bailleur (34)
La protection du locataire est une préoccupation constante du législateur.
Celui-ci a institué un certain nombre de dispositions pour les protéger en cas de vente de leur logement, notamment en cas de vente par lots de plus de 10 logements appartenant à un même bailleur.
Dans cette hypothèse le bailleur personne morale qui veut mettre en vente par lots plus de 10 logements dans un même immeuble doit après avoir informé collectivement et individuellement les locataires concernés leur adresser l'offre de vente avant de notifier un congé pour vendre.
L'offre de vente est dissociée du congé, à peine de nullité de celui-ci.
La loi ne fixe pas de limite dans le temps pour la réalisation des ventes, ce qui est d'ailleurs probablement regrettable.
Une société propriétaire depuis l'année 1998 un immeuble notifie à des locataires en 2007 un congé pour vendre.
Les locataires ont soulevé la nullité du congé mais la Cour d'appel de Paris avait, cependant, accueilli la demande du bailleur.
Elle avait estimé en effet que la société avait de mars 1999 à mai 2002 vendu 11 logements et, d'août 2000 à décembre 2003, avait délivré quatre congés pour vendre.
Mais la Cour avait rappelé que, eu égard à la longueur de la période écoulée entre 2003 et 2007, date du congé délivré aux locataires objet de l'espèce, il n'était pas démontré une volonté de scission des différentes phases d'une même opération globale en vue d'échapper à l'application des accords locatifs et que n'était pas établie la décision de la société bailleresse de réaliser une opération unique de mise en vente par lots de plus de 10 logements.
La Cour de Cassation par un arrêt du 18 janvier 2012, (11 - 30003) a cassé l'arrêt de la Cour d'appel de Paris en estimant qu'en se déterminant uniquement sur le temps écoulé entre la dernière vente le congé délivré au locataire la Cour d'appel avait ajouté à la loi une condition que celle-ci ne comportait pas.
Cela est exact mais va remplir d'incertitude les personnes morales bailleresses
Être avocat de bailleur à l'audience des référés un vendredi matin, dans une salle surchauffée, ne s'apparente pas un grand moment de plaisir.
Une mouche mourante est venue finir sa vie en tombant sur mon crâne.
L'avocate à qui j'avais refusé un renvoi, la dette étant d'importance (plusieurs milliers d'euros) et le locataire n'ayant pas jugé utile d'opérer de versements depuis plus d'une année, me regardait comme si j'étais un être monstrueux.
La locataire était venue, qui n'avait pas jugé utile de prendre contact d'ailleurs avec son avocate depuis fort longtemps.
Également l'une des cautions, un brave homme, parlant en fort peu le français.
Il a expliqué au juge que quelqu'un dans la salle pouvait traduire.
Le juge, mutin, de dire « l'avis d'un ami » références culturelle à un jeu télévisé.
J'ai suggéré, plutôt, « l'avis du public ».
L'homme est revenu, accompagné d'un tiers.
Le juge de demander s'ils se connaissaient ; la réponse a été négative, mais ils parlaient la même langue.
Ils étaient assis à coté, dans la salle.
C'est donc moi qui avait raison : c'était l'avis du public.
L'avocate d'expliquer qu'elle n'avait pu contacter sa cliente, et que ci, et que sa.
Il m'a bien fallu, dans le rôle du méchant, rappeler que la dette était lourde et que rien n'était payé.
Le dossier, bien sûr, a été renvoyé.
Vous me demandez ce que j'en pense ?
On a droit à un joker ?
De toute façon, on peut même imaginer que, plus tard, une fois la condamnation obtenue, la commission de surendettement propose un rétablissement personnel avec effacement de la dette.
Ça se voit, ces choses-là.
Un jour, peut-être, le législateur s'interrogera-t-il pour savoir si, en termes de gestion des situations de dettes locatives devant les juridictions, on n'est pas allé trop loin dans le souci légitime, mais systématique, de protection des locataires en négligeant le propriétaire par nature, je suppose, imaginé comme nanti.
Un jour, peut-être.
J'ai une question juridique à poser au lecteur.
Je viens donc de prendre en location un logement, pour avoir vendu mon appartement et n'avoir pas trouvé exactement le bien que je cherche.
Je suis donc devenu un bon et temporaire locataire.
L'appartement a été refait et les travaux achevés depuis peu.
J'ai expliqué à l'agence immobilière qu'il me paraissait étonnant qu'il n'y ait pas de gaz, Etonnant mais quand même gênant, surtout dans l'hypothèse d'un chauffage individuel au gaz.
Une société est passée ce matin, pour contrôler l'installation générale et a relevé, bien sûr, les habituelles non conformités sans lesquelles il n'y aurait pas de plaisir.
Le chauffagiste est passé aussi qui n'a pas pu vérifier la chaudière puisqu'il n'y avait pas de gaz.
Lui qui connaissait l'appartement a précisé qu'à son avis l'entreprise avait créé un faux plafond sans laisser de trappe d'accès et qu'il pensait que sous le faux plafond se trouvait une arrivée de gaz à ouvrir.
Il fallait donc, selon lui, prendre un marteau et casser le nouveau plafond.
La question juridique que je pose aux lecteurs est la suivante : le bailleur a-t-il rempli son obligation de délivrance ?
La deuxième question que je me pose est de savoir où j'ai rangé mon marteau.
Il y a le supplice du pal, mais je n'y pense même pas.
Il y a le supplice de la goutte qui tombe et qui rendrait fou.
Avouerais-je avoir, dans le tréfonds de la nuit noire, entendu celle-là.
Une goutte tombée qui empêche de dormir conduit peut-être à la folie, mais cela commence par une certaine fatigue.
Et j'avoue avoir bien du mal à trouver une solution pour ce dentiste, signataire d'un bail professionnel en vertu de l'article 57 A et qui a reçu de son bailleur un congé signifié selon les formes requises.
On sait que le bail professionnel est conclu pour une durée minimale de six ans, le locataire pouvant donner congé à tout moment et le bailleur pouvant, lui, donner congé avec un préavis de six mois.
Si le bailleur ne donne pas congé, alors le bail se reconduit.
Mais à défaut c'en est fini !
Il est finalement significatif de voir que l'on va protéger le locataire à usage d'habitation, ou le locataire commercial, mais que le professionnel libéral n'aura pas cette protection qu'est un droit au renouvellement sécurisé.
Bien sûr il sera dit que l'on peut se soumettre au statut des baux commerciaux, mais encore faut-il qu'un accord existe pour ce faire.
La goutte qui tombait cette nuit, par sa vaine répétitivité me fait finalement penser qu'il faudra encore longtemps avant qu'il soit considéré que les professions libérales sont un outil économique important et pas seulement, en cette époque électorale férue de ruralité, des vaches à lait
À quand la réforme du statut des baux professionnels ?
Hein, les candidats ?
Ce locataire là devait 10 000 euros, ne payait rien depuis plus d'une année et, à l'audience, comme souvent, impliquait la caisse d'allocations familiales qui n'aurait pas fait son travail.
Omettant, bien sûr, le fait qu'il n'avait jamais jugé utile de payer le loyer résiduel à sa charge depuis septembre 2010, ni ne paraissant y voir la moindre difficulté.
L'avocat du bailleur que je suis s'est opposé aux délais, la bonne foi paraissant absente, et l'échéancier ne pouvant toute hypothèse, vu l'importance de la dette être respecté.
Mais le juge des référés d'accorder 24 mois de délais avec une clause de déchéance du terme.
Ce locataire là devait 6000 euros mais avait toujours payé son loyer résiduel, un litige existant avec la caisse d'allocations familiales dont il s'était préoccupé de le faire résoudre.
Le juge des référés lui de accorder 24 mois de délais avec une clause de déchéance du terme.
Certes celui qui est de bonne foi respectera les délais et celui qui ne l'est pas, la plupart du temps ne les respectera pas et sera expulsé.
Tous deux pourtant auront eu le même traitement comme s'il s'agissait, finalement, de ne pas séparer le bon grain de l'ivraie.
Est-ce injuste ?
Soyons biblique : évoquons St Matthieu « «Il en va du Royaume des cieux comme d'un homme qui a semé du bon grain dans son champ. Pendant que les gens dormaient, son ennemi est venu ; par-dessus, il a semé de l'ivraie en plein milieu du blé et il s'en est allé. Quand l'herbe eut poussé et produit l'épi, alors apparut aussi l'ivraie. Les serviteurs du maître de maison vinrent lui dire : "Seigneur, n'est-ce pas du bon grain que tu as semé dans ton champ ? D'où vient donc qu'il s'y trouve de l'ivraie ?" Il leur dit : "C'est un ennemi qui a fait cela." Les serviteurs lui disent : "Alors, veux-tu que nous allions la ramasser ?" "Non, dit-il, de peur qu'en ramassant l'ivraie vous ne déraciniez le blé avec elle. Laissez l'un et l'autre croître ensemble jusqu'à la moisson, et au temps de la moisson je dirai aux moissonneurs : ramassez d'abord l'ivraie et liez-la en bottes pour la brûler ; quant au blé, recueillez-le dans mon grenier."
Il faudra attendre le juge divin...
Je vous sens sceptique ?
Je suis conduit, effectivement ce jour, à me demander si je ne suis pas abscons.
Le terme abscons signifie difficilement compréhensible et a, paraît-il, comme synonyme, le terme abstrus, dont j'ignorais jusqu'à l'existence.
Je précise encore que j'ai écrit abscons et pas simplement la deuxième syllabe, au cas où quelqu'un douterait.
Toujours est-il que j'ai fait partir, par courriel, une analyse, somme toute classique, sur les limites des clauses exonératoires de responsabilité du bailleur.
Mais l'accusé de réception du client est celui-ci :
"Cet accusé de réception indique seulement que le message a été affiché sur l'ordinateur du destinataire. Il n'y a aucune garantie que le destinataire ait lu ou compris le contenu du message".
C'est cet "ou compris"qui m'émeut.
Le client ayant toujours raison, et par essence comprenant tout, s'il advient qu'il ne comprenne pas, alors c'est peut-être bien que je suis abscons.
Reprenons, neurone après neurone, mais doucement l'activité professionnelle.
En rappelant comme le fait la Cour de Cassation dans un arrêt du 13 juillet 2011 qu'est réputée non écrite toute clause d'un bail d'habitation qui fait supporter au locataire, notamment, des frais de relance, s'appliquent immédiatement aux baux en cours et que les frais de relance exposés postérieurement à l'entrée en vigueur de cette loi ne peuvent être mis à la charge du locataire,
Il a été jugé par la Cour de Cassation que le défaut d'immatriculation au registre du commerce de l'un des cotitulaires d'un bail commercial privait l'ensemble des copreneur du bénéfice du statut des baux commerciaux à moins que les copreneurs ne soient des époux communs en biens ou des héritiers indivis.
La Cour de Cassation vient de statuer dans une espèce où un bailleur avait refusé le paiement d'une indemnité d'éviction après avoir délivré congé en invoquant le défaut d'immatriculation au registre du commerce de l'époux, étant précisé que le bail initial était de l'année 1992, consentis aux deux époux, qui avaient cependant divorcsé en 1997, soit ultérieurement.
La Cour de Cassation vient de décider qu'en présence de deux copreneurs, anciennement mariés sous le régime de la communauté, le défaut d'immatriculation de l'un d'eux ne permet pas au bailleur de refuser le paiement d'une indemnité d'éviction dès lors que les époux se trouvent en indivision post-communautaire et que l'un d'eux exploite le fonds dans l'intérêt de l'indivision. (Cass. civ. 3, 1er juin 2011, n° 10-18.855)
Le bailleur devra donc faire un petit chèque.
Il est de principe que les contrats doivent être exécutés de bonne foi et, de temps à autre, le juge rappelle les principes.
Ainsi dans l'hypothèse d'un bailleur qui fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire contenue au bail et, ensuite, demande le jeu de cette clause résolutoire, la juridiction devra bien sûr estimer si les conditions d'application de la clause peuvent jouer mais devra également regarder si le bailleur est de bonne foi, comme le locataire.
Ainsi dans l'hypothèse éventuelle d'une motivation du bailleur visant à faire cesser une exploitation concurrente d'un commerce qu'il possède, il pourrait être estimé que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi, pour un motif étranger à la délivrance du commandement.
En cas de décès de l'un des époux, le conjoint survivant co-titulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.
La Cour de cassation précise que le conjoint ne peut renoncer à ce droit par anticipation, c'est-à-dire avant le décès de l'autre conjoint (Cass. civ. 3, 18 mai 2011, n° 10-13853)
Ainsi une veuve revendiquant auprès d'uns société bailleresse un droit sur le bail dont elle et son défunt mari étaient titulaires ne pourra se voir opposé le fait que dans la procédure de divorce, elle avait affirmé y renoncer.
Pour renoncer, il faut que le conjoint soit mort, même si on ne l'a pas souhaité.
La sidération dans laquelle l'affaire DSK plonge le pays a l'avantage de permettre de faire du droit comparé.
Ainsi il peut être constaté que notre système pénal n'est pas le même qu'aux États-Unis où quand un avocat déclare que son client va être acquitté, on le croit et cela fait la manchette des journaux !
S'agissant du droit de la copropriété, il a pu être observé que le DSK n'a pas pu intégrer un premier logement et qu'il va devoir déménager de celui où il se trouve parce que les copropriétaires n'acceptent pas sa présence.
Richard Nixon avait, paraît-il, connu ce camouflet après la procédure d'impeachment.
Le droit français permet aux règlements de copropriété de prévoir des clauses d'habitation bourgeoise pour éviter les activités génératrices de désagréments divers.
Mais il n'est pas possible d'interdire à un copropriétaire de vendre son bien à qui il veut ou de le louer à qui il veut.
Le syndicat des copropriétaires pourra agir ultérieurement contre les troubles de jouissance, voir éventuellement faire résilier un bail mais ne peut pas empêcher, a priori, l'arrivée d'un importun dans un immeuble.
Dommage ?
La procédure de référé est une procédure rapide, en principe.
En matière de contentieux entre le bailleur et le locataire, quand le bailleur veut se prévaloir de l'acquisition d'une clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers ou de production d'attestation d'assurance, il apparaît que les choses ne sont pas aussi simples.
Le législateur, qui adore empiler les lois, comme un enfant les cubes, a pris des dispositions multipliant les délais.
Le commandement visant la clause résolutoire donne deux mois au locataire pour régler et ce n'est qu'ensuite qu'une assignation peut être délivrée, mais l'audience devra alors être fixée au moins deux mois après la délivrance de l'assignation.
Et quand l'ordonnance de référé prononçant l'expulsion intervient, il faudra la faire exécuter et il sera alors délivré, à un certain stade, un commandement de déguerpir par huissier, accordant encore un délai de deux mois.
Avec pour le bailleur, l'épée de Damoclès des délais d'hiver quand advient le mois de novembre.
Mais la situation peut être encore plus complexe, quand la juridiction est surchargée et que si un renvoi est accordé il le sera à plus d'un mois, rajoutant encore du temps au temps.
Cet après-midi, 19 mai, les dossiers étaient ainsi renvoyés au 7 juillet.
En l'état de ce qui précède j'avais donc informé les avocats adverses que je m'opposerai à toute demande de renvoi.
Deux magistrats tiennent l'audience de référé.
Le premier a écouté mon argumentaire et a réussi à trouver une place pour une audience du 27 mai dans un dossier où la dette était importante et aucun versement intervenu depuis huit mois.
La seconde, dans un dossier similaire, a cherché une date proche... et ce fut le 7 juillet.
Pas de chance pour moi.
Très franchement, peut-on encore parler dans de telles circonstances d'audience de référé et le législateur se rend-il compte qu'entre délais accordés et insuffisance de magistrats, les conséquences financières peuvent parfois être très lourdes.
La conséquence de cela en est que le propriétaire ou le gérant d'immeubles ne peut plus se permettre de perdre de temps et qu'il faut qu'il en vienne très vite au commandement et à l'assignation pour éviter de trop grands risques financiers.
L'excellent de réglementation protectrice conduit en fait à la nécessité d'un rigorisme absolu, comme un effet pervers.
La volonté du législateur est de prévenir les expulsions locatives.
Ainsi, en matière de bail d'habitation, l'assignation en expulsion doit être dénoncée à la préfecture pour que la situation dUumalheureux locataire en difficulté soit examinée par une « cellule » dédiée à cet effet.
À l'occasion, il faudra que je pense à rappeler à un certain huissier que cette dénonce n'est pas nécessaire quand il s'agit d'un local professionnel ou à usage commercial.
Parce que la pauvre dame de la cellule, que j'ai eue au téléphone, paraissait complètement perdue en se demandant qui pouvait bien habiter dans un local à usage de bureau.
L'honnêteté conduit à dire que dans le cas d'espèce ce n'est pas mon cabinet qui avait choisi l'huissier, mais il avait parfaitement respecté le choix de son client...
Et la gentillesse conduit à taire le nom de ce distrait.
Il arrive parfois que le bailleur soit récalcitrant quand on lui demande de respecter ses obligations.
Pour autant le locataire ne peut pas prendre sur lui d'effectuer des travaux dont il demanderait le remboursement, s'il n'y a urgence caractérisée ou autorisation judiciaire.
En cette hypothèse, le locataire ne pourra pas se faire rembourser les travaux.
Mais s'il est établi que le bailleur n'a pas respecté ses obligations, cela n'empêchera pas que la demande de dommages et intérêts qu'il pourra former soit examinée.
Le secrétaire d'État au logement Benoist Apparu veut surtaxer les loyers des petites surfaces louées, notamment aux étudiants qui peuvent atteindre des sommes importantes.
Cela part, bien sûr, d'un bon sentiment, encore que le véritable problème se trouve dans le manque de logements sociaux ou d'étudiants.
Le praticien de la manière matière locative connaît bien sûr des propriétaires qui abusent, comme il connaît aussi, on les oublie volontiers, ces locataires qui signent un bail, paient un mois ou deux de loyers, et jouant des délais qu'accorde la loi, réussissent à se maintenir un an ou plus sans payer quoi que ce soit.
Mais la question n'est pas celle-là ; la question qui peut se poser est la compatibilité des petites surfaces avec le décret sur les logements décents du 30 janvier 2002.
Précisons, notamment, que pour pouvoir être mis en location le logement doit comporter :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires;
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Et, en outre. Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
Je ne suis pas bien sûr que l'on puisse caser tout cela dans 9 m².
Autrement dit, il convient de vérifier que les logements mis en location sont bien des logements décents avant même que de se préoccuper de surtaxer les loyers.
Si le logement loué ne répond pas aux exigences définies ci-dessus, le locataire peut demander au bailleur la mise en conformité. En cas de désaccord, il peut saisir le juge qui fixera la nature des travaux et leur délai de réalisation. Le juge pourra aussi réduire le montant du loyer quand le logement n'est pas aux normes.
Il n'est pas certain qu'un secrétaire d'État au logement ait de grands pouvoirs d'intervention sur les évolutions des prix, notamment dans les grandes métropoles, mais veiller à ce que les logements mis en location respectent les dispositions légales, ça, il le peut.
Le gouvernement, par le biais d'une réponse ministérielle, fait connaître qu'il n'envisage pas, à court terme, de modifier la réglementation actuelle sur le dossier de diagnostic technique fourni en cas de vente pour y inclure un nouveau diagnostic relatif à l'humidité.
Il estime en effet que c'est aux propriétaires, maîtres d'ouvrage, maîtres d'oeuvre qu'il appartient d'être vigilants notamment lors d'éventuels travaux de réhabilitation.
L'idée de dire qu'il appartient d'être vigilants dans le cadre d'opérations contractuelles, paraît parfois un peu oubliée, quand on voit la multiplication des diagnostics, normes et autres contraintes.
Elle méritait donc d'être relevée.
Cela étant il est utilisé l'expression 'à court terme', faut-il penser qu'à moyen ou long terme.... ?
La loi du 22 décembre 2010 institue une procédure spécifique en cas d'abandon du logement loué par ses occupants.
Un article 14 -1 est créé à la suite de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose
« Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement.
Cette mise en demeure, faite par acte d'huissier de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24 de la loi (visant la clause résolutoire pour défaut d'assurance ou défaut de paiement du loyer)
S'il n'a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l'huissier de justice peut procéder comme il est dit aux premier et deuxième alinéas de l'article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution pour constater l'état d'abandon du logement.
Pour établir l'état d'abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, l'huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l'indication qu'ils paraissent ou non avoir valeur marchande.
La résiliation du bail est constatée par le juge dans des conditions prévues par voie réglementaire. »
Il va donc falloir attendre que la voie réglementaire précise la procédure qu'il conviendra d'observer, le juge (lequel ) alors, en théorie, devant constater la résiliation selon des modalités que le praticien attend avec impatience et dont il espère qu'elles simplifieront les choses...
Tous ceux qui travaillent dans la fonction publique, d'État ou territoriale, se consacrent à leur mission et n'ont pas le temps de faire autre chose.
C'est évident.
Le juste principe est donc que les fonctionnaires consacrent l'intégralité de leur activité professionnelle aux tâches qui leur sont confiées et qu'ils ne peuvent exercer à titre professionnel une activité privée lucrative de quelque nature que ce soit.
La conséquence en est que la qualité de fonctionnaire étant incompatible avec celle de commerçant, un fonctionnaire ne peut invoquer le bénéfice du statut des baux commerciaux.
C'est ce que vient de dire la Cour de Cassation dans une procédure où un fonctionnaire sollicitait le bénéfice du statut des baux commerciaux, pour une activité quelque peu annexe.
La cour dit :'Attendu que pour dire que le refus de renouvellement du bail n'était pas justifié, l'arrêt retient qu'il n'est pas démontré que l'activité salariée de Mme X, agent d'entretien à temps partiel à la Mairie de Béziers, était incompatible avec l'exploitation du commerce de Valras Plage, rien ne s'opposant en outre à ce que le fonds soit exploité par un parent mandataire .Qu'en statuant ainsi, alors que la qualité de fonctionnaire est incompatible avec celle de commerçant, la cour d'appel a violé les textes susvisés'
Cela étant, il est quand même inquiétant qu'il ait fallu aller jusqu'à la Cour de Cassation pour rappeler cette évidence du bon usage des deniers publics.
Inquiétant !
(Cour cass. 3, 16 février 2011 N° 09-71158)
Parfois, le bailleur s'interroge sur la computation du délai de préavis en matière de congé.
À la réflexion, le terme de computation ne sonne pas très bien à l'oreille.
Le nouveau Petit Robert en comme définition : méthode de supputation du temps.
Supputation n'est guère mieux, qui peut être une appréciation, mais aussi une estimation numérique, un calcul chronologique.
Et, en termes de calcul, il suffira au bailleur de savoir que la computation, ou la supputation, du délai de préavis de six mois se faisant par mois entier un congé signifié le 31 août pour une fin de bail au 28 février de l'année suivante est parfaitement valable.
Le principe posé est le droit pour le locataire d'installer une antenne parabolique, ainsi :
-Un bail ne peut soumettre l'installation, par un locataire, d'une antenne parabolique de télévision à l'autorisation préalable du bailleur.
- Le défaut d'information du bailleur par le locataire souhaitant installer une telle antenne n'avait pas pour effet de rendre illégale la pose de l'antenne mais de rendre inopposable le délai de forclusion octroyé au bailleur pour s'y opposer
- Le bailleur ne peut s'opposer à l'installation qu'à charge pour lui de démontrer l'existence d'un motif sérieux et légitime,
La Cour de cassation, dans un cas d'espèce, a précisé :la cour d'appel, qui n'était saisie par la société que d'une demande tendant à obtenir le retrait de l'antenne et a, répondant aux objections soulevées par la bailleresse, souverainement retenu que les photographies jointes au procès-verbal de constat ne permettaient pas d'établir en quoi l'antenne nuirait à l'esthétique ou à l'harmonie de la résidence et que l'argument selon lequel la pose d'une telle installation risquait d'entraîner d'autres poses anarchiques.
Autrement dit le bailleur devra argumenter très sérieusement pour justifier d'un motif légitime et sérieux invoqué pour s'opposer à l'installation.