Jean de VALON - Parole d'Avocat !

Monsieur Jean Noël Guérini, président du Conseil Général des Bouches-du-Rhône est convoqué aujourd'hui devant le juge d'instruction en vue d'une probable mise en examen, notamment pour association de malfaiteurs.

Le juriste rappellera immédiatement que mise en examen ne veut pas dire culpabilité et que le justiciable mis en examen est présumé innocent jusqu'à une éventuelle condamnation.

Un non-lieu peut intervenir ou une relaxe être prononcée par la juridiction correctionnelle.

C'est la raison pour laquelle monsieur Guérini a d'ores et déjà prévenu qu'il ne quitterait pas ses fonctions de président du Conseil Général des Bouches-du-Rhône.

On peut comprendre d'ailleurs qu'il ne voit pas de particulière raison à démissionner car, dans les Bouches-du-Rhône, être mis en examen, pour un politique, est aussi commun que le soleil qui brille.

Le journal la Provence rappelle :

- qu'un autre sénateur du département est convoqué également le 14 septembre pour des faits présumés de complicité de trafic d'influence

- que Madame Andrieux député des Bouches-du-Rhône est également mise en examen pour complicité de détournement de fonds publics et complicité de tentative d'escroquerie

- Qu'un président d'un syndicat d'agglomération nouvelle a été condamné à deux ans de prison.

- Que l'ancien maire d'Istres lui aussi avait été condamné à cinq ans d'inéligibilité pour abus de confiance, mais veut revenir.

En fait il ne serait pas inutile qu'un média quelconque, un jour, donne la liste de tous les hommes politiques mis en examen.

Car si le juriste doit rappeler que le mis en examen est présumé innocent, le citoyen peut réagir différemment.

On rappelle l'histoire du général de Gaulle ayant demandé la démission d'un ministre dont le fils avait triché au bac.

J'entends les rires sur les bancs des assemblées...

L'homme politique, parce qu'il est détenteur d'une parcelle du pouvoir de la République se doit d'être irréprochable et exemplaire car à travers puis c'est le peuple qui s'exprime.

En ce sens il serait tout à fait compréhensible, voir éminemment souhaitable, que les hommes politiques mis en examen pour des faits particulièrement graves donnent leur démission pour que les citoyens aient confiance dans le bon fonctionnement des institutions de la République.

Et puis, après tout, puisque l'on parle beaucoup des agences de notation, celles-ci dans leurs critères d'analyse prennent en compte le fonctionnement des institutions politiques et je ne suis pas bien sûr que, notamment, les Bouches-du-Rhône méritent une bonne note en cette rentrée scolaire.

Le syndic de copropriété ne possède pas de pouvoir de décision, mais il a une certaine capacité d'action, notamment de faire réaliser des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Cependant un syndic qui fait effectuer des travaux urgents voit quand même peser sur ses épaules une obligation d'information à l'égard des copropriétaires.

Par exemple, un syndic qui ferait réparer une canalisation fuyarde, ce qui nécessiterait une coupure dans l'approvisionnement en eau de l'immeuble et des dommages à une installation frigorifique de l'un des copropriétaires devrait répondre de sa faute pour n'avoir pas prévenu les copropriétaires de l'exécution des réparations.

Doit être réputée non écrite la clause du règlement de copropriété soumettant la location en meublé à autorisation du syndicat alors que le même règlement autorise expressément l'exercice d'une profession libérale qui entraîne des inconvénients similaires (Cass. civ. 3, 8 juin 2011, n° 10-15.891)

Rappelons que le règlement de copropriété ne peut, en application de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, imposer aucune restriction aux droit des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble telle qu'elle est définie aux actes par ses caractères ou sa situation.

À défaut, une clause contraire peut être réputée non écrite en application de l'article 43 de la même loi.

Le mandant d'une agence immobilière en liquidation judiciaire n'a pas à déclarer au passif de la procédure, sa créance de restitution résultant des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 -ci échappant, par sa nature, aux dispositions de la procédure collective obligeant les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture à déclarer leurs créances au liquidateur

En effet les fonds que le mandataire détient exclusivement pour le compte de son mandant conformément à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ne constituent pas une créance soumise à déclaration en cas de liquidation judiciaire mais donnent lieu à un droit à restitution couvert par une garantie financière

(Cass. Com., 15 février 2011, 10-10056)

Parfois, le bailleur s'interroge sur la computation du délai de préavis en matière de congé.

À la réflexion, le terme de computation ne sonne pas très bien à l'oreille.

Le nouveau Petit Robert en comme définition : méthode de supputation du temps.

Supputation n'est guère mieux, qui peut être une appréciation, mais aussi une estimation numérique, un calcul chronologique.

Et, en termes de calcul, il suffira au bailleur de savoir que la computation, ou la supputation, du délai de préavis de six mois se faisant par mois entier un congé signifié le 31 août pour une fin de bail au 28 février de l'année suivante est parfaitement valable.

(Cour de Cassation, 1er juin 2010, 08 - 16320.)

Il existe une légende qui veut que les avocats s'entendent entre eux sur le dos de leurs clients.

Mais c'est faux.

Les rapports entre avocat relèvent de l'entente cordiale comme ceux existants entre la France et la Grande-Bretagne : on s'aime, mais pas trop.

J'ai, par exemple, ce matin, été fort méchant garçon pour plaider un dossier alors, paraît-il, que l'avocate adverse était en congé maternité.

Mais que le lecteur ne blêmisse pas, il y avait des raisons.

D'abord, c'était une avocate éponyme portant le même nom que ses clients et dont il m'avait paru que l'attitude était quelque peu dilatoire.

Je représentais une charmante vieille dame victime depuis des années d'arrivée d'eau intempestive dans son appartement.

Remarquez, pour connaître la ville, son propre vendeur lui-même avait été régulièrement inondé au point paraît-il d'avoir failli être noyé une fois selon l'huissier chargé des constats.

Je soupçonne l'immeuble d'être maudit.

Toujours est-il qu'à peine un rapport d'expertise déposé, les infiltrations reprennent et je disposais d'un fort joli constat d'huissier montrant un champignon au plafond qui n'était certes pas cèpe !

Procédure de référé lancée et immédiatement communiquée à l'avocate adverse.

Absence de celle-ci à la première audience, d'il y a une quinzaine de jours.

Bonne âme, je fais reporter, avec quelques lettres de procédure prévisionnelles.

Et donc ce matin, jeune maman ou pas, il a bien fallu rappeler, quand est survenue une nouvelle demande de report, qu'un cabinet d'avocats prend ses dispositions pour gérer les dossiers.

Et j'ai remis la belle photo du champignon au magistrat en déposant mon dossier.

Ce qui montre bien que le client prime.

Et pour me punir de cette sévérité, comme Nicolas est allé au Vatican, je me suis précipité chez le dentiste.

Restons éponyme, il porte un nom représentant l'état financier qui finit par me menacer à force d'aller dans son cabinet me faire, cette année, régulièrement couronner.

Je ne vise, en utilisant ce qualificatif que vous aurez deviné, personne d'autre que moi-même.

Il m'a bien fallu observer, tout à l'heure, que mon logiciel de penser flirtait avec l'archaïsme.

Notre cabinet et avait un certain nombre de dossiers enrôlés pour l'audience de référé du tribunal d'instance de cet après-midi.

Par chance, vers 14 heures 40, tout était terminé.

Cependant la greffière d'appeler aux alentours de 16 heures pour indiquer que, finalement, l'un des adversaires venait d'arriver et qu'il convenait donc de retourner à l'audience.

Cela n'a pas été un plaisir car, à considérer que les vacances entraînent quelques kilos à perdre, le sauna de l'audience n'est pas la meilleure façon de le faire.

Retour à l'audience donc.

Une toute jeune fille devant quelques milliers d'euros de loyers justifiait de revenus égaux au montant mensuel du loyer mensuel.

Ses revenus étaient représentés par l'indemnisation de son chômage.

Elle a, cependant, expliqué tout naturellement au magistrat qu'il fallait considérer qu'elle avait le double des revenus officiels en l'état du travail qu'elle effectuait pour un montant équivalent à l'indemnisation de son chômage.

Le délicieux était finalement le naturel de cette affirmation et le ressenti évident de la normalité, pour la jeune fille, de cette situation.

Et c'est là où il a bien fallu considérer que ma manière de penser datait quelque peu, d'où le qualificatif que je me suis attribué.

Le locataire, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 peut donner congé avec un délai de préavis réduit de trois à un mois dans plusieurs cas.

L'un de ces cas est la perte d'emploi.

Par un arrêt du 24 mars 2010, la Cour de Cassation précise que l'absence d'emploi ne permet pas au locataire de bénéficier du délai de préavis réduit.

Le fait de produire une attestation des ASSEDIC indiquant que le locataire est indemnisé depuis plusieurs semaines à la date à laquelle il a donné congé n'équivaut pas à la justification de la perte d'emploi et ne permet pas de bénéficier du délai réduit.

Les normes sont autant de tentacules qui enserrent l'humain et l'étouffent.

Dans un dossier, sans grande originalité, il a bien fallu plaider, au regard de la jurisprudence actuelle de la Cour de Cassation, qu'un rapport d'assurance de protection juridique, intervenu sans la présence de toutes les parties n'avait pas de caractère contradictoire.

Et le juge des référés, fort sagement, a désigné un expert judiciaire.

Ce qui n'empêche qu'entre-temps le propriétaire, informé, a fait réaliser les travaux nécessaires pour assurer la mise hors d'eau du logement à la suite d'une rupture de canalisation.

Et l'expert avait donc comme mission de déterminer si le logement était décent au regard du décret de 2002.

Un couple âgé, à la retraite.

L'homme moqueur, qualifiant de déesse la représentante du propriétaire et, quant à moi, de me dire qu'il m'avait vu dans son bar avec une blonde.

J'ai dû préciser, réputation oblige, que les blondes étaient au moins au nombre de quatre.

Mais, de braves gens, avec la faconde méridionale et une gentillesse grande comme ça.

La femme de dire qu'après une certaine heure, elle était fatiguée.

Ma cliente, la connaissant, de murmurer le nom horrible d'Alzheimer.

En tout cas, les choses étaient au jour de l'expertise résolues, selon l'expert.

Sauf une ou deux chose que personne ne vit, relativement au décret de 2002, et qui seront faites car plus que les normes et les procédures l'humanité et le respect des êtres peuvent guider les comportements, y compris des propriétaires.

'La distance horizontale de tout point du bâtiment à édifier au point le plus proche de la limite séparative devra être au moins égal à la différence d'altitude entre ces deux points sans être inférieure à 4 mètres.'

Tout bête !

La dernière semaine avant les vacances judiciaires, pour l'avocat, c'est un peu comme pour le cycliste qui, coup de pédale après coup de pédale, lacet après lacet, lutte pour parvenir au sommet du col lointain où il pourra se reposer et goûter l'air frais de la montagne.

Dernières audiences surchargées, dossiers à boucler,dates de vacances des interlocuteurs à vérifier, mais aussi les fêtes des écoles, les kermesses... et tout cela s'entrechoque sans pitié aucune pour le pauvre avocat.

Mais, moi, l'air de la montagne, je l'ai respiré ce matin.

Ce n'était pas au sommet du au col du Lautaret, mais dans le cabinet de mon dentiste.

Pour y accéder j'ai dû, au sortir du métro, monté un boulevard pentu, dernier effort

Dans son cabinet, outre la climatisation, il a installé un appareil de science fiction qui purifie totalement l'air.

Je me suis dit, qu'à tout prendre, ça valait bien l'air de la montagne et l'effort accompli pour parvenir dans ce lieu de délices

Savoir positiver en toutes circonstances est le secret du bonheur

Ce vendredi, la revue du barreau de Marseille.

Spectacle de fin d'année, en quelque sorte, dans la tradition du carnaval, ou encore du fou du roi, c'est-à-dire de l'irrévérence et de l'insolence.

Les bâtonniers sont alignés au premier rang et s'entendent dire des amabilités.

Ils rient alors d'un joli rire jaune tournesol.

Parfois, il est vrai, les défauts des uns et des autres sont épinglés.

Des surnoms se font ainsi, je pense à 'la grossièreté en cinq lettres', ou à (non, ça je ne peux pas décemment l'écrire)

Il n'est pas impossible, cette année, que les élus marseillais du Conseil National des Barreaux aient les oreilles qui sifflent.

Pas impossible non plus, en contrepoint, qu'il en soit de même pour les obsédés du RPVA.

Mais, en tout cas, tant que cette profession sera capable de rire, et de rire d'elle-même, elle ne sera pas tout à fait notariale, puisque les notaires ont lancé une campagne de publicité dans laquelle ils se glorifient de n'avoir pas le sens de la fantaisie.

Les pôvres!

Je ne sais si je dois, en l'espèce, me sentir flatté ou bien vexé.

Une invitation pour un colloque organisé par une importante société cliente en matière immobilière est en soi flatteuse.

Mais une invitation par télécopie la veille pour le lendemain peut laisser supposer aussi un oubli (criminel) où la nécessité de remplir une salle.

Suis-je flatté ou bien vexé ?

De toute façon, outre son intérêt, la qualité de la puissance invitante me laissera le temps du colloque pour le déterminer.

Il arrive que les copropriétaires ne soient pas satisfaits de leur syndic de copropriété.

Il faut quand même reconnaître que le métier de syndic est difficile et nécessite d'avoir les nerfs solides.

J'en connais qui ont les yeux bien cernés...

Mais, parmi les multiples griefs qui sont articulés à leur encontre, il en est un qui revient régulièrement : le syndic n'a pas exécuté une décision d'assemblée générale.

C'est, pourtant, une obligation qui est la sienne ainsi que le rappelle l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Il doit en effet assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale.

Et s'il ne le fait pas, le même article 18 rappelle qu'en cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et, à défaut de stipulations du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.

En effet, il existe une procédure prévue par l'article 49 du décret du 17 mars 1967 qui dit qu'en cas d'empêchement de carence du syndic, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance, statuant en référé afin de faire désigner un administrateur provisoire de la copropriété dont la mission comportera les mêmes attributions que syndic, à moins cependant qu'elle ne soit limitée à un point précis.

C'est une disposition à avoir dans un coin de la tête.

La fraude commise lors de la conclusion de baux dérogatoires successifs interdit au bailleur de se prévaloir de la renonciation du preneur au droit à la propriété commerciale.

Le 24 novembre 1999, des locaux à usage commercial avaient été donnés à bail à une société pour une durée de 23 mois s'achevant le 31 octobre 2001. Puis, le 7 octobre 2001, le propriétaire avait donné à bail les mêmes locaux à l'associée majoritaire de la société initialement locataire pour une durée de 23 mois s'achevant le 6 octobre 2003.ET Par un troisième et dernier contrat, ces mêmes locaux avaient de nouveau été donnés à bail à la société, preneur initial, pour une durée de 23 mois s'achevant le 6 septembre 2005.

Le propriétaire avait fait connaître le 20 octobre 2005 son intention de mettre fin à ce dernier bail, Le locataire a alors voulu se voir reconnaître le bénéfice du statut des baux commerciaux.

Sa demande avait été rejetée par les juges du fond au motif qu'elle avait valablement renoncé au droit à la propriété commerciale qu'elle avait acquise depuis le 1er novembre 2001, en signant un nouveau bail dérogatoire le 2 octobre 2003, contenant une clause expresse, non équivoque, de renonciation au bénéfice du statut des baux commerciaux.

Si la conclusion d'un deuxième bail dérogatoire faisant dès lors dépasser la durée de 24 mois peut entraîner pour le locataire le bénéfice du statut des baux commerciaux, il est admis la possibilité pour le locataire de renoncer à ce droit une fois celui-ci né.

Mais l'arrêt précité, apporte un tempérament : il ne faut pas qu'une fraude été commise, comme en l'espèce en faisant signer un associé au lieu de la société pour priver celle-ci de ses droits.

(Cass. civ. 3, 8 avril 2010, n° 08-70.338)

Je suis, ce matin, en cette douce période de vacances judiciaires, parti en expertise.

J'ai décidé d'y aller à pied, une demi-heure de marche pouvant, en partie, compenser certains excès.

L'expert devait examiner, dans une petite copropriété, un appartement situé au rez-de-chaussée, présentant une regrettable présence d'eau récurrente dans les murs.

Divers hommes de l'art avaient donné leur avis. Capillarité pour les uns, salle de bains de l'étage supérieur pour les autres, mais pendant ce temps l'eau stagnait, si je puis dire.

Sur place, bien sûr, l'avocate du demandeur.

Une charmante consoeur, plutôt férue de droit social, ayant prêté serment au milieu des années cinquante et avec, il faut le dire, un caractère de pitbull.

Elle est, dès le départ de l'expertise, parti dans une longue tirade contre le syndic.

Il faut dire que les subtilités entre syndicat de copropriétaires, syndic de copropriété, parties communes, partie privative et les conséquences juridiques qu'elles peuvent entraîner ne lui avaient pas, jusqu'à présent, semble-t-il, paru nécessaires à évoquer.

Puisqu'elle a fait le pitbull, j'ai fait le rottweiler.

L'expert a demandé l'arrêt du match de boxe, mais ce n'était pas un match de boxe, mais un combat de chiens.

L'expert a donc, ensuite, sorti son testeur est a trouvé 38% d'humidité sur tout le long du mur mitoyen de l'immeuble.

Capillarité a-t-il dit.

Nous sommes montés dans l'appartement supérieur, avec l'aimable compréhension de son occupante, non présente dans la procédure (consoeur ?), une pauvre fonctionnaire de police qui venait juste de rentrer de son travail et que nous avons tirée du lit.

L'expert ressort donc son testeur et toujours trouven38% d'humidité dans le mur, à 2 m de hauteur.

Il en profite, tant qu'à faire, pour se tester lui-même et aboutit à 32% d'humidité, me tests également, ce qui donne 36% d'humidité et la justification, dès lors de ma marche.

Mais, il en tire la conclusion qu'il ne peut plus s'agir de capillarité.

Je parle là de la présence d'eau dans le mur.

L'eau ne monte pas, elle descend.

Mais d'où vient-elle ?

Vaste question qui nécessitera, aussi, d'appeler en cause le syndicat des copropriétaires voisin (consoeur ?)

Ma charmante consoeur de me dire, par rapport aux 36° : « vous ne saviez pas que vous étiez humide ? »

Son oeil pétille.

Qu'a-t-elle voulu dire ?

Je l'ose imaginer, j'ai peur.

L'expertise s'achève, c'est fini pour aujourd'hui.

Nous reviendrons donc bientôt.

Au retour, place Castellane, une jeune femme avec un doigt bandé.

Une autre arrive et lui demande ce qui s'est passé.

Elle répond : « ma pauvre, je me suis viandée comme une grosse conne. J'ai voulu couper du jambon. »

Propos explicite, s'il en est.

Apparemment, le doigt a remplacé le jambon.

Mais, là, la cause est connue, il n'y a pas besoin d'expertise pour la déterminer.

Comme tout bon conservateur, je suis particulièrement rétif aux changements.

Et les innovations procédurales générées au fil des ans, la multiplication des commissions diverses et variées me laissent un peu désarçonné avec le sentiment que m'attendent les poubelles de l'histoire.

Hier une audience de CRPC, parce qu'une composition pénale s'était perdue dans les méandres paperassières.

Je ne sais à qui cette procédure fait gagner du temps mais il faudra en tout cas quelques décennies pour que sur l'appel d'une réelle négociation existe, le parquet étant le parquet.

L'après-midi la commission départementale de conciliation des rapports locatifs ou, pour représenter souvent un bailleur institutionnel marseillais, il m'arrive d'être presque pris à partie par le collège des locataires dont certains des membres sont particulièrement virulents.

Même que dans un dossier où j'avais pour instruction de ne pas concilier et devant l'affirmation répétée d'un membre précisant que ce n'était pas normal, et que ci et que ça, je lui ai dit, avec certes une certaine perversité, qu'il faisait du Sarkozy en voulant tout imposer.

Il n'a pas aimé, le monsieur !

Mais, la, à l'instant, je viens de m'offrir un plaisir du soir.

Je me suis dit, tient au fait, le RPVA.

Chut, ce silence national est peut-être comme l'oeil du cyclone.

Toujours est-il que j'ai donc consulté ma messagerie et trouvé une ordonnance rendue ce jour.

Quel plaisir sur le coup de 18 heures de voir une excellente décision de référé qui condamne un téméraire locataire commercial à payer à son bailleur 750 euros d'article 700.

C'est donc sur cette note optimiste que s'annonce le week end, dont il paraît, au demeurant qu'il sera pluvieux

Des particuliers effectuent des travaux de rénovation importants dans une villa et, par la suite, vendent celle-ci. Les acquéreurs assignent les vendeurs, à la suite de désordres apparus, sur le fondement des articles 1792 et 1792 - 1 du Code civil traitant de la responsabilité des constructeurs présumés responsables de plein droit des dommages à l'ouvrage compromettant sa solidité ou le rendant impropre à sa destination.

Les acquéreurs, pour leur part, estimaient pouvoir invoquer la clause de non garantie des vices cachés contenus dans l'acte dans la mesure où le vendeur non professionnel d'un immeuble qu'il a rénové peut stipuler une clause de non garantie des vices cachés.

Mais la Cour de Cassation, par un arrêt du 3 mars 2006 (09-11282) a relevé que l'importance des travaux de rénovation réalisés par le les vendeurs les assimilaient à des travaux de construction d'un ouvrage, que l'action de l'acheteur était expressément fondée sur les articles 1792 et suivants et que les vendeurs étaient responsables de plein droit des dommages constatés sur le fondement de l'article 1792 ce qui ne leur permettait pas d'invoquer l'application de la clause de non garantie des vices cachés insérés dans l'acte de vente.