoccupé de le faire résoudre.
Le juge des référés lui de accorder 24 mois de délais avec une clause de déchéance du terme.
Certes celui qui est de bonne foi respectera les délais et celui qui ne l'est pas, la plupart du temps ne les respectera pas et sera expulsé.
Tous deux pourtant auront eu le même traitement comme s'il s'agissait, finalement, de ne pas séparer le bon grain de l'ivraie.
Est-ce injuste ?
Soyons biblique : évoquons St Matthieu « «Il en va du Royaume des cieux comme d'un homme qui a semé du bon grain dans son champ. Pendant que les gens dormaient, son ennemi est venu ; par-dessus, il a semé de l'ivraie en plein milieu du blé et il s'en est allé. Quand l'herbe eut poussé et produit l'épi, alors apparut aussi l'ivraie. Les serviteurs du maître de maison vinrent lui dire : "Seigneur, n'est-ce pas du bon grain que tu as semé dans ton champ ? D'où vient donc qu'il s'y trouve de l'ivraie ?" Il leur dit : "C'est un ennemi qui a fait cela." Les serviteurs lui disent : "Alors, veux-tu que nous allions la ramasser ?" "Non, dit-il, de peur qu'en ramassant l'ivraie vous ne déraciniez le blé avec elle. Laissez l'un et l'autre croître ensemble jusqu'à la moisson, et au temps de la moisson je dirai aux moissonneurs : ramassez d'abord l'ivraie et liez-la en bottes pour la brûler ; quant au blé, recueillez-le dans mon grenier."
Il faudra attendre le juge divin...
Je vous sens sceptique ?
Reprenons, neurone après neurone, mais doucement l'activité professionnelle.
En rappelant comme le fait la Cour de Cassation dans un arrêt du 13 juillet 2011 qu'est réputée non écrite toute clause d'un bail d'habitation qui fait supporter au locataire, notamment, des frais de relance, s'appliquent immédiatement aux baux en cours et que les frais de relance exposés postérieurement à l'entrée en vigueur de cette loi ne peuvent être mis à la charge du locataire,
Il est de principe que les contrats doivent être exécutés de bonne foi et, de temps à autre, le juge rappelle les principes.
Ainsi dans l'hypothèse d'un bailleur qui fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire contenue au bail et, ensuite, demande le jeu de cette clause résolutoire, la juridiction devra bien sûr estimer si les conditions d'application de la clause peuvent jouer mais devra également regarder si le bailleur est de bonne foi, comme le locataire.
Ainsi dans l'hypothèse éventuelle d'une motivation du bailleur visant à faire cesser une exploitation concurrente d'un commerce qu'il possède, il pourrait être estimé que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi, pour un motif étranger à la délivrance du commandement.
Le juge de l'exécution a la possibilité d'accorder des délais à une personne ayant déjà fait l'objet d'une décision judiciaire pour quitter les lieux qu'elle occupe.
Ainsi prenons l'hypothèse d'une décision du juge des référés ordonnant l'expulsion d'un locataire ne payant pas ses loyers, avec une dette de plus de 5000 € et, de longs mois après, d'une saisine par cet ex-locataire du juge de l'exécution, la dette étant alors de 16000€, pour obtenir encore des délais pour quitter les lieux.
Le débiteur, sur un loyer de 600 €, a effectué quelques gentils versements de 200 €, soit un déficit mensuel pour le bailleur de 400 €.
Le juge de l'exécution, prenant en compte sa bonne foi et les difficultés de relogement lui accorde, allègrement, une année de délai supplémentaire pour partir.
Dans l'hypothèse optimiste où les versements continueraient, un accroissement de la dette de 4800 € et une dette globale dépassant donc les 20 000€ est certaine, dans la meilleur des hypothèses.
Dans l'hypothèse considérée, le bailleur n'est pas un bailleur social mais un propriétaire foncier banal.
Il y a quand même quelque chose de virtuel quand, sur le papier, le juge décide en quelque sorte d'accroître la dette sans espoir de récupération pour le bailleur, faisant remplir à celui-ci un rôle social dévolu éventuellement à la puissance publique.
C'est aussi à l'aune de ce genre de décision que l'on peut parfois s'interroger sur certaines décisions de justice qui apparaissent déconnectées des réalités du temps.
Comme si un propriétaire était riche par principe, qu'il soit particulier ou petite société immobilière.
Ce qui incite les propriétaires à prendre les plus grandes des précautions pour louer et à être impitoyable quand apparaissent les premiers impayés.
Et il est bien difficile de leur donner tort quand les magistrats sont parfois si... généreux ?
La procédure de référé est une procédure rapide, en principe.
En matière de contentieux entre le bailleur et le locataire, quand le bailleur veut se prévaloir de l'acquisition d'une clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers ou de production d'attestation d'assurance, il apparaît que les choses ne sont pas aussi simples.
Le législateur, qui adore empiler les lois, comme un enfant les cubes, a pris des dispositions multipliant les délais.
Le commandement visant la clause résolutoire donne deux mois au locataire pour régler et ce n'est qu'ensuite qu'une assignation peut être délivrée, mais l'audience devra alors être fixée au moins deux mois après la délivrance de l'assignation.
Et quand l'ordonnance de référé prononçant l'expulsion intervient, il faudra la faire exécuter et il sera alors délivré, à un certain stade, un commandement de déguerpir par huissier, accordant encore un délai de deux mois.
Avec pour le bailleur, l'épée de Damoclès des délais d'hiver quand advient le mois de novembre.
Mais la situation peut être encore plus complexe, quand la juridiction est surchargée et que si un renvoi est accordé il le sera à plus d'un mois, rajoutant encore du temps au temps.
Cet après-midi, 19 mai, les dossiers étaient ainsi renvoyés au 7 juillet.
En l'état de ce qui précède j'avais donc informé les avocats adverses que je m'opposerai à toute demande de renvoi.
Deux magistrats tiennent l'audience de référé.
Le premier a écouté mon argumentaire et a réussi à trouver une place pour une audience du 27 mai dans un dossier où la dette était importante et aucun versement intervenu depuis huit mois.
La seconde, dans un dossier similaire, a cherché une date proche... et ce fut le 7 juillet.
Pas de chance pour moi.
Très franchement, peut-on encore parler dans de telles circonstances d'audience de référé et le législateur se rend-il compte qu'entre délais accordés et insuffisance de magistrats, les conséquences financières peuvent parfois être très lourdes.
La conséquence de cela en est que le propriétaire ou le gérant d'immeubles ne peut plus se permettre de perdre de temps et qu'il faut qu'il en vienne très vite au commandement et à l'assignation pour éviter de trop grands risques financiers.
L'excellent de réglementation protectrice conduit en fait à la nécessité d'un rigorisme absolu, comme un effet pervers.
La loi du 22 décembre 2010 institue une procédure spécifique en cas d'abandon du logement loué par ses occupants.
Un article 14 -1 est créé à la suite de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose
« Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement.
Cette mise en demeure, faite par acte d'huissier de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24 de la loi (visant la clause résolutoire pour défaut d'assurance ou défaut de paiement du loyer)
S'il n'a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l'huissier de justice peut procéder comme il est dit aux premier et deuxième alinéas de l'article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution pour constater l'état d'abandon du logement.
Pour établir l'état d'abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, l'huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l'indication qu'ils paraissent ou non avoir valeur marchande.
La résiliation du bail est constatée par le juge dans des conditions prévues par voie réglementaire. »
Il va donc falloir attendre que la voie réglementaire précise la procédure qu'il conviendra d'observer, le juge (lequel ) alors, en théorie, devant constater la résiliation selon des modalités que le praticien attend avec impatience et dont il espère qu'elles simplifieront les choses...
Je ne le savais pas, mais on me l'écrit: je suis un notable soumis à des pressions comme dans les films des années 70 décrivant la glauque province.
Il est vrai que, donnant une consultation, j'ai estimé qu'une entreprise se trouvant dans les lieux loués à un prédécesseur selon des modalités légales de reprise d'entreprise ne se trouvait pas nécessairement sans droits et qu'il était gênant que le notaire ayant rédigé une clause résolutoire ait juste oublié, le distrait, de préciser les faits visés par la clause, dont la procédure d'autorisation du bailleur.
Or une clause résolutoire, pour être valable, doit viser précisément ce qui est sanctionné.
Donc, estimant, benêt, que le client a droit à un conseil loyal, j'exprime quelques réserves et propose un angle d'attaque.
Mais si je propose cet angle, on sait bien que c'est parce que les gras et lâches notable sont soumis à des pressions..
Oulah, je suis deviné! Membre même de la loge P2x2, complice de la synarchie d'empire, du gouvernement mafieux mondial et même de l'armée secrète des aliens réunis!
Il arrive qu'une part d'irrationnel intervienne dans les dossiers, souvent familiaux; c'est plus rare s'agissant de dossiers financiers mais les dégâts sont aussi prévisibles: un regard faussé sur une situation juridique conduira à une décision défavorable et ce sera parce que les avocats sont donc soumis à l'armée des loups garous; et les juges,...Oh les juges: je ne veux pas même l'écrire.
Je sens dans l'ombre froide du matin des entités mauvaises, diaboliques même, qui se préparent à rédiger des jugements au nom de Satan...
Il faut faire attention à la clause irritante, celle qui est annulée quand elle n'est pas remplie.
Je pense ici, par analogie, aux ordonnances de référé qui accordent aux locataires malheureux des délais pour s'acquitter de leurs loyers en retard mais qui prévoient que si une seule échéance n'est pas respectée, alors le bail sera automatiquement résilié et l'expulsion pourra intervenir.
Souvent, le juge accorde les délais, mais le locataire par négligence ou difficultés ne les respecte pas, voire manque une seule échéance, et son bail est alors résilié.
Il pourra obtenir du juge de l'exécution des délais pour partir, éventuellement mais il ne pourra plus faire revivre le bail.
Faites attention, si des délais vous sont accordés, de les respecter car cette fameuse clause suspendant la résiliation peut parfois s'avérer être un couperet fatal.
Il paraît que la confraternité est une haine vigilante.
Sans aller jusque-là il existe, c'est vrai, certains de nos confrères dont il est difficile de se débarrasser, procéduralement parlant.
Un peu comme un virus résistant.
J'ai là, à l'esprit, une banale procédure de résiliation de bail commercial.
Pour pas grand-chose, quelques milliers d'euros.
Le locataire a bien plaidé devant la cour avoir fait porter un chèque par son expert-comptable, au demeurant président du tribunal de commerce (sic) mais que la porte était fermée.
Tu parles Charles, comme aurait dit le Général !
Toujours est-il que le bail est résilié, un peu bêtement, il est vrai.
Je n'ai pas encore compris pourquoi, alors que des opérations de cession du fond étaient en cours, un tel argumentaire avait été inventé, la où il aurait été si simple de solliciter des délais de paiement.
Mais la résiliation advenue, le locataire paraît avoir du mal à comprendre que c'est désormais fini et que s'il ne faut pas prendre les enfants du bon Dieu pour des canards sauvages, il ne faut pas prendre non plus les propriétaires pour de gras dindons.
Alors apparaît une autre argumentation qui consiste à dire que mon malheureux cabinet a commis une erreur de procédure en oubliant l'un des associés et que le locataire va attaquer.
Il y a bien, pourtant, un jugement du juge délégué aux loyers commerciaux qui met hors de causes deux anciens associés constatant, à leur demande, qu'ils avaient renoncé au bénéfice du bail commercial, mais ça me fait probablement rien, ça ne compte pas.
C'est grave docteur ?
Hier, à la Cour, première chambre, le Président ne voulait pas que certains dossiers soient plaidés.
Ceux de partage judiciaire
Déposez, déposez !
Mon confrère adverse était selon l'expression ‘corps présent', ce qui veut dire que son client était là.
(Rien à voir avec la grosse)
Et donc de le dire.
L'un des conseillers lui a alors conseillé de lui expliquer que cela n'était pas de son intérêt que le dossier soit plaidé.
On passe un cap, là, non ?
Pas celui de bonne espérance.
Nous plaidâmes !
La femme du client s'est faite engueuler.
Faut dire qu'elle prenait des photos !
Quelle époque !
Ce matin, à la Cour, première chambre l'adversaire a plaidé, pas de problème.
Son client, locataire commercial, ne payait rien, mais de plaider la mauvaise foi du bailleur.
Je lui ai rétorqué que si c'était une farce, mon client ne voulait pas en être le dindon.
La Cour a souri.
Séquence émotion
Je ne vise, en utilisant ce qualificatif que vous aurez deviné, personne d'autre que moi-même.
Il m'a bien fallu observer, tout à l'heure, que mon logiciel de penser flirtait avec l'archaïsme.
Notre cabinet et avait un certain nombre de dossiers enrôlés pour l'audience de référé du tribunal d'instance de cet après-midi.
Par chance, vers 14 heures 40, tout était terminé.
Cependant la greffière d'appeler aux alentours de 16 heures pour indiquer que, finalement, l'un des adversaires venait d'arriver et qu'il convenait donc de retourner à l'audience.
Cela n'a pas été un plaisir car, à considérer que les vacances entraînent quelques kilos à perdre, le sauna de l'audience n'est pas la meilleure façon de le faire.
Retour à l'audience donc.
Une toute jeune fille devant quelques milliers d'euros de loyers justifiait de revenus égaux au montant mensuel du loyer mensuel.
Ses revenus étaient représentés par l'indemnisation de son chômage.
Elle a, cependant, expliqué tout naturellement au magistrat qu'il fallait considérer qu'elle avait le double des revenus officiels en l'état du travail qu'elle effectuait pour un montant équivalent à l'indemnisation de son chômage.
Le délicieux était finalement le naturel de cette affirmation et le ressenti évident de la normalité, pour la jeune fille, de cette situation.
Et c'est là où il a bien fallu considérer que ma manière de penser datait quelque peu, d'où le qualificatif que je me suis attribué.
La demande du bailleur tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail en suite d'un commandement doit être rejetée lorsque le commandement a été délivré de mauvaise foi. (Cass 25 novembre 2009, 08-21384).
Et cela même si des sommes sont dues, le principe de loyauté doit présider à l'action en justice !
Il ne suffit pas pour le bailleur d'obtenir une décision de justice ordonnant l'expulsion d'un locataire, il faut encore parvenir à réaliser cette expulsion.
Si l'huissier chargé de celle-ci rencontre des difficultés, il requiert la force publique et la responsabilité de l'État peut être engagée en cas de refus d'accorder celle-ci.
Un juge des référés du tribunal administratif avait condamné l'État à verser une provision en réparation du préjudice résultant pour un bailleur du refus du concours de la force publique afin d'assurer l'exécution d'une décision de justice prononçant l'expulsion.
Le ministre de l'intérieur demandait l'annulation de cette ordonnance au motif qu'il n'y aurait pas eu de difficultés d'exécution nécessitant l'octroi de la force publique. Par un arrêt du 25 novembre 2009 (323359) le conseil d'État rappelle que l'autorité administrative est tenue d'accorder le concours de la force publique et qu'il ne lui revient pas de se prévaloir de l'absence de justification par l'huissier de la nécessité de recourir à la force publique pour échapper à sa responsabilité au titre du rejet d'une réquisition.
La salle des référés, une immensité Napoléon III
Au fond, sur une estrade, Le juge, son appariteur, sa greffière.
Trois marches en contrebas, la salle.
Et la foule, c'est le mot, des locataires en difficultés.
Un dossier appelé.
Un handicapé en fauteuil roulant, au pied de l'estrade.
Le juge en haut, lui en bas.
Naturellement, le juge est descendu, s'est assis sur un banc, et ainsi le débat a eu lieu, les yeux dans les yeux, au milieu d'un vol complice de robes noires.
Un instant d'humanité.
Puis le juge est remonté.
Reprendre le défilé des impayés.
Fastidieux
Un jeune va voir la greffière, car il était fatigué et pressé !
Le pauvre
Il fallait que son dossier passe.
Avant les autres.
Interloqué regard croisé entre le juge et la greffière.
Assis, age oblige, sur un fauteuil de velours, sur la gauche (ou la droite, c'est selon) j'entends la greffière que « c'était un dossier de maître de Valon qui est reparti ». Puis, elle me vit sur mon fauteuil.
Ben oui, j'étais là, et réveillé qui plus est !
Mon dernier dossier !
Le jeune est appelé.
Une faveur...
Loyers impayés, mais il avait donné congé.
Je demande la nouvelle adresse.
« Je dirai pas, je paierai pas »
Na!
Normal, il était fatigué et pressé.
Voilà, deux instantanés d'humanité.
Inverses.
Voici une espèce dans lequel le bailleur social paraît avoir fait preuve de beaucoup de rigueur...
Il fait délivrer à son locataire un commandement visant la clause résolutoire.
Peu après, le locataire se rapproche du bailleur et celui-ci accepte un plan d'apurement de la dette.
Soutenant que le plan n'avait pas été respecté, il assigne le locataire afin de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et donc afin d'obtenir son expulsion.
La cour d'appel d'Aix avait rejeté cette demande.
Et la Cour de Cassation, par un arrêt du 18 mars 1009 (08 - 10. 743) confirme en estimant qu'un locataire qui bénéficie d'un plan d'apurement dans le délai de deux mois du commandement de payer ne peut voir le bail résilié s'il démontre avoir respecté ses engagements malgré un retard de quelques semaines.
Dans le cas d'espèce, il avait eu un retard dans les remboursements pendant deux mois mais au moment de la décision de première instance se trouvait à jour.
Il est un peu surprenant dans ces conditions que le bailleur social ait poursuivi.
S'il est un point sur lequel il faut attirer l'attention des locataires, c'est la nécessité de l'assurance. Le locataire a l'obligation de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire.
Il doit en justifier lors de la remise des clés et puis chaque année à la demande du bailleur par la production d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Les baux peuvent contenir des clauses prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance un mois après un commandement demeuré infructueux.
Il est important d'insister sur le fait, qu'en matière d'assurance, le juge des référés n'a pas de pouvoirs d'appréciation à l'inverse de la clause prévoyant la résiliation pour défaut de paiement de loyers.
Le locataire négligent verra donc son bail automatiquement résilié.
Lorsqu'un bail commercial comprend également un logement de fonction et que le bail comporte une clause selon laquelle il est convenu, sous peine de l'application d'une clause résolutoire, que le preneur a l'obligation d'occuper les lieux et que la sous location est prohibée, comment interpréter cette clause en cas de cession du fond à une personne morale ?
Une SCI avait loué selon bail commercial un bien à un commerçant exerçant en nom personnel avec la clause susvisée.
Mais le commerçant avait cédé à une SCI dont le gérant n'occupait pas les lieux qui l'étaient par un salarié.
La Cour d'Aix avait constaté en référé la résiliation du bail dans la mesure ou la clause n'était pas respectée le gérant n'occupant pas les lieux personnellement et que dès lors la clause résolutoire avait pu jouer.
La Cour de cassation (C. cass.3 ème 06-18970) par arrêt du 9 janvier, cassel'arrêt d'appel aux motifs que l'obligation qui pesait sur la personne physique, ne pesait pas sur le représentant de la personne morale et que la cour d'appel avait donc rajouté au bail une clause qu'il ne contenait pas.