Jean de VALON, caustique petit blog d'un autoproclamé excellent Avocat de Marseille.

D'une gestionnaire d'assurance, un peu désabusée, là-haut à Gennevilliers dans un pays que l'on imagine même pas, où il doit faire gris et froid : « c'est triste ici, c'est laid et en plus ils nous ont mis un faux plafond où l'on ne peut même pas se pendre. »

Bien sûr, nous les gens du Sud, avons le sourire naturel et je l'ai consolée en expliquant qu'elle aurait peut-être une possibilité avec la cage d'ascenseur ; il y a plein de gens qui meurent dans les cages d'ascenseur.

Puis, déformation professionnelle oblige, je me suis posé une question juridique.

On sait que désormais les non-conformités apparentes sont enfermées, s'agissant d'un immeuble à construire, dans le délai d'une année.

Il est difficile de dire qu'un faux plafond ne permettant pas la pendaison est impropre à sa destination, ce serait abusif.

S'agit-il alors d'une non-conformité, et si oui, est elle apparente ou caché ?

Comme quoi, tout est propice à l'interrogation juridique.

Une compagnie d'assurance soutenait ne pas devoir sa garantie à un architecte aux motifs qu'elle couvrait les travaux liés aux missions qui lui sont confiées avant la date de prise d'effet du contrat, lorsque ces travaux auront fait l'objet d'une déclaration réglementaire d'ouverture du chantier (DROC) pendant la période de validité du contrat.

Elle estimait ne pas devoir sa garantie car où, après un contrat de maîtrise d'oeuvre du 14 janvier 2003, la DROC avait été établie le 25 mars 2003 et déposée en mairie le 10 octobre 2003, toutes dates qui antérieures à la prise d'effet du contrat fixée au 24 octobre 2003, les travaux ayant de plus débuté le 16 octobre 2003 selon le calendrier des travaux.

Si une cour d'appel lui avait donné raison ,la Cour de cassation par un arrêt du 13 novembre 2011 casse aux motifs qu'il résulte des articles L. 241 et A. 243-1 du code des assurances, qui sont d'ordre public, et des clauses types applicables au contrat d'assurance de responsabilité pour les travaux de bâtiment figurant à l'annexe 1 de cet article, que l'assurance de responsabilité couvre les travaux ayant fait l'objet d'une ouverture de chantier pendant la période de validité du contrat d'assurance, et que cette notion s'entend comme le commencement effectif des travaux confiés à l'assuré, la cour d'appel, qui n'a pas relevé la date à laquelle avaient effectivement commencé les travaux réalisés sous la maîtrise d'oeuvre de M. Z..., a violé les textes susvisés.

..."Quand l'argent public était abondant, les uns croyaient stimuler la croissance par des dépenses publiques supplémentaires, les autres par des baisses d'impôts. Les deux sont renvoyés au jugement sans appel de la dette. Il faut chercher la croissance ailleurs, en combattant les rigidités de la société française. Les préconisations du rapport Attali devraient être mises en oeuvre, comme le furent celles du rapport Rueff-Armand dans la situation financière comparable du début de la Ve République. Un exemple : le logement. Chacun se plaint du prix de l'immobilier. Or, le code de l'urbanisme est un enfer de complexité. N'importe quelle association peut bloquer un projet de plusieurs centaines de logements pendant des années. Celui qui empêche de créer est plus puissant que celui qui crée. Avec la recherche illusoire du risque zéro, c'est la paralysie générale qui gagne. Pour retrouver de la croissance, il faut déverrouiller, redonner de l'oxygène à ceux qui créent. Ça ne coûte rien. La bataille contre les normes doit être prioritaire"

Gilles Carrez dans le point

Il parait que les Chinois appellent notre pays le pays de la loi tant tout y est écrit, codifié, rigidifié

Combien de temps va-t-il encore falloir avant que les gouvernants et potentiels gouvernants n'acceptent l'idée que l'inflation normative nous ruine tout autant que l'inflation honnie par la BCE ?

On ne peut demander à un acquéreur de se faire accompagner d'un homme de l'art pour visiter sa future acquisition.

Un vice reste donc caché même si un homme de l'art présent aurait pu le découvrir.

Et voila une niche qui n'est pas ouverte.

(C.cass, 3 novembre 2011)

Hier, à l'audience des référés, elle était assise sur un banc et j'ai observé que son regard paraissait un peu vide. Elle avait, on peut le dire, saccagé une expertise en cours en ne comprenant pas la notion de consignation complémentaire et a dû, ensuite, reprendre une procédure.

Elle confondait syndicat et syndic, et quand le magistrat lui posait quelques questions précises elle continuait son exposé.

J'avoue avoir alors éprouvé une certaine compassion discernant, au-delà des atteintes de l'âge, d'autres atteintes plus sérieuses.

Ce matin, pour la première expertise, l'expert de m'expliquer, ayant dépassé la septantaine, qu'il continuait pour raisons financières, mais que sa femme était atteinte d'une tumeur au cerveau et qu'il ne pouvait plus la laisser seule...

Ce matin, pour la deuxième expertise, l'expert expliquait à mon contradicteur, pas tout jeune, s'agissant d'une réévaluation d'un loyer sous-évalué, que la demande telle qu'elle avait été présentée était fondée y compris dans son montant.

J'avais bien essayé toutes sortes de démarches pour parvenir à un accord, en vain.

Et c'est donc la locataire qui paiera les frais.

Je marchais dans la rue, ensuite, en me demandant si, moi aussi, je serais susceptible, un jour, d'être ainsi malmené par l'âge.

J'ai entendu alors un bruit de klaxon.

Devant moi il y avait un bus de la RTM avec un monsieur, au volant, qui agitait les bras.

J'ai commencé par me demander ce qu'il voulait.

Peut-être me dire qu'il ne fallait pas marcher sur la chaussée.

Car en effet, ce bus là ne roulait aucunement sur le trottoir.

J'entends, j'entends, les mânes de tous les vieillards du barreau me dire : viens, viens.

Attendez, les vieux, pas tout de suite !

Il existe une noire légende qui veut que les avocats soient entre eux comme larrons en foire bien plus qu'ils ne se préoccupent de leurs clients.

Si si, je vous l'assure, cette légende existe.

Tordons lui le cou.

Je reçois le 21 avril un sympathique client qui m'explique que son affaire a été appelée à une audience du 19 avril, devant une juridiction limitrophe, et qu'elle a été renvoyée au 10 mai, pour qu'il puisse prendre un avocat.

Il m'explique aussi avoir reçu une autre convocation pour le 10 mai à la suite d'une autre audience annulée dans la même affaire.

J'envoie donc le jour même une télécopie à l'avocat de l'adversaire mentionnant mon intervention

Et, ce 6 mai, je reçois une lettre, datée du 28 qui m'explique que le dossier a été plaidé à l'audience du 19 avril.

Il va maintenant falloir que vous prêtiez attention aux méandres qui suivent

Une première assignation avait été délivrée pour la date du 15 mars mais il semble que mon client avait précédemment un avocat (cachottier !) qui ne s'était pas présenté à l'audience pour assurer le renvoi.

Donc l'assignation a été déclarée caduque et sur un recours de l'avocat du demandeur, le juge a rapporté cette caducité et renvoyé à l'audience du 10 mai.

Mais comme le demandeur trouvait que le 10 mai c'était loin (ou alors il n'aimait pas le 10 mai), il avait fait délivrer une autre convocation pour le 19 avril où il a plaidé le dossier.

Je ne me suis entretenu avec grande franchise de cette situation avec le client en le tançant quelque peu de m'avoir dissimulé que l'un de mes excellents confrères était précédemment intervenu !

Mais il paraît qu'une séparation était intervenue que j'éclaircirai lundi.

Ce point d'ordre déontologique mis à part, il m'a été communiqué ce samedi un soit transmis réouvrant les débats, après l'audience du 19 avril, pour celle du... 10 mai.

Je viens donc, en l'état de l'urgence, de transmettre, ce 7 mai, de solides conclusions à l'adversaire.

Samedi pour mardi, c'est parfait !

On plaidera.

Vous voyez bien que les avocats ne sont pas si copains entre eux, mais doivent savoir se servir du fusil à tirer dans les coins.

Une expertise, banale en soi ; pas de désordres trop graves.

Pour accéder aux combles de la maison, il fallait escalader un petit escalier en colimaçon.

Au sommet de l'escalier se tenait un adorable chaton.

Joueur et facétieux, quand ma tête pensive est arrivée face à lui.

J'ai pris quelques secondes pour jouer avec lui.

Il m'a, guilleret, donné un gentil coup de griffe sur la lèvre.

J'avais donc la lèvre qui saignait en rejoignant les autres, dont le regard était goguenard.

À la descente, il était au même endroit, mais n'a cette fois-ci qu'effleuré ma joue..

Dira-t-on assez, pour le malheureux avocat, les risques du métier ?

Il y a à Marseille, une vieille avocate que l'on peut qualifier d'odieux bouledogue, et c'est encore manier l'euphémisme.

Mais, voilà, l'age fait que les crocs tombent.

Il y a quelques semaines, une expertise à la suite d'un dégât des eaux dans une copropriété, n'avait pas tourné au pugilat, parce que l'on ne bat pas une femme, mais presque au combat de chiens.

Puis, un rapport a été déposé en l'état, car sa cliente, probablement, manquait de pécune.

Le bouledogue m'appelle ce matin, dès potron-minet, pour me demander un service.

J'ai senti en un instant la rage monter en moi.

Elle m'a demandé quand l'affaire était fixée devant le tribunal.

Mais qu'est-ce que je peux en savoir, puisque c'est elle qui fait le procès et que nous sommes en l'état d'un rapport de carence de l'expert, et que si elle ne sait plus ce qu'elle fait, je ne peux pas le savoir à sa place.

Elle m'a demandé si j'allais à la maison des avocats, mais ma vie privée ne regarde que moi.

Parce que son imbécile de cliente avait, paraît-il, perdu le rapport d'expertise et qu'elle voulait que je le lui prête pour qu'elle en fasse copie.

Mais je ne lui prêterai jamais rien elle, elle pourrait le perdre.

Elle m'a dit que le rapport faisait au moins 5 cm d'épaisseur et qu'elle était prête à venir à mon cabinet.

Mais je ne veux pas, elle pourrait me mordre, ou pire me violer !

Alors, j'ai pris une voix douce, comme chat qui ronronne, l'ai rassurée, lui ai promis que je ferai la photocopie du rapport et que je la déposerai dans sa boîte à lettres à la maison de l'avocat.

J'ai fait photocopier le tout petit embryon de rapport de carence établi que je remettrai, tout à l'heure, comme promis.

Et j'ai eu à cet instant un moment de compassion en me disant qu'il était temps que le bouledogue prenne sa retraite.

Il serait dommage que l'on ait à le piquer.

Je ne sais si je dois, en l'espèce, me sentir flatté ou bien vexé.

Une invitation pour un colloque organisé par une importante société cliente en matière immobilière est en soi flatteuse.

Mais une invitation par télécopie la veille pour le lendemain peut laisser supposer aussi un oubli (criminel) où la nécessité de remplir une salle.

Suis-je flatté ou bien vexé ?

De toute façon, outre son intérêt, la qualité de la puissance invitante me laissera le temps du colloque pour le déterminer.

Figurez-vous qu'hier soir ma douce associée est rentrée nuitamment au domicile conjugal.

J'avais déjà donné le bain et préparé le repas.

Elle m'a expliqué que sur le coup de 19 heures la télécopie avait craché des conclusions en matière prud'homale pour un dossier devant se plaider ce vendredi matin à 9 heures.

Elle a eu, à l'égard du cabinet d'avocats adverse, des mots que je ne peux répéter, puisque nous faisons profession de finesse et de délicatesse.

Bref, la chose infâme s'est faite traiter de tout.

Ma douce est partie aux prud'hommes avec une colère prête à sortir et le rappel des textes du code de procédure régissant le principe de la contradiction.

Pour ma part, j'ai déposé l'enfant à l'école, puis ai gambadé vers l'audience de référé.

La présidente était malade, et il paraît-il, contagieuse.

Elle était remplacée.

Une avocate me demande s'il y a un membre du conseil de l'ordre pour dénoncer des méthodes qui nous font du mal à tous.

Je m'enquiers de ce drame!

Figurez qu'elle avait reçu hier soir des conclusions pour une audience de référé de ce matin, celle-là même où nous nous trouvions.

Je lui dis gentiment qu'il n'était peut-être pas besoin d'aller chercher un membre du conseil de l'ordre et qu'il suffisait de manifester sa colère en rappelant les dispositions du code.

Mais, elle m'a dit qu'elle était blessée !

Je ne veux pas tomber dans la victimologie mais dans un tel cas, plutôt que de se sentir tel un cygne blessé, il est plus efficient de sortir une grosse hache bien tranchante.

L'absence de moralité de cette histoire, c'est que l'avocat qui envoie vicieusement les conclusions au dernier instant, comme une onction extrême, dans les deux dossiers, c'était le même.

Mais qui donc ?

Il fait froid, le temps est pluvieux, les factures se reproduisent par génération spontanée et les clients paraissent quelquefois avoir perdu leur chéquier.

Heureusement, j'ai un avoué qui a le sens de l'humour.

Involontaire peut-être.

Il a donc signifié des conclusions, (que j'avais cependant préparées), visant à déclarer irrecevable un appel interjeté d'un jugement d'orientation ayant ordonné une vente sur saisie immobilière ; l'appelant ayant quelque peu omis de respecter les dispositions strictes en la matière prévoyant que l'appel contre le jugement d'orientation est instruit selon la procédure à jour fixe. Ce qui induit que la requête doit contenir les conclusions sur le fond et viser les pièces justificatives

Cela n'avait pas été fait, d'où une ordonnance rejetant la demande, d'où un défaut de remise d'une copie de l'assignation au greffe, d'où caducité de la déclaration d'appel.

Je sais, ce n'est pas glamour.

Mais, me renvoyant les conclusions dûment signifiées par ses soins, l'avoué écrit :

"Je vous rappelle par ailleurs ma demande de provisions de 598 frs. TTC, soit 91,16 euros dont TVA à 19, 6, %, ,98 frs. Soit 14,94 euros."

Brave avoué qui a deviné que nous avions abandonné l'euro pour retrouver le franc.

Mais, cela va quelque peu lui faire baisser son chiffre d'affaires.

Il arrive que les copropriétaires ne soient pas satisfaits de leur syndic de copropriété.

Il faut quand même reconnaître que le métier de syndic est difficile et nécessite d'avoir les nerfs solides.

J'en connais qui ont les yeux bien cernés...

Mais, parmi les multiples griefs qui sont articulés à leur encontre, il en est un qui revient régulièrement : le syndic n'a pas exécuté une décision d'assemblée générale.

C'est, pourtant, une obligation qui est la sienne ainsi que le rappelle l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Il doit en effet assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale.

Et s'il ne le fait pas, le même article 18 rappelle qu'en cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et, à défaut de stipulations du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.

En effet, il existe une procédure prévue par l'article 49 du décret du 17 mars 1967 qui dit qu'en cas d'empêchement de carence du syndic, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance, statuant en référé afin de faire désigner un administrateur provisoire de la copropriété dont la mission comportera les mêmes attributions que syndic, à moins cependant qu'elle ne soit limitée à un point précis.

C'est une disposition à avoir dans un coin de la tête.

La notion d'utilité qui préside à la répartition des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement d'un immeuble en fonction de l'utilité de ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ne peut être évitée.

C'est ainsi que des travaux affectant un parc de stationnement souterrain d'un immeuble, profitant aux seuls propriétaires d'emplacements de stationnement à l'intérieur de ce parc doivent être répartis entre les propriétaires de ces emplacement et ne peuvent concerner les propriétaires de lots à usage d'appartements et de caves.

(Cour de Cassation, 22 septembre 2009, 08 -18637)

Des particuliers effectuent des travaux de rénovation importants dans une villa et, par la suite, vendent celle-ci. Les acquéreurs assignent les vendeurs, à la suite de désordres apparus, sur le fondement des articles 1792 et 1792 - 1 du Code civil traitant de la responsabilité des constructeurs présumés responsables de plein droit des dommages à l'ouvrage compromettant sa solidité ou le rendant impropre à sa destination.

Les acquéreurs, pour leur part, estimaient pouvoir invoquer la clause de non garantie des vices cachés contenus dans l'acte dans la mesure où le vendeur non professionnel d'un immeuble qu'il a rénové peut stipuler une clause de non garantie des vices cachés.

Mais la Cour de Cassation, par un arrêt du 3 mars 2006 (09-11282) a relevé que l'importance des travaux de rénovation réalisés par le les vendeurs les assimilaient à des travaux de construction d'un ouvrage, que l'action de l'acheteur était expressément fondée sur les articles 1792 et suivants et que les vendeurs étaient responsables de plein droit des dommages constatés sur le fondement de l'article 1792 ce qui ne leur permettait pas d'invoquer l'application de la clause de non garantie des vices cachés insérés dans l'acte de vente.

Les règles de compétence d'attribution en matière de baux font parfois penser à une partie de ping-pong.

Ainsi en est-il notamment de la compétence pour connaître des litiges ayant trait aux baux commerciaux, hors la fixation du loyer qui relève du juge des loyers commerciaux.

Tribunal d'instance, puis tribunal de grande instance et voici qu'intervient encore une réforme instituée par le décret du 29 décembre 2009.

Ce décret restreint la compétence exclusive du tribunal d'instance qui concernera désormais seulement les contrats de louage d'immeubles à usage d'habitation sous réserve de la compétence de la juridiction de proximité en matière de dépôt de garantie.

Mais le tribunal de grande instance a désormais compétence exclusive dans les matières déterminées par des lois et règlements et notamment les baux commerciaux à l'exclusion des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé renouvelé, les baux professionnels et les conventions d'occupation précaire en matière commerciale.

Ainsi le tribunal de grande instance à titre qu'il a lui les litiges concernant les baux professionnels qui relevaient du tribunal d'instance.

Pour être franc, je crois bien qu'il y a quelques jours, une assignation été délivrée ...

En matière de baux commerciaux, quand vient le moment du renouvellement du bail, le législateur a institué la règle du plafonnement des loyers, c'est-à-dire que le prix est déterminé par le jeu des indices

Le bailleur souvent veut échapper à ce plafonnement et faire déplafonner le loyer pour, on s'en doute, l'augmenter mais il lui faut pour cela justifier d'une modification notable des éléments permettant de déterminer la valeur locative d'un local.

Dans un arrêt du 25 novembre 2009 (08 - 21 049) après avoir rappelé que la recherche d'une modification des éléments de la valeur locative doit à être recherchée pendant l'exécution du bail renouvelé, non. Au renouvellement de celui-ci, la Cour de cassation a évoqué la question de la terrasse.

L'aménagement d'une terrasse pour un établissement recevant du public est une évidente plus-value que lorgne le bailleur...

Mais la Cour rappelle que les travaux effectués par le locataire consistant en l'installation d'une terrasse close et couverte sur la voie publique, concernait le domaine public et non pas les lieux loués, et qu'ils lui permettaient seulement d'utiliser le domaine public à titre précaire.

Adieu le déplafonnement!

Il est dans les pouvoirs du maire, si l'état d'un bâtiment, ou d'une de ses parties, ne permet pas de garantir la sécurité des occupants, d'établir un arrêté de péril assorti d'une interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux qui peut être temporaire ou définitive.

Le maire peut ordonner l'évacuation d'un bâtiment.

Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que son évacuation est ordonnée en application de l'article L. 511-3, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

Cela a bien sûr des conséquences financières.

Ainsi le principe vient-il d'être rappelé par un arrêt de la Cour de Cassation du 3 février 2010 (08 - 20176)

Un appartement avait été incendié et avait fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter.

Le bailleur avait alors conclu avec les locataires un nouveau contrat de bail portant sur un autre logement et avait délivré au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis les avait assignés en résiliation de bail puisque les loyers étant inquiété impayées.

Une cour d'appel avait débouté et le bailleur de sa demande en relevant que celui-ci avait l'obligation de relogement et que dès lors ne pouvait se prévaloir du contrat de bail nouvellement souscrit.

La Cour de Cassation a confirmé.

Il appartenait au bailleur de reloger puisque Lorsque les locaux sont frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l'obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l'occupation, jusqu'à leur terme ou jusqu'au départ des occupants et au plus tard jusqu'à la date limite fixée par la déclaration d'insalubrité ou l'arrêté de péril.

L'entrepreneur, aux termes de l'article 1792 - 6 du Code civil est tenu d'une garantie de parfait achèvement à l'égard du maître de l'ouvrage.

Cet article dispose : «La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné.

En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant.

L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.

La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage. »

Un délai d'un an étant donné au maître de l'ouvrage.

Dans une procédure, des particuliers avaient réceptionné sans réserve en 2001 leurs maisons individuelles puis avaient par courrier intervenu dans le délai d'une année signalée des réserves dont l'une relative aux lambris d'une chambre. Plus tard il s'était prévalu de la généralisation des désordres et avait assigné en indemnisation de leur préjudice.

Une cour d'appel avait limité la condamnation au titre du coût de la réparation des lambris de la seule chambre ayant été visé dans le délai d'une année estimant en effet que la dénonciation de ces désordres ne permettait pas d'étendre aux bénéfices du maître d'ouvrage les effets de la garantie de parfait achèvement au désordre de même nature apparue après l'expiration du délai de sept garanties ailleurs que dans la chambres susvisés et la cour avait estimé que les désordres de cette nature ne relevaient pas de la responsabilité contractuelle doit.

Mais par un arrêt du 27 janvier 2010 (08 - 21085) la Cour de Cassation censure l'arrêt de cour d'appel en estimant, à l'inverse que la responsabilité contractuelle de droit commun de l'entrepreneur subsiste concurremment avec la garantie de parfait achèvement due par celui-ci, même si la mise en oeuvre de la responsabilité n'est pas intervenue dans le délai de la garantie.