bail commercial (35)
Supposons, en matière de bail commercial une sous-location consentie dans des conditions irrégulières.
Le bailleur peut-il agir en expulsion du sous-locataire ?
Le bailleur ne peut agir en expulsion d'un sous-locataire dès lors que le bail principal se poursuit et que la sous-location produit ses effets dans les rapports entre le locataire principal et le sous-locataire. (Cass. civ. 3, 1er février 2012, n° 10-22.863)
Autrement dit, il faudra alors demander également la rupture du bail principal pour obtenir le départ du sous-locataire.
Il arrive, c'est rare, que des locataires signent un bail et puis disparaissent benoîtement dans la nature.
Il faudra alors recourir à une procédure d'expulsion et le bailleur aura à prouver qu'il a bien rempli son obligation de délivrance.
Ainsi, prenons cette espèce où un cessionnaire d'un bail commercial, selon acte notarié, avait été assigné en résiliation de bail pour défaut de paiement du loyer.
Il avait soutenu que le bail n'avait reçu aucun commencement d'exécution faute de remise des clés.
Pourtant, à la signature de l'acte, tant le propriétaire que le cessionnaire étaient présents...
Mais il a pourtant obtenu gain de cause, la Cour de cassation estimant que la preuve n'était pas rapportée que la bailleresse avait rempli son obligation de délivrance des locaux en remettant les clés au preneur.
Ce qui signifie qu'il faut veiller à ce que la mention de remise des clés figure dans la convention locative ou, à défaut, faire signer au preneur une reconnaissance de remise des clés.
Sinon, sait-on jamais.
En matière de baux commercial, le propriétaire cherche, et c'est bien normal à échapper à la règle du plafonnement du loyer quand vient le renouvellement du bail pour préférer la valeur locative
L'extension de la destination du bail, qui permet d'adjoindre deux autres activités, doit conduire à mettre à l'écart la règle du plafonnement dès lors que cette modification est notable au sens de l'article L.145-34 du code de commerce, sans avoir à rechercher si elle a une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur.
La destination des lieux est un des éléments de la valeur locative et une modification notable doit être prise en compte sans ajouter une condition non prévue par les textes.
Une convention aux termes de laquelle un locataire commercial affecte une partie des locaux loués à une activité para-hôtelière prévue dans son objet social, réservée à sa clientèle , qu'elle sous-traite à un tiers mais dont elle conserve la maîtrise et la contrepartie de l'occupation étant une commission sur le chiffre d'affaires réalisé, ne s'analyse pas en une sous-location .
Le bailleur ne peut invoquer une violation de la clause interdisant au preneur de sous-louer.
Cour de cassation, chambre civile 3, 13 septembre 2011- 10-21087 )
Il y a le supplice du pal, mais je n'y pense même pas.
Il y a le supplice de la goutte qui tombe et qui rendrait fou.
Avouerais-je avoir, dans le tréfonds de la nuit noire, entendu celle-là.
Une goutte tombée qui empêche de dormir conduit peut-être à la folie, mais cela commence par une certaine fatigue.
Et j'avoue avoir bien du mal à trouver une solution pour ce dentiste, signataire d'un bail professionnel en vertu de l'article 57 A et qui a reçu de son bailleur un congé signifié selon les formes requises.
On sait que le bail professionnel est conclu pour une durée minimale de six ans, le locataire pouvant donner congé à tout moment et le bailleur pouvant, lui, donner congé avec un préavis de six mois.
Si le bailleur ne donne pas congé, alors le bail se reconduit.
Mais à défaut c'en est fini !
Il est finalement significatif de voir que l'on va protéger le locataire à usage d'habitation, ou le locataire commercial, mais que le professionnel libéral n'aura pas cette protection qu'est un droit au renouvellement sécurisé.
Bien sûr il sera dit que l'on peut se soumettre au statut des baux commerciaux, mais encore faut-il qu'un accord existe pour ce faire.
La goutte qui tombait cette nuit, par sa vaine répétitivité me fait finalement penser qu'il faudra encore longtemps avant qu'il soit considéré que les professions libérales sont un outil économique important et pas seulement, en cette époque électorale férue de ruralité, des vaches à lait
À quand la réforme du statut des baux professionnels ?
Hein, les candidats ?
Il a été jugé par la Cour de Cassation que le défaut d'immatriculation au registre du commerce de l'un des cotitulaires d'un bail commercial privait l'ensemble des copreneur du bénéfice du statut des baux commerciaux à moins que les copreneurs ne soient des époux communs en biens ou des héritiers indivis.
La Cour de Cassation vient de statuer dans une espèce où un bailleur avait refusé le paiement d'une indemnité d'éviction après avoir délivré congé en invoquant le défaut d'immatriculation au registre du commerce de l'époux, étant précisé que le bail initial était de l'année 1992, consentis aux deux époux, qui avaient cependant divorcsé en 1997, soit ultérieurement.
La Cour de Cassation vient de décider qu'en présence de deux copreneurs, anciennement mariés sous le régime de la communauté, le défaut d'immatriculation de l'un d'eux ne permet pas au bailleur de refuser le paiement d'une indemnité d'éviction dès lors que les époux se trouvent en indivision post-communautaire et que l'un d'eux exploite le fonds dans l'intérêt de l'indivision. (Cass. civ. 3, 1er juin 2011, n° 10-18.855)
Le bailleur devra donc faire un petit chèque.
Il est de principe que les contrats doivent être exécutés de bonne foi et, de temps à autre, le juge rappelle les principes.
Ainsi dans l'hypothèse d'un bailleur qui fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire contenue au bail et, ensuite, demande le jeu de cette clause résolutoire, la juridiction devra bien sûr estimer si les conditions d'application de la clause peuvent jouer mais devra également regarder si le bailleur est de bonne foi, comme le locataire.
Ainsi dans l'hypothèse éventuelle d'une motivation du bailleur visant à faire cesser une exploitation concurrente d'un commerce qu'il possède, il pourrait être estimé que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi, pour un motif étranger à la délivrance du commandement.
Les transactions ont, entre les parties, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort et ne peuvent donc être attaquées pour cause d'erreur de droit ni pour cause de lésion.
En conséquence si une transaction se rapporte non seulement à l'état d'entretien et de réparation de l'immeuble, mais aussi au compte locatif arrêts entre un bailleur et un locataire et montre leur volonté de mettre définitivement fin à toute contestation quelle qu'en soit la cause née de l'exécution du contrat de bail, il ne peut ensuite être demandé le remboursement d'une somme résultant d'un redressement fiscal ultérieurement notifié au titre de la taxe sur les bureaux en Île-de-France en raison d'une déclaration inexacte de surface.
La procédure de référé est une procédure rapide, en principe.
En matière de contentieux entre le bailleur et le locataire, quand le bailleur veut se prévaloir de l'acquisition d'une clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers ou de production d'attestation d'assurance, il apparaît que les choses ne sont pas aussi simples.
Le législateur, qui adore empiler les lois, comme un enfant les cubes, a pris des dispositions multipliant les délais.
Le commandement visant la clause résolutoire donne deux mois au locataire pour régler et ce n'est qu'ensuite qu'une assignation peut être délivrée, mais l'audience devra alors être fixée au moins deux mois après la délivrance de l'assignation.
Et quand l'ordonnance de référé prononçant l'expulsion intervient, il faudra la faire exécuter et il sera alors délivré, à un certain stade, un commandement de déguerpir par huissier, accordant encore un délai de deux mois.
Avec pour le bailleur, l'épée de Damoclès des délais d'hiver quand advient le mois de novembre.
Mais la situation peut être encore plus complexe, quand la juridiction est surchargée et que si un renvoi est accordé il le sera à plus d'un mois, rajoutant encore du temps au temps.
Cet après-midi, 19 mai, les dossiers étaient ainsi renvoyés au 7 juillet.
En l'état de ce qui précède j'avais donc informé les avocats adverses que je m'opposerai à toute demande de renvoi.
Deux magistrats tiennent l'audience de référé.
Le premier a écouté mon argumentaire et a réussi à trouver une place pour une audience du 27 mai dans un dossier où la dette était importante et aucun versement intervenu depuis huit mois.
La seconde, dans un dossier similaire, a cherché une date proche... et ce fut le 7 juillet.
Pas de chance pour moi.
Très franchement, peut-on encore parler dans de telles circonstances d'audience de référé et le législateur se rend-il compte qu'entre délais accordés et insuffisance de magistrats, les conséquences financières peuvent parfois être très lourdes.
La conséquence de cela en est que le propriétaire ou le gérant d'immeubles ne peut plus se permettre de perdre de temps et qu'il faut qu'il en vienne très vite au commandement et à l'assignation pour éviter de trop grands risques financiers.
L'excellent de réglementation protectrice conduit en fait à la nécessité d'un rigorisme absolu, comme un effet pervers.
La volonté du législateur est de prévenir les expulsions locatives.
Ainsi, en matière de bail d'habitation, l'assignation en expulsion doit être dénoncée à la préfecture pour que la situation dUumalheureux locataire en difficulté soit examinée par une « cellule » dédiée à cet effet.
À l'occasion, il faudra que je pense à rappeler à un certain huissier que cette dénonce n'est pas nécessaire quand il s'agit d'un local professionnel ou à usage commercial.
Parce que la pauvre dame de la cellule, que j'ai eue au téléphone, paraissait complètement perdue en se demandant qui pouvait bien habiter dans un local à usage de bureau.
L'honnêteté conduit à dire que dans le cas d'espèce ce n'est pas mon cabinet qui avait choisi l'huissier, mais il avait parfaitement respecté le choix de son client...
Et la gentillesse conduit à taire le nom de ce distrait.
Tous ceux qui travaillent dans la fonction publique, d'État ou territoriale, se consacrent à leur mission et n'ont pas le temps de faire autre chose.
C'est évident.
Le juste principe est donc que les fonctionnaires consacrent l'intégralité de leur activité professionnelle aux tâches qui leur sont confiées et qu'ils ne peuvent exercer à titre professionnel une activité privée lucrative de quelque nature que ce soit.
La conséquence en est que la qualité de fonctionnaire étant incompatible avec celle de commerçant, un fonctionnaire ne peut invoquer le bénéfice du statut des baux commerciaux.
C'est ce que vient de dire la Cour de Cassation dans une procédure où un fonctionnaire sollicitait le bénéfice du statut des baux commerciaux, pour une activité quelque peu annexe.
La cour dit :'Attendu que pour dire que le refus de renouvellement du bail n'était pas justifié, l'arrêt retient qu'il n'est pas démontré que l'activité salariée de Mme X, agent d'entretien à temps partiel à la Mairie de Béziers, était incompatible avec l'exploitation du commerce de Valras Plage, rien ne s'opposant en outre à ce que le fonds soit exploité par un parent mandataire .Qu'en statuant ainsi, alors que la qualité de fonctionnaire est incompatible avec celle de commerçant, la cour d'appel a violé les textes susvisés'
Cela étant, il est quand même inquiétant qu'il ait fallu aller jusqu'à la Cour de Cassation pour rappeler cette évidence du bon usage des deniers publics.
Inquiétant !
(Cour cass. 3, 16 février 2011 N° 09-71158)
Je ne le savais pas, mais on me l'écrit: je suis un notable soumis à des pressions comme dans les films des années 70 décrivant la glauque province.
Il est vrai que, donnant une consultation, j'ai estimé qu'une entreprise se trouvant dans les lieux loués à un prédécesseur selon des modalités légales de reprise d'entreprise ne se trouvait pas nécessairement sans droits et qu'il était gênant que le notaire ayant rédigé une clause résolutoire ait juste oublié, le distrait, de préciser les faits visés par la clause, dont la procédure d'autorisation du bailleur.
Or une clause résolutoire, pour être valable, doit viser précisément ce qui est sanctionné.
Donc, estimant, benêt, que le client a droit à un conseil loyal, j'exprime quelques réserves et propose un angle d'attaque.
Mais si je propose cet angle, on sait bien que c'est parce que les gras et lâches notable sont soumis à des pressions..
Oulah, je suis deviné! Membre même de la loge P2x2, complice de la synarchie d'empire, du gouvernement mafieux mondial et même de l'armée secrète des aliens réunis!
Il arrive qu'une part d'irrationnel intervienne dans les dossiers, souvent familiaux; c'est plus rare s'agissant de dossiers financiers mais les dégâts sont aussi prévisibles: un regard faussé sur une situation juridique conduira à une décision défavorable et ce sera parce que les avocats sont donc soumis à l'armée des loups garous; et les juges,...Oh les juges: je ne veux pas même l'écrire.
Je sens dans l'ombre froide du matin des entités mauvaises, diaboliques même, qui se préparent à rédiger des jugements au nom de Satan...
La justice est rendue au nom du peuple français et la première de ses préoccupations devrait donc être le service de ce peuple.
Non pas conçu comme une entité complaisamment virtuelle, mais bien ramené à l'individu lui-même.
Ainsi, quand la justice doit traiter de litiges de proximité, il ne s'agit pas de donner à une juridiction ce nom, mais de veiller à ce que la proximité soit réelle.
Et donc que le justiciable puisse accéder à son tribunal.
Je ne reviens pas sur le scandale de la réforme de la carte judiciaire réalisée dans des conditions brutales, au préjudice de populations locales pour lesquelles l'accès à la juridiction risque de devenir impossible si elles sont obligées de prendre des transport en commun défaillants ou absents.
Cette réforme a été conçue de manière théorique, comme des généraux galonnés peuvent tracer des plans sur une carte, passant par pertes et profits les êtres de sang qui meurent sur les champs de bataille.
C'est le raisonnement actuel de l'institution judiciaire et de ses hiérarques décorés.
En fait il faut éviter le contact humain, qui salit les mains.
L'autre jour apportant un mémoire aux greffes des loyers commerciaux, je me suis fait répondre qu'il fallait laisser dans la panière devant la porte et ne pas entrer le remettre en mains propres.
Les miennes l'étaient !
Pire :
Le palais de justice historique de la ville de Marseille va devoir faire l'objet de travaux de reprise.
Le tribunal d'instance et la juridiction de proximité, si elle existe encore, vont donc être déplacés provisoirement (!!!) du côté de la Belle de Mai, dans une caserne, la caserne du Muy.
Belle image !
La rumeur court que les juges aux affaires familiales suivraient.
Je n'ai pas entendu la protestation de l'Ordre de Avocats, d'ailleurs.
S'agissant de matières judiciaires qui nécessitent un contact humain et qui concernent souvent une population démunie, (je pense ici aux expulsions locatives), la logique serait que le raisonnement premier des gens qui décident, munis d'un cerveau diplômé et d'un coeur, serait de veiller à l'accessibilité des lieux par les transports en commun, et notamment le métro.
Il y a un métro à Marseille, vous savez, messieurs.
Et bien, non ! L'endroit n'est pas accessible, loin du métro, et déplorablement mal desservi par ailleurs.
Lors de l'audience des référés expulsion, il y a environ 200 dossiers.
Les gens dans la salle, figurez-vous, n'ont pas de voiture de fonction, ni même souvent d'ailleurs de voiture.
Incroyable !
Ils sont donc contraints au transport en commun. Chers d'ailleurs.
Ce qui signifie qu'aller installer ces juridictions de proximité dans un lieu inaccessible est un déni de justice et un scandale moral.
En fait la logique qui prévaut aujourd'hui est de rendre la justice au nom du peuple français en prenant soin, cependant de veiller à n'avoir pas de contact avec lui.
Le peuple, c'est sale.
Pour fixer le prix du bail renouvelé, L'intérêt que présente une modification des facteurs locaux de commercialité doit être apprécié en fonction de l'activité exercée dans les lieux loués, en ce y compris l'activité exercée par un sous-locataire.
Des propriétaires d'un immeuble à usage commercial donné à bail et pour partie sous-loué avaient assigné le locataire devant le juge des loyers commerciaux pour voir fixer le loyer du bail renouvelé.
Pour dire que l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail écoulé ne pouvait justifier le déplafonnement du loyer, les juges du fond avaient estimé, notamment ,que, l'activité du sous-locataire ne devait pas être prise en considération pour déterminer l'intérêt d'une modification notable de certains des éléments de la valeur locative.
La Haute cour censure la décision de la cour d'appel motivation dans la mesure où l'intérêt pour le commerce considéré doit être apprécié, en fonction des activités commerciales exercées dans les lieux, y compris celles du sous-locataire.
2010 (Cass. civ. 3, 8 décembre 2010, n° 09-70.784)
Si un bail liant les parties est rédigé de telle manière qu'il ne comporte aucune disposition relative à la prise en charge des travaux de mise en conformité aux normes édictées par l'autorité administrative, et que la commission de sécurité de la préfecture considère des locaux non conformes aux règles de sécurité, le bailleur peut être condamné à réaliser les travaux préconisés par elle.
C'est notamment ce qui a été jugé dans une espèce concernant un hôtel sans restaurant : Cass 3 ème civile, 15 juin 2010, n° 09 - 12187.
D'où l'importance de la rédaction des contrats.
Le caractère de monovalence qui permet d'échapper au plafonnement du loyer commercial renouvelé implique que les locaux aient été construits ou aménagés en vue d'un seul type d'exploitation et qu'ils ne peuvent être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux.
Il appartient à la partie qui entend se prévaloir de la monovalence des locaux, le plus souvent le bailleur, d'apporter la preuve que les conditions de cette qualification sont remplies
Deux principes qui ressortent d'un arrêt de la Cour de cassation du 10 novembre 2010 (Cass. civ. 3, 10 novembre 2010, n° 09-16.783) au sujet d'un garage automobile.
Il paraît que la confraternité est une haine vigilante.
Sans aller jusque-là il existe, c'est vrai, certains de nos confrères dont il est difficile de se débarrasser, procéduralement parlant.
Un peu comme un virus résistant.
J'ai là, à l'esprit, une banale procédure de résiliation de bail commercial.
Pour pas grand-chose, quelques milliers d'euros.
Le locataire a bien plaidé devant la cour avoir fait porter un chèque par son expert-comptable, au demeurant président du tribunal de commerce (sic) mais que la porte était fermée.
Tu parles Charles, comme aurait dit le Général !
Toujours est-il que le bail est résilié, un peu bêtement, il est vrai.
Je n'ai pas encore compris pourquoi, alors que des opérations de cession du fond étaient en cours, un tel argumentaire avait été inventé, la où il aurait été si simple de solliciter des délais de paiement.
Mais la résiliation advenue, le locataire paraît avoir du mal à comprendre que c'est désormais fini et que s'il ne faut pas prendre les enfants du bon Dieu pour des canards sauvages, il ne faut pas prendre non plus les propriétaires pour de gras dindons.
Alors apparaît une autre argumentation qui consiste à dire que mon malheureux cabinet a commis une erreur de procédure en oubliant l'un des associés et que le locataire va attaquer.
Il y a bien, pourtant, un jugement du juge délégué aux loyers commerciaux qui met hors de causes deux anciens associés constatant, à leur demande, qu'ils avaient renoncé au bénéfice du bail commercial, mais ça me fait probablement rien, ça ne compte pas.
C'est grave docteur ?
Cela va sans dire, mais encore mieux en le disant selon l'habituelle maxime.
Si l'article L. 145 - 35 du code de commerce précise que les litiges relatifs à la fixation du prix du bail commercial renouvelé ? dans l'hypothèse d'une modification notable des éléments de la valeur locative sont soumis à une commission départementale de conciliation composée de bailleurs et de locataires en nombre égal et de personnes qualifiées, la saisine de cette commission n'a qu'un caractère facultatif pour n'être pas prévue à peine d'irrecevabilité..
C'est ce que rappelle encore un arrêt du 10 mars 2010 de la Cour de Cassation (09 - 10344)
Hier, à la Cour, première chambre, le Président ne voulait pas que certains dossiers soient plaidés.
Ceux de partage judiciaire
Déposez, déposez !
Mon confrère adverse était selon l'expression ‘corps présent', ce qui veut dire que son client était là.
(Rien à voir avec la grosse)
Et donc de le dire.
L'un des conseillers lui a alors conseillé de lui expliquer que cela n'était pas de son intérêt que le dossier soit plaidé.
On passe un cap, là, non ?
Pas celui de bonne espérance.
Nous plaidâmes !
La femme du client s'est faite engueuler.
Faut dire qu'elle prenait des photos !
Quelle époque !
Ce matin, à la Cour, première chambre l'adversaire a plaidé, pas de problème.
Son client, locataire commercial, ne payait rien, mais de plaider la mauvaise foi du bailleur.
Je lui ai rétorqué que si c'était une farce, mon client ne voulait pas en être le dindon.
La Cour a souri.
Séquence émotion
Les dispositions générales de l'article 2246 du Code civil étant applicables à tous les délais pour agir et à tous les cas d'incompétence, une citation en justice donnée même devant un juge incompétent interrompt donc le délai de forclusion auquel était soumise l'action en contestation du congé refusant le renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction. Cour de cassation du 2 juin 2010 (Cass. civ. 3, 2 juin 2010, n° 09-13.075)
En l'espèce, par assignation du 29 juin 2002, le propriétaire de locaux à usage commercial pris à bail a délivré un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes à effet du 31 décembre 2002.
Par assignation du 1er février 2005, le preneur a assigné son bailleur aux fins de voir prononcer la nullité de ce congé et, subsidiairement, obtenir le paiement d'une indemnité d'éviction. L'action n'ayant pas été engagée dans le délai de deux ans, le bailleur lui a opposé la forclusion prévue par l'article L. 145-9 du Code du commerce dans sa rédaction applicable.
La Cour d'appel, puis la Cour de cassation ont refusé de juger l'action prescrite, au motif que l'assignation délivrée le 26 août et 21 octobre 2003 par le preneur au bailleur devant le juge des loyers commerciaux, bien qu'incompétent, avait interrompu le délai pour agir.
Il avait pu être jugé auparavant que le délai de forclusion, visée dans l'ancienne rédaction de l'article L. 145-9 du Code de commerce et désormais remplacé, depuis août 2008, par un délai de prescription était insusceptible d'interruption