Jean de VALON - Parole d'Avocat !

Des copropriétaires voulaient transformer un lot à usage d'entrepôt en l'appartement.

Ils ont donc demandé l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, laquelle a refusé.

Ce refus a été jugé abusif, le changement d'affectation ayant été estimé conforme à la destination de l'immeuble et ne portant pas atteint aux droits des autres copropriétaires.

Mais l'annulation de cette décision d'autorisation n'entraîne pas pour autant autorisation judiciaire d'effectuer lesdits travaux.

Il se trouve que ceux-ci avaient été entrepris.

En conséquence une condamnation à remise en état des lieux peut intervenir les travaux ayant été réalisés avant la demande d'autorisation et l'annulation d'une décision de refus d'autorisation de travaux ne valant pas autorisation.

(Cour cass, 19 septembre 2012, 11-21631)

Avoir à la fois tort et raison...

Les réunions d'assemblée générales des copropriétaires donnent parfois lieu à des jeux de pouvoirs, si je puis dire.

On vote, on vote, et il arrive que l'on se batte comme aux élections.

Rappelons la règle de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965

"Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire .Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire."

Donc pas plus de trois pouvoirs si le total des voix excède 5 % (soit 50/1000° par exemple)

Cela, à peine de nullité de l'assemblée.

Mais celui qui a reçu trop de pouvoirs peut subdéléguer ...si la subdélégation est prévue...

Il y a de quoi plaider.

On se croirait presque au PS ou à l'UMP

Si un règlement de copropriété autorise expressément l'exercice d'une profession libérale entraînant des inconvénients similaires à ceux dont peut se plaindre un syndicat des copropriétaires pour une location meublée de courte durée, laquelle n'a entraîné aucune nuisance ; alors la clause du règlement soumettant la location meublée à autorisation du syndicat doit être réputée non écrite

(Cass, 3°, 8 juin 2011, 10-15981)

Une association syndicale libre n'est pas le clone d'un syndicat des copropriétaires.

Ainsi

"l'absence d'inscription d'une question à l'ordre du jour de l'assemblée générale malgré la demande formulée par un coloti, n'est pas une cause de nullité de ladite assemblée, aucune disposition légale, statutaire ou réglementaire, ne le prévoyant,"

(C. cass du 21 septembre 2011, 10-18788)

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 donne, à peine de déchéance, un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée aux copropriétaires opposants ou défaillants pour assigner devant le tribunal de grande instance en cas de contestation.

Il ne faut d'ailleurs pas omettre l'existence de l'article 43 de la même loi qui prévoit que certaines clauses peuvent être déclarées non écrites et cela peut s'appliquer aux décisions d'une assemblée générale qui voterait des modifications illicites.

Dans ce cas le délai de l'article 42 ne joue pas.

Parallèlement, on sait qu'une copropriété est dépourvue de syndic à partir du moment où celui-ci a laissé expirer son mandat sans le faire renouveler.

La contestation d'une assemblée générale tenue par un syndic dépourvu de mandat est-elle ou pas encadrée par les dispositions de l'article 42 ?

Autrement dit, un copropriétaire présent ou représenté pourrait-il assigner au-delà du délai de deux mois ?

Dans un arrêt rendu le 7 septembre 2011, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que, en vertu de l'article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, ne peuvent contester les décisions des assemblées générales que les copropriétaires opposants ou défaillants (Cass. civ. 3, 7 septembre 2011, n° 10-18.312,

Avis aux copropriétaires procéduriers !

Le syndic de copropriété ne possède pas de pouvoir de décision, mais il a une certaine capacité d'action, notamment de faire réaliser des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Cependant un syndic qui fait effectuer des travaux urgents voit quand même peser sur ses épaules une obligation d'information à l'égard des copropriétaires.

Par exemple, un syndic qui ferait réparer une canalisation fuyarde, ce qui nécessiterait une coupure dans l'approvisionnement en eau de l'immeuble et des dommages à une installation frigorifique de l'un des copropriétaires devrait répondre de sa faute pour n'avoir pas prévenu les copropriétaires de l'exécution des réparations.

L'été nous inspire les cascades, cette eau qui sourd puis qui, en belle chevelure argentée, nous rafraîchit.

Mais ce sera pour plus tard, il nous faut évoquer la question de la validité des assemblées générales intervenues dans le passé quand, ultérieurement, le mandat du syndic est annulé.

Sont-elles valables ou pas ? C'est là un débat parfois fluctuant.

L'assemblée générale convoquée par un syndic dont la désignation a été annulée, cette annulation ayant un effet rétroactif, encourt la nullité vient de décider arrêt rendu le 8 juin 2011 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, au visa de l'article 7 du décret du 17 mars 1967 (Cass. civ. 3, 8 juin 2011, n° 10-20231).

Mais, le même jour, la Cour de cassation retient que la notification du procès-verbal d'une assemblée générale, effectuée par un syndic dépourvu de qualité pour ce faire (sa désignation ayant été annulée par la suite), fait cependant courir le délai de prescription de deux mois pour contester les décisions de l'assemblée générale (Cass. civ. 3, 8 juin 2011, n° 10-15484)

Finalement, la question de l'annulation du mandat du syndic donne parfois mal à la tête aux praticiens qui rêvent de la fraîcheur d'une cascade d'eau fraîche.

Doit être réputée non écrite la clause du règlement de copropriété soumettant la location en meublé à autorisation du syndicat alors que le même règlement autorise expressément l'exercice d'une profession libérale qui entraîne des inconvénients similaires (Cass. civ. 3, 8 juin 2011, n° 10-15.891)

Rappelons que le règlement de copropriété ne peut, en application de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, imposer aucune restriction aux droit des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble telle qu'elle est définie aux actes par ses caractères ou sa situation.

À défaut, une clause contraire peut être réputée non écrite en application de l'article 43 de la même loi.

Le syndic de copropriété, pour intervenir dans les parties privatives d'un copropriétaire, doit respecter des conditions strictes.

Ainsi un juge de proximité avait admis le principe que le syndic d'un immeuble puisse réclamer à un copropriétaire des frais correspondants à l'enlèvement d'objets entreposés dans sa cave, sans l'en avoir averti, au motif d'une lettre annexée au procès-verbal d'une assemblée générale invitant les copropriétaires à effectuer des travaux d'urgence de débarras de cave.

La Cour de Cassation a sanctionné cette décision rappelant qu'il fallait alors constater que l'intervention du syndic rentre dans les prévisions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, soit régulièrement et expressément décidé par l'assemblée générale des copropriétaires et soit notifié au propriétaire au moins huit jours à l'avance.

À défaut il fallait justifier que le débarras des caves répondait à des impératifs de sécurité ou de conservation des biens. (C.Cass, 20 octobre 2010, 09-14244)

Voilà un utile vade mecum à destination des syndics !

Voilà, j'ai l'arrêt entre les mains ; j'ai perdu et le client est condamné à des dommages et intérêts, la Cour estimant sa résistance abusive.

D'accord, il se prévalait d'une occupation de parties communes autorisée par un syndic, mais pas par l'assemblée générale des copropriétaires.

D'accord, le jugement de première instance était entré en voie de condamnation, ce qui n'est guère étonnant car une telle autorisation n'est pas opposable à la copropriété.

Mais le jugement ne comportait pas l'exécution provisoire et un appel avait été interjeté, le temps de trouver une solution technique.

De là à dire que la résistance était abusive...

Mais le client me demande maintenant, par courriel, comment il peut faire pour maintenir son installation dans les parties communes.

Là, je pense qu'il ne reste plus que la prière.

Les copropriétaires ont le droit de vivre tranquillement dans leur immeuble et, pour ce faire, de prendre certaines précautions.

Ainsi les règlements de copropriété peuvent prévoir des clauses selon lesquelles il ne pourra être exercé ‘aucune profession ni aucun métier bruyant, insalubre ou exhalant de mauvaises odeurs'

Mais cela ne peut pas cependant permettre d'interdire l'installation d'une exploitation d'un restaurant, comme on pourrait le croire.

Ainsi un copropriétaire avait soumis à l'assemblée générale une demande d'autorisation d'exploiter un restaurant et l'assemblée générale des copropriétaires avait refusé cette demande.

Par un arrêt rendu le 10 décembre 2010 (09 -11134) la Cour de Cassation rappelle que le règlement de copropriété n'interdisait pas expressément une activité de restauration et, dès lors, l'assemblée générale ne pouvait pas interdire cette exploitation.

Il n'est pas possible en effet de s'opposer, par anticipation, à l'installation d'un restaurant au motif que cette installation provoquerait des nuisances.

Ces nuisances sont possibles, mais pas certaines.

Et l'assemblée qui prendrait une telle décision courrait alors le risque d'une annulation.

les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, la participation des copropriétaires aux charges implique une présentation des documents comptables qui leur sont communiqués en vue d'approuver les comptes annuels permettant de distinguer les différentes charges selon leur nature.

Si tel n'est pas le cas l'assemblée ayant approuvé les comptes du syndicat pourra donc être annulée

(C. cass., 3 ème, 9 février 2011, 09-70951)

Certains règlements de copropriété prévoient des restrictions aux termes desquels les chambres de service, autrefois destinés aux domestiques, ne peuvent être vendues sauf au profit d'une personne déjà propriétaire d'un appartement.

Il existe là un conflit d'intérêts entre les copropriétaires qui peuvent légitimement souhaiter garder à l'immeuble un certain standing et le copropriétaire qui souhaite vendre et qui dispose également d'un droit légitime à le faire.

Un copropriétaire dans cette hypothèse aura donc intérêt à proposer la vente aux autres copropriétaires et, en cas de refus ou de silence sera fondé à vendre.

Un arrêt du mois de septembre la cour d'appel de Paris (09/09251) a annulé une décision de l'assemblée refusant l'autorisation de vendre deux chambres de service un tiers non copropriétaires alors même que le copropriétaire vendeur justifiait avoir proposé aux autres copropriétaires l'acquisition du bien.

Autrement dit, en fonction de la rédaction du règlement de copropriété, une stratégie doit donc être mise en place qu'il faut élaborer avec son conseil.

Une copropriété peut accorder un copropriétaire en droit de jouissance exclusive sur une partie commune, à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965,(la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix).

Mais s'il ne s'agit que d'accorder un usage privatif à titre précaire, qui peut donc être retiré à tout moment, alors la majorité ordinaire de l'article 24 est suffisante, (la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés).

(Cass.civ., 3 ème, 2 mars 2010)

Sauf urgence, les travaux qui doivent être effectués dans une copropriété, doivent être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires.

Mais que se passe-t-il en cas de travaux supplémentaires ?

Ils doivent, à l'évidence, être également autorisée par l'assemblée générale pour pouvoir engager les copropriétaires.

Ainsi, dans une copropriété, une entreprise avait été chargée, par marché à forfait, de travaux de réfection de façade la résidence.

Des travaux supplémentaires avaient été effectués et réglés par le syndic qui avait, au demeurant d'ailleurs, affirmé à l'architecte que des travaux supplémentaires avaient été autorisés.

La conséquence juridique a été claire selon la Cour de Cassation :

- d'une part le syndicat représenté par son syndic était lié par les engagements souscrits par ce dernier est se trouvait tenu vis-à-vis l'entreprise du montant des travaux

Y compris supplémentaires.

- D'autre part le syndic avait engagé sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires et devait donc garantie à celui-ci du montant des travaux supplémentaires

(Cass. civ. 3è 11 mai 2010, 09-14340)

En matière de copropriété, il est de principe que si le mandataire d'un copropriétaire vote en faveur d'une résolution, le mandant se trouve lié et ne peut la contester en justice, même si son mandataire a outrepassé ses instructions.

Mais, en revanche, si le mandant conteste avoir donné quelque mandat que ce soit, c'est au syndicat des copropriétaires, alors, de rapporter la preuve de la réalité du mandat.

C'est ce que rappelle la Cour de Cassation dans un arrêt du 31 mars 2010. (09-11804)

La notion d'utilité qui préside à la répartition des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement d'un immeuble en fonction de l'utilité de ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ne peut être évitée.

C'est ainsi que des travaux affectant un parc de stationnement souterrain d'un immeuble, profitant aux seuls propriétaires d'emplacements de stationnement à l'intérieur de ce parc doivent être répartis entre les propriétaires de ces emplacement et ne peuvent concerner les propriétaires de lots à usage d'appartements et de caves.

(Cour de Cassation, 22 septembre 2009, 08 -18637)

Le syndic de copropriété doit ouvrir un compte séparé au nom de la copropriété, sauf si les copropriétaires en décident autrement La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette obligation est particulièrement stricte.

Ainsi, le compte doit être ouvert au seul nom du syndicat.

Aucune ambiguïté ne doit exister, comme par exemple, un intitulé de compte mentionnant aussi le syndic.

En ce cas, la sanction de l'article 18 jouera

(Cass.civ 3° 1 décembre 2009)