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La condamnation à démolir une construction illicite, en vertu de l'article L 480-5 du code de l'urbanisme a un caractère réel.
Un justiciable édifie une construction sans permis de construire sur une parcelle appartenant à un tiers
Il est condamné par la juridiction correctionnelle, en vertu de l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme, à démolir la construction litigieuse mais n'exécute pas le jugement.
La condamnation à démolir est-elle opposable au propriétaire de la parcelle, non condamné ?
La cour d'appel d'Aix-en-Provence avait estimé que si l'ordre de démolition est une mesure à caractère réel, c'est à la condition qu'il ait été donné à celui qui pouvait le recevoir, que le ‘constructeur' condamné n'ayant pas été le bénéficiaire des travaux et n'étant pas même le propriétaire du terrain sur lequel ils avaient été réalisés, la mesure de démolition n'a pas pu présenter un caractère réel obligeant les propriétaires de la parcelle à subir la démolition.
La Cour de Cassation, cependant, par un arrêt du 25 janvier 2012, (10-26300) rappelle que les mesures de démolition et de mise en conformité ordonnées en application de l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme sont des mesures à caractère réel.
Et en conséquence, elles suivent le terrain et s'imposent à son propriétaire.
Il arrive, c'est rare, que des locataires signent un bail et puis disparaissent benoîtement dans la nature.
Il faudra alors recourir à une procédure d'expulsion et le bailleur aura à prouver qu'il a bien rempli son obligation de délivrance.
Ainsi, prenons cette espèce où un cessionnaire d'un bail commercial, selon acte notarié, avait été assigné en résiliation de bail pour défaut de paiement du loyer.
Il avait soutenu que le bail n'avait reçu aucun commencement d'exécution faute de remise des clés.
Pourtant, à la signature de l'acte, tant le propriétaire que le cessionnaire étaient présents...
Mais il a pourtant obtenu gain de cause, la Cour de cassation estimant que la preuve n'était pas rapportée que la bailleresse avait rempli son obligation de délivrance des locaux en remettant les clés au preneur.
Ce qui signifie qu'il faut veiller à ce que la mention de remise des clés figure dans la convention locative ou, à défaut, faire signer au preneur une reconnaissance de remise des clés.
Sinon, sait-on jamais.
En matière de baux commercial, le propriétaire cherche, et c'est bien normal à échapper à la règle du plafonnement du loyer quand vient le renouvellement du bail pour préférer la valeur locative
L'extension de la destination du bail, qui permet d'adjoindre deux autres activités, doit conduire à mettre à l'écart la règle du plafonnement dès lors que cette modification est notable au sens de l'article L.145-34 du code de commerce, sans avoir à rechercher si elle a une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur.
La destination des lieux est un des éléments de la valeur locative et une modification notable doit être prise en compte sans ajouter une condition non prévue par les textes.
La protection du locataire est une préoccupation constante du législateur.
Celui-ci a institué un certain nombre de dispositions pour les protéger en cas de vente de leur logement, notamment en cas de vente par lots de plus de 10 logements appartenant à un même bailleur.
Dans cette hypothèse le bailleur personne morale qui veut mettre en vente par lots plus de 10 logements dans un même immeuble doit après avoir informé collectivement et individuellement les locataires concernés leur adresser l'offre de vente avant de notifier un congé pour vendre.
L'offre de vente est dissociée du congé, à peine de nullité de celui-ci.
La loi ne fixe pas de limite dans le temps pour la réalisation des ventes, ce qui est d'ailleurs probablement regrettable.
Une société propriétaire depuis l'année 1998 un immeuble notifie à des locataires en 2007 un congé pour vendre.
Les locataires ont soulevé la nullité du congé mais la Cour d'appel de Paris avait, cependant, accueilli la demande du bailleur.
Elle avait estimé en effet que la société avait de mars 1999 à mai 2002 vendu 11 logements et, d'août 2000 à décembre 2003, avait délivré quatre congés pour vendre.
Mais la Cour avait rappelé que, eu égard à la longueur de la période écoulée entre 2003 et 2007, date du congé délivré aux locataires objet de l'espèce, il n'était pas démontré une volonté de scission des différentes phases d'une même opération globale en vue d'échapper à l'application des accords locatifs et que n'était pas établie la décision de la société bailleresse de réaliser une opération unique de mise en vente par lots de plus de 10 logements.
La Cour de Cassation par un arrêt du 18 janvier 2012, (11 - 30003) a cassé l'arrêt de la Cour d'appel de Paris en estimant qu'en se déterminant uniquement sur le temps écoulé entre la dernière vente le congé délivré au locataire la Cour d'appel avait ajouté à la loi une condition que celle-ci ne comportait pas.
Cela est exact mais va remplir d'incertitude les personnes morales bailleresses
Il est de principe, au visa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que les copropriétaires participent aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs de l'immeuble en fonction de l'utilité que ces services et ces éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Les copropriétaires participent aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot
L'article 43 de la même loi répute non écrites toutes les clauses pouvant s'avérer contraires à cette disposition.
Ainsi, un règlement de copropriété avait-il prévu qu'une surprime d'assurance imposée à la copropriété serait à la charge du lot dans lequel l'activité spécifique générant cette surprime était exercée.
Logique, pourra penser le lecteur.
Mais la logique de la Cour de Cassation n'est pas celle-là ; et elle a rappelé le principe de l'article 10, en annulant cette clause litigieuse du règlement de copropriété concerné
Se porter caution d'un locataire est quelque chose de généreux mais de risqué en période de crise.
Le propriétaire, en cas d'impayés de loyer, pourra venir demander à la caution de s'acquitter de ses obligations et donc de payer au lieu et place du locataire.
Le cautionnement est là pour ça
Pour se défendre, s'il en est besoin, la caution pourra faire étudier par son conseil la régularité de l'acte de cautionnement et le respect du formalisme nécessaire.
Mais existe aussi la situation dans laquelle le bailleur aura été négligent et, en présence d'une caution, aura laissé passer le temps et aura tardé à assigner le locataire défaillant.
La cour d'appel de Lyon notamment, dans un arrêt du 22 mars 2011 relève qu'un bailleur qui laisse perdurer une situation défavorable à la caution en assignant locataire de nombreux mois après la cessation du paiement des loyers commet une faute qui préjudicie à la caution et qui ouvre droit pour celle-ci au bénéfice de dommages et intérêts.
Une compensation judiciaire peut alors être ordonnée réduisant à néant la dette de la caution dans ses rapports avec le bailleur !
L'inconvénient de cette jurisprudence, d'ailleurs, est qu'elle rappelle au bailleur combien il est nécessaire de ne pas laisser passer de temps en voulant faire preuve de compréhension.
Car il se pourrait bien que la justice lui reproche celle-ci.
Ainsi le bailleur aura-t-il intérêt à ne pas laisser la situation s'aggraver et, au plus tôt, à faire délivrer un commandement et ensuite une assignation s'il ne veut pas perdre le bénéfices de sa créance et se faire reprocher ensuite d'avoir été négligent.
Un plan cadastral n'est pas une preuve de la propriété que l'on ira plutôt rechercher du coté des hypothèques.
Pour autant, il n'est pas dénué d'intérêt.
Ainsi, il a été jugé en matière de bornage que : "un plan cadastral peut servir d'indice à défaut d'être une preuve irréfragable de la propriété' .
Ainsi, une Cour d'appel après avoir 'constaté, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, que M. et Mme X... ne rapportaient pas la preuve de circonstances de nature à contredire les constatations de l'expert judiciaire sur les limites des propriétés en cause, ...a pu entériner ses propositions et fixer comme elle l'a fait la ligne divisoire des fonds'
Tout naturellement, et c'est bien normal, les clients s'adressant à un avocat demandent ce que cela va leur coûter.
Notre cabinet, comme beaucoup d'autres, fait signer une convention d'honoraires avec un taux horaire déterminé en fonction de données techniques.
Cela permet d'avoir présent à l'esprit un ordre de grandeur en fonction du temps que l'on peut supposer que va nécessiter la gestion du dossier.
Ainsi, en matière immobilière, si l'on me demande, par exemple, le coût d'un référé, et selon le type de procédure, je suis naturellement en mesure de donner un prix approximatif.
L'autre jour, si j'ai bien compris, mon cabinet était donc en concurrence avec un autre cabinet conseillé par le notaire en gestion d'un dossier de vente présentant une difficulté.
Le prix annoncé par l'autre cabinet, en fonction de données sûrement aussi techniques, était le triple de celui que j'avais annoncé.
Ce qui est, quand même, un peu étonnant et donc probablement montre que notre profession a des progrès à faire.
Mais, cela étant, la période économique n'est pas facile d'où peut-être...
J'ai relevé d'ailleurs dans le journal d'annonces légales de ce matin qu'une étude d'huissiers se trouver en redressement judiciaire.
C'est dire...
Si les huissiers se mettent à avoir des difficultés...
Où allons nous donc ?
D'une gestionnaire d'assurance, un peu désabusée, là-haut à Gennevilliers dans un pays que l'on imagine même pas, où il doit faire gris et froid : « c'est triste ici, c'est laid et en plus ils nous ont mis un faux plafond où l'on ne peut même pas se pendre. »
Bien sûr, nous les gens du Sud, avons le sourire naturel et je l'ai consolée en expliquant qu'elle aurait peut-être une possibilité avec la cage d'ascenseur ; il y a plein de gens qui meurent dans les cages d'ascenseur.
Puis, déformation professionnelle oblige, je me suis posé une question juridique.
On sait que désormais les non-conformités apparentes sont enfermées, s'agissant d'un immeuble à construire, dans le délai d'une année.
Il est difficile de dire qu'un faux plafond ne permettant pas la pendaison est impropre à sa destination, ce serait abusif.
S'agit-il alors d'une non-conformité, et si oui, est elle apparente ou caché ?
Comme quoi, tout est propice à l'interrogation juridique.
Une compagnie d'assurance soutenait ne pas devoir sa garantie à un architecte aux motifs qu'elle couvrait les travaux liés aux missions qui lui sont confiées avant la date de prise d'effet du contrat, lorsque ces travaux auront fait l'objet d'une déclaration réglementaire d'ouverture du chantier (DROC) pendant la période de validité du contrat.
Elle estimait ne pas devoir sa garantie car où, après un contrat de maîtrise d'oeuvre du 14 janvier 2003, la DROC avait été établie le 25 mars 2003 et déposée en mairie le 10 octobre 2003, toutes dates qui antérieures à la prise d'effet du contrat fixée au 24 octobre 2003, les travaux ayant de plus débuté le 16 octobre 2003 selon le calendrier des travaux.
Si une cour d'appel lui avait donné raison ,la Cour de cassation par un arrêt du 13 novembre 2011 casse aux motifs qu'il résulte des articles L. 241 et A. 243-1 du code des assurances, qui sont d'ordre public, et des clauses types applicables au contrat d'assurance de responsabilité pour les travaux de bâtiment figurant à l'annexe 1 de cet article, que l'assurance de responsabilité couvre les travaux ayant fait l'objet d'une ouverture de chantier pendant la période de validité du contrat d'assurance, et que cette notion s'entend comme le commencement effectif des travaux confiés à l'assuré, la cour d'appel, qui n'a pas relevé la date à laquelle avaient effectivement commencé les travaux réalisés sous la maîtrise d'oeuvre de M. Z..., a violé les textes susvisés.
..."Quand l'argent public était abondant, les uns croyaient stimuler la croissance par des dépenses publiques supplémentaires, les autres par des baisses d'impôts. Les deux sont renvoyés au jugement sans appel de la dette. Il faut chercher la croissance ailleurs, en combattant les rigidités de la société française. Les préconisations du rapport Attali devraient être mises en oeuvre, comme le furent celles du rapport Rueff-Armand dans la situation financière comparable du début de la Ve République. Un exemple : le logement. Chacun se plaint du prix de l'immobilier. Or, le code de l'urbanisme est un enfer de complexité. N'importe quelle association peut bloquer un projet de plusieurs centaines de logements pendant des années. Celui qui empêche de créer est plus puissant que celui qui crée. Avec la recherche illusoire du risque zéro, c'est la paralysie générale qui gagne. Pour retrouver de la croissance, il faut déverrouiller, redonner de l'oxygène à ceux qui créent. Ça ne coûte rien. La bataille contre les normes doit être prioritaire"
Il parait que les Chinois appellent notre pays le pays de la loi tant tout y est écrit, codifié, rigidifié
Combien de temps va-t-il encore falloir avant que les gouvernants et potentiels gouvernants n'acceptent l'idée que l'inflation normative nous ruine tout autant que l'inflation honnie par la BCE ?
On ne peut demander à un acquéreur de se faire accompagner d'un homme de l'art pour visiter sa future acquisition.
Un vice reste donc caché même si un homme de l'art présent aurait pu le découvrir.
Et voila une niche qui n'est pas ouverte.
J'ai une question juridique à poser au lecteur.
Je viens donc de prendre en location un logement, pour avoir vendu mon appartement et n'avoir pas trouvé exactement le bien que je cherche.
Je suis donc devenu un bon et temporaire locataire.
L'appartement a été refait et les travaux achevés depuis peu.
J'ai expliqué à l'agence immobilière qu'il me paraissait étonnant qu'il n'y ait pas de gaz, Etonnant mais quand même gênant, surtout dans l'hypothèse d'un chauffage individuel au gaz.
Une société est passée ce matin, pour contrôler l'installation générale et a relevé, bien sûr, les habituelles non conformités sans lesquelles il n'y aurait pas de plaisir.
Le chauffagiste est passé aussi qui n'a pas pu vérifier la chaudière puisqu'il n'y avait pas de gaz.
Lui qui connaissait l'appartement a précisé qu'à son avis l'entreprise avait créé un faux plafond sans laisser de trappe d'accès et qu'il pensait que sous le faux plafond se trouvait une arrivée de gaz à ouvrir.
Il fallait donc, selon lui, prendre un marteau et casser le nouveau plafond.
La question juridique que je pose aux lecteurs est la suivante : le bailleur a-t-il rempli son obligation de délivrance ?
La deuxième question que je me pose est de savoir où j'ai rangé mon marteau.
Les relations de voisinage ressemblent parfois à une guerre dont les armes seraient des procès.
L'article 673 du Code civil permet d'obtenir la condamnation de votre voisin quand les branches de ces arbres empiètent sur votre propriété.
Mais, attention, il ne faut pas que votre voisin soit propriétaire d'un château classé monument historique, en ce y compris le jardin.
Car en ce cas, le classement exclut tous travaux en l'absence d'autorisation du préfet de région ou toute modification sans autorisation spéciale du ministre des affaires culturelles
Et c'est ainsi qu'un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence a été cassé par décision de la cour de cassation du 1er juin 2011(06-17851) pour n'avoir pas répondu à l'argumentaire du châtelain rappelant que la taille des platanes, qui modifierait l'aspect des lieux, devait être exclu.
Non, mais ! Que diantre !
J'assistais hier au pot, on doit dire comme ça, de départ à la retraite d'une salariée d'une société immobilière cliente.
Je réalisais alors que les liens de travail avec cette personne dataient de l'année 1983, tout en restant assuré de mon éternelle jeunesse !
Cette salariée s'était parfaitement mise aux méthodes de travail modernes et de communication par voie électronique et était symptomatique de ce qui nous attend tous... car elle a pris sa retraite quelques mois avant la septantaine...
J'éprouvais ce matin, quand même, comme une nostalgie me remémorant ce temps où nous travaillions sans ordinateur et même sans télécopie.
Heureusement les comptables qui nous gouvernent ont prévu de me réconforter grâce à ce timbre mobile qu'il va falloir trouver, lécher, et coller sur les actes procédure comme au XIXe siècle.
Ces gens-là sont indécents car s'ils n'ont pas été en mesure de mettre en place le portail électronique permettant le paiement de cette taxe (rendant d'ailleurs désormais la justice payante), ils auraient pu simplement en prendre acte et se dépêcher plutôt que de sortir un décret bancal montrant l'inanité de leur réflexion et la seule logique comptable qui fonde leur rémunération en pourrissant la vie de ceux qui sont au front judiciaire.
C'est finalement tout à la fois grotesque et pitoyable, un éclat de rire général leur est destiné là-haut, à la grise Chancellerie.
Mais le rire cependant est jaune, car ce sont bien sûrs les justiciables qui subiront le prix de cette indigence.
À part ça, si on lit les dépêches de presse, on va de scandale en scandale, d'argent facile à valises pleines, de mauvaise gouvernance à corruption.
Probablement faudra-t-il un jour s'avouer que la France est un pays corrompu et qu'il faudra bien sortir le Karcher, comme éructait un certain.
Mais, pour un vendredi après-midi, soyons grinçant en mémoire de Coluche et de Desproges :
‘Un arabe inculpé de corruption de fonctionnaire ! Il avait donné un sucre à un chien policier ! ‘ (Coluche])
C'est autrement plus grave que ce qui se passe du côté de Lyon.
Il est content Brice ?
Il est indéniable qu'un procès coûte cher, comme il est indéniable qu'il est parfois inévitable.
Les riches n'ont pas de difficultés, ils sont riches.
Les pauvres n'ont pas de difficultés, ils ont le bénéfice de l'aide juridictionnelle.
Mais pour tous les autres, c'est-à-dire les célèbres classes moyennes, s'adresser à justice coûte cher.
Précisons ici que les cabinets d'avocats facturent eux-mêmes leurs prestations en fonction des charges qui sont les leurs et qu'il n'y a, en conséquence, guère d'espoirs de réduction des coûts de ce côté.
C'est bien la raison pour laquelle celui qui pense que dans l'avenir il aura un procès à engager, ou risque d'en subir un, aura finalement tout intérêt à souscrire un contrat de protection juridique.
Cela lui permettra de régler tout ou partie, des honoraires de son avocat.
Et, bien sûr, il est utile de rappeler que l'assuré a le choix de son avocat.
Comment vivre vieux à Marseille ?
Il sera d'abord posé le postulat que c'est une bonne chose de vivre vieux, même ratatiné.
Alors, pour vivre vieux à Marseille, il ne faut pas se tromper.
Dans certaines régions de notre douce France l'arrivée du frelon asiatique a déjà causé une augmentation notable de la mortalité.
À Marseille, il faut faire très attention à la cigale marseillaise.
Cette chose brune qui vole en émettant un bruit strident et, malheureusement, s'avère quelque peu mortelle.
Hier encore, un jeune de 20 ans a perdu la vie à cause d'une cigale marseillaise.
Et il y a à Marseille beaucoup de cigales, que dans d'autres régions on appelle aussi, je crois, balles.
Il faut donc, pour éviter une prématurée surmortalité, éviter certains arrondissements et se réfugier dans le huitième.
Le huitième arrondissement est celui où monsieur Gaudin a été maire de secteur, et il est, cet homme, l'expression même du caractère salvateur des rondeurs sénatoriales.
C'est un doux arrondissement que le huitième, celui où il y a moins d'horodateurs qu'ailleurs, celui où ces dames, aux liftings triomphants, peuvent garer leurs gros 4 X 4 en double file sans jamais être inquiétées par les respectueuses forces de police bien polies ,( le bus n'a qu'à attendre).
Celui où même les crottes de chiens sur le trottoir sont plus grasses qu'ailleurs.
Alors, voilà : si vous voulez vivre vieux à Marseille, allez habiter dans le huitième arrondissement, et surtout pas dans le troisième.
Petit détail : le prix au mètre carré y est quelque peu plus élevé, mais il faut savoir ce que l'on veut.
La vie n'a pas de prix, même au mètre carré.
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On a un peu l'impression d'une ambiance de fin d'un monde où tout un édifice séculaire parait s'effriter.
Une ambiance où les choses se retournent, les pôles s'inversent.
Il y a du bon.
Une décision de référé dont le délibéré était fixé pour le 15 vient d'être ainsi rendue.
Le greffe a appelé pour dire que le Président l'avait rendue en avance.
Merci à lui.
Mais si la justice rend ses décision en avance, alors, c'est que c'est bien la fin du monde
La nouvelle procédure devant la cour d'appel prévoit que l'appelant doit déposer ses écritures dans les trois mois de la déclaration à peine de caducité.
Une déclaration d'appel est déposée devant la cour d'appel d'Aix le 26 mai.
Le 29 août le conseiller de la mise en état avise l'avoué de l'appelant de la caducité intervenue.
Cette procédure est plus tranchante que le couteau du boucher.
Cela étant, encore un dossier brillamment gagné !
Hier soir, j'étais, je l'avoue, allongé sur mon canapé quand il m'a semblé tanguer quelque peu.
J'ai pensé à un tremblement de terre.
Puis, un coup de fatigue.
Cette fatigue qu'apporte la chaleur de l'été.
Tremblement de terre à Marseille ai-je pensé sans le croire pourtant.
Eh bien, si !
Mais Marseille, c'est aussi le Far-West avec les trains attaqués par des bandes de jeunes dont on dira qu'ils commettent des incivilités.
C'est aussi Clochemerle avec un président du conseil général socialiste qui attaque un autre socialiste qui a parlé de liens entre le grand banditisme et la politique locale
Il y a bien eu, dans les années 30, des liens coupables entre les politiciens et le grand banditisme.
Mais cela n'existe évidemment plus.
Maintenant, tout le monde est irréprochable.
Mais la terre tremble