bail (46)
Il arrive, c'est rare, que des locataires signent un bail et puis disparaissent benoîtement dans la nature.
Il faudra alors recourir à une procédure d'expulsion et le bailleur aura à prouver qu'il a bien rempli son obligation de délivrance.
Ainsi, prenons cette espèce où un cessionnaire d'un bail commercial, selon acte notarié, avait été assigné en résiliation de bail pour défaut de paiement du loyer.
Il avait soutenu que le bail n'avait reçu aucun commencement d'exécution faute de remise des clés.
Pourtant, à la signature de l'acte, tant le propriétaire que le cessionnaire étaient présents...
Mais il a pourtant obtenu gain de cause, la Cour de cassation estimant que la preuve n'était pas rapportée que la bailleresse avait rempli son obligation de délivrance des locaux en remettant les clés au preneur.
Ce qui signifie qu'il faut veiller à ce que la mention de remise des clés figure dans la convention locative ou, à défaut, faire signer au preneur une reconnaissance de remise des clés.
Sinon, sait-on jamais.
En matière de baux commercial, le propriétaire cherche, et c'est bien normal à échapper à la règle du plafonnement du loyer quand vient le renouvellement du bail pour préférer la valeur locative
L'extension de la destination du bail, qui permet d'adjoindre deux autres activités, doit conduire à mettre à l'écart la règle du plafonnement dès lors que cette modification est notable au sens de l'article L.145-34 du code de commerce, sans avoir à rechercher si elle a une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur.
La destination des lieux est un des éléments de la valeur locative et une modification notable doit être prise en compte sans ajouter une condition non prévue par les textes.
Se porter caution d'un locataire est quelque chose de généreux mais de risqué en période de crise.
Le propriétaire, en cas d'impayés de loyer, pourra venir demander à la caution de s'acquitter de ses obligations et donc de payer au lieu et place du locataire.
Le cautionnement est là pour ça
Pour se défendre, s'il en est besoin, la caution pourra faire étudier par son conseil la régularité de l'acte de cautionnement et le respect du formalisme nécessaire.
Mais existe aussi la situation dans laquelle le bailleur aura été négligent et, en présence d'une caution, aura laissé passer le temps et aura tardé à assigner le locataire défaillant.
La cour d'appel de Lyon notamment, dans un arrêt du 22 mars 2011 relève qu'un bailleur qui laisse perdurer une situation défavorable à la caution en assignant locataire de nombreux mois après la cessation du paiement des loyers commet une faute qui préjudicie à la caution et qui ouvre droit pour celle-ci au bénéfice de dommages et intérêts.
Une compensation judiciaire peut alors être ordonnée réduisant à néant la dette de la caution dans ses rapports avec le bailleur !
L'inconvénient de cette jurisprudence, d'ailleurs, est qu'elle rappelle au bailleur combien il est nécessaire de ne pas laisser passer de temps en voulant faire preuve de compréhension.
Car il se pourrait bien que la justice lui reproche celle-ci.
Ainsi le bailleur aura-t-il intérêt à ne pas laisser la situation s'aggraver et, au plus tôt, à faire délivrer un commandement et ensuite une assignation s'il ne veut pas perdre le bénéfices de sa créance et se faire reprocher ensuite d'avoir été négligent.
Les journées ne laissent actuellement pas beaucoup de place à la fantaisie.
C'est comme ça, on peut faire semblant d'être rigolo, le devoir prime.
Un rendez-vous, en fin de journée, un peu en urgence, pour rendre service.
Un salarié d'une société.
J'ai écouté distraitement, un locataire subissant des arrivées de liquide venant de l'étage au-dessus loué, par le même propriétaire, depuis quelques mois à un drôle de type.
Rappelons que si le bailleur n'est pas responsable du trouble de fait subi par son locataire, c'est tout autant que ce trouble ne provienne pas d'un de ses propres locataires.
Ce pauvre homme d'expliquer qu'il éponge tous les soirs, mais que sa compagnie d'assurances ne prend pas en charge, car si elle prend en compte les arrivées d'eau, elle écarte les excréments.
Hein ? Quoi ? Comment ?
Eh bien, oui, le locataire du dessus a un chien, un gros chien, avec une grosse vessie et ce chien pisse, et même pire, et tout cela passe au travers du plancher.
La, je place le lieu commun : en bientôt 30 ans de carrière, je n'avais jamais vu ça !
Ensuite, je confesse à l'écran anonyme : j'ai éclaté de rire.
Car c'est la première fois que je devais traiter la notion de dégâts des urines canines.
Du coup, d'ailleurs la victime a ri aussi.
Il va être rappelé au propriétaire qu'il est responsable du fait de son locataire.
Il faudra analyser les clauses du contrat d'assurance pour voir si elles excluent expressément le dégât d'urine.
J'ai un doute car les clauses d'exclusion doivent être strictement énoncées et clairement, et je me demande si même l'assureur le plus vicieux aurait pu imaginer cette situation.
Enfin, cela aurait pu être pire : imaginons que le locataire du dessus ait chez lui une vache.
J'ai une question juridique à poser au lecteur.
Je viens donc de prendre en location un logement, pour avoir vendu mon appartement et n'avoir pas trouvé exactement le bien que je cherche.
Je suis donc devenu un bon et temporaire locataire.
L'appartement a été refait et les travaux achevés depuis peu.
J'ai expliqué à l'agence immobilière qu'il me paraissait étonnant qu'il n'y ait pas de gaz, Etonnant mais quand même gênant, surtout dans l'hypothèse d'un chauffage individuel au gaz.
Une société est passée ce matin, pour contrôler l'installation générale et a relevé, bien sûr, les habituelles non conformités sans lesquelles il n'y aurait pas de plaisir.
Le chauffagiste est passé aussi qui n'a pas pu vérifier la chaudière puisqu'il n'y avait pas de gaz.
Lui qui connaissait l'appartement a précisé qu'à son avis l'entreprise avait créé un faux plafond sans laisser de trappe d'accès et qu'il pensait que sous le faux plafond se trouvait une arrivée de gaz à ouvrir.
Il fallait donc, selon lui, prendre un marteau et casser le nouveau plafond.
La question juridique que je pose aux lecteurs est la suivante : le bailleur a-t-il rempli son obligation de délivrance ?
La deuxième question que je me pose est de savoir où j'ai rangé mon marteau.
J'ai oublié de relater l'histoire du cône.
L'autre jour, par malheur, j'avais le dernier dossier de la miséreuse audience des expulsions du tribunal d'instance de Marseille.
Une salle immense, désuète et sale.
Il faut monter quelques marches pour accéder au juge.
Au sommet des marches, du parquet non entretenu.
Un trou à gauche, un trou à droite.
Et au milieu un cône de sécurité.
Je me suis dit que c'était pour symboliser le danger qu'il y avait à s'adresser à la justice si l'on n'avait pas bien léché le timbre sur l'acte introductif.
J'ai soulevé le cône.
En dessous, il y avait un trou encore plus gros que les autres.
Alors, toujours respectueux de la communication électronique telle que préconisé par le Conseil National des Barreaux, je vous offre un cône de sécurité que vous pourrez vous-même emporter dans votre tribunal si besoin était.
La misère, c'est contagieux.
Peut-être pourrait-on boucher le trou avec le ministre de la justice ?
C'est un ministre de poids prêt à tous les sacrifices pour défendre son institution.
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Ce locataire là devait 10 000 euros, ne payait rien depuis plus d'une année et, à l'audience, comme souvent, impliquait la caisse d'allocations familiales qui n'aurait pas fait son travail.
Omettant, bien sûr, le fait qu'il n'avait jamais jugé utile de payer le loyer résiduel à sa charge depuis septembre 2010, ni ne paraissant y voir la moindre difficulté.
L'avocat du bailleur que je suis s'est opposé aux délais, la bonne foi paraissant absente, et l'échéancier ne pouvant toute hypothèse, vu l'importance de la dette être respecté.
Mais le juge des référés d'accorder 24 mois de délais avec une clause de déchéance du terme.
Ce locataire là devait 6000 euros mais avait toujours payé son loyer résiduel, un litige existant avec la caisse d'allocations familiales dont il s'était préoccupé de le faire résoudre.
Le juge des référés lui de accorder 24 mois de délais avec une clause de déchéance du terme.
Certes celui qui est de bonne foi respectera les délais et celui qui ne l'est pas, la plupart du temps ne les respectera pas et sera expulsé.
Tous deux pourtant auront eu le même traitement comme s'il s'agissait, finalement, de ne pas séparer le bon grain de l'ivraie.
Est-ce injuste ?
Soyons biblique : évoquons St Matthieu « «Il en va du Royaume des cieux comme d'un homme qui a semé du bon grain dans son champ. Pendant que les gens dormaient, son ennemi est venu ; par-dessus, il a semé de l'ivraie en plein milieu du blé et il s'en est allé. Quand l'herbe eut poussé et produit l'épi, alors apparut aussi l'ivraie. Les serviteurs du maître de maison vinrent lui dire : "Seigneur, n'est-ce pas du bon grain que tu as semé dans ton champ ? D'où vient donc qu'il s'y trouve de l'ivraie ?" Il leur dit : "C'est un ennemi qui a fait cela." Les serviteurs lui disent : "Alors, veux-tu que nous allions la ramasser ?" "Non, dit-il, de peur qu'en ramassant l'ivraie vous ne déraciniez le blé avec elle. Laissez l'un et l'autre croître ensemble jusqu'à la moisson, et au temps de la moisson je dirai aux moissonneurs : ramassez d'abord l'ivraie et liez-la en bottes pour la brûler ; quant au blé, recueillez-le dans mon grenier."
Il faudra attendre le juge divin...
Je vous sens sceptique ?
Dans un quartier paisible de Marseille, monsieur Jean, enseignant à la retraite, a perdu la raison.
Ainsi le jardin de son habitation est-il encombré de détritus qui recouvrent même une vieille voiture.
Le journal la Provence nous dit que l'autre jour il courait tout nu dans la rue avec un marteau, comme autrefois il avait attaqué à la hache des poteaux téléphoniques.
Ou jeté ses meubles par les fenêtres du premier étage.
Misère de l'esprit quand il s'échappe.
Mais l'avocat regarde aussi les choses avec sa petite lorgnette déformée.
Il est dit dans l'article qu'il payait un loyer de 50 € par mois depuis 28 ans, mais que le toit de l'habitation était défoncé laissant entrer la pluie et le froid, et encore qu'il y avait au rez-de-chaussée 30 cm d'eau sur le sol.
Si monsieur Jean payait un loyer, c'est donc qu'il y a un bailleur dans l'histoire
Et la question qui peut être posée est de savoir si celui-ci donne à bail un logement décent, vous savez ce logement qui assure notamment le clos et le couvert...
Mais l'article ne parle pas plus avant de ce bailleur discret qui pourrait bien, dans cette triste histoire humaine, avoir quelque responsabilité.
La clause d'un règlement de copropriété qui soumet à l'autorisation préalable du syndicat des copropriétaires l'autorisation de donner en location en meublé doit être dite non écrite car les clauses restreignant les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives doivent être justifiées par la destination de l'immeuble ce qui n'est pas en l'espèce le cas.
Il a été jugé par la Cour de Cassation que le défaut d'immatriculation au registre du commerce de l'un des cotitulaires d'un bail commercial privait l'ensemble des copreneur du bénéfice du statut des baux commerciaux à moins que les copreneurs ne soient des époux communs en biens ou des héritiers indivis.
La Cour de Cassation vient de statuer dans une espèce où un bailleur avait refusé le paiement d'une indemnité d'éviction après avoir délivré congé en invoquant le défaut d'immatriculation au registre du commerce de l'époux, étant précisé que le bail initial était de l'année 1992, consentis aux deux époux, qui avaient cependant divorcsé en 1997, soit ultérieurement.
La Cour de Cassation vient de décider qu'en présence de deux copreneurs, anciennement mariés sous le régime de la communauté, le défaut d'immatriculation de l'un d'eux ne permet pas au bailleur de refuser le paiement d'une indemnité d'éviction dès lors que les époux se trouvent en indivision post-communautaire et que l'un d'eux exploite le fonds dans l'intérêt de l'indivision. (Cass. civ. 3, 1er juin 2011, n° 10-18.855)
Le bailleur devra donc faire un petit chèque.
Il est de principe que les contrats doivent être exécutés de bonne foi et, de temps à autre, le juge rappelle les principes.
Ainsi dans l'hypothèse d'un bailleur qui fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire contenue au bail et, ensuite, demande le jeu de cette clause résolutoire, la juridiction devra bien sûr estimer si les conditions d'application de la clause peuvent jouer mais devra également regarder si le bailleur est de bonne foi, comme le locataire.
Ainsi dans l'hypothèse éventuelle d'une motivation du bailleur visant à faire cesser une exploitation concurrente d'un commerce qu'il possède, il pourrait être estimé que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi, pour un motif étranger à la délivrance du commandement.
Les transactions ont, entre les parties, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort et ne peuvent donc être attaquées pour cause d'erreur de droit ni pour cause de lésion.
En conséquence si une transaction se rapporte non seulement à l'état d'entretien et de réparation de l'immeuble, mais aussi au compte locatif arrêts entre un bailleur et un locataire et montre leur volonté de mettre définitivement fin à toute contestation quelle qu'en soit la cause née de l'exécution du contrat de bail, il ne peut ensuite être demandé le remboursement d'une somme résultant d'un redressement fiscal ultérieurement notifié au titre de la taxe sur les bureaux en Île-de-France en raison d'une déclaration inexacte de surface.
En cas de décès de l'un des époux, le conjoint survivant co-titulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.
La Cour de cassation précise que le conjoint ne peut renoncer à ce droit par anticipation, c'est-à-dire avant le décès de l'autre conjoint (Cass. civ. 3, 18 mai 2011, n° 10-13853)
Ainsi une veuve revendiquant auprès d'uns société bailleresse un droit sur le bail dont elle et son défunt mari étaient titulaires ne pourra se voir opposé le fait que dans la procédure de divorce, elle avait affirmé y renoncer.
Pour renoncer, il faut que le conjoint soit mort, même si on ne l'a pas souhaité.
La sidération dans laquelle l'affaire DSK plonge le pays a l'avantage de permettre de faire du droit comparé.
Ainsi il peut être constaté que notre système pénal n'est pas le même qu'aux États-Unis où quand un avocat déclare que son client va être acquitté, on le croit et cela fait la manchette des journaux !
S'agissant du droit de la copropriété, il a pu être observé que le DSK n'a pas pu intégrer un premier logement et qu'il va devoir déménager de celui où il se trouve parce que les copropriétaires n'acceptent pas sa présence.
Richard Nixon avait, paraît-il, connu ce camouflet après la procédure d'impeachment.
Le droit français permet aux règlements de copropriété de prévoir des clauses d'habitation bourgeoise pour éviter les activités génératrices de désagréments divers.
Mais il n'est pas possible d'interdire à un copropriétaire de vendre son bien à qui il veut ou de le louer à qui il veut.
Le syndicat des copropriétaires pourra agir ultérieurement contre les troubles de jouissance, voir éventuellement faire résilier un bail mais ne peut pas empêcher, a priori, l'arrivée d'un importun dans un immeuble.
Dommage ?
La procédure de référé est une procédure rapide, en principe.
En matière de contentieux entre le bailleur et le locataire, quand le bailleur veut se prévaloir de l'acquisition d'une clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers ou de production d'attestation d'assurance, il apparaît que les choses ne sont pas aussi simples.
Le législateur, qui adore empiler les lois, comme un enfant les cubes, a pris des dispositions multipliant les délais.
Le commandement visant la clause résolutoire donne deux mois au locataire pour régler et ce n'est qu'ensuite qu'une assignation peut être délivrée, mais l'audience devra alors être fixée au moins deux mois après la délivrance de l'assignation.
Et quand l'ordonnance de référé prononçant l'expulsion intervient, il faudra la faire exécuter et il sera alors délivré, à un certain stade, un commandement de déguerpir par huissier, accordant encore un délai de deux mois.
Avec pour le bailleur, l'épée de Damoclès des délais d'hiver quand advient le mois de novembre.
Mais la situation peut être encore plus complexe, quand la juridiction est surchargée et que si un renvoi est accordé il le sera à plus d'un mois, rajoutant encore du temps au temps.
Cet après-midi, 19 mai, les dossiers étaient ainsi renvoyés au 7 juillet.
En l'état de ce qui précède j'avais donc informé les avocats adverses que je m'opposerai à toute demande de renvoi.
Deux magistrats tiennent l'audience de référé.
Le premier a écouté mon argumentaire et a réussi à trouver une place pour une audience du 27 mai dans un dossier où la dette était importante et aucun versement intervenu depuis huit mois.
La seconde, dans un dossier similaire, a cherché une date proche... et ce fut le 7 juillet.
Pas de chance pour moi.
Très franchement, peut-on encore parler dans de telles circonstances d'audience de référé et le législateur se rend-il compte qu'entre délais accordés et insuffisance de magistrats, les conséquences financières peuvent parfois être très lourdes.
La conséquence de cela en est que le propriétaire ou le gérant d'immeubles ne peut plus se permettre de perdre de temps et qu'il faut qu'il en vienne très vite au commandement et à l'assignation pour éviter de trop grands risques financiers.
L'excellent de réglementation protectrice conduit en fait à la nécessité d'un rigorisme absolu, comme un effet pervers.
La volonté du législateur est de prévenir les expulsions locatives.
Ainsi, en matière de bail d'habitation, l'assignation en expulsion doit être dénoncée à la préfecture pour que la situation dUumalheureux locataire en difficulté soit examinée par une « cellule » dédiée à cet effet.
À l'occasion, il faudra que je pense à rappeler à un certain huissier que cette dénonce n'est pas nécessaire quand il s'agit d'un local professionnel ou à usage commercial.
Parce que la pauvre dame de la cellule, que j'ai eue au téléphone, paraissait complètement perdue en se demandant qui pouvait bien habiter dans un local à usage de bureau.
L'honnêteté conduit à dire que dans le cas d'espèce ce n'est pas mon cabinet qui avait choisi l'huissier, mais il avait parfaitement respecté le choix de son client...
Et la gentillesse conduit à taire le nom de ce distrait.
Si le titulaire du contrat de location à usage mixte professionnel et d'habitation n'est pas tenu, durant le bail, d'utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention des parties, il ne peut, lorsqu'au terme du contrat, il n'occupe pas pour son habitation principale, au moins partiellement, les locaux pris en location, se prévaloir du droit au renouvellement du contrat que confère la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Si l'usage est exclusivement professionnel, le refus de renouvellement sera donc fondé.
Le secrétaire d'État au logement Benoist Apparu veut surtaxer les loyers des petites surfaces louées, notamment aux étudiants qui peuvent atteindre des sommes importantes.
Cela part, bien sûr, d'un bon sentiment, encore que le véritable problème se trouve dans le manque de logements sociaux ou d'étudiants.
Le praticien de la manière matière locative connaît bien sûr des propriétaires qui abusent, comme il connaît aussi, on les oublie volontiers, ces locataires qui signent un bail, paient un mois ou deux de loyers, et jouant des délais qu'accorde la loi, réussissent à se maintenir un an ou plus sans payer quoi que ce soit.
Mais la question n'est pas celle-là ; la question qui peut se poser est la compatibilité des petites surfaces avec le décret sur les logements décents du 30 janvier 2002.
Précisons, notamment, que pour pouvoir être mis en location le logement doit comporter :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires;
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Et, en outre. Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
Je ne suis pas bien sûr que l'on puisse caser tout cela dans 9 m².
Autrement dit, il convient de vérifier que les logements mis en location sont bien des logements décents avant même que de se préoccuper de surtaxer les loyers.
Si le logement loué ne répond pas aux exigences définies ci-dessus, le locataire peut demander au bailleur la mise en conformité. En cas de désaccord, il peut saisir le juge qui fixera la nature des travaux et leur délai de réalisation. Le juge pourra aussi réduire le montant du loyer quand le logement n'est pas aux normes.
Il n'est pas certain qu'un secrétaire d'État au logement ait de grands pouvoirs d'intervention sur les évolutions des prix, notamment dans les grandes métropoles, mais veiller à ce que les logements mis en location respectent les dispositions légales, ça, il le peut.
La loi du 22 décembre 2010 institue une procédure spécifique en cas d'abandon du logement loué par ses occupants.
Un article 14 -1 est créé à la suite de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose
« Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement.
Cette mise en demeure, faite par acte d'huissier de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24 de la loi (visant la clause résolutoire pour défaut d'assurance ou défaut de paiement du loyer)
S'il n'a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l'huissier de justice peut procéder comme il est dit aux premier et deuxième alinéas de l'article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution pour constater l'état d'abandon du logement.
Pour établir l'état d'abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, l'huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l'indication qu'ils paraissent ou non avoir valeur marchande.
La résiliation du bail est constatée par le juge dans des conditions prévues par voie réglementaire. »
Il va donc falloir attendre que la voie réglementaire précise la procédure qu'il conviendra d'observer, le juge (lequel ) alors, en théorie, devant constater la résiliation selon des modalités que le praticien attend avec impatience et dont il espère qu'elles simplifieront les choses...
Il faut observer que les décisions de justice apparaissent souvent plus favorables au bailleur qu'au locataire, hormis la matière des impayés des loyers.
Bien sûr, le contentieux de la validation des congés donnés par le bailleur est l'illustration de jurisprudences sévères avec un contrôle précis de la juridiction sur la forme et les motivations.
Une décision rendue le 31 août par la cour d'appel de Paris (affaires 08 / 0962) précise cependant que la nullité sanctionnant l'absence de l'adresse du bénéficiaire de la reprise du congé, délivré en vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ou une mention supposée erronée de cette adresse, est une nullité de forme qui ne peut être prononcée qu'à charge pour celui qui l'invoque de justifier du grief que lui cause cette irrégularité.
Ainsi la cour d'appel de Paris a-t-elle refusé de prononcer une nullité du congé alors que l'adresse contenue dans le congé était la résidence habituelle de résidence et non le domicile légal du bailleur tel qu'il était visé dans le bail.