charges (15)
Ce matin, je me suis réveillé sous l'effet de la douce voix d'un confrère.
Nul ragot graveleux à colporter, vicieux que vous êtes ; il parlait seulement dans la radio qui venait de se mettre en marche.
Il parlait de locataires écrasés, disait-il, par le poids de charges locatives à tel point que certains devaient quitter leurs logements.
Il disait que lui, avocat, trouvait cela inadmissible.
Il devrait être Président !
D'où un procès en cours contre le bailleur.
L'avocat du bailleur, 6 heures 30 approchant, est allé prendre la première des tasses de café indispensables au bon fonctionnement d'un cerveau de juriste, tout en se faisant la réflexion que les choses n'étaient jamais vraiment celles que l'on entendaient dans les boîtes d'où émanent des voix ou des images.
Chacun qui a la chance, lui, de pouvoir disposer d'un logement voit bien, au fil des années, les charges, qu'elles soient de copropriété, ou locatives, augmenter.
Et c'est vrai que des déménagements naissent de cette augmentation exponentielle.
Mais les syndics de copropriété ou les bailleurs sont-ils responsables de la hausse de l'électricité ? De la hausse des charges sociales du personnel ? Du coût de la mise aux normes des ascenseurs et de toutes les mises aux normes imposées par des députés irréfléchis ? De l'augmentation du coût du fioul domestique ? De l'augmentation des impositions immobilières ?
Et tous les acteurs du secteur immobilier savent parfaitement que cette hausse va continuer !
Alors, l'avocat du bailleur s'est dit que ce n'était peut-être pas un procès qui était la solution, qui allait engraisser les experts et les avocats (terminologie démagogique), là où le bailleur avec les associations représentatives des locataires cherchait jour après jour à améliorer les choses.
Et c'est ce qu'il faudra donc aller expliquer au juge souverain en endossant la robe de l'avocat du vilain bailleur...
C'est là que je me suis dit que plutôt que d'interdire les recherches sur le gaz de schiste, en une position finalement dogmatique, il serait quand même dans l'intérêt de ceux qui souffrent financièrement, de mettre le paquet sur la recherche de techniques d'extraction qui ne préjudicient pas à l'environnement, pour pouvoir améliorer le sort énergétique des Français de manière peut-être plus réaliste que d'imaginer de grandes hélices qui tournent dans le ciel, au risque de couper les ailes des anges.
Je ne sais pas à quel moment je me suis mis à dire bonjour en allemand au canari, que j'ai surnommé Helmut, pour taquiner ma fille ; mais ce que je sais, c'est que c'est à ce moment-là qu'elle a passé la tête, qu'elle a rit et qu'elle a dit que j'étais relou...
Elle connaît mal son vocabulaire, parce qu'elle voulait dire l'ouf, relou ça veut dire lourd, pas fou.
Ou alors, elle a fait exprès... Il faudra que nous ayons une conversation quand elle reviendra de chez les bons pères qui vont pouvoir bientôt se marier entre eux.
En tout cas, je suis parti au cabinet en maugréant : schiste.
Nous connaissons ces copropriétés munies d'un chauffage collectif.
L'observateur remarque que les vieilles personnes souhaitent une durée de chauffe la plus longue possible et que la température produite soit souvent élevée dans des conditions qui feraient beaucoup de peine à Mme Eva Joly.
La chose est d'autant plus aisée que les frais de chauffage ne sont pas individualisés et que les frileux font payer leur confort.
Mais ce temps heureux est en passe de s'achever car a été publié au Journal officiel du 25 avril 2012, le décret n° 2012-545 du 23 avril 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs
L'ambition de ce texte les immeubles à usage principal d'habitation pourvus d'un chauffage collectif doivent comporter, lorsque cela est techniquement possible et économiquement viable, une installation qui détermine la quantité de chaleur utilisée par chaque logement. Cette installation est composée d'appareils de mesure, qui permettent d'individualiser la consommation de chaque logement. Les frais de chauffage afférents à cette installation sont divisés, d'une part, en frais de combustible ou d'énergie et, d'autre part, en autres frais de chauffage, tels que les Frais liés à l'entretien des installations de chauffage et ceux liés à l'utilisation d'énergie électrique. Le texte entre en vigueur le lendemain de sa publication. La mise en service des appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage collectif doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2017.
Autrement dit, dans les copropriétés, bientôt les vieux vont avoir froid si le lecteur ne pardonne cette expression cavalière fondée sur le vécu d'un banal copropriétaire.
L'épineuse question des charges locatives est source de conflits récurrents entre bailleurs et locataires, notamment quant à leur augmentation exponentielle.
Mais les occasions de conflits peuvent être autres, sachant que si le locataire a l'obligation de payer les charges, notamment les provisions, le bailleur, quant à lui, a l'obligation, chaque année, en vertu de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 d'adresser une régularisation de charges.
En cas d'oubli, il a cinq années pour agir, la prescription en la matière étant quinquennale.
Mais, les grands principes du droit s'appliquent et notamment l'exécution de bonne foi des conventions.
Ainsi dans une espèce où le locataire, puis ses ayants droits, avaient demandé en vain au bailleur, à de multiples reprises, la régularisation des charges, le bailleur négligent avait par la suite introduit une procédure en recouvrement.
La Cour de Cassation a relevé, approuvant une Cour d'appel, que si la demande était juridiquement exacte et fondée dans son mode de calcul, elle était déloyale, brutale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat et elle en a déduit que le bailleur avait, par son comportement, engagé sa responsabilité envers la locataire et sa caution solidaire pour le dommage occasionné.
Et les dommages et intérêts alloués, par voie de compensation, ont représenté le montant de la créance.
Autrement dit, le bailleur sera bien avisé ne pas omette d'adresser, en toute bonne foi contractuelle, les régularisations annuelles.
La douche, c'est utile.
Je ne parle pas, ici, de la nécessité de se doucher pour éviter de compromettre l'arrivée future du printemps par le développement de vilaines odeurs corporelles.
Mais j'évoque, vous l'aurez compris, la notion d'utilité au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
En copropriété, les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs se répartissent en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent pour le copropriétaire.
Il s'agit là d'une notion d'utilité objective et non pas de l'usage qu'en fait, ou pas, le copropriétaire.
Il devra payer les charges d'ascenseur, même s'il préfère, sportif impénitent, utiliser l'escalier
Et si un camping est soumis au statut de la copropriété, il sera tenu des charges correspondant à l'entretien des blocs sanitaires, quand bien même ne les utiliserait-il pas.
C'est ainsi.
C'est objectif.
Toute révérence gardée envers Steve Jobs et l'idyllique monde interactif qu'il a créé, il me vient, en ce beau jour des primaires socialistes et de la naissance, peut-être, du divin enfant présidentiel comme une interrogation.
Cela a commencé, il y a maintenant des décennies, mais par qui ?
Etait-ce par le petit épicier de quartier remplacé par la grande surface excentrée au nom du bien du consommateur ?
Ou les cinémas de quartier, et encore les petits libraires.
Il y a maintenant des grandes surfaces pour les cinéphiles, puis la FNAC et autre Virgin.
C'est pour le bien du consommateur.
Les stations-service ont disparu dans le centre des cités, au nom de mises aux normes.
Ces mises aux normes qui conduisent, par leur coût, beaucoup à renoncer partout.
Au nom d'un mouvement sanctifié de concentration permettant une meilleure productivité et une plus grande compétence.
Les petites unités de soins ferment
Et voilà qu'aujourd'hui, ce sont les bistrots qui ferment.
En fait, tout ce qui est petit a tendance à disparaître.
Même les médecins généralistes.
Dans les campagnes, n'en parlons pas, mais dans les villes, bientôt, aussi.
Dans le monde feutré des professions libérales, le mouvement est le même, vanté avec force bêlements : concentration, démarche qualité, normalisation des fonctionnements.
Normalisation...
Il y a ce poème, vous savez, de Martin Niemöller.
Quand ils sont venus chercher les communistes, je n'ai rien dit,
je n'étais pas communiste...
Quand ils sont venus chercher...
...Puis ils sont venus me chercher
Et il ne restait personne pour protester
Figurez-vous que l'autre jour, le petit cabinet d'avocats, voisin du mien a fermé.
Maman, au secours !
Ainsi, peu à peu, les petites structures économiques de proximité, assurant le lien social disparaissent.
Ainsi, peu à peu, au nom de normes systématiquement votées et ajoutées les unes aux autres, ce qui ne peut suivre meurt.
Tout se concentre, se fige en un comportement stéréotypé, comme sclérose en normes.
La rentabilité est au rendez-vous, satisfaisant un capitalisme devenu purement financier.
Mais le faible non rentable est heureusement pris en compte par l'État Providence, délivrant quelques potions allocatrices contre la douleur économique.
Personne, peut être n'avait envisagé que l'État Providence, qui n'est jamais que le lecteur de ces lignes, celui qui paie les impôts, et nulle autre entité éthérée, puisse être aussi rapidement en faillite et, à court ou moyen terme, ne puisse plus pouvoir compenser les rudes conséquences de ce mouvement fou de concentration.
Alors, se posera la question de la pertinence du modèle économique appliqué depuis des décennies avec cette interrogation, partie, autrefois, de ceux qui voulait seulement travailler au pays, et qui aboutit peu à peu à l'interrogation de ceux qui veulent seulement travailler et qui sont sacrifiés sur l'autel de théories économiques, rideau de fumée masquant un capitalisme devenu fou, pour oublier le facteur humain, qui en est pourtant la fondation sans laquelle, il s'écroulera.
Les transactions ont, entre les parties, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort et ne peuvent donc être attaquées pour cause d'erreur de droit ni pour cause de lésion.
En conséquence si une transaction se rapporte non seulement à l'état d'entretien et de réparation de l'immeuble, mais aussi au compte locatif arrêts entre un bailleur et un locataire et montre leur volonté de mettre définitivement fin à toute contestation quelle qu'en soit la cause née de l'exécution du contrat de bail, il ne peut ensuite être demandé le remboursement d'une somme résultant d'un redressement fiscal ultérieurement notifié au titre de la taxe sur les bureaux en Île-de-France en raison d'une déclaration inexacte de surface.
les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965.
Dès lors, la participation des copropriétaires aux charges implique une présentation des documents comptables qui leur sont communiqués en vue d'approuver les comptes annuels permettant de distinguer les différentes charges selon leur nature.
Si tel n'est pas le cas l'assemblée ayant approuvé les comptes du syndicat pourra donc être annulée
(C. cass., 3 ème, 9 février 2011, 09-70951)
Sauf urgence, les travaux qui doivent être effectués dans une copropriété, doivent être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires.
Mais que se passe-t-il en cas de travaux supplémentaires ?
Ils doivent, à l'évidence, être également autorisée par l'assemblée générale pour pouvoir engager les copropriétaires.
Ainsi, dans une copropriété, une entreprise avait été chargée, par marché à forfait, de travaux de réfection de façade la résidence.
Des travaux supplémentaires avaient été effectués et réglés par le syndic qui avait, au demeurant d'ailleurs, affirmé à l'architecte que des travaux supplémentaires avaient été autorisés.
La conséquence juridique a été claire selon la Cour de Cassation :
- d'une part le syndicat représenté par son syndic était lié par les engagements souscrits par ce dernier est se trouvait tenu vis-à-vis l'entreprise du montant des travaux
Y compris supplémentaires.
- D'autre part le syndic avait engagé sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires et devait donc garantie à celui-ci du montant des travaux supplémentaires
(Cass. civ. 3è 11 mai 2010, 09-14340)
Il est de principe, aux termes de l'article 10 - 1 de la loi du 10 juillet 1965 que sont imputables aux seuls propriétaires concernés les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d'une créance à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Cela recouvre les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque, les droits et émoluments des actes des huissiers de justice, le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur, les honoraires des syndicats pour les prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot d'une fraction de lot. Etc.…
Mais par un arrêt du 7 octobre 2009 (08-19631), la Cour de Cassation a rappelé que la juridiction doit rechercher si des frais exposés sont bien nécessaires.
Et elle a donc censuré une cour d'appel qui n'avait pas effectué cette recherche
Quand, dans une copropriété, les fonds sont bas il faut racler les fonds de tiroir et, éventuellement, trouver des sources de revenus.
Les opérateurs de téléphonie, en installant leurs antennes sur nos toits, permettent parfois de générer des revenus.
Mais, voilà, le grand méchant Woerth vient de dire qu'il va taxer les antennes.
Ce qui risque de rendre les opérateurs moins généreux...
Pas sûr que ce soit une bonne nouvelle.
Le 4 août 1789 la noblesse française a volontairement renoncé à ses privilèges.
Elle n'avait peut être pas vraiment le choix, mais sa démarche a été volontaire.
Un privilège est un avantage, autrefois donné par la société des hommes ,quand il n'a plus, le temps ayant passé, de contrepartie offerte.
A tous ceux, de droite ou de gauche, mais en tous cas d'en haut, qui nous disent que le monde ancien est mort et appellent les autres à l'effort, livrons le discours du duc d'Aiguillon prononcé devant l'Assemblée nationale.
Aux tenants des dividendes sans investissements, des statuts publics à vie sans le service, des offices, charges, mandats électoraux sans fin, de la mediacratie, de l'énarchie, etc...
Vous tous, et nous tous, qui de l'avantage sommes passés au privilège, écoutons cette vieille voix française dont les mots sont d'une lourde actualité:
"M. le Duc d'Aiguillon :
Messieurs, il n'est personne qui ne gémisse des scènes d'horreur dont la France offre le spectacle. Cette effervescence des peuples, qui a affermi la liberté lorsque des ministres coupables voulaient nous la ravir, est un obstacle à cette même liberté dans le moment présent, où les vues du gouvernement semblent s'accorder avec nos désirs pour le bonheur public.
Ce ne sont point seulement des brigands qui, à main armée, veulent s'enrichir dans le sein des calamités : dans plusieurs provinces, le peuple tout entier forme une espèce de ligue pour détruire les châteaux, pour ravager les terres, et surtout pour s'emparer des charniers, où les titres des propriétés féodales sont en dépôt. Il cherche à secouer enfin un joug qui depuis tant de siècles pèse sur sa tête ; et il faut l'avouer, Messieurs, cette insurrection quoique coupable (car toute agression violente l'est), peut trouver son excuse dans les vexations dont il est la victime. Les propriétaires des fiefs, des terres seigneuriales, ne sont, il faut l'avouer, que bien rarement coupables des excès dont se plaignent leurs vassaux ; mais leurs gens d'affaires sont souvent sans pitié, et le malheureux cultivateur, soumis au reste barbare des lois féodales qui subsistent encore en France, gémit de la contrainte dont il est la victime. Ces droits, on ne peut se le dissimuler, sont une propriété, et toute propriété est sacrée ; mais ils sont onéreux aux peuples, et tout le monde convient de la gêne continuelle qu'ils leur imposent.
Dans ce siècle de lumières, où la saine philosophie a repris son empire, à cette époque fortunée où, réunis pour le bonheur public, et dégagés de tout intérêt personnel, nous allons travailler à la régénération de l'État, il me semble, Messieurs, qu'il faudrait, avant d'établir cette Constitution si désirée que la Nation attend, il faudrait, dis-je, prouver à tous les citoyens que notre intention, notre vœu est d'aller au-devant de leurs désirs, d'établir le plus promptement possible cette égalité de droits qui doit exister entre tous les hommes, et qui peut seule assurer leur liberté. Je ne doute pas que les propriétaires de fiefs, les seigneurs de terres, loin de se refuser à cette vérité, ne soient disposés à faire à la justice le sacrifice de leurs droits...
D'après ces puissantes considérations, Messieurs, et pour faire sentir aux peuples que vous vous occupez efficacement de leurs plus chers intérêts, mon vœu serait que l'Assemblée nationale déclarât que les impôts seront supportés également par tous les citoyens, en proportion de leurs facultés, et que désormais tous les droits féodaux des fiefs et terres seigneuriales seront rachetés par les vassaux de ces mêmes fiefs et terres, s'ils le désirent ..
C'est d'après ces principes, Messieurs, que j'ai rédigé l'arrêté suivant, que j'ai l'honneur de soumettre à votre sagesse, et que je vous prie de prendre en considération :
« L'Assemblée nationale, considérant que le premier et le plus sacré de ses devoirs est de faire céder les intérêts particuliers et personnels à l'intérêt général ;
Que les impôts seraient beaucoup moins onéreux pour les peuples, s'ils étaient répartis également sur tous les citoyens, en raison de leurs facultés ;
Que la justice exige que cette exacte proportion soit observée ;
Arrête que les corps, villes, communautés et individus qui ont joui jusqu'à présent de privilèges particuliers, d'exemptions personnelles, supporteront à l'avenir tous les subsides, toutes les charges publiques, sans aucune distinction, soit pour la quotité des impositions, soit pour la forme de leurs perceptions ;
L'Assemblée nationale, considérant en outre que les droits féodaux et seigneuriaux sont aussi une espèce de tribut onéreux, qui nuit à l'agriculture, et désole les campagnes ;
Ne pouvant se dissimuler néanmoins que ces droits sont une véritable propriété, et que toute propriété est inviolable ;
Arrête que ces droits seront à l'avenir remboursables à la volonté des redevables, au denier 30, ou à tel autre denier qui, dans chaque province, sera jugé plus équitable par l'Assemblée nationale, d'après les tarifs qui lui seront présentés....».
Faut-il désespérer que ces mots puissent être à nouveau criés ?
Petit rappel qui fleure un peu l'évidence, mais la question est toujours posée par les clients.
Quelle prescription pour les charges ? Pendant combien de temps peut-on les réclamer si elles ne sont pas payées?
Rappelons donc qu'en matière de charges locatives, la prescription extinctive est de cinq années. C'est le délai qui est accordé au propriétaire pour réclamer des charges qu'il aurait, par exemple, omises.
N'oublions pas cependant qu'il doit chaque année adresser une reddition de charges à son locataire.
En revanche, en matière de charges de copropriété, le délai de prescription de l'article 2277 du code civil ne joue pas et le délai est de dix ans.
Etant entendu, là aussi, qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence et du montant de sa créance.
C'était juste un petit rappel.
Ainsi le dernier rapport annuel de la CNAB confirme l'envol des charges de copropriété: 5,7% d'augmentation en 2006 après 4,8% en 2005.
Immédiatement les coupables sont désignés à la vindicte populaire: les syndics de copropriété dont les honoraires ont crû de 3,2%.
Sauf que l'on constate une augmentation du coût du chauffage collectif d'environ 10 % mais surtout une augmentation des travaux d'entretien de 10,8%. Et ce poste est la conséquence directe de la multiplication des réglementations nouvelles ( mise en conformité des ascenseurs, diagnostics immobiliers dans les parties communes ) qui imposent aux copropriétaires des dépenses de plus en plus lourdes.
Et d'ailleurs plus de travail aux syndics de copropriété qui, s'ils doivent être controlés, sont trop facilement désignés comme boucs émissaires.
Mais qui est particulièrement préoccupant c'est que les réglementations paraissent devoir se muliplier le législateur signant les chèques avec le chéquier du voisin .
Pour mémoire, le Grenelle de l'environnement prévoit des travaux particulièrement lourds là où les administrateurs de biens ont déjà rappelé que la trésorerie des copropriétaires etait comme celle de l'Etat, vide. Mais peut importe, n'est ce pas, l'important c'est l'annonce.
Et puis il sera toujours possible d'accuser les syndics par leur gestion irréfléchie de mettre en péril l'équilibre financier de leurs copropriétaires!
Non, il ne s'agit pas ici de dire qu'un homme peut se réjouir du départ de sa douce moitié vers un orient devenu éternel, tant il est vrai que la femme, pour l'homme, est comme soleil dans un ciel d'été. Ou cigale dans un paysage de provence.
Plus basiquement, il s'agit d'avoir une pensée pour un copropriétaire en difficulté financière, espèce nullement en voie de disparition. Notre homme va demander des délais au juge. Qu'il sache, au moins pour la Cour d'Appel d'Aix en Provence, que des délais ne peuvent être accordés qu'en cas de circonstances exceptionnelles dans la situation du débiteur et notamment de maladie, perte du conjoint ou perte d'emploi.
Voilà une rigueur bien sévère qui devra attirer l'attention du copropriétaire de bonne volonté dont le conjoint est en bonne santé!
Vous le savez, la loi Urbanisme et Habitat de juillet 2003 a institué une obligation de rénovation du parc d'ascenseurs à la suite de divers accidents ( souvent d'ailleurs des dégradations volontaires ).
Echelonnés de 2008 à 2013 ces travaux importants entrainent parfois le remplacement même de l'ascenseur
et certaines copropriétés souffrent financièrement devant la charge financière imposée.
Hors, dans les échos du Grenelle de l'environnement, on entend les mots de "contrainte", d' "écotaxe "...
L'écotaxe c'est comme ça: votre consommation de gaz est de 900 euros, elle sera avec la taxe de 1600 euros! mais comme vous aurez fait des travaux d'isolation, vous consommerez deux fois moins et le prix sera le même. Oui, mais les travaux d'isolation, comment les payer après la rénovation des ascenseurs?
La calvitie menace les syndics de copropriété qui vont s'arracher les cheveux comme plants d'OGM quand les charges seront impayées!